Миллион - на всех или каждому?! (И. Горшкова, "Новая бухгалтерия", выпуск 8, август 2006 г.)

Миллион - на всех или каждому?!

Практически каждый человек хотя бы раз в жизни покупает либо продает жилье. Но далеко не каждый знает, как правильно воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ. Оказывается, это не всегда просто. К сожалению, многие нормы нашего налогового законодательства ввиду своей неясности и неоднозначности могут трактоваться по-разному. И порой даже ведущие специалисты в области налогообложения не могут однозначно ответить: на какой размер вычета может рассчитывать налогоплательщик?

Об одной из таких проблемных ситуаций мы и расскажем в нашей статье.

Ситуация.

В 2006 г. гражданин продает принадлежавшую ему менее трех лет комнату в коммунальной квартире (долевая собственность составляет 34/147) за 2 500 000 руб.

На какой размер вычета он может рассчитывать в связи с продажей комнаты?

Комната - это жилье или прочее имущество?

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности плательщика НДФЛ менее трех лет, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, не превышающих в целом 1 млн руб.*(1)

При продаже иного имущества, не перечисленного выше, сумма вычета не может превышать 125 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в пределах установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ норматива гражданин вправе уменьшить доходы от продажи имущества на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Так, если расходы на приобретение комнаты могут быть подтверждены документально, то с размером вычета проблем быть не должно - это сумма понесенных расходов. А если подтвержденных расходов нет, то определить размер имущественного вычета не так просто. Ведь продается не вся квартира, а только комната.

И в этом случае возникает вопрос: на какую максимальную сумму вычета может рассчитывать продавец комнаты - 1 млн руб. или 125 000 руб.?

Проблема заключается в том, что в Налоговом кодексе (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) комната как самостоятельный объект, при продаже которого возникает право на вычет в размере 1 млн руб., не указана. Перечень объектов, по которым предоставляется имущественный вычет, является закрытым, т.е. данный вычет предоставляется только при продаже дома, квартиры или доли (долей) в них.

Перечень объектов, по которым предоставляется имущественный вычет по НДФЛ, в Налоговом кодексе закрытый, и такой объект, как комната, в нем не указан.

Поэтому представители Минфина России считают, что доходы от продажи комнат в коммунальной квартире следует рассматривать как доходы от продажи иного имущества и применять имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 125 тыс. руб., если это имущество находилось в собственности продавца менее трех лет (см. письмо Минфина России от 19.01.2005 N 03-05-01-05/7).

Обратите внимание! Согласно подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вычет в размере 1 млн руб. предоставляется в том числе при продаже доли в квартире. Однако налоговые органы разделяют понятия "комната в коммунальной квартире" и "доля в квартире".

Так, например, представители УФНС России по г. Москве отказывают налогоплательщикам в имущественном вычете, если в свидетельстве о праве собственности указана комната, а не доля в квартире (см. письмо УФНС России по г. Москве от 04.08.2005 N 28-10/55573).

Таким образом, формально порядок получения имущественного вычета в настоящее время зависит от формулировки в договоре купли-продажи недвижимости:

- при купле-продаже комнаты вычет предоставляется в пределах 125 000 руб.;

- при купле-продаже доли в квартире вычет предоставляется в пределах 1 млн руб.

Соответственно, чтобы при получении имущественного вычета не возникло спора с налоговой инспекцией, нужно на этапе заключения договора купли-продажи позаботиться о правильном (с позиции налоговых органов) составлении документов, подтверждающих продажу комнаты, а именно: в договоре нужно указать, что продается не комната, а доля в квартире.

В то же время нужно сказать, что позиция налоговых органов, по меньшей мере, спорна.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ) комната является отдельным видом жилого помещения (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Приобретая комнату в коммунальной квартире, лицо фактически тратит средства на приобретение части (доли) квартиры. Именно такой случай и указан в ст. 220 НК РФ. Причем даже если в свидетельстве о праве собственности размер доли не указан, то его в принципе не сложно определить.

В долю владельца комнаты входят площадь комнаты и часть площади общих помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна общей площади указанной комнаты (ст. 42 ЖК РФ).

Поэтому порядок предоставления имущественного вычета должен быть одинаковым независимо от того, что является предметом договора купли-продажи - комната или доля в квартире.

Косвенным подтверждением нашей позиции является то, что в настоящее время на рассмотрение Государственной думы внесен законопроект, согласно которому с 1 января 2007 г. комнаты включаются в перечень объектов (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ), при строительстве и приобретении которых предоставляется имущественный вычет.

Отметим, что в 2006 г. позиция налоговых органов несколько смягчилась. Минфин России обратил внимание на то, что в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ упоминаются приватизированные жилые помещения.

В связи с этим чиновники пришли к следующему выводу (см. письмо Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01-03/69).

Если гражданин продает комнату, которая была им ранее приватизирована, то он имеет право претендовать на вычет в размере 1 млн руб.

При продаже комнаты, которая не является помещением, приватизированным самим гражданином (например, он получил ее в дар или по наследству), имущественный вычет предоставляется как от продажи "иного имущества", т.е. в сумме, не превышающей 125 000 руб.

Один вычет на всех или на каждого?

Предположим, что в рассматриваемой нами ситуации в договоре купли-продажи комнаты четко указано, что гражданин продает долю в праве общей собственности на квартиру (34/147 доли).

Тогда возникает вопрос: можно ли в случае, когда продается не вся квартира, а только доля в ней, воспользоваться вычетом в сумме 1 млн руб.? Или нужно определить долю от миллиона, соответствующую размеру проданной доли в квартире?

В подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ написано, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Соответственно если продается целиком объект (квартира), находящийся в общей долевой собственности, то каждый сособственник может претендовать только на часть "миллионного вычета" (нужно определить долю от миллиона пропорционально доле в квартире).

Но в рассматриваемой нами ситуации квартира целиком как объект общей долевой собственности не реализуется. Продается только комната как доля в размере 34/147. Нужно ли в этом случае распределять имущественный налоговый вычет?

Напрашивается ответ: да, нужно.

Эту точку зрения подтверждает и судебная практика. Так, при рассмотрении спора о предоставлении имущественного вычета в части расходов на приобретение квартиры в общую долевую собственность Конституционный Суд РФ вынес решение о том, что размер имущественного налогового вычета в целом не может быть более 1 млн руб. и не изменяется в зависимости от количества собственников имущества (см. определение КС РФ от 10.03.2005 N 63-О).

Конституционный Суд РФ считает, что налоговый вычет не может быть более 1 млн руб. и не зависит от количества собственников имущества.

В информационном сообщении ФНС России от 18.03.2005 "Предоставление имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение жилого объекта" тоже говорится о том, что имущественный налоговый вычет предоставляется только на целый объект недвижимости. Доля же целым объектом не является, поэтому вычет должен быть предоставлен частично.

Вместе с тем в данном случае реализуется объект имущества - доля в квартире (34/147), который не находится в общей долевой собственности, а принадлежит одному лицу. То есть продается отдельный объект имущества, который имеет только одного собственника.

Между кем распределять имущественный вычет?! Между продавцом комнаты и владельцами других комнат в квартире, которые свои комнаты не продают, и неизвестно, будут ли когда-нибудь продавать?

На наш взгляд, в рассматриваемой ситуации распределять вычет соответственно продаваемой доле в общем имуществе не нужно. И владелец доли в коммунальной квартире имеет право претендовать на имущественный налоговый вычет при продаже доли в размере 1 млн руб.

Недавно появившееся письмо ФНС России от 04.05.2006 N 04-2-03/90 подтверждает сделанный вывод.

В письме рассмотрена ситуация, когда продается вся квартира целиком. При этом доли в продаваемой квартире находились в собственности продавца в течение различного периода времени (1/3 квартиры он владел более трех лет, 2/3 квартиры - менее трех лет).

Представители налоговых органов считают, что в данной ситуации вычет должен предоставляться по каждой доле в отдельности:

- в отношении 1/3 квартиры, которой налогоплательщик владел более трех лет, вычет предоставляется в размере 1/3 суммы, полученной от продажи всей квартиры;

- в отношении 2/3 квартиры, которой налогоплательщик владел менее трех лет, вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб.

При этом в письме нет и намека на то, что нужно посчитать долю (2/3) от 1 млн руб.

Кроме того, подтверждают нашу позицию и выводы, сделанные еще в двух письмах (письмах ФНС России от 24.05.2006 N 04-2-03/114@ и Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01-03/69).

В этих письмах рассматривается порядок получения вычетов при приобретении жилья в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Однако в этом подпункте содержится норма, очень похожая на ту, что закреплена в подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Речь идет о том, что при приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности.

Так вот и Минфин России, и ФНС России считают, что распределение вычета между совладельцами производится, если совладельцы одновременно являются приобретателями имущества. Если же одно лицо самостоятельно приобретает долю в квартире, то такая доля является самостоятельным объектом вычета, и его размер распределению не подлежит.

Эта же логика, на наш взгляд, должна работать и для определения размера вычета при продаже доли в квартире.

Итак, с учетом изложенных выше аргументов можно говорить о том, что в рассматриваемой ситуации, имущественный вычет должен предоставляться налогоплательщику целиком, т.е. в размере 1 млн руб. (без распределения соответственно проданной доле).

Тогда налогооблагаемый доход от продажи доли (34/147 квартиры) в коммуналке составит 1 500 000 руб. (2 500 000 руб. - 1 000 000 руб.).

Такой доход, полученный физическим лицом - налоговым резидентом РФ, облагается НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Следовательно, с дохода от продажи доли в коммунальной квартире в 2006 г. налогоплательщик должен заплатить НДФЛ в размере 195 000 руб. (1 500 000 руб. х 13%).

Сведения о продаже доли в коммунальной квартире продавец должен отразить в декларации, которую нужно представить в налоговую инспекцию в срок до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором был получен доход (п. 1 ст. 229 НК РФ). В нашем случае - до 30 апреля 2007 г.

При этом нужно иметь в виду, что налоговая инспекция может и не согласиться с заявленной в декларации суммой имущественного вычета. Поэтому налогоплательщику нужно быть готовым отстаивать свою точку зрения. Если вы к спору не готовы, то вам придется согласиться с тем вариантом, который предложит налоговый инспектор.

И. Горшкова,

АКДИ "Экономика и жизнь"

"Новая бухгалтерия", выпуск 8, август 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Если проданное имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более, налоговый вычет предоставляется в полной сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).