Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2009 г. N 15АП-7327/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-3734/2008-67/24

21 января 2009 г.

15АП-7327/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей: Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: не явился, извещен;

от ответчика: от ЗАО "Фирма Южанка" Денисенко А.А., доверенность от 01.04.2008г.; Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю просило рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя; от третьего лица: не явилось, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 25 августа 2008 года по делу N А32-3734/2008-67/24 (судья Мазурова Н.С.),

по иску Администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчикам закрытому акционерному обществу "фирма "Южанка", Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Вариант"

об освобождении земельного участка и погашении записи о государственной регистрации права аренды

УСТАНОВИЛ:

Администрации муниципального образования г. Краснодар (далее администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ответчикам закрытому акционерному обществу "фирма "Южанка" (далее общество), Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее регистрационная служба) с иском обязании освободить земельный участок общей площадью 44,80 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по ул.Карасунская, 86 на территории Кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:03 0366:027, привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть арендодателю (администрации); погасить запись в ЕГРП от 29.06.1999г., регистрационный номер 23-01-001/8/1999-81 (уточненные требования и л.д.118).

Регистрационная служба привлечена к участию в деле по ходатайству истца в качестве другого ответчика определением суда от 14 апреля 2008 г. (л.д.72).

Исковые требования мотивированы ссылкой на окончание срока договора аренды земельного участка, направление обществу уведомления об отказе от договора аренды, которое получено ответчиком 27 сентября 2007 г., расположение земельного участка, предоставленного обществу, на территории квартала, в отношении которого предполагается реализация проекта по реконструкции. Нормативное обоснование своих исковых требований администрация усматривает в положениях ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на иск общество просило суд в иске отказать, указало, что на земельном участке расположен принадлежащий ответчику на права собственности объект недвижимости (л.д.90).

В отзыве на иск регистрационная служба просила в иске отказать (л.д.121).

Решением арбитражного суда от 25 августа 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал на наличие на земельном участке, арендованном по спорному договору, принадлежащего обществу на праве собственности торгового павильона, отвечающего признакам недвижимого имущества, построенного в 1986г. из кирпича, на ленточном бетонном фундаменте. Суд также сослался на положения ст. 36 ЗК РФ. Суд пришел к выводу о невозможности прекращения на основании ст.610 ГК РФ в одностороннем порядке, в связи с изменением воли арендодателя, арендных отношений, предметом которых является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, занимаемый объектом недвижимости. Суд указал на то, что поскольку требование о расторжении договора аренды спорного земельного участка от 09.03.1999г. N 284 (после изменения нумерации N 4300004604) истцом в суд не заявлялось, решение по нему не принималось, оснований для погашения записи N23-01.001.8.1999 г. судом не установлено.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. Просит решение суда отменить, требования администрации удовлетворить, со ссылкой на доводы иска и положения ст.72 Конституции РФ, ст. 622 и 272 ГК РФ. Наличие на земельном участке принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимости истцом не отрицается.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества просил в удовлетворении жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения. Представил свидетельство о государственной регистрации права, выданное 23.10.2008г., согласно которому общество является собственником нежилых помещений первого этажа N N 13, 14/1 здания литер З, площадь 25.1 кв.м, адрес г.Краснодар, Центральный округ, ул.Коммунаров, дом N 73.; также представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений торгового павильона, литер З, согласно которому итоговая величина оценки составляет 1 179 789 руб., рыночная стоимость земельного участка составляет 761 744 руб. Документы исследованы в судебном заседании, копии из них приобщены судом к материалам дела. Представитель пояснил, что общество исправно оплачивает арендную плату, представил платежное поручение от 18.12.2008г., акт сверки взаиморасчетов по арендной плате и пени

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ответчика ЗАО "Фирма Южанка", Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией и обществом был заключен договор аренды земельного участка от 09.03.1999г., с 1 января 2003 г. договору присвоен номер 4300004604, по условиям договора обществу был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 44,80 кв.м., расположенный в Центральном внутригородском округе г.Краснодара по улице Коммунаров, 73 на территории Кооперативного рынка, кадастровый N 23:43:03:03:66:027 для эксплуатации пункта по ремонту и пошиву одежды (л.д.13,17). Договор заключен на срок до 21.01.2004г. Договор зарегистрирован в ЕГРП 29.07.1999г.(л.д.20 об).

После истечения срока договора договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с правилами п.2 ст.621 ГК РФ, что означает право каждой стороны отказаться от его исполнения в одностороннем порядке.

Администрация реализовала свое право на расторжение договора в одностороннем порядке, направив обществу уведомление с соответствующим содержанием, которое было получено обществом 27 сентября 2007 г.

Таким образом, правоотношение из договора аренды от 09.03.1999г., который послужил основанием для внесения в реестр записи об ограничении права собственности правом арендатора, прекращено в связи с отказом администрации от договора (п.3 ст.450, ст.610 ГК РФ).

Апелляционный суд полагает ошибочным содержащееся в решении суда первой инстанции толкование положений законодательства, согласно которому невозможно прекратить на основании ст.610 ГК РФ в одностороннем порядке арендные отношения, предметом которых является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, занимаемый объектом недвижимости.

Действующее российское законодательство различает регистрацию прав, сделок и ограничений. Применительно к арендному правоотношению регистрации подлежит аренда как ограничение права собственности.

В соответствии с п.1 ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация аренды производится посредством регистрации договора аренды. Данное указание законодателя является приемом юридической техники, позволяющим избежать разрыва в регистрации договора и аренды как возникающего в связи с его заключением ограничения права собственника объекта недвижимости.

Арендное правоотношение и, соответственно, аренда как ограничение возникают из конкретного договора, после прекращения договора ни право арендатора, ни сопряженное с его наличием ограничение права собственника не сохраняются.

Положения ст. 610 ГК РФ о возможности любой стороны договора аренды отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, имеют общее значение, распространяются и на договор аренды недвижимости, в том числе аренду земельных участков. Для аренды земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости исключений в применении положений данной статьи не установлено.

Реестр призван отражать действительные права субъектов оборота и ограничения прав, наличие в реестре записей о правах и ограничениях, которых на самом деле нет (в том числе в силу их прекращения), противоречит идее укрепления прав посредством регистрации.

В случае наличия основания для заключения нового договора аренды в реестр будет внесена запись о новом ограничении, которое возникнет из иного договора, возможно, на иных условиях.

При толковании положений закона суд должен предполагать все возможные ситуации применения той или иной нормы. Так например, статья 36 ЗК РФ защищает интерес собственника недвижимости только в отношении земельного участка, на котором находится объект и который необходим для его использования. Если участок, предоставленный по прекращенному договору аренды, не соответствует данным параметрам, блокирование возможности арендодателя прекратить арендное правоотношение по ст.610 ГК РФ может существенно нарушить интересы арендодателя - публичного образования.

Также ошибочно указание суда на то, что поскольку требование о расторжении договора аренды спорного земельного участка от 09.03.1999г. истцом в суд заявлено не было и решение по нему не принято, основания для погашения записи о регистрации аренды отсутствуют.

В данном случае односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды согласно ст. 450 ГК РФ приводит к расторжению договора (п.3 ст.450 ГК РФ).

Вывод суда, согласно которому "основания для погашения записи о регистрации аренды отсутствуют" подлежит исключению из мотивировочной части решения суда.

Таким образом, не может быть обнаружено подлежащего защите законного интереса общества в сохранении в реестре записи о прекращенной аренде.

Однако, несмотря на несогласие апелляционного суда с указанным толкованием норм материального права, апелляционный суд полагает, что в данном случае ошибка в правовой оценке не привела к принятию неправильного решения, нарушающего законные интересы истца.

Согласно п.1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с п.23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 года N 135 внесение в Единый государственный реестр прав записей о государственной регистрации прекращения и расторжения договора аренды, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Администрация, желая погасить запись в ЕГРП от 29.06.1999г., регистрационный номер 23-01-001/8/1999-81, не лишена права подать соответствующее заявление в регистрирующий орган. Судебно-арбитражная практика исходит из того, что при прекращении договора у регистрирующего органа отсутствуют основания для отказа произвести государственную регистрацию прекращения обременения на недвижимое имущество (например, определение ВАС РФ от 7 июня 2007 г. N 5848/07).

Регистрирующий орган, привлеченный к участию в деле в качестве ответчика, нарушителем права администрации не является.

Поскольку земельный участок занят принадлежащим ответчику на праве собственности объектом недвижимости, погашение записи судебным решением (а не по заявлению истца) не улучшит правого положения истца, поскольку вывод апелляционного суда о прекращении арендного правоотношения не означает наличия основания для освобождения земельного участка от принадлежащего обществу объекта недвижимости.

Как видно из материалов дела, установлено судом и признается истцом, на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности.

Общество является собственником нежилых помещений первого этажа N N 13, 14/1 здания литер З, площадь 25.1 кв.м, адрес г.Краснодар, Центральный округ, ул.Коммунаров, дом N 73. Право собственности общества зарегистрировано в реестре. Согласно информации, предоставленной департаментом по делам строительства и архитектуры администрации, существующему зданию по ремонту и пошиву одежды, расположенному в Центральном административном округе, в постановлении мэрии города Краснодара от 21.01.1999г. N 75 указан адрес ул.Коммунаров,73 на территории Кооперативного рынка в центральном административном округе) присвоен административный адрес 86 строение "З" по ул.Карасунская (временно, на срок действия договора аренды земельного участка) - л.д.116.

Иском в рамках настоящего дела администрация пытается добиться освобождения земельного участка от собственника находящегося на земельном участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены положениями законодательства при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Данный интерес не может быть оценен как законный и подлежащий защите.

Администрация ссылается на положения ст. 622 ГК РФ. Однако, как следует из материалов дела, объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности, уже находился на земельном участке до его предоставления по договору аренды. Если объект недвижимости находился на земельном участке до его предоставления в аренду, то оснований для применения способа защиты, предусмотренного ст. 622 ГК РФ, не имеется. Подобный подход получил отражение в практике окружных федеральных арбитражных судов.

Что касается положений ст.272 ГК РФ, на которые администрация ссылается в апелляционной жалобе, эти положения в данном случае неприменимы, поскольку применительно к публичным землям приоритет имеют специальные нормы ст. 36 ЗК РФ, устанавливающие исключительное право собственника объекта недвижимости на получение легитимации в отношении земельного участка. Подобный подход получил отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 марта 2008 г. N КГ-А40/666-08.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 августа 2008 года по делу N А32-3734/2008-67/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко