Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2008 г. N 14АП-5092/2007

23 января 2008 г.

г. Вологда Дело N А13-4486/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Пестеревой О.Ю., судей Богатыревой В.А., Виноградовой Т.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Щаповой Е.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Березка" Торочковой Е.А. по доверенности от 18.04.2007, от администрации Череповецкого муниципального района Зелениной И.Л. по доверенности от 12.01.2007 N 1-17/16, от комитета имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Зелениной И.Л. по доверенности от 12.04.2007 N 16,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Березка" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 октября 2007 года по делу N А13-4486/2007 (судья Виноградов О.Н.),

установил

общество с ограниченной ответственностью "Березка" (далее - общество, ООО "Березка") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к администрации Череповецкого муниципального района (далее - администрация), комитету имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района (далее - комитет, комитет имущественных отношений) о признании незаконными постановления администрации от 07.05.2007 N 406, решений комитета от 23.03.2007 N 757, от 24.04.2007 N 1112, договора аренды земельного участка от 12.10.2006 N 283/2006 действительным и имеющим юридическую силу на период его действия, признании за обществом преимущественного права заключения договора аренды на новый срок.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 24 октября 2007 года по делу N А13-4486/2007 в удовлетворении требований общества отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на то, что в силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договорные отношения регулируются гражданским законодательством, в соответствии с которым, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу; арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Администрация, комитет в отзыве и их представитель в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились, считают решение суда законным и обоснованным.

Заслушав объяснения представителей общества, администрации, комитета, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 03.07.2006 N 457 обществу предварительно согласовано место размещения для комплексного освоения в целях индивидуального жилищного строительства на земельном участке площадью 12 000 кв. м из земель поселений, с кадастровым номером 35:22:03 02 004:0027, расположенном в д. Ванеево Ирдоматского сельсовета Череповецкого района. Названным постановлением утвержден акт выбора данного земельного участка.

На основании постановления от 03.07.2006 N 457 между администрацией (далее - арендодатель) и обществом (далее - арендатор) заключен договор аренды от 12.10.2006 N 283/2006, согласно пункту 1.1 раздела 1 которого арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 35:22:03 02 004:00193, общей площадью 12 000 кв. м, расположенный по адресу: д. Ванеево Ирдоматского сельсовета Череповецкого района, в целях комплексного освоения для индивидуального жилищного строительства на период проектирования в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к данному договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 2.1 раздела 2 вышеуказанного договора срок аренды земельного участка установлен с 12.10.2006 по 11.09.2007.

В письме от 23.03.2007 N 757 комитет имущественных отношений предложил обществу расторгнуть договор аренды от 12.10.2006 N 283/2006 в связи с изменениями в федеральном законодательстве, направив в адрес общества соглашение от 15.03.2007 о расторжении указанного договора.

В ответе от 03.04.2007 на данное письмо комитета общество отказалось от подписания названного соглашения о расторжении договора аренды 12.10.2006 N 283/2006 до окончания срока его действия.

Письмом от 24.04.2007 N 1112 "О возврате земельного участка" комитет сообщил обществу о недопустимости использования земельного участка по истечении срока договора аренды (то есть после 11.09.2007), необходимости подписания акта приема-передачи земельного участка и об отсутствии оснований для продления срока действия договора аренды от 12.10.2006 N 283/2006 в связи с изменениями в федеральном законодательстве.

Впоследствии постановлением администрации от 07.05.2007 N 406 постановление от 03.07.2006 N 457 признано утратившим силу.

Поскольку по настоящему делу оспаривается ненормативный правовой акт (постановление от 07.05.2007 N 406), отменивший ранее принятый правовой акт (постановление от 03.07.2006 N 457), в предмет доказывания по данному спору входит, в том числе, и установление соответствия последнего действующему законодательству, что имеет значение для признания законным либо незаконным оспариваемого постановления от 07.05.2007 N 406.

Согласно пунктам 3, 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) дополнен статьями 30.2, 38.2.

Указанные нормы введены в действие с 30.12.2004.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ (пункт 2 статьи 30.2 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ (пункт 3 статьи 30.2 ЗК РФ).

На основании изложенного с 30.12.2004 предварительное согласование места размещения объекта не требуется, предоставление в аренду земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.

Следовательно, постановление от 03.07.2006 N 457 "О предварительном согласовании ООО "Березка" места размещения для комплексного освоения в целях индивидуального жилищного строительства в д. Ванеево Ирдоматского сельсовета" принято с нарушением вышеуказанного законодательства.

Кроме того, следует отметить, что правомерность таких выводов подтверждается нормами следующего законодательства.

Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в том числе в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Согласно подпункту "б" пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ изложен в новой редакции, согласно которой до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с ЗК РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Договор аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может быть заключен на срок не более девяти месяцев. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может быть продлен.

Арендатор земельного участка, предоставленного в соответствии с вышеуказанным пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, до истечения срока, указанного в абзаце одиннадцатом названного пункта, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в границах ранее предоставленного земельного участка, имеет преимущественное право заключить договоры аренды указанных земельных участков.

Следовательно, постановление от 07.05.2007 N 406 "О признании утратившим силу постановления администрации района от 03.07.2006 N 457 "О предварительном согласовании ООО "Березка" места размещения для комплексного освоения в целях индивидуального жилищного строительства в д. Венеево Ирдоматского сельсовета" является законным и обоснованным.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 вышеуказанной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В связи с тем, что постановление от 03.07.2006 N 457 является незаконным, поскольку не соответствует требованиям федерального законодательства, договор аренды земельного участка от 12.10.2006 N 283/2006, заключенный на основании вышеуказанного постановления, также не соответствует требованиям законодательства и является недействительным.

На основании изложенного письма комитета от 23.03.2007 N 757 "О расторжении договора аренды земельного участка для проектирования" и от 24.04.2007 N 1112 "О возврате земельного участка" не нарушают права и законные интересы общества.

Также отсутствует нарушение права общества по владению и пользованию земельным участком в период действия договора от 12.10.2007 N 283/2006.

В связи с ничтожностью договора от 12.10.2006 N 283/2006 преимущественное право общества перед другими лицами на заключение указанного договора на новый срок отсутствует.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал обществу в удовлетворении требований о признании незаконными постановления администрации от 07.05.2007 N 406, решений комитета от 23.03.2007 N 757, от 24.04.2007 N 1112, договора аренды земельного участка от 12.10.2006 N 283/2006 действительным и имеющим юридическую силу на период его действия, признании за обществом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Оснований для изменения или отмены решения суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Поскольку обществу в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, расходы по госпошлине в пользу общества взысканию не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 октября 2007 года по делу N А13-4486/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Березка" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Ю. Пестерева

Судьи

В.А. Богатырева Т.В. Виноградова