Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2008 г. N 15АП-1777/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-13047/2007-63/294

21 апреля 2008 г.

15АП-1777/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Н.

судей Золотухиной С.И., Смотровой Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абраменко Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Ленинградский район

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 декабря 2007 г. по делу N А32-13047/2007-63/294

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Нива"

к заинтересованному лицу Администрации муниципального образования Ленинградский район

о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:19:01 06 228:0027, площадью 4315 кв.м, расположенного по адресу: ст. Ленинградская, ул. Дальняя, 7, а также об обязании принять решение о предоставлении земельного участка в собственность и заключить договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка,

принятое судьей Погореловым И.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Нива", ООО "НПО "Нива" (далее - ООО "Нива", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования Ленинградский район (далее - администрация) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:19:01 06 228:0027, площадью 4315 кв.м., расположенного по адресу ст.Ленинградская, ул.Дальняя,7; об обязании принять решение о предоставлении указанного земельного участка в собственность и заключить договор купли-продажи земельного участка (с учетом уточенных требований л.д.93) с выкупной ценой 16 828,50руб.

Требования со ссылкой на пункт 1 статьи 36 и пункт 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что общество, как собственник объектов недвижимости, имеет исключительное право самостоятельно решать о приобретении земельного участка под объектами недвижимости в собственность либо о заключении договора аренды, в связи с чем отказ администрации противоречит закону.

Решением суда от 27 декабря 2007 года требование удовлетворено с обязанием администрации муниципального образования Ленинградский район заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:19:01 06 228:0027, площадью 4315 кв.м., расположенного по адресу ст.Ленинградская, ул.Дальняя,7с выкупной ценой 16 828,50 руб. в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу.

Не согласившись с размером и расчетом выкупной цены, администрация обжаловала решение суда в указанной части, указав на необходимость применения Закона Краснодарского края от 05 ноября 2002 года N 532-КЗ, согласно статьи 10 которого выкупная цена земельного участка в иных населенных пунктах (кроме города Краснодара), а также за пределами границ населенных пунктов в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, в связи с чем стоимость выкупа земельного участка, согласно прилагаемому расчету, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (650 702 руб.) с умножением на ставку налога (1,5%) и установленную кратность (10), составит 97 605 руб.30 коп.

В судебном заседании представитель администрации доводы жалобы поддержал, представил план поселения, указав на зоны, которые определены в качестве зон сельскохозяйственного назначения, и пояснив, что участок N 20 (условный номер по плану), занимаемый строениями ООО "НПО "Нива", к указанным зонам не относится. Указал, что земельный участок сформирован под обслуживание находящихся на нем зданий и не превышает установленных в этих целях норм, спора в этой части не имеется.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Его представитель в судебном заседании пояснил, что суд первой инстанции правильно произвел расчеты; сослался на прилегание участка к полю, из чего следует, что участок должен относиться к зоне сельскохозяйственного назначения в составе земель поселений. В подтверждение изложенного представил суду фотографии территории ООО "НПО "Нива".

Судом апелляционной инстанции предпринимались меры к заключению сторонами мирового соглашения; мировое соглашение не достигнуто.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлеждит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2007 года ООО "Научно-производственное объединение "Нива" приобрело у ООО "Ариэс", нежилые здания: кирпичное здание производственного цеха литер A, Al, a, al, общей площадью 474, 0 кв.м., кирпичное здание склада литер Б общей площадью 339,10 кв.м, кирпичное здание производственного цеха литер В, В1, общей площадью 389,70 кв.м., кирпичное здание проходной литер Г общей площадью 10,00 кв.м., кирпичное здание токарной мастерской литер Д, д, общей площадью 49,70 кв.м. (л.д. 13).

Принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества расположены по адресу: г. Краснодар, ул. Дальняя, 7, на земельном участке общей площадью 4315 кв.м. - с кадастровым номером 23:19:01 06 228:0027, находящемся на землях поселений и предоставленном для эксплуатации указанных зданий и сооружений, что подтверждается кадастровым планом ( л.д.16).

Право собственности ООО "Научно-производственное объединение "Нива" на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 35.2007, серия 23 АД 028184, серия 23 АД 028185, серия 23 АД 028186, серия 23 АД Р187, серия 23 АД 028188 (л.д. 27 - 31).

Ранее расположенный под данной недвижимостью земельный участок общей площадью 4315 кв.м был предоставлен продавцу (ООО "Ариэс") в аренду сроком на 11 месяцев по договору аренды N 1900002889 от 12.03.2007.

11.05.2007 Общество обратилось в администрацию муниципального образования Ленинградский район с заявлением N 59 о продаже ему земельного участка (кадастровый номер 23:19:01 06 228:0027), расположенного под объектами недвижимости - производственной базой по адресу: ст. Ленинградская, ул. Дальняя, 7 (л.д.68).

Письмом от 29 мая 2007 года N 1491 администрация со ссылкой на статью 35 пункт 1 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 552 пункт 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на принадлежность участка продавцу недвижимости на правах аренды, отказала в продаже земельного участка, предложив обществу заключить договор аренды.

Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что нахождение испрашиваемого земельного участка в аренде у предыдущего собственника на основании договора, заключенного после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, не является препятствием для выкупа его приобретателем недвижимости, что не оспаривается подателем апелляционной жалобы.

Так, в силу пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.07 N 212-ФЗ, вступившего в силу 30.10.07г., далее - Вводный закон) собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Тот факт, что норма пункта 2 статьи 3 Вводного закона ранее не содержала такой оговорки, не свидетельствует, что и более ранняя редакция исключала указанное право - такого рода запрет не был Вводным законом установлен, следовательно, пункт 2.2 лишь разъяснил (уточнил) порядок выкупа земельных участков арендаторами.

Кроме того, право собственности на объект недвижимости у заявителя возникло после заключения договора аренды предыдущим собственником недвижимости.

При принятии решения суд первой инстанции сослался на редакцию статьи 2 Вводного закона к Земельному кодексу, введенную в действие Федеральным законом N 310-ФЗ от 01.12.2007 года N 31-ФЗ, в то время как применению подлежит редакция, действующая на момент обращения общества за выкупом земельного участка (введена Федеральным законом от 05.02.2007 года N 13-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Вводного закона в указанной редакции при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 указанной нормы субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в населенных пунктах с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

На территории Краснодарского края цена земли установлена статьей 10 Закона Краснодарского края от 05 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (в редакции Закона от 12 марта 2007 года N 1206-КЗ), согласно которой при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, устанавливается следующая стоимость земельных участков:

В городе Краснодаре - в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка,

в иных населенных пунктах, а также за пределами границ населенных пунктов - в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Пунктом 1 ст. 53 Налогового кодекса определено, что налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы.

В соответствии с пунктами 1-2 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1-2 статьи 394 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

1) 0,3 процента в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 решения представительного органа муниципального образования Ленинградское сельское поселение Краснодарского края от 10 ноября 2005 года N 8 налоговая ставка в отношении земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях составляет 0,3%, для прочих земель - 1,5%. Указанный акт применим к моменту обращения общества за выкупом земельного участка в связи с распространением решением Совета Ленинградского сельского поселения Ленинградского района от 05.06.2006 года N 32 (представлено в суд апелляционной инстанции) срока его действия на 2007 год (до момента принятия решения от 22.10.2007 года N 65).

В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам (пункт 1 статьи 85)

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2).

В соответствии с письмом Минфина Российской Федерации от 28 апреля 2006 г. N 03-06-02-02/49 документами, подтверждающими право на использование ставки земельного налога, установленной в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства, должны являться нормативные правовые акты органов местного самоуправления о зонировании территорий поселений, устанавливающие правила землепользования и застройки для каждой территориальной зоны.

Кроме того, организация или индивидуальный предприниматель, использующие земельный участок в зоне сельскохозяйственного использования, должны подтвердить, что их уставная деятельность связана с сельскохозяйственным производством.

На территории Ленинградского сельского поселения постановлением Главы муниципального образования от 25.05.2005 года N 436 утверждены территориальные зоны сельскохозяйственного использования в черте поселений Ленинградского района, в соответствии с приложением к которому таковым на территории Ленинградского сельского округа (станица Ленинградская) относятся участки под номерами 0,540,550 и 560.

Согласно плану станицы Ленинградская (копия представлена суду апелляционной инстанции) ООО "НПО "Нива" занимает территорию земельного участка N 20, который к вышеперечисленным не относится.

Соответственно, ссылки общества на сельскохозяйственное назначение приобретенных зданий, подтверждением чему общество считает прилегание участка к полю и устав общества, согласно которому производство сельскохозяйственной продукции - основной вид деятельности общества, не могут быть приняты во внимание.

Следовательно, для расчета выкупной цены следует применить ставку земельного налога для прочих земель - 1,5%.

Кадастровая стоимость земельного участка, как следует из имеющегося в материалах дела кадастрового плана (л.д.16), действующего на 11 мая 2007 года, составила 650 702 руб.

Таким образом, выкупная цена земельного участка должна быть определена исходя из данных для расчета, действующих на момент обращения общества за выкупом (11 мая 2007 года) по формуле [кадастровая стоимость земельного участка] х [ставка земельного налога] х [кратность], что составит

650 702 руб. х 1,5% х 10 = 97 605,3 руб.

Судом первой инстанции выкупная цена определена путем умножения площади земельного участка на 1,3 и на кратность, равную 3, т.е. не в соответствии с вышеназванными нормами.

Следовательно, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалоба в виде государственной пошлины на общество, в связи с чем ее сумма 1000 рублей, уплаченная подателем жалобы при обращении в суд апелляционной инстанции, подлежит взысканию с общества в пользу администрации. Сумма излишне уплаченной государственной пошлины 1000 рублей подлежит возврату администрации из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 декабря 2007 г. по делу N А32-13047/2007-63/294 изменить в части определения выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 23:19:01 06 228:0027, площадью 4315 кв.м, расположенного по адресу: ст. Ленинградская, ул. Дальняя, 7, Краснодарский край, считать выкупной ценой 97 605 рублей 30 коп.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 декабря 2007 г. оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Нива" в пользу Администрации муниципального образования Ленинградский район 1000 руб. государственной пошлины по рассмотрению апелляционной жалобы.

Возвратить Администрации муниципального образования Ленинградский район из федерального бюджета 1000 рублей излишне уплаченной за подачу апелляционной жалобы государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Иванова

Судьи

С.И. Золотухина Н.Н. Смотрова