Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2009 г. N 15АП-8116/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-12188/2008-10/193

14 января 2009 г.

15АП-8116/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 30 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представителя Бачерикова Владимира Владимировича - доверенность от 10.11.2008 г. N НЮ-10/436,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 15 октября 2008 г. по делу N А32-12188/2008-10/193,

принятое судьей Ильенко Е.И.,

по иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги",

к ответчику Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю

о понуждении к внесению изменений в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - Росимущество) о понуждении внести изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 28.12.2005г. N 7700000279 в редакции предложенной ОАО "РЖД" в дополнительном соглашении от 14.02.3008г. к договору аренды от 28.12.2005г. N 7700000279, изменив и изложив подп. 1 п. 1 договора в следующей редакции:

"1.1 Арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в пользование за плату являющийся федеральной собственностью земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещения, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения, расположенный по адресу: в Тимашевском районе, участок в границах города Тимашевска, общей площадью 1 463 524 кв.м. (146,3527 га), с кадастровым номером 23:31:11 01 001:0014, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, для его использования в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов железнодорожного транспорта.

Добавить в подпункт 5.1 подпункты 5.1.6 и 5.1.7 следующего содержания:

5.1.6 Передать участок в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора без согласия его собственника, при условии уведомления арендодателя. Для договора субаренды на срок один год и более уведомление арендодателю о передаче участка (части участка) в субаренду должно быть направлено арендатором в течение одного месяца с момента заключения договора субаренды (даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним), в остальных случаях уведомление направляется в течение трех дней после заключения договора субаренды.

5.1.7 Устанавливать плату за пользование участком (частью участка) по договору субаренды в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из подпункта 5.3 исключить подпункт 5.3.1.

Исковые требования мотивированы тем, что между Обществом и Росимуществом заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2005 г. N 7700000279 на 49 лет (с 28.12.2005 г. по 28.12.2054 г.) из земель промышленности, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта. В соответствии с п. 5.3.1. договора арендатор не вправе передавать участок в субаренду без письменного согласия арендодателя. Однако в последующем приказом Минэкономразвития РФ от 22.07.2006 г. N 197 была утверждена примерная форма договора аренды, в которой предусмотрены иные условия предоставления арендованного земельного участка в субаренду. Поскольку Росимущество отказывается согласовывать передачу земельного участка в субаренду (в том числе под объектами недвижимости сторонних организаций), Общество считает изменение правового регулирования отношений существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), в связи с чем просит внести изменения в договор.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15 октября 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что условия договора соответствовали требованиям действовавшего законодательства и поскольку приказ Минэкономразвития от 22.07.2006 г. N 197 не содержит положения, что его нормы подлежат применению к отношениям, возникшим из ранее заключенных договоров - в силу ст. 422 ГК РФ оснований для изменения договора не имеется.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована нарушением норм материального права. Заявитель указывает, что в соответствии со ст. 90 ЗК РФ порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительство РФ; постановлением Правительства РФ предусмотрено право Общества сдавать имущество в субаренду, однако соответствующие условия не включены в оспариваемый договор. Общество также обращает внимание, что вынуждено платить арендную плату, в том числе, за те части земельного участка, которые расположены под объектами недвижимости, принадлежащими другим лицам - соответственно Общество данными частями земельного участка не пользуется, однако не может компенсировать свои расходы.

В судебном заседании представитель истца изложил содержание апелляционной жалобы; ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, явку представителя не обеспечил; дело рассмотрено в соответствии с положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 00 минут 30 декабря 2008 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, на основании распоряжения Росимущества от 28.12.2005 г. N 666-р (т. 1 л.д. 10-12), между Обществом и Росимуществом заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 28.12.2005 г. N 7700000279 из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения с кадастровым номером 23:31:11 01 001:0014, находящийся в Тимашевском районе в границах города Тимашевска, общей площадью 146,3527 га; срок договора аренды определен с 28.12.2005 г. по 28.12.2054 г. (т. 1 л.д. 14-20). Государственная регистрация договора произведена 18.04.2006 г. за номером 23-23-05/015/2006-354.

Письмом от 28.03.2008 г. N 385/НОДРИ-2 (т. 1 л.д. 32-33) Общество обратилось к Росимуществу с предложением внести изменения и дополнения к договору аренды от 28.12.2005 г. В материалы дела представлен проект Дополнительного соглашения от 14.02.2008 г., направленного Обществом (т. 1 л.д. 30-31).

Как следует из содержания письма от 25.04.2008 г. N 09-10/4731 (т. 1 л.д. 34-36), Росимущество отказалось от внесения изменений и дополнений в договор.

При этом в материалы дела предоставлено также письмо Росимущества N 08-10/11509 (без даты, входящий N 2254 от 12.12.2007 г.) (т. 1 л.д. 24-26), согласно которому Росимущество отказалось согласовать заключение договоров субаренды, мотивируя свой отказ тем, что Общество не предоставило доказательств наличия на земельном участке объектов недвижимости, относящихся к объектам железнодорожного транспорта и принадлежащих на праве собственности лицам, в субаренду которых должен быть предоставлен земельный участок.

Как следует из кадастрового плана, арендованный земельный участок относится к землям транспорта, с разрешенным использованием под полосой отвода железной дороги (т. 1 л.д. 13) и в силу п. 4 ст. 87 ЗК РФ является федеральной собственностью.

В соответствии с абз. 4 п. 3 ст. 4 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" порядок и условия пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

"Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - Правила пользования) утверждены постановлением Правительства РФ от 29.04.2006 N 264 "О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги".

В соответствии с п. 2 Правил пользования ограниченные в обороте земельные участки, предназначенные для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, предоставляются Обществу на основании договоров аренды, примерная форма которого утверждается Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Пунктом 4 Правил пользования определено, что существенным условием договора аренды (п. 1 ст. 432 ГК РФ) должно быть предусмотрено право арендатора передавать арендованные земельные участки (их части) в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления об этой передаче.

Таким образом, с 16.05.2006 г. в законодательстве были установлены новые требования к договорам аренды ограниченных в обороте земельных участков, предназначенных для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта.

В силу п. 2 ст. 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Из содержания Правил пользования и принятого на основании и во исполнение указанных правил приказа Минэкономразвития РФ от 22.07.2006 N 197 "Об утверждении примерной формы договора аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью и предоставленного открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" не следует, что установленные требования распространяются на отношения из договоров аренды, которые возникли до введения в действие Правил пользования.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно указал, что Общество не вправе требовать применения положений указанных нормативных актов к условиям спорного договора аренды.

При системном анализе п. 2 и п. 4 Правил пользования следует, что законодатель предусмотрел новую конструкцию договора аренды: Обществу не только предоставлялось право заключать договор субаренды, но на Общество должны быть возложены обязанности публичного собственника:

- заключать договор субаренды незастроенного земельного участка (его части) в городах с численностью населения более 250 тыс. человек исключительно на торгах в соответствии с законодательством Российской Федерации,

- передавать часть арендованного земельного участка в субаренду собственникам расположенных на этом участке зданий, строений, сооружений по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка и другие.

Данная правовая конструкция была предметом рассмотрения Верховного Суда РФ. Решением Верховного Суда РФ от 29.01.2007 г. N ГКПИ06-1020 пункт 2 Правил пользования был признан недействительным в части. В решении суда указано, что из п. 2 ст. 90 ЗК РФ следует: Кодекс не содержит запрета на передачу в аренду гражданам и юридическим лицам свободных земельных участков на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта, оговаривая возможность заключения таких договоров аренды использованием земельных участков в определенных целях и с соблюдением требований безопасности движения, установленных федеральными законами; отсутствует указанный запрет и в иных федеральных законах; пункт 2 Правил в оспариваемой части не соответствует пункту 1 статьи 36 Кодекса, поскольку ограничивает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, являющихся федеральной собственностью, на приобретение права аренды на данные земельные участки, подменяя его правом на заключение договора субаренды с ОАО "РЖД".

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на ограниченных в обороте земельных участках, вправе на основании ст. 36 ЗК РФ получить земельные участки в аренду самостоятельно от Росимущества (уполномоченного органа собственника).

В связи с чем, в настоящее время Общество может быть лишено возможности использовать те части арендованного земельного участка, которые заняты объектами недвижимости иных организаций.

Согласно правовой позиции Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, выраженной в постановлении от 13.05.2008 г. по делу А32-25584/2006-21/520, арендатор не обязан платить арендную плату за ту часть земельного участка, которая фактически не передавалась ему во владение и пользование.

Таким образом, довод Общества о возложении на него расходов за использование земельного участка иными лицами отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку ненадлежащее исполнение обязанности по передаче арендованного земельного участка во владение и пользование не позволяет арендатору требовать изменения договора в части предоставления права сдавать имущество в субаренду.

Поскольку изменение законодательства само по себе не является существенным изменением обстоятельств и Общество не доказало, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ) - то оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что Росимущество является представителем публичного собственника, поэтому, реализуя даже дискреционные права (предоставляющие государственному органу возможность усмотрения при принятии решения), должно обосновывать необходимость принятия соответствующего решения. При наличии условий, предусмотренных ст. 198 АПК РФ, Общество вправе обжаловать решения, действия (бездействия) государственного органа.

Судом первой инстанции правильно применены нормы материального права, нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено; оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 октября 2008 г. по делу N А32-12188/2008-10/193 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина