Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2009 г. N 14АП-2587/2009

02 сентября 2009 г.

г. Вологда Дело N А05-2392/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 сентября 2009 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Писаревой О.Г. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хачировой З.Т.,

при участии от закрытого акционерного общества "Архангельская молочная компания" Хезина С.В. по доверенности от 16.06.2009 N 15, от индивидуального предпринимателя Харина Александра Владимировича Попова Д.В. по доверенности от 10.03.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Архангельская молочная компания" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 апреля 2009 года по делу N А05-2392/2009 (судья Шашков А.Х.),

установил

закрытое акционерное общество "Архангельская молочная компания" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Харину Александру Владимировичу (далее - Предприниматель) о взыскании 12 000 руб. неосновательного обогащения.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил размер иска и просил взыскать 407 838 руб. неосновательного обогащения, образовавшегося в результате отказа ответчика возвратить денежные средства, перечисленные Обществом на основании предварительного договора аренды от 01.09.2008.

Увеличение иска судом принято.

Решением от 16.04.2009 в удовлетворении иска отказано. Взыскано с истца в федеральный бюджет 9156 руб. 76 коп. государственной пошлины.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе и дополнении к ней просит его отменить, исковые требования удовлетворить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: условие предварительного договора об оплате ответчиком до заключения основного договора арендной платы за пользование имуществом, являющимся предметом незаключенного основного договора, ничтожно в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), как противоречащее статье 429 ГК РФ; судом не принят довод истца об отсутствии к указанному предварительному договору согласованного сторонами плана помещений, а также отсутствие факта подтверждающего передачу ключей от данных помещений; у ответчика отсутствовало какое-либо право распоряжения недвижимым имуществом и получения платежей по предварительному договору аренды; суд не учел, что в момент заключения предварительного договора аренды ответчик не являлся собственником помещений, а сам объект недвижимости отсутствовал, поскольку не был принят в эксплуатацию и мог использоваться только с целью завершения строительства и последующего ввода в эксплуатацию, в иных целях использоваться не мог; суд неправомерно указал на смешанный характер предварительного договора; Общество перечислило Предпринимателю 407 838 руб. не в счет арендной платы, а исключительно в качестве обеспечения предварительного договора; фактическое использование на условиях аренды помещений для размещения торгового центра в соответствии с условиями предварительного договора аренды до момента окончания строительства и получения свидетельства о государственной регистрации прав на указанный объект невозможно.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы и дополнения к ней, просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель Предпринимателя в отзыве на жалобу и в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против ее доводов, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Выслушав истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, дополнения к ней, отзыва Предпринимателя на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.09.2008 Предприниматель и Общество подписали предварительный договор аренды, согласно которому ответчик по завершении строительства и оформления прав собственности на встроено-пристроенные нежилые помещения нулевого (цокольного) и первого этажей проектной общей площадью 758 кв.м (размер площади может быть уточнен после получения технического паспорта на помещения), расположенных по адресу: город Архангельск, улица Выучейского, дом 26, корпус 1 (проектная план-схема расположения помещений прилагается к предварительному договору) принимает, на себя обязательство заключить с истцом договор аренды на условиях, изложенных в предварительном договоре.

Согласно пункту 2 предварительного договора при его подписании ответчик передает истцу по акту приема-передачи помещения во временное владение и пользование сроком до 30.11.2008. Общество пользуется данными помещениями на условиях согласованного договора аренды, за исключением условий, предусмотренных предварительным договором.

В качестве приложений к договору указаны: проектный план-схема помещений и заверенная Предпринимателем копия договора на долевое участие в строительстве дома.

Стороны 01.09.2008 составили и подписали акт приема-передачи указанных в пункте 1 предварительного договора помещений.

Выставленный ответчиком счет от 05.09.2008 N 25 на 407 838 руб. истец оплатил в полном объеме платежным поручением от 11.09.2008 N 4990.

Встроенно-пристроенные помещения введены в эксплуатацию 01.10.2008, что подтверждается разрешением мэрии города Архангельска на ввод объекта в эксплуатацию N RU 29301000 - "80".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 29-АК от 10.11.2008 N 312773 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.11.2008 сделана запись о регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение общей площадью 798 кв.м по адресу: город Архангельск, округ Ломоносовский, улица Выучейского, дом 26, корпус 1.

Поскольку стороны договор аренды на вышеуказанные помещения не заключили, истец направил ответчику претензию о возврате перечисленных 407 838 руб.

Считая, что ответчик необоснованно отказывается возвратить перечисленную ему по предварительному договору денежную сумму в размере 407 838 руб., в результате этого на его стороне образовалось неосновательное обогащение, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал наличие обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение обязательства из неосновательного обогащения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом и считает, что имеются основания для отмены обжалуемого решения суда на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что стороны 01.09.2008 подписали предварительный договор, согласно которому ответчик принял на себя обязательство заключить с истцом договор аренды нежилых помещений.

Пунктом 2 данного договора стороны согласовали передачу недвижимого имущества во временное владение и пользование будущему арендатору по акту приема-передачи сроком до 30.11.2008. В данном пункте также указано, что "арендатор пользуется помещениями на условиях вышесогласованного договора аренды за исключениями, предусмотренными настоящим предварительным договором".

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Пункт 3 приведенной нормы предусматривает, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В данном случае имеет место подписание сторонами договора, содержащего элементы предварительного договора и договора аренды недвижимости.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Подписанный сторонами предварительный договор от 01.09.2008 в части пункта 1 отвечает требованиям к данному виду договоров, определенных вышеназванной нормой ГК РФ: договор заключен в письменной форме, содержит условия, позволяющие установить предмет, срок, а также другие существенные условия основного договора.

Пункт 2 предварительного договора фактически регулирует правоотношения сторон по передаче в аренду помещений по акту приема-передачи в срок до 30.11.2008. Исходя из текста данного пункта следует, что условия, на которых предоставляются помещения, изложены в договоре аренды, о заключении которого в будущем стороны договорились в рамках предварительного договора.

Апелляционная инстанция полагает, что в данном случае предварительный договор от 01.09.2008 в той части, которая регулирует правоотношения по передаче имущества в аренду в срок до 30.11.2008, является ничтожным и не порождающим правовых последствий, а именно пункт 2.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пункт 2 статьи 8 ГК РФ предусматривает, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Предварительный договор от 01.09.2008 в части передачи во временное владение и пользование нежилых помещений заключен Предпринимателем в отношении объекта, права собственности на который у него не возникло. Представленный договор инвестирования строительства от 29.04.2003 такого права не подтверждает. В связи с этим пункт 2 данного договора не соответствует требованиям статей 8, 131, 608 ГК РФ и в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

При ничтожной сделке неосновательное обогащение возникает с момента ее совершения, при этом презюмируется недобросовестностью участников такой ничтожной сделки, что означает: каждая из сторон знала или должна была знать о ничтожности сделки, а равно неосновательности обогащения.

Кроме того, апелляционная инстанция считает, что в пункте 2 предварительного договора, содержащего элементы договора аренды, не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Из материалов дела видно, что нежилые помещения на момент подписания рассматриваемого договора не представляли собой объекты гражданских правоотношений и не были введены в гражданский оборот как "встроено-пристроенные нежилые помещения общей площадью 758 кв.м", поскольку не отвечали требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости. Об этом свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.10.2008 и свидетельство о государственной регистрации права собственности от 10.11.2008, в то время как рассматриваемый договор подписан сторонами 01.09.2008.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что данный объект представлял собой незавершенное строительство и мог быть предметом передачи, является необоснованной, поскольку для введения в гражданский оборот объекта незавершенного строительство необходимо проведение государственной регистрации его с таким статусом. Сведений о наличии указанной регистрации в материалах дела не содержится.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается незаключенным.

Незаключенный договор, равно как и недействительный, не влечет правовых последствий в виде возникновения у его сторон прав и обязанностей, предусмотренных договором. Если суд при рассмотрении дела устанавливает, что договор, которым руководствовались стороны, не может считаться заключенным, к отношениям сторон подлежат применению нормы о неосновательном обогащении. В силу статьи 1103 ГК РФ эти же правила применяются и к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что ответчик выставил истцу счет на внесение арендной платы за сентябрь 2008 года в размере 407 838 руб., который последним оплачен платежным поручением от 11.09.2008 N 4990.

При отказе возвратить полученное по недействительной сделке уплаченная истцом в качестве арендной платы за сентябрь 2008 года сумма в размере 407 838 руб. является для ответчика неосновательным обогащением, которое подлежит взысканию на основании статьи 1102 ГК РФ.

Довод ответчика о том, что указанная сумма является платой за пользование помещениями, не принимается во внимание, так как документально не подтвержден. Несмотря на подписание сторонами 01.09.2008 акта приема-передачи, ответчик, как собственник нежилых помещений, вправе требовать платы за их пользование только с момента государственной регистрации своего права на данные помещения.

Кроме того, довод Предпринимателя о том, что Общество пользовалось помещениями, которые на тот момент были пригодны для использования, не соответствует обстоятельствам дела.

Из материалов дела видно, что разрешение на ввод спорных помещений в эксплуатацию выдано ответчику только 01.10.2008. В связи с этим использовать недвижимое имущество по его назначению ("нежилые помещения") в целях, согласованных сторонами при подписании предварительного договора ("под размещение торгового центра (без права размещения игровых автоматов, казино, сауны)", истец не мог до 01.10.2008. Таким образом, на стороне Общества не возникло неосновательного обогащения в виде платы за пользование помещениями.

Исходя из вышеизложенного апелляционный суд считает, что исковые требования являются законными, обоснованными, подлежат удовлетворению, а решение суда - отмене в связи несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Государственная пошлина, уплаченная истцом при обращении в суды первой и апелляционной инстанций, распределяется по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 апреля 2009 года по делу N А05-2392/2009 отменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Харина Александра Владимировича в пользу закрытого акционерного общества "Архангельская молочная компания" 407 838 руб. неосновательного обогащения и 1500 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в первой и апелляционной инстанциях.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Харина Александра Владимировича в федеральный бюджет 9156 руб. 76 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

О.Г. Писарева А.В. Романова