Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2009 г. N 15АП-4764/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-18148/2006-41/509-2008-47/3

13 января 2009 г.

15АП-4764/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 января 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В..

судей Захаровой Л.А., Тимченко О.Х..

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца - старшего прокурора отдела прокуратуры Ростовской области Шетова

А.Ш., удостоверение,

от ОАО "Новоросцемент" - Васина П.В. по доверенности от 14.01.2008 N 19/125,

Мороз Е.В. по доверенности от 29.12.2007 N 19/7695,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открыто! о

акционерного общества "Новоросцемент"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2008 по делу N А32-

18148/2006-41/509-2008-47/3

принятое в составе судьи Волкова Я.Е.

по иску заместителя прокурора Краснодарского края

в интересах Российской Федерации в лице Управления Федерального казначейства

по Краснодарскому краю, г.Краснодар

к открытому акционерному обществу "Новоросцемент", г.Новороссийск,

Специализированному государственному учреждению при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" в лице Краснодарского регионального отделения Российского фонда федерального имущества, г.Краснодар,

Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, г.Краснодар,

при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений Краснодарского края, г.Краснодар,

Администрации г. Новороссийска,

о признании договора купли-продажи земельных участков недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края в интересах Российской Федерации в лице Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (далее прокуратура) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Новоросцемент", Специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в лице Краснодарского региональною отделения Российского фонда федерального имущества, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 535/548 от 31.12.2003.

Иск мотивирован тем, что в соответствии с оспариваемым договором ОАО "Новоросцемент" приобрело в собственность земельные участки: с кадастровым номером 23:47:00 00000:0031, находящийся по адресу: г.Новороссийск, Сухумийское шоссе, ц/з "Пролетарий" площадью 1355773 кв.м. по цене 28064501 руб. 10 коп. и с кадастровым номером 23:47:00 00000:0032, находящийся по адресу: г.Новороссийск, Сухумийское шоссе, ц/з "Октябрь" площадью 419106 кв.м. по цене 8675494 руб. 20 коп. Указанные земельные участки относятся к категории "земли поселений" в черте г.Новороссийска. В результате того, что руководитель Новороссийского филиала ФГУ "Земельная кадастровая палата" Юрьев P.O., превышая свои должностные полномочия, выдал кадастровые планы спорных земельных участков с указанием категории "земли промышленности", сделка купли-продажи была совершена по заниженной цене и является ничтожной в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходатайстве об уточнении исковых требований, принятых определением суда от 28.11.2006, прокурор указал, что в силу ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена является существенным условием договора и определяется по правилам ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации", исходя из кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Пунктом 3.1 решения Городской Думы 2 созыва г.Новороссийска от 30.09.1999 N 314 "О земельном налоге в городе Новороссийске в 1999 году" спорные земельные участки отнесены к земельно-цеповой зоне N 22, ставка земельного налога для указанной зоны утверждена в размере 2,7 руб. за 1 кв.м. Ставка земельного налога за земли промышленности установлена в размере 0.1 руб. за 1 кв.м. Отнесение спорных земельных участков к землям промышленности привело к неправильному определению их выкупной стоимости.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.08.2007 в иске отказано на том основании, что выкупная стоимость определена правильно, т.к. спорные земельные участки относятся к землям промышленности, а не землям поселений.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказскою округа от 14.01.2008 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.08.2007 отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции указал, что суд не оценил акты установления и согласования границ земельных участков от 02.02.01, кадастровые планы, чертежи участков, решение Городской Думы г.Новороссийска от 30.09.1999 N 314 "О земельном налоге в городе Новороссийске в 1999 году", заключение эксперта Новороссийской Торгово-промышленной палаты от 23.03.06. При новом рассмотрении суд кассационной инстанции указал на необходимость исследовать данные доказательства, установить к какой категории земель относятся спорные земельные участки и с учетом этого рассмотреть вопрос о недействительности договора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2008 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции исследовав кадастровые планы спорных земельных участков от 03.02.2003, письмо Территориального отдела по Новороссийску Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю N 0-23/569, приговор Октябрьского районного суда г.Новороссийска от 05.06.2006, решение Городской Думы г. Новороссийска от 30.09.1999 N 314 "О земельном налоге в городе Новороссийске в 1999 году", заключение эксперта Новороссийской Торгово-промышленной палаты Мордвиновой Т.Г. от 23.03.2005 установил, что спорные земельные участки расположены в черте г.Новороссийска и относятся к земельно-ценовой зоне N22. Суд пришел к выводу, что оспариваемая сделка совершена под влиянием злонамеренного соглашения сторон, является недействительной в силу ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ОАО "Новоросцемент" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2008 и принять новый судебный акт об отказе в иске. Жалоба мотивирована тем, что в нарушение ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд самостоятельно, без соответствующего ходатайства истца изменил основание иска. Истцом было заявлено требование о признании недействительной ничтожной сделки на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал сделку недействительной по основаниям оспоримости, предусмотренным ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, судом нарушены положения ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в частности не указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела. В обоснование довода о занижении цены сделки суд сослался на приговор Октябрьского районного суда г.Новороссийска от 05.06.2006, отмененный определением судебной коллегии по уголовным делам Краснодарского краевого суда. Суд не дал оценки кадастровым планам спорных земельных участков представленным ответчиком, в которых указана категория "земли промышленности". Из ответа Территориального отдела но г.Новороссийску Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю от 19.04.2008 следует, что в государственный земельный кадастр сведения о спорных земельных участках были внесены 03.02.2003 на основании инвентаризационной описи для целей разграничения государственной собственности с категорией "земли поселений", такой порядок внесения сведений не предусмотрен ст. 19 Федерального закона N 28-ФЗ от 02.01.2000 "О государственном земельном кадастре". При этом, из письма следует, что уполномоченный орган при внесении указанных сведений не располагал правоустанавливающим документом на спорные земельные участки постановлением Главы администрации г.Новороссийска от 16.10.2000 N 1654 "О предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков ОАО "Новоросцемент" под промышленные площадки цементных заводов "Пролетарий", "Октябрь", "Первомайский", а сами спорные земельные участки не были поставлены на государственный кадастровый учет. Кадастровые планы земельных участков от 03.02.2003 не соответствуют требованиям Федерального закона N 28-ФЗ от 02.01.2000 "О государственном земельном кадастре", в связи с чем, суд не вправе был основывать свое решение на указанных доказательствах. Из письма Территориального отдела по г.Новороссийску Управления Федеральною агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю N 0-23/569 на которое сослался суд. следует что спорные земельные участки были переведены из категории "земли промышленности" в категорию "земли населенных пунктов" 07.04.2007 на основании Постановления Законодательного собрания Краснодарского края от 19.12.2006 N 2741-П "Об установлении границ города Новороссийск Краснодарского края и подчиненных ему административно-территориальных единиц", т.е. значительно позднее, чем была совершена оспариваемая сделка. В соответствии со ст.ст. 70,83 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент принятия постановления Главы администрации г.Новороссийска от 16.10.2000 N 1654, администрация в пределах своих полномочий отнесла спорные земельные участки к категории земель промышленности, которыми признавались земли, предоставленные соответствующими Советами народных депутатов в пользование или аренду предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач. Представленные в дело доказательства подтверждают, что постановка спорных земельных участков на государственный кадастровый учет 17.11.2003 с указанием категории "земли промышленности" и расчет цены их выкупа произведены в соответствии с требованиями закона.

В отзыве на апелляционную жалобу прокурор указал, что ссылка суда на ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации не повлияла на правильность разрешения спора. Суд ошибочно сослался на приговор Октябрьского районного суда г.Новороссийска от 05.06.2006 в отношении Юрьева P.O., поскольку данный приговор отменен вышестоящей судебной инстанцией и при новом рассмотрении Юрьев P.O. оправдан приговором суда от 25.05.2007. Однако в оправдательном приговоре судом сделан вывод о том, что спорные земельные участки относятся к землям населенного пункта, а также о том, что цементный комбинат относится к 22 зоне налогообложения и исчисляет налог по ставкам 2,7 руб. а не 0.1 руб. Постановление Главы администрации г.Новороссийска от 16.10.2000 N 1654 не может являться правоустанавливающим документом для определения категории земельных участков как земель промышленности. Данное постановление не было реализовано и в силу п.п.7.9.11 утратило силу, поскольку земельные участки в аренду не передавались, право постоянного (бессрочного) пользования ответчика не прекращалось.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края в письменных пояснениях указал, что стоимость спорных земельных участков была установлена в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В 2003 году ставка земельного налога составляла 2,07 руб./кв.м. Цена выкупа земельного участка N 1 с кадастровым номером 23:17:00 00 000:0031 площадью 1355773 кв.м. составляет 28064501,1 руб. (1355773x2.07x10). Цена выкупа земельного участка N 2 с кадастровым номером 23:17:00 00 000:0032 площадью 419106 кв.м. составляет 8675494,2 (419106x2.07x10).

В судебном заседании представители ОАО "Новоросцемент" апелляционную жалобу поддержали по изложенным в жалобе основаниям. Пояснили, что исходя из имеющегося в деле расчета эксперта, общество приобрело спорные земельные участки относящиеся к землям промышленности, по завышенной цене, основания для признания договора купли-продажи недействительным отсутствуют.

Прокурор апелляционную жалобу не признал по изложенным в отзыве основаниям, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края пояснила, что цена договора была определена в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент обращения с заявкой о выкупе, ошибки в расчете выкупной стоимости спорных земельных участков не выявлены. Департаменту были представлены кадастровые паспорта с указанием на отнесение спорных участков к землям промышленности. Решение городской Думы т. Новороссийска Краснодарского края II созыва от 30.09.1999г. N 314 "О земельном налоге в городе Новороссийске в 1999 году" не подлежало применению при расчете выкупной стоимости, поскольку законом РФ "О плате за землю" не предусмотрено право органов местного самоуправления дифференцировать средние ставки налога за земли промышленности.

Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Специализированное государственное учреждение при Правительстве РФ "Российский фонд, федерального имущества", Краснодарское региональное отделение Российского фонда федерального имущества. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Администрация г.Новороссийска в судебное заседание не явились. В соответствии с тт.3.5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.

В соответствии с приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 27.06.2008 г. N 117 территориальные управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом переименованы в территориальные управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом, в связи с чем, наименование ответчика подлежит уточнению на территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

На основании заявлений ОАО "Новоросцемент" от 24.10.2003г. на приватизацию находящегося в государственной собственности земельного участка, Департаментом имущественных отношений Краснодарского края издано распоряжение от 06.11.2003г. N 1087 о предоставлении в собственность за плату ОАО "Новоросцемент" земельного участка N 1 из земель промышленности, находящегося по адресу: Краснодарский край, г.Новороссийск, Сухумийское шоссе, ц/з "Пролетарий" с кадастровым номером 23:47:00 00 000:0031 площадью 1355773 кв.м., в границах, указанных в кадастровой карге (плане) участка и земельного участка N2 из земель промышленности, находящегося но адресу: Краснодарский край. г.Новороссийск. Сухумийское шоссе, ц/з "Октябрь" с кадастровым номером 23:47:00 00 000:0032. площадью 419106 кв.м. в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка находящихся во временном пользовании, предназначенных для эксплуатации промышленных площадок (л.д. 136-143 т. 1).

Поручением N 10/33-3 от 22.12.2003г. Российский фонд федерального имущества уполномочил Краснодарское региональное отделение осуществить продажу земельных участков, по ценам выкупа, установленным распоряжениями территориального органа Минимущества России (л.д.2-3 т.2).

31.12.2003г. между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее СГУ при Правительстве РФ "РФФИ") в лице Краснодарского регионального отделения Российского фонда федерального имущества (продавец) и ОАО "Новоросцемент" (покупатель) был заключен договор N 535/548 купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: Краснодарский край, г.Новороссийск, Сухумийское шоссе, ц/з "Пролетарий" и ц/з "Октябрь" с кадастровыми номерами 23:47:00 00 000:0031 площадью 1355773 кв.м. и 23:47:00 00 000:0032. площадью 419106 кв.м. по цене, соответственно, 28064501 руб. 10 коп. и 8675494 руб. 20 коп. (л.д.4-8 т.2).

Договор сторонами исполнен, оплата покупателем произведена, право собственности ОАО "Новоросцемент" на земельные участки зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним 22.01.2004г. (л.д.9-15 т.2).

Из расчета цены выкупа земельного участка от 06.11.2003г., произведенного Департаментом имущественных отношений Краснодарского края, следует, что цена выкупа спорных земельных участков определялась на основании Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Закона Краснодарского края от 05.11.2002г. N 532-К3 "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", ст. 9 закона РФ "О плате за землю" oт 11.10.91 N 1738-1. Федерального закона "О федеральном бюджете на 1994 год".

В соответствии с п.7 ст.28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001т N 178-ФЗ (в редакции Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ. действующего на момент подачи заявки и заключения оспариваемою договора) цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

Согласно ст. 10 закона Краснодарскою края от 05.11.2002г. N 532-К3 "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельною кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, устанавливается стоимость таких земельных участков: в городе Краснодаре - в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

в иных населенных пунктах, а также за пределами границ населенных пунктов - в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Статьей 9 Закона Российской Федерации "О плате за землю" (в редакции от 25.07.2002г N 116-ФЗ, действующей в спорный период) налог за расположенные вис населенных пунктов земли промышленности (включая карьеры и территории, нарушенные производственной деятельностью), транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения устанавливается в размере 20 процентов от средних ставок земельного налога, установленных в соответствии с Приложением 2 (таблица 1) к настоящему Закону для поселений численностью до 20 тысяч человек.

Для Северо-Кавказского экономического региона средняя ставка земельного налога для поселений численностью до 20 тысяч человек составляла 0,8 руб. за 1 кв.м. в расчете на год.

С учетом повышающих коэффициентов (50, 2. 1.5), установленных п.п. "а" п.21 ст. 1 Федерального закона от 09.08.1994 N 22-ФЗ. ст. 12 Федерального закона от 01.07.1994 N 9-ФЗ; п. 3 ст. 2 Федерального закона от 09.08.1994 N 22-ФЗ. ст. 9 Федерального закона от 31.03.1995 N 39-ФЗ, п. 1 Постановления Правительства РФ от 07.06.1995 N 562; п.1 Постановления Правительства РФ от 03.04.1996 N 378 ставка земельного налога, определяемая по правилам ст.9 Закона Российской Федерации "О плате за землю" на 1996 год составляла 24 руб. за 1 кв.м. в расчете на год. (0.8 х 20% х 50 х 2 х 1.5).

Такая же ставка налога на земли промышленности, расположенные вне населенных пунктов, установлена ст. 12 закона Краснодарского края "О плате за землю в Краснодарском крае" от 06.12.1996г. N 57-КЗ (действовавшего на момент совершения оспариваемой сделки).

В силу ст.7 Указа Президента Российской Федерации "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации" от 11.05.1995 г. N 478 выкупная цена земли при продаже земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства устанавливалась в размере, не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единиц) площади земельного участка. Данный Указ утратил силу с 29 марта 2003 года в связи с изданием Указа Президента Российской Федерации от 26.03.2003 N 370.

Согласно расчету и пояснениям представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края, ставка земельного налога в 2003 году определена в размере 2.07 руб./кв.м. Расчет произведен исходя из ставки земельного налога в 1996 году 120 руб. (24 руб. х 5) с учетом перехода с 01.01.1998 г. на новый масштаб цен (п.2 Указа Президента РФ от 04.08.1997 N 822 "Об изменении нарицательной стоимости российских денежных знаков") и применением повышающих коэффициентов: 2, 2, 1.2. 2, 1.8, устанавливаемых федеральными законами в 1997-2003г.г.

Из изложенного следует, что при расчете выкупной цены земельных участков применена ставка земельного налога в размере 2,07 руб./кв.м.

Правомерность, такого расчета ставки земельного налога для определения цены выкупа спорных земельных участков материалами дела не подтверждается.

По смыслу ст.9 Закона Российской Федерации "О плаче за землю", ее положения не применяются к землям расположенным в пределах границ населенных пунктов.

Из имеющихся в материалах дела заключений МУ Управление архитектуры и градостроительства администрации г.Новороссийска от 01.11.2002 N 2733/027-15 и N1673/027-15, заключений Комиссии по земельным ресурсам и землеустройству г.Новороссийска от 08.09.2003г. N530 и N531 спорные земельные участки расположены под промышленными площадками цементных заводов "Пролетарий" и "Октябрь" и предназначены для эксплуатации производственных сооружений приватизированных ОАО "Новоросцемент" (д.д.74-75. 122-125,134-135 т.1).

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесною фонда; земли водною фонда; земли запаса (п.1 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.87 Земельною кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.06.2003г. N 86-ФЗ, далее Земельный кодекс РФ) землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иною специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (пли) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям. предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (далее - земли промышленности и иною специальною назначения).

Из указанной нормы закона следует, что к землям промышленности относятся земли, расположенные за чертой поселений.

Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991, согласно ст.71 которого, земли промышленности входили в состав земель городов, сельских населенных пунктов, утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (ст.4 Закона).

Землями промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения и иною назначения признавались земли. предоставленные соответствующими Советами народных депутатов в пользование или аренду предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач. Зоны с особыми условиями использования земель устанавливались в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, транспортных и иных объектов. Такие земельные участки у собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымались, но в их пределах вводился особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (ст.83 ЗК РСФСР 01 25.04.1991г.).

Земли городской, поселковой и сельской застройки предоставлялись предприятиям, учреждениям и организациям для строительства и эксплуатации промышленных, производственных, жилых, культурно - бытовых, религиозных и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства. Городской, поселковой чертой, чертой сельского населенного пункта считалась внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от других категорий земель, (ст.72. 75 ЗК РСФСР от 25.04.1991г.).

Таким образом, правовое значение черты городских и сельских образований определено и в ранее действовавшем земельном законодательстве. Значение факта установления такой черты заключается в том, что его результатом является определение сферы применения правового режима земель населенных пунктов ко всей территории, которая находится внутри черты.

В силу п.1 ст. 83 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 30.06.2003г. N 86-ФЗ) землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

В силу ст.84 Земельного кодекса РФ черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации. Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи.

В силу п.1 ст.85 Земельного кодекса РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе к производственным.

Городская черта г.Новороссийска была утверждена решением исполнительного комитета Краснодарского краевого Совета депутатов трудящихся от 26.04.1972г. N 306 (л.д.3 т.3), постановлением Совета Министров РСФСР от 10.10.1984 г. N433 "О генеральном плане города Новороссийска" (л.д.13-16 т.1).

Постановлением Законодательного собрания Краснодарскою края от 19.12.2006 N 2741-11 "Об установлении границ города Новороссийска Краснодарского края и подчиненных ему административно-территориальных единиц" во исполнение законов Краснодарского края от 6 октября 2004 юла N 780-КЗ "Об административно-территориальном устройстве Краснодарского края и порядке его изменения" и от 15 июля 2005 года N 906-КЗ "О порядке установления и изменения границ административно-территориальных единиц" установлены граница города Новороссийска и границы внутригородских районов города Новороссийска.

Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что спорные земельные участки располагались в восточной части города Новороссийска, т.е. находились в пределах городской черты с момента ее утверждения. Данный вывод подтверждается: решением Малого Совета Новороссийского городского Совета народных депутатов Краснодарскою края от 22.07.92 г. N 32 п.7 "Об отводе комбинату "Новоросцемент" в постоянное пользование территорий 1.2.3. расположенных в Восточной части города и п.Верхнебаканский", решением Малого Совета Новороссийского городскою Совета народных депутатов Краснодарского края от 14.10.92 N 41 п.1 "О частичном изменении решения N 32 п.7 от 22.07.92 г. "Об отводе комбинату "Новоросцемент" в постоянное пользование территорий 1.2.3. расположенных в Восточной части города и п.Верхнебаканский" (л.д. 29-30 т.3), постановлением главы администрации города Новороссийска от 16.10.2000г. N 1654 "О предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков открытому акционерному обществу "Новоросцемент" под промышленные площадки цементных заводов "Пролетарий", "Октябрь". "Первомайский" и для 'эксплуатации Новороссийских I. III. IV месторождений мергеля. расположенных в восточной части г.Новороссийска и в п.Верхнебаканский" (л.д. 119-121 т. 1). постановлением главы администрации юрода Новороссийска от 22.09.2000 N1460 "О предоставлении в аренду земельного участка открытому акционерному обществу "Новоросцемет" по ул. Сухумийское шоссе на промплощадке ц/з "Октябрь" в г.Новороссийске" (л.д. 138 т.2), постановлением главы администрации юрода Новороссийска oт 15.08.2000 N 1276 "О предоставлении в аренду земельных участков открытому акционерному обществу "Новоросцемент" по ул. Сухумийское шоссе на промплощадке ц/з "Пролетарий" в г.Новороссийске (л.д. 139 т.2), актами установления и согласования границ участка в восточной части г.Новороссийска от 02.07.2001, от 23.05.2001, схемами расположения спорных земельных участков в системе города Новороссийска (л.д. 31-40. 148-149 т.2).

Письмом Территориального отдела по г.Новороссийску Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю N 0-23/569 и выписками из государственного земельного кадастра от 06.06.2007г. N 03.1.6/893. подтверждается, что спорные земельные участки площадью 419106 кв.м. и 1355773 кв.м. с кадастровыми номерами 23:47:00 00 000:0032 и 23:47:00 00 000:0031 относятся к категории земель поселений в черте (.Новороссийска с разрешенным использованием под промышленной площадкой (л.д.81 т.1, л.д. 148-163 т.2).

Из писем Территориального отдела по г.Новороссийску Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю от 26.09.2006г. N 0-23/03.1.11-931. от 09.04.2008т. N 44.1-06/919 следует, что в государственный земельный кадастр 03.02.2003 г. были внесены сведения о спорных земельных участках (ранее имевших кадастровые номера 23:47:02 06 014:003 и 23:47:02 06 002:0002) на основании инвентаризационной описи для целей разграничения государственной собственности на землю с категорией - земли поселений. 17.11.2003г. спорные земельные участки на основании заявок ОАО "Новоросцемент" и постановления главы администрации г.Новороссийска oт 16.10.2000 г. N 1654 "О предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков открытому акционерному обществу "Новоросцемент" под промышленные площадки цементных заводов "Пролетарий", "Октябрь", "Первомайский" и для эксплуатации Новороссийских I, III, IV месторождений мергеля, расположенных в восточной части г.Новороссийска и в п.Верхнебаканский" были поставлены на государственный кадастровый yчет с указанием категории земли промышленности. 07.04.2007г. в государственный земельный кадастр внесены изменения относительно категории спорных земельных участков с земель промышленности на земли поселений в соответствии с постановлением Законодательного собрания Краснодарского края от 19.12.2006 N 2741-П "Об установлении границ города Новороссийска Краснодарского края и подчиненных ему административно-герриториальных единиц" (л.д.1, 130 т.3).

В соответствии с пунктом 7.4 письма Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройств) от 24.10.1995 N 5-16/2066 "О порядке ведения списка плательщиков земельного налога" при отсутствии документов, удостоверяющих права на землю, органом местного самоуправления подготавливается решение об отнесении земельною участка к той или иной категории земель и цели использования земельного участка для взимания земельного налога.

Принятие решения об отнесении спорных земельных участков к категории земель промышленности не усматривается ни из решений Малого Совета Новороссийского городскою Совеiа народных депутатов Краснодарского края oт 22.07.92 г. N 32 п.7 и от 14.10.92 N 41 п.1 об отводе комбинату "Новоросцемент" в постоянное пользование территории 1,2.3. расположенных в Восточной части города и п.Верхнебаканский, ни из постановления главы администрации г.Новороссийска от 16.10.2000 г. N 1654.

Постановлением главы администрации г.Новороссийска от 16.10.2000 г. N 1654 было прекращено право бессрочною пользования комбината "Новоросцемент" на земельные участки обшей площадью 253.64 га с находящимися на них сооружениями, расположенными в восточной части города Новороссийска и в п.Верхнебаканский и предоставлены ОАО "Новоросцемент" в долгосрочную аренду на 49 лет земельные участки общей площадью 209,5265 га под промышленные площадки и объекты соцкультбыта цементных заводов "Пролетарий", "Октябрь", "Первомайский". В постановлении отсутствует указание, что данные земельные участки относятся к категории земель промышленности.

Согласно данному постановлению из земель промышленности ОАО "Новоросцемент" выделялся иной земельный участок, не являющийся предметом спора по настоящему делу, а именно площадью 39.567 га для эксплуатации Новороссийских I, III, IV месторождений мергеля.

Исходя из изложенного, постановление главы администрации г.Новороссийска от 16.10.2000 г. N 1654 не могло являться правоустанавливающим документом, служащим основанием для постановки спорных земельных участков на государственный кадастровый учет с указанием категории земли промышленности.

Государственный кадастровый учет носит не правоустанавливающий, а учетный характер, что следует из ст.1 Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", поэтому ставку земельного налога за земли, расположенные в черте города Новороссийска, и. в силу этого, относящиеся к землям поселений, при отсутствии решения компетентного государственного органа о переводе в иную категорию земель, надлежит определять с учетом норм земельного и градостроительного законодательства.

В силу статей 422 (пункт I). 424 (абзац 2 пункта I) Гражданскою кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельною участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться в соответствии с требованиями закона.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельною участка по договор) купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельною кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельною кодекса Российской Федерации" установлено, что при продаже земельных участков в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации исходя из кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельною участка. При определении цены земельного участка по договорам, заключаемым в порядке статьи 36 Земельною кодекса Российской Федерации, в качестве базового элемента ной пены необходимо использовать ставку) земельного налога. установленную действующим законодательством.

Согласно статьям 12 (пункт 4). 15 и 387 (пункт 1) Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог является местным налогом и устанавливается Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образовании, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В Краснодарском крае стоимость земельных участков определена в статье 10 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", согласно которой в г. Новороссийске стоимость земельных участков устанавливается в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. По правилам указанной статьи ставка земельного налога устанавливаемся на основе средних ставок, указанных в приложении N3 к Закону. Эти ставки дифференцируются органами местного самоуправления городов по местоположению и зонам различной градостроительной ценности. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов.

Пунктом 1.3. решения городской Думы г. Новороссийска Краснодарскою края 11 созыва от 30.09.1999г. N 314 "О земельном налоге в юроде Новороссийске в 1999 году" утверждено земельно-ценовое зонирование территории г.Новороссийска для взимания земельного налога согласно приложению N 2.

Согласно указанному приложению N 2 спорные земельные участки относятся к земельно-ценовой зоне N 22, граница которой начинается от пересечения ул.Сухумийское шоссе и ул.Трамвайной, по ул. Трамвайной и границе территории ц/заводов "Пролетарий" и "Октябрь" до пересечения с ул.Зеленой. Далее по ул.Зеленой до пересечения с ул.Сухумийское шоссе по ул.Сухумийское шоссе до пересечения с ул.Трамвайной.

Факт отнесения спорных земельных участков к земельно-ценовой зоне N 22 участвующими в деле лицами не оспаривается.

Приложением N 1 к решению городской Думы N 314 от 30.09.1999г. ставка земельного налога по земельно-ценовой зоне N22 установлена в размере 2,70 руб. за 1 кв.м. в год.

Нормативно устанавливаемая цена выкупа земли определяется как произведение ставки земельного налога, действовавшего в 2003 г., на коэффициент кратности и площадь земельного участка.

При расчете ставки земельного налога на 2003 г. применяются следующие коэффициенты индексации: статьей 18 ФЗ РФ от 31.12.1999 N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год" установлено, что ставки земельного налога, действовавшие в 1999 году, применяются в 2000 году с коэффициентом 1,2; статьей 12 ФЗ РФ от 27.12.2000 N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год" установлено, что ставки земельного налога, действовавшие в 2000 году, применяются в 2001 году для всех категорий земель; статьей 1 ФЗ РФ от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога" установлено, что ставки земельного налога, действующие в 2001 году, применяются в 2002 году с коэффициентом 2, статьей 7 ФЗ РФ от 24.07.2002 N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации" установлено, что ставки земельного налога действующие в 2002 году применяются в 2003 году с коэффициентом 1,8.

Надлежащий расчет цены выкупа спорных земельных участков, исходя из их принадлежности к категории земель поселений и земельно-ценовой зоне г.Новороссийска N 22, приведен в заключении эксперта от 14.03.2006г. Новороссийской Торгово-промышленной палаты исходя из ставки земельного налога 11,66 руб. (л.д.23-30 т. 1).

По земельному участку с кадастровым номером 23:47:00 00 000:0031 площадью 1355773 кв.м. цена выкупа составляет 158083132 руб. (2.70 руб./кв.м. х 1.2 х 1.0х2,0х1,8х 1355733 кв.м. х 10).

По земельному участку с кадастровым номером 23:47:00 00 000:0032. площадью 419106 кв.м. цена выкупа составляет 48867760 руб. (2,70 руб./кв.м. х 1.2 х 1,0x2.0x1.8x419106 кв.м. х 10).

Правомерность определения ставки земельного налога по зоне N 22 г.Новороссийска в 2003 году с учетом коэффициентов индексации в размере 11.66 руб. за кв./м. подтверждена письмом ИФНС по г.Новороссийску Краснодарского края от 14.03.06 N 2.6-135/1739 (л.д.36 т.1).

Из изложенного следует, что цена выкупа спорных земельных участков, рассчитана с нарушением порядка определения цены, установленного ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", что привело к отчуждению земельных участком по заниженной цене.

В силу ст.168,167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона пли иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Положения п.1 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами, являются императивными, возможность уменьшения пены выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом и нормативными правовыми актами не предусмотрена.

Правила с т. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности части сделки неприменимы, поскольку данное правило действует только в тех случаях, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Однако условие о цене выкупаемого недвижимого имущества является существенным условием, без которого сделка купли-продажи спорных земельных участков не может быть совершена (ст. 130,424, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоответствие цены выкупа, установленной в договоре от 31.12.2003г N 535/548 купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: Краснодарский край, г.Новороссийск. Сухумийское шоссе, ц/з "Пролетарий" и ц/з "Октябрь" с кадастровыми номерами 23:47:00 00 000:0031 площадью 1355773 кв.м. п 23:47:00 00 000:0032. площадью 419106 кв.м. по цене, соответственно, 28064501 руб. 10 коп. и 8675494 руб. 20 коп., свидетельствует о том, что указанный договор является недействительной (ничтожной сделкой), исковые требования прокурора Краснодарского края, заявленные в интересах Российской Федерации, подлежат удовлетворению.

О применении последствий недействительности сделки требования не заявлены. В соответствии с п.2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации применение последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе является правом, а не обязанностью суда. Неприменение реституции в данном случае не влечет для сторон отрицательных последствий.

Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено к участникам сделки. Оспариваемый договор заключен между СГУ при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" и ОАО "Новоросцемент", следовательно, указанные лица являются надлежащими ответчиками по делу.

Территориальное управление Федерального агентства по управлениию государственным имуществом по Краснодарскому краю не определяло цену выкупа спорных участков, не является правопреемником Департамента имущественных отношений Краснодарского края и не является стороной оспариваемого договора от 31.12.2003г N 535/548 купли-продажи земельных участков, следовательно, иск к данному ответчику заявлен и удовлетворен неправомерно.

Из мотивировочной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2008г. следует, что договор купли-продажи земельных участков от 31.12.2003г N 535/548 признан недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, как сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

Статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, следовательно, такая сделка является оспоримой.

Оспоримые сделки не могут быть признаны недействительными по инициативе суда без предъявления соответствующего иска (данная правовая позиция изложена в п.4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок").

Иск о признании договора купли-продажи земельных участков от 31.12.2003г N 535/548 недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предъявлялся, предмет либо основание заявленного иска, в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не изменялись.

Рассмотрев требование о признании оспоримой сделки недействительной по основаниям, установленным с г. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, применил закон, не подлежащий применению и не применил положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, чем нарушил нормы процессуального и материального права.

Суд первой инстанции также необоснованно сослался на обстоятельства, установленные приговором Октябрьского районного суда г.Новороссийска от 05.06.2006г. в отношении Юрьева P.O., касающиеся внесения указанным лицом в государственный земельный кадастр сведений об отнесении спорных земельных участков к категории земель промышленности, (л.д.41-51 т.1). Из материалов дела следует, что указанный приговор не вступил в законную силу, приговором Октябрьского районного суда г.Новороссийска от 25.05.2007г., ославленным без изменения кассационным определением Судебной коллегии по уголовным делам Краснодарского краевого суд от 11.07.2007г., Юрьев P.O. был оправдан по предъявленному обвинению в совершении преступления предусмотренного ч.1 ст. 293 УК РФ за отсутствием состава преступления (л.д.5-28. 37-38 т.3).

Правовые выводы относительно категории спорных земельных участков. изложенные в указанных судебных актах судов общей юрисдикции по уголовному делу, в силу п.4 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициального значения не имеют, следовательно, данные обстоятельства при рассмотрении арбитражного дела подлежат установлению и доказыванию в общем порядке.

В соответствии с п.4 ч.1 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются основанием к отмене решения суда с принятием по делу нового судебного акта.

Расходы по государственной пошлине за обращение с иском и апелляционной жалобой относятся на стороны в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2008 по делу N А32-18148/2006-41/509-2008-47/3 отменить.

Признан, недействительным договор купли-продажи земельного участка N 535/548 от 31.12.2003г. заключенный между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федеральною имущества" в лице Краснодарского региональною отделения Российского фонда федерального имущества и открытым акционерным обществом "Новоросцемент".

В пеке к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю отказан,.

Взыскать с открытого акционерного общества "Новоросцемент" в доход федерального бюджета государственную пошлин) в сумме 1000 рублей.

Взыскать со Специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в лице Краснодарскою регионального отделения Российскою фонда федерального имущества в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Л.А Захарова О.Х. Тимченко