Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2008 г. N 14АП-933/2008

г. Вологда

19 мая 2008 г.

Дело N А05-9206/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Зайцевой А.Я., Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от истца - Коковиной Ю.С. по доверенности от 02.11.2007, от ответчика - Загуева И.У. по доверенности от 05.05.2008, Арсентьевой М.В. по доверенности от 05.05.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общественной организации "Архангельский городской детско-юношеский футбольный клуб "Олимпик" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 01 февраля 2008 года (судья Шапран Е.Б.),

установил

государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Архангельский государственный технический университет" (далее - Университет) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к общественной организации "Архангельский городской детско-юношеский футбольный клуб "Олимпик" (далее - Клуб) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 15.09.2003 N 24-к.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требование на предмет спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области (далее - Теруправление), индивидуальный предприниматель Прокопенко Олег Иванович.

Решением суда от 01 февраля 2008 года иск удовлетворен. Раторгнут договор N 24-к о передаче в аренду недвижимого имущества от 15.09.2003, заключенный между Университетом и Клубом. Взыскано с Клуба в пользу Университета 2000 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права, и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. По его мнению, двухмесячных просрочек в оплате арендных платежей им не допущено. Суд ошибочно посчитал, что подпункт "а" пункта 5.2. спорного договора указывает на возможность расторжения договора в случае двукратного (в течение двух месяцев подряд) нарушения арендатором сроков внесения арендных платежей. Указывает, что в течение всего срока аренды арендные платежи им вносились с просрочкой оплаты на 2-3 недели, и истец не предъявлял претензий по данному поводу.

От истца в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на жалобу, в котором считает её доводы необоснованными, решение суда - не подлежащим отмене.

В судебном заседании представители подателя жалобы поддержали доводы, в ней изложенные.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из дела и установлено судом, между Университетом (арендодатель) и Клубом (арендатор) 15 сентября 2003 года заключен договор N 24-к аренды недвижимого имущества - помещений первого этажа общей площадью 78,4 кв.м.

Согласно пункту 1.1. арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и распоряжение помещения N 13, 15, 16, 18 общей площадью 35,0 кв.м и помещения N 10, 11, 12, 14, 17 общей площадью 43,4 кв.м для использования под баню сухого пара.

В соответствии с пунктом 3.1 данного договора размер арендной платы в 2004-2006 годах рассчитывался ежегодно на год на основании Порядка определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области, утвержденного решением Архангельского областного собрания депутатов от 28.05.1998 N 392 (с изменениями, действующими в текущем году) с учетом распоряжения Мингосимущества РФ N 671-р от 14.05.1999, и арендодатель обязан ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату по указанным реквизитам.

Из пункта 3.4 договора N 24-к следует, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

Подпунктом "а" пункта 5.2 договора предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке в случае неуплаты арендатором или просрочки оплаты аренды в сроки, установленные пунктом 3.1, в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения.

Срок договора определен на 10 лет - до 15.09.2013.

Между Университетом (арендодатель) и Клубом (арендатор) 15 сентября 2003 года заключен второй договор аренды N 23-к.

Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование и распоряжение помещение N 4 площадью 663,3 кв.м, помещения N 20-23 общей площадью 41,2 кв.м на первом этаже, всего площадью 704,5 кв.м для занятий спортом и оздоровительных мероприятий.

В дальнейшем ответчиком произведена перепланировка помещений, в результате которой проведена техническая инвентаризация помещений с составлением технического паспорта (по состоянию на 14.04.2004) с новой порядковой нумерацией помещений и их площади.

Ответчик фактически стал занимать и до настоящего времени занимает помещения с N 9 по N 20 общей площадью 94,4 кв.м по данным вышеуказанного технического паспорта.

С учетом увеличения фактически занимаемой площади между сторонами составлен акт приема-передачи от 01.03.2006 к договору N 24-к, в котором указано, что ответчик принял 16,5 кв.м к площади. Конкретные помещения в акте не указывались, дополнительно передаваемая площадь определена по разнице между фактически занимаемой после перепланировки и первоначально указанной в указанном договоре.

Произошедшие изменения в размере арендованной площади, нумерации помещений не оформлены внесением изменений в договор аренды N 24-к и не представлялись на государственную регистрацию.

Вместе с тем, с 01.03.2006 размер арендной платы установлен за 94,9 кв.м, и ответчик с 2006 года уплачивал арендную плату за площадь, которую считал переданной ему по договору N 24-к.

Письмом от 20.12.2006 N 6297 Теруправление сообщило истцу, что согласно отчету оценщика ООО "Троицкий тракт" от 30.09.2006 N 33 арендные платежи с 2007 года за помещения под сауну должны составлять 3220 рублей за 1 кв.м.

Во исполнение указанного письма Университет 22.03.2007 письмом N 01-0259 предложил внести изменения в договор, установив цену за аренду помещений из расчета 3220 рублей за 1 кв.м.

Письмом от 24.07.2007 N 01-0761 Университет сообщил Клубу о наличии задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, неоднократность пропуска сроков по внесению арендной платы и расторжении договора.

Однако Клуб с изменениями не согласился, письмом от 07.08.2007, входящий номер 39-011/25, сообщил о несогласии с расторжением договора аренды ввиду отсутствия задолженности, но оплатил выставленные Университетом счета за аренду за март-апрель 2007 года из расчета ставки по отчету оценщика (3220 рублей за 1 кв.м), в сумме 25 464 рублей 84 копеек, а с августа 2007 года Клуб стал оплачивать аренду по ранее действовавшему расчету.

Истец, ссылаясь на нарушение ответчиком подпункта "а" пункта 5.2. спорного договора N 24-к и имеющейся задолженности по арендной плате за январь-сентябрь 2007 года в сумме 109 991 рубля 89 копеек, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции посчитал их обоснованными.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из условий спорного договора аренды, в частности подпункта "а" пункта 5.2, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора и выселения арендодателя в случае неуплаты или просрочки оплаты аренды в установленные сроки в течение двух месяцев независимо от её последующего внесения.

Материалами дела подтверждается, что Клуб допустил нарушения условий договора о сроках внесения арендной платы, производил оплату аренды с просрочкой, что им не оспаривается и свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Поскольку наличие таковых просрочек подтверждено материалами дела, требование в части расторжения договора аренды от 15.09.2003 N 24-к судом первой инстанции удовлетворено правомерно.

Все доводы ответчика были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 01 февраля 2008 года по делу N А05-9206/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общественной организации "Архангельский городской детско-юношеский футбольный клуб "Олимпик" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова