Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2009 г. N 15АП-527/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А53-13770/2008

18 февраля 2009 г.

15АП-527/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2009 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

предпринимателя Струковой И.А. (паспорт 6097 070818),

от Администрации города Ростова-на-Дону - представитель Янин В.В ( доверенность от 22.01.2009 года),

от Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону - представитель Кушнарева А.А. (доверенность от 15 января 2009 года),

от Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области - представитель Ковалева Н.Б. (доверенность от 26 декабря 2008 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, апелляционную жалобу Администрации г. Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области ( судья Петухова Л.Г.)

от 3 декабря 2008 г. по делу N А53-13770/2008

по иску индивидуального предпринимателя Струковой Ирины Альбертовны

к ответчику : Администрации г. Ростова-на-Дону,

при участии третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области, Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону", Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области,

о признании права собственности,

установил:

Индивидуальный предприниматель Струкова Ирина Альбертовна обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации города Ростова-на-Дону о признании права собственности на самовольно возведенное пятиэтажное нежилое здание литер "Т" "медицинские кабинеты" общей площадью 1856,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул.Волгодонская, дом 1/177.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Региональная служба государственного строительного надзора по Ростовской области, муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 3 декабря 2008 года исковые требования удовлетворены. Решение мотивировано тем, что возведенное здание не нарушает действующие противопожарные и строительные нормы и правила, сохранение построек не нарушает права и законные и интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровья граждан.

Указанное решение обжаловано в порядке апелляционного производства Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области и Администрацией города Ростова-на-Дону, которые просят решение отменить и в удовлетворении иска Струковой И.А. отказать.

В апелляционной жалобе Региональной службы государственной службы строительного надзора Ростовской области указывается, что, поскольку этажность здания превышает 3 этажа, обязательно проведение государственной экспертизы проектной документации. Представленные исследование экспертного учреждения "Северокавказский центр экспертиз" не может рассматриваться в качестве государственной экспертизы проектной документации. В акте обследования, выполненном ООО "БТП" не отражены требования санитарных, пожарных и экологических норм. В компетенцию ООО "БТП" не входит определение соответствия самовольно построенного здания требованиям санитарных, пожарных и экологических норм, а также оценки архитектурно-планировочной застройки г.Ростова-на-Дону.

Администрация города Ростова-на-Дону в своей апелляционной жалобе указывает, что строительство здания было осуществлено без получения разрешения на строительство, выданного компетентным органом местного самоуправления - Департаментом архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, без осуществления государственной экспертизы проектной документации о осуществления государственного строительного надзора. Заключения Северо-Кавказского центра экспертиз и ООО "БТП" не могут служить доказательством соблюдения соответствия возведенной постройки противопожарным и строительным нормам и правилам. Здание возведено с нарушением градостроительных норм, предусмотренных Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону. Истец не доказала, что возведенное строение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровья граждан.

На апелляционные жалобы поступил отзыв предпринимателя Струковой И.А., в котором содержится просьба об отказе в удовлетворении апелляционных жалоб. Предприниматель указывает, что доказательства соответствия соблюдения пожаротехнических норм и правил, строительных норм и правил изложены в заключениях ООО "БИП" и Северо-Кавказского центра экспертиз. Все несущие конструкции находятся в исправном состоянии, разрешенное использование земельного участка - медицинские кабинеты.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Администрации города Ростова-на-Дону и Региональной службы государственного строительного надзора поддержали доводы своих жалоб, предприниматель Струкова И.А. - доводы отзыва на жалобы. Представитель третьего лица - Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону указал, что строение возведено без проведения государственной экспертизы проектной документации и в нарушение градостроительных правил. Земельный участок, на котором находится спорный объект, согласно Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону отнесен к территориальной зоне Ж 1/2/24 (зона жилой застройки первого типа). Построенный объект нарушает градостроительные требования по этажности, высоте и отступу застройки от красной линии улицы.

Предприниматель Струкова И.А. в заседании апелляционного суда признала, что действительно возвела строение в 5 этажей, что построенное здание не имеет надлежащего отступа от красной линии улицы, однако пояснила нарушение указанных правил своим незнанием указанных правил.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области - о времени и месте судебного разбирательства извещены, представителей в суд не направили. В отношении указанных лиц дело рассмотрено в их отсутствие в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предприниматель Струкова И.А. на основании договора купли-продажи от 21 февраля 2006 года купила у Мальцева С.Н. и Мальцевой Г.И. земельный участок площадью 438 кв.метра с расположенными на нем жилым домом литер А площадью 43,3 кв.м. и жилым домом литер К площадью 52,8 кв.метра ( т.1, л.д.17-18), расположенных по ул.Волгодонской,1/177 в г.Ростове-на-Дону. Переход права собственности был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 марта 2006 года, что подтверждено копий свидетельства ( т.1, л.д.19). 6 июля 2007 года глава Администрации Железнодорожного района г.Ростова-на-Дону выдал разрешение на строительство N 122 на строительство вместо пришедших в негодность плановых домов литер "А" и "К" жилого дома с общей площадью 1217,0 кв.м, жилой площадью 620,4 кв.м. (т.1, л.д.24). Отступив от параметров выданного разрешения, предприниматель Струкова И.А. возвела пятиэтажное нежилое здание литер "Т" с целью открытия медицинских кабинетов. Учитывая, что указанный объект является самовольной постройкой, предприниматель Струкова И.А. обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации: 1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 2.Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан".

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Согласно абзацу второму пункта второго статьи 263 Гражданского кодекса Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

По делу установлено и признано сторонами, что возведенное Струковой И.А. строение является самовольной постройкой.

Таким образом, предприниматель Струкова И.А. как истец в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязана доказать, что возведенное ею сооружение соответствует целевому назначению земельного участка, соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных норм и правил, а также то, что указанная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Апелляционный суд находит, что предприниматель не доказала, что возведенное ею сооружение не нарушает строительных, экологических, противопожарных норм и правил. Представленное в качестве доказательства заключение общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Бюро технической помощи" не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку документы, подтверждающие наличие у ООО "Фирма "БТП" права выдавать заключения о соответствии самовольных строений градостроительным, строительным нормам и правилам, а также техническим условиям и градостроительным регламентам в материалы дела не представлены. В материалах дела имеется только незаверенная копия лицензии указанного общества на проектирование зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности, но не на право выдавать заключения о соблюдении названных норм (правовая позиция, изложенная в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 января 2009 года N Ф08-7720/2008).

Вопрос о том соответствует ли построенное здание градостроительным, строительным нормам и правилам, а также техническим условиям и градостроительным регламентам требует специальных знаний, однако в арбитражном суде первой инстанции истец ходатайства о проведении судебно-строительной экспертизы не заявляла. Представленное истцом заключение о результатах строительно-технического исследования, выполненное работником ООО "Экспертное учреждение "Северокавказский центр экспертиз", не может быть признано заключением эксперта в смысле статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Документов, подтверждающих надлежащую квалификацию лица, проведшего указанное исследование, суду не представлялось. Апелляционный суд при таких обстоятельствах не может принять указанное письменное доказательство для подтверждения соответствия возведенного строения градостроительным, строительным нормам и правилам, а также градостроительным регламентам. Кроме того, лицо, проводившее указанное исследование, вышло за пределы установления фактов и вторглось в компетенцию суда, дав заключение о том, что нежилое строение не нарушает прав третьих лиц ( вопрос права, который подлежит установлению судом) ( т.1, л.д.58).

Обращаясь в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольное строение, истец не доказала, что указанное строение не будет нарушать права иных лиц (например, лиц, которым принадлежат права на соседние земельные участки).

Как следует из материалов дела, предпринимателю было выдано разрешение только на строительство жилого дома, однако она возвела здание офисного типа для медицинских кабинетов, тем самым, изменив целевое использование земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Поскольку предприниматель Струкова И.А. нарушила требования об обязательной государственной экспертизе проектной документации, предусмотренной ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на нее не распространяется положение, предусмотренное абзацем вторым пункта 2 статьи 44 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения в Российской Федерации" ( введенное Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ). При таких обстоятельствах соблюдение ею санитарных норм и правил при возведении самовольного строения (пятиэтажного здания) должно быть подтверждено заключением органа государственного санитарного надзора.

Арбитражный суд Ростовской области, удовлетворяя иск Струковой И.А., не учел, что по данному делу подлежат применению действующие на момент рассмотрения дела Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденные решением Ростовской-на-Дону городской Думой от 17 июня 2008 года N 405 ( опубликованы в газете "Ростов Официальный" от 26 июня 2008 года) и вступившие в силу с 1 июля 2008 года.

Действительно одним из видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков в зоне жилой застройки первого типа является размещение медицинских кабинетов. Однако Струкова И.А. никогда не получала разрешения на строительство указанных медицинских кабинетов, ей выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Таким образом, она уклонилась от того целевого использования земельного участка, которое ей было разрешено главой Администрации Железнодорожного района. В территориальной подзоне Ж1/2/24, к которой относится земельный участок, на котором расположен спорный объект, градостроительным регламентом зоны жилой застройки первого типа ( статья 21 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, установлены предельные размеры разрешенного строительства: максимальное количество этажей - три для всех типов объектов капитального строительства, максимальная высота зданий для всех видов использования объектов капитального строительства - 12 метров, отступ застройки от красной линии улицы - 3 метра. Указанные параметры градостроительного регламента нарушены, что признано и Струковой И.А. в судебном заседании апелляционного суда. Названные нарушения апелляционный суд признает существенными и исключающими возможность признания права собственности на лицом, самовольно осуществившим строительство указанного здания.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2007 года N 595-О-П: "Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является _законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации".

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Между тем доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства, в материалах дела не имеется. Истцом также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Поскольку арбитражный суд первой инстанции неполностью выяснил фактические обстоятельства дела, не исследовал вопрос о нарушении градостроительного регламента, на что указывал Департамент архитектуры и градостроительства, не применил нормы Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, решение арбитражного суда подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в иске.

Доводы отзыва на апелляционную жалобу о соблюдении предпринимателем всех норм и правил при строительстве самовольной постройки отклоняется по основаниям, изложенным выше.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционных жалоб согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на счет истца.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 3 декабря 2008 года по делу А53-13770/2008-С2-6 отменить.

В иске предпринимателю Струковой Ирине Альбертовне к Администрации города Ростова-на-Дону о признании права собственности на пятиэтажное нежилое здание литер "Т" "медицинские кабинеты" общей площадью 1856,9 кв.м., расположенное в городе Ростове-на-Дону, улица Волгодонская,1/177, - отказать.

Взыскать со Струковой Ирины Альбертовны в пользу региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области 1000 (одну тысячу) рублей в возмещение судебных расходов.

Взыскать со Струковой Ирины Альбертовны в доход федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина