Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2008 г. N 14АП-1073/2008

19 мая 2008 г.

г. Вологда Дело N А66-8375/2007

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Богатыревой В.А., судей Бочкаревой И.Н., Пестеревой О.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Сорокиной И.Ю.,

при участии от заявителя Юдичевой Т.Г. по доверенности от 30.05.2007 N ФДО-470, от Комитета по управлению имуществом Тверской области Львова В.А. по доверенности от 07.03.2008 N 2648-04, от администрации г. Твери Шамкина В.А. по доверенности от 21.04.2008 N 27,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 08 февраля 2008 года по делу N А66-8375/2007 (судья Голубева Л.Ю.),

установил

муниципальное унитарное предприятие "Тверьстройзаказчик" (далее - МУП "Тверьстройзаказчик", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом Тверской области (далее - Комитет) о признании недействительным решения, содержащегося в письме от 21.11.2007 N 8635-09 об отказе предоставления в аренду земельного участка под строительство жилого дома по ул. Бакунина, 13 в г. Твери кадастровый номер 69:40:03 00 080:0010, и возложении обязанностей на Комитета предоставить в аренду спорный земельный участок под строительство жилого дома.

Определением суда от 21.12.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Твери (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Тверской области по делу от 08.02.2008 требования предприятия удовлетворены. Признано не соответствующим требованиям Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и недействительным оспариваемое решение Комитета, содержащееся в письме от 21.11.2007 N 8635-09.

Суд обязал Комитет предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 69:40:03 00 080:0010 по ул. Бакунина, 13 в г. Твери под строительство жилого дома.

Комитет с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на отсутствие оснований для предоставления спорного земельного участка для жилищного строительства в аренду без проведения торгов. По мнению Комитета, договор от 24.08.99 N 74, заключенный между Администрацией и ГМУП "Тверьстройзаказчик", и дополнительные соглашения к нему таким основанием не являются.

МУП "Тверьстройзаказчик", Администрация в отзывах на апелляционную жалобу и их представители в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, апелляционную жалобу Комитета - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела, МУП "Тверьстройзаказчик" 05.10.2007 обратилось в Комитет с заявлением N ПТО-795 о предоставлении в аренду земельного участка по улице Бакунина, 13 в г. Твери, кадастровый номер 69:40:03 00 080: 0010 в аренду.

Комитет письмом от 21.11.2007 N 8635-09 отказал предприятию в предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения предусмотренного законом аукциона в связи с отсутствием заключенного до 30.12.2004 между предприятием и исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления соглашения о предоставлении участка в аренду для жилищного строительства.

Считая решение Комитета, содержащееся в названном письме, неправомерным, предприятие оспорило его в судебном порядке.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований предприятия, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц.

Согласно пункту 2 статьи 16 и статье 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в законную силу с 01.10.2005.

Пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного в пункте 27 статьи 38.1 названного Кодекса.

Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) предусмотрены исключения из правил предоставления земельных участков в аренду для жилищного строительства, установленных статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, в соответствии с подпунктом "б" пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ следует, что до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Как усматривается из материалов дела, между предприятием и Администрацией г. Твери заключен договор от 24.08.99 N 74, в который дополнительными соглашениями от 24.09.2004 N 53/1 и от 25.05.2007 N 5 внесены изменения.

В соответствии с пунктом 1.1 договора (в редакции, действовавшей до 25.05.2007) ГМУП "Тверьстройзаказчик" поручается исполнение функций заказчика-застройщика по реконструкции квартала жилой застройки по ул. Бакунина, д. 13, д. 15, в том числе: отселение из муниципального жилья, снос дома N 13 по ул. Бакунина в соответствии с инвестиционной программой строительства и реконструкции объектов социально-культурного и коммунального назначения по г. Твери. Дополнительным соглашением от 25.05.2007 N 5 в договор внесен пункт 1.3, согласно которому выполнение работ по этому договору предусматривает предоставление Инвестором Заказчику-застройщику земельного участка для жилищного строительства в аренду при наличии прав на совершение указанных действий.

В данном случае на момент обращения предприятия с заявлением о заключении договора аренды, его обязательства по сносу объектов капитального строительства и передаче жилых помещений жителям снесенных домов выполнены полностью, о чем свидетельствует акт приема-передачи выполненных работ (услуг) от 15.03.2007 (т. 1, л. 23), испрашиваемый земельный участок сформирован, что подтверждено кадастровым планом (т. 1, л. 27).

Действительно, как правильно указал суд первой инстанции, до 30.12.2004 договор N 74 не содержал четкой формулировки о том, что после выполнения всех работ (услуг), предусмотренных названным договором, земельный участок будет предоставлен предприятию для осуществления строительства.

Вместе с тем, учитывая, что внесение изменений в законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков в аренду, предусматривающих необходимость наличия в соглашении условий о предоставлении земельного участка для строительства, произошло позднее, чем заключен договор, он в целях применения пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ подлежит толкованию не только исходя из буквального значения условий данного договора.

На основании пункта 2 статьи 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации при толковании договора должны приниматься во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Арбитражный суд в силу части 1 статьи 71 АПК РФ оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно условиям договора (с учетом внесенных в него изменений 24.09.2004 на предприятие возложены функции застройщика-заказчика по реконструкции квартала жилой застройки, то есть оно уполномочено осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству с заключением в пределах предоставленных ему прав договоров подряда на строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 17.11.95 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" заказчиком (застройщиком) признаются гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство.

Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, площадь и состояние которого должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (пункт 1 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предприятие, выполняя договор N 74, действовало в рамках инвестиционной программы строительства и реконструкции объектов социально культурного назначения по г. Твери. В бюджете Тверской области на 1999-2004 годы в рамках адресной инвестиционной программы г. Твери заложены средства на осуществление реконструкции квартала жилой застройки по ул. Бакунина.

На основании постановления администрации г. Твери от 21.01.2000 N 118 (с последующими продлениями до 31.12.2006) предприятию предоставлен земельный участок под проектирование (реконструкцию) квартала жилой застройки по улице Бакунина в Пролетарском районе с кадастровым планом 69:40:0300:080.

В соответствии с технико-экономическими обоснованиями в результате реконструкции указанного жилого квартала (после сноса жилых домов N 13,15,17 по улице Бакунина) предусмотрено возведение жилого дома, строительство которого согласно заданию на проектирование, осуществляется по пусковым комплексам: 1-й пусковой комплекс строительства включает в себя объем здания, выходящего основным фасадом на внутридворовую территорию существующей застройки по ул. Бакунина; 2-й пусковой комплекс расположен в центральной части здания по ул. Бакунина между 1-м и 3-м пусковыми комплексами строительства; 3-й пусковой комплекс размещается вдоль улицы К. Маркса на пересечении с улицей Бакунина.

С учетом этого в ходе запланированной реконструкции квартала предполагается строительство единого комплекса жилых домов, который вводится в эксплуатацию тремя очередями. Комитетом не оспаривается, что строительство 1 -го и 2 -го пусковых комплексов осуществляет предприятие, земельные участки под застройку переданы ему на праве аренды под застройку (участки под домами N 15 и N 17 по улице Бакунина).

В связи с этим суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле документы, пришел к обоснованному выводу, что совершаемые в рамках исполнения договора действия свидетельствуют о том, что он по своей правовой природе является не только договором на выполнение проектных и предпроектных работ и предоставление услуг по отселению жителей, но предполагает выполнение предприятием функций застройщика на земельном участке, отведенном под проектирование (реконструкцию) квартала жилой застройки по ул. Бакунина в Пролетарском районе г. Твери (кадастровый квартал 69:40:03 00 080), в состав которого входит и испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 69:40:03 00 080:0010.

Совокупность указанных обстоятельств подтверждает, что, заключая договор N 74, Администрация и предприятие достигли соглашения о том, что именно заявитель после разработки проектно-сметной документации, сноса домов и отселения их жителей будет осуществлять строительство на земельном участке, имеющем кадастровый номер 69:40:03 00 080 (в состав которого входит и земельный участок с кадастровым номером 69:40:03 00 080 : 0010), с этой целью указанный земельный участок будет предоставлен заказчику.

Наличие у Администрации и предприятия соглашения о предоставлении заказчику земельного участка под строительство жилого квартала по ул. Бакунина документально закреплено дополнительным соглашением от 25.05.2007 N 5 к договору N 74.

Передача полномочий по распоряжению земельными участками в г. Твери, государственная собственность на которые не разграничена, администрации Тверской области не является препятствием для внесения изменений в действующий договор от 24.08.99 N 74, в связи с этим доводы Комитета, указанные в апелляционной жалобе, ошибочны и не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание.

Договор от 24.08.99 N 74 заключен до принятия Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", в 1999 году государственный кадастровый учет земельных участков не проводился, в связи с этим в нем кадастровый номер земельного участка не мог быть указан. Вместе с тем, договором предусмотрены адреса земельных участков: ул. Бакунина, 13, 15, 17, что не помешало предприятию получить два из трех земельных участков (15 и 17) в аренду под строительство жилого дома.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что при обращении предприятия в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка им соблюдены все условия, предусмотренные пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ для предоставления земельного участка для жилищного строительства на основании ранее заключенных соглашений, а также ранее принятых нормативных правовых актов о согласовании места размещения, является обоснованным.

Следовательно, оснований для отказа в предоставлении предприятию земельного участка под строительство жилого дома по ул. Бакунина, 13 в г. Твери, кадастровый номер 69:40:03 00 080:0010, в аренду для жилищного строительства без проведения торгов у Комитета не имелось. В связи с этим решение Комитета, содержащееся в письме N 8635-09 от 21.11.2007 об отказе предоставления в аренду земельного участка под строительство жилого дома по ул. Бакунина, 13 в г. Твери, кадастровый номер 69:40:03 00 080:0010, противоречит требованиям земельного законодательства и является неправомерным.

С учетом изложенных обстоятельств решение суда соответствует действующему законодательству и оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 08 февраля 2008 года по делу N А66-8375/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Богатырева

Судьи

И.Н. Бочкарева О.Ю. Пестерева