Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2009 г. N 15АП-4847/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А01-180/2009

28 июля 2009 г.

15АП-4847/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.В. Ильиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от истца: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 22580);

от ответчика: Торникова И.В., доверенность N 145 от 08.07.2009 г., удостоверение адвоката N 01/234 от 22.03.2007 г.;

от третьих лиц: явка представителей не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомления N 22583, 22582);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 27.04.2009 года по делу N А01-180/2009,

принятое в составе судьи Афашагова М.А.

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Адыгея

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Цемез"

при участии третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, Краснодарского отделения - структурного подразделения Северо-Кавказской железной дороги - филиал ОАО "Российские железные дороги"

о признании недействительной записи о регистрации права собственности, об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании постройки самовольной и сносе ее

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Адыгея (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Цемез" (далее - общество)

- о признании магазин-кафе, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п.Энем, ул. Перова (правая сторона а\д Краснодар-Новороссийск) самовольной постройкой, обязать ООО "Цемез" осуществить снос самовольной постройки;

- о признании недействительной записи о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества магазин-кафе, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п.Энем, ул. Перова(права я сторона а\д Краснодар-Новороссийск), об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество;

- не применять как противоречащие закону постановление администрации Энемского поселкового округа от 28.03.1995. г. "О разрешении установки временного торгового павильона по продаже вино-водочных изделний и обмену пива бутылочного ИЧП "Цемез" в пос. Энем по ул. Перова";

постановление администрации МО Тахтамукайского района от 07. 12.1999 г. N 907 О предварительном согласовании места строительства магазина смешанной торговли и кафе-шашлычной на 24 места в пос.Энем по ул. Перова ООО Цемез";

постановление администрации Тахтамукайского района от 20.12.2001 г. N 955 "О разрешении строительства магазина смешанной торговли и кафе-шашлычной на 24 посадочных места в пос. Энем по ул.Перова ООО "Цемез" (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 49,50).

Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Цемез" на земельном участке предоставленном в постоянное (бессрочное) пользование Краснодарскому СКЖД согласно постановлений администрации Тахтамукайского района возвело магазин-кафе. Указанный объект недвижимости является самовольной постройкой, поскольку возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей, разрешение на строительство выдано неуполномоченным органом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, Краснодарское отделение - структурное подразделение Северо-Кавказской железной дороги - филиал ОАО "Российские железные дороги"

Решением суда от 27.04 2009 года в иске отказано. Суд указал, что ООО "Цемез" пользуется земельным участком на основании договора, заключенного с Краснодарским отделением Северо-Кавказской железной дороги, требований о возврате земельного участка не заявлено. Постановлением Главы администрации Тахтамукайского района от 20.12.2001 г. N 955 обществу разрешено строительство спорного объекта.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Цемез" просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, пояснив, что земельный участок предоставлен во временное пользование в соответствии с действующим законодательством на основании договора N 337 от 25.01.2001 г. с Краснодарским отделение СКЖД, спорный объект возведен на основании полного комплекта разрешительной документации, прошедшей экспертизу, принят в эксплуатацию.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Энемского поселкового округа от 28.03.1995. г., б/н, ИЧП "Цемез" (правопредшественник ООО "Цемез") была разрешена установка временного торгового павильона в пос. Энем по ул. Перова.

Постановлением главы администрации Тахтамукайского района от 07.12.1999 г. N 907 ООО "Цемез" предварительно согласован для проектирования и строительства магазина смешанной торговли и кафе-шашлычной, ранее выделенный под установку временного торгового павильона, земельный участок площадью 0,04 га по адресу: пос. Энем, ул.Перова.

25 января 2001 г. между Краснодарским отделением Северо-Кавказской железной (землепользователь) и ООО "Цемез" (временный землепользователь) заключен договор N 337 на временное пользование -земельным участком (далее - договор) общей площадью 125 кв.м., расположенным по адресу: ст. Энем, 1, сроком на 3 года, для размещения существующего торгового павильона.

Распоряжением N 58 от 12.03.2003 г. администрации Тахтамукайского района утвержден акт приемки законченного строительством объекта- магазин смешанной торговли и кафе-шашлычная на 24 места в п. Энем по ул.Перова, принадлежащее ООО "Цемез" (том 1, лист дела 62). Право собственности на указанный объект зарегистрировано 11.06.2004 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 01-РА N 106721 (том 1, лист дела 98).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Адыгея мотивируя тем, что земельный участок, на котором возведен магазин- кафе, является федеральной собственностью, разрешение на строительство собственник участка не давал, возведенный объект является самовольной постройкой, обратился с настоящим иском.

Решением арбитражного суда Республики Адыгея от 27 апереля 2009 г. в иске управлению отказано со ссылкой на наличие у ООО "Цемез" проектно-сметной документации на строительство магазина и указанием, что постановлением главы администрации Тахтамукайского района N 955 от 20.12.2001 г. разрешено обществу строительство магазина смешанной торговли и кафе-шашлычной на 24 посадочных места в пос.Энем.

Решение суда принято с нарушением норм материального права и подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

Согласно пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации", пункта 4 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации землями железнодорожного транспорта являются земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта и (или) эксплуатации зданий, строений и других объектов железнодорожного транспорта, в том числе земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог и в охранных зонах, и эти земли являются федеральной собственностью.

Земельный участок площадью 195, 01 кв. м с кадастровым номером 01:05:00 00 000:0008 принадлежит на праве собственности Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись от 12.07.2004 о регистрации N 01-01/04-6/2004-471 (том 1,лист дела 8). Регистрации предшествовали принятие решения от 20.01.1995 N 19 администрацией Тахтамукайского района о предоставлении земель для нужд железнодорожного транспорта и выдача железной дороге государственного акта РА-2 N 001182 на право постоянного (бессрочного) пользования 195,1 га земли.

Решением арбитражного суда Республики Адыгея от 30.04.2008 г. по делу N 01-3710/2007-1, вступившим в законную силу установлено, что земельный участок, на котором возведен спорный объект находится в полосе отвода железной дороги, относится к землям, необходимым для обеспечения деятельности железнодорожного транспорта, а, следовательно, относится к федеральной собственности и принадлежит Российской Федерации.

Согласно статье 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

Пунктом 4 статьи 61 Закона РФ "О местном самоуправлении в Российской Федерации" от 06.07.1991г. N 1550-1 установлено, что администрация выдает разрешение на строительство на подведомственной территории всех объектов производственного назначения; приостанавливает строительство, осуществляемое с нарушением утвержденных проектов, планов и правил застройки.

Вывод суда первой инстанции о том, что администрация Тахтамукайского района, принимая постановление от 20.12.2001г. N 955, действовала в пределах своих полномочий, является неверным.

В соответствии с пунктами 12, 13 Положения о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог (Приказ Министерства путей сообщения РФ от 15 мая 1999 г. N 26Ц), разработанное в соответствии со статьей 5 Федерального закона "О федеральном железнодорожном транспорте", согласно Положения о Министерстве путей сообщения Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июля 1996 г. N 848 определено, свободные земельные участки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта, могут в порядке, установленном настоящим Положением и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, предоставляться в срочное пользование физическим и юридическим лицам (далее - временные пользователи) для сельскохозяйственных целей, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, для устройства погрузочно - разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (кроме складов горюче - смазочных и любых типов автозаправочных станций. а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения. Согласование предоставления земельного участка или размещения объекта в полосе отвода либо мотивированный отказ в согласовании, а также договоры о срочном пользовании земельными участками между железными дорогами и временными пользователями оформляется железной дорогой в месячный срок с даты получения документов от заявителя.

Таким образом, только предприятия железнодорожного транспорта вправе были предоставлять в срочное пользование физическим и юридическим лицам свободные земельные участки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта.

Следовательно, администрации как Тахтамукайского района, так и Энемского поселкового округа не вправе были распоряжаться земельным участком, находящимся в федеральной собственности и принимать в отношении него решения о размещении объектов как движимого, так и недвижимого имущества. Таким образом, постановление администрации Энемского поселкового округа от 28.03.1995 г., постановление администрации Тахтамукайского района N 907 от 07.12.1999 г., постановление администрации Тахтамукайского района N 955 от 20.12.2001 г. не порождают для ответчика и истца никаких прав и обязанностей, как изданные с превышением администрацией своих полномочий и нарушением действующего законодательства.

В связи с изложенным, довод ООО "Цемез" о возведении спорного объекта при наличии разрешения администрации Тахтамукайского района судом апелляционной инстанции отклонен.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Таким образом, возникновение права собственности на самовольную постройку возможно лишь при наличии земельного участка отведенного для целей строительства, при отсутствии нарушений законных интересов других лиц (собственников землепользователей и иных объектов недвижимости) и с соблюдением гарантий, исключающих наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу сослалось на договор аренды N 337, заключенный с Краснодарским отделением СКЖД 25.01.2001 г., согласно которому обществу предоставлен земельный участок площадью 125 кв.м., расположенный на ст. Энем для размещения торгового павильона. Полагает, что пункт 4.1 договора позволяет возводить на земельном участке объекты недвижимости.

Подписывая договор аренды, общество было информировано о том, что земельный участок предоставляется для временного размещения магазина из облегченных конструкций (пункт 1.1 договора). Кроме того, срок договора установлен с 01.02.2001 г. по 30.01.2004 г.

В соответствии со статьей 609 Кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, введенного в действие 30.10.2001 договоры аренды земельного участка, заключенные на срок 1 год и более, подлежат государственной регистрации. Договор аренды земли договор аренды N 337 от 25.01.2001 г., не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому является незаключенным в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" заключила с обществом договор аренды N 41 от 08.06.2004 г. для размещения магазина- кафе площадью 400 кв.м.

Поскольку, в силу ст. 209 ГК РФ администрация не имела полномочий распоряжаться спорным земельным участком, указанный договор аренды является недействительным в силу ничтожности (ст. 168 ГК РФ). Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Согласно пунктов 17 Положения "О порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог", утвержденного Приказом Министерства путей сообщения Российской Федерации от 15.05.1999 N 26Ц, для согласования размещения какого-либо объекта в пределах полосы отвода лицо, имеющее намерение получить для этих целей в пользование земельный участок или разместить объект на ранее выделенном ему земельном участке, должно представить железной дороге технический план участка в масштабе 1:200 - 1:1000 с нанесенным на него объектом и чертежи этого объекта.

Как установлено судом, указанное требование пункта 17 ответчиком не выполнено.

Более того, пунктом 16 указанного Положения, временным пользователям в пределах полосы отвода железных дорог не допускалось размещение капитальных зданий и сооружений, многолетних насаждений и других объектов, ухудшающих видимость железнодорожного пути и создающих угрозу безопасности движения.

Ссылка ООО "Цемез" на строительство магазина- кафе в соответствии с проектно-сметной документацией, на ввод объекта в эксплуатацию, судом апелляционной инстанции отвергнута, поскольку строительство объекта недвижимости осуществлено на не отведенном для этих целей земельном участке, разрешение на строительство выдано неуполномоченным лицом, следовательно, магазин- кафе, возведенный ООО "Цемез", является самовольной постройкой.

В отношении возведенных с нарушением требований настоящего Положения в полосе отвода зданий и сооружений, а также временных пользователей, их построивших, принимаются меры, предусмотренные законодательством Российской Федерации (пункт 18 Положения).

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев приобретения на нее права собственности в судебном или ином установленном законом порядке.

Таким образом, требования теруправления о сносе объекта недвижимости-кафе-магазина общей площадью 118, 5 кв.м. в пос. Энем Республики Адыгея за счет ООО "Цемез" подлежат удовлетворению. Право собственности на спорное кафе зарегистрировано за обществом, что подтверждается свидетельством, выданным 11.04.2004 г. серии 01-РА N 106721.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу указанной нормы права под оспариванием зарегистрированного права понимается оспаривание оснований его регистрации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке лицами, права и законные интересы которых нарушены.

Поскольку судом установлено, что спорный объект, право собственности на который зарегистрировано за обществом, является самовольной постройкой, а наличие за ответчиком зарегистрированного права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, нарушает права собственника земельного участка - Российской Федерации в отношении этого участка, зарегистрированное за ООО "Цемез" право собственности на магазин-кафе общей площадью 118,5 кв.м. по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п.Энем, ул. Перова, дБ\Н надлежит признать недействительным, путем аннулирования записи N 01-01/04-6/206 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, следовательно, пошлина подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет за подачу иска 4000 руб., апелляционной жалобы - 1000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда республики Адыгея от 27 апреля 2009 года по делу N А01-180/2009 отменить.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Цемез" на магазин-кафе общей площадью 118,5 кв.м. по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п.Энем, ул. Перова, дБ\Н, аннулировать запись от 11.06. 2004 г. N 01-01/04-6/206 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обязать ООО "Цемез" снести магазин-кафе общей площадью 118,5 кв.м. по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п.Энем, ул. Перова, дБ\Н в течение двух месяцев со дня получения настоящего постановления.

В случае неисполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, истец вправе совершить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов.

Взыскать с ООО Цемез" (ИНН 0106005369) в федеральный бюджет государственную пошлину в федеральный бюджет 5000 (пять тысяч) руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина