Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2008 г. N 18АП-5429/2008

г. Челябинск

08 сентября 2008 г.

Дело N А76-3610/2008

Резолютивная часть оглашена 04 сентября 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2008 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой Ю.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бурматова Игоря Викторовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2008 по делу N А76-3610/2008 (судья Воронин А.Г.), при участии от подателей апелляционной жалобы - Выползова А.А. (доверенность от 13.11.2007, Бурматова И.В., паспорт, от истцов: Администрации г. Челябинска - Пупыкиной И.А. (доверенность N01-20/2164 от 28.11.2005), Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Соколова М.М. (доверенность N 12516 от 29.12.2007), 3 лица ООО "Оптика-Челябинск" - Марамзина В.Л. (доверенность б/н от 15.01.2008), Зигановой А.М. (доверенность б/н от 15.01.2008)

УСТАНОВИЛ

Администрация г. Челябинска и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Администрация, КУИЗО, истцы) обратились в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Бурматову Игорю Викторовичу (далее - ИП Бурматов И.В., ответчик), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований общества с ограниченной ответственностью "Оптика-Челябинск" (далее - ООО "Оптика-Челябинск", 3 лицо) с исковым заявлением об обязании ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 8000 кв.м., с кадастровым номером 74:36:07 13 03:0001, расположенного по ул. Чичерина в Курчатовском районе г. Челябинска и взыскании задолженности по арендной плате за период с 18.04.2006 по 13.12.2007 в размере 1365180,85 рублей.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 04.07.2008 исковые требования удовлетворены частично: на ответчика возложена обязанность передать в течении 30 дней по акту приема-передачи истребуемый земельный участок; взыскана арендная плата в сумме 184780,85 рублей.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами подписан договор аренды земельного участка N 315-К-98 от 19.06.1998 года, которым предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ. КУИЗО направлено уведомления от 07.03.2008 N 2095 и от 12.03.2008 об оплате. Размер задолженности определен истцом с применением коэффициента - 3 неправомерно и составляет за период с 01.01.2000 по 31.12.2007 - 2087790 рублей, из которых 1903009 рублей - ответчиком оплачен, следовательно, долг составил 184780,85 рублей. Договор заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по требованию арендодателя, расторжение договора в одностороннем порядке предусмотрено соглашением сторон. Ответчик документы, подтверждающие оплату, не представил, следовательно, договор прекращен (расторгнут), в силу чего ответчик обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил.

В апелляционной жалобе ИП Бурматов И.В. просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование своих требований ссылается на то, что судом при исчислении размера задолженности за 2006 г. неправомерно применен коэффициент-3, а не 2. Размер долга составляет за 2006 год 350400, а не 525600 рублей. В решении не определен период задолженности, следовательно, права на односторонний отказ от договора на момент направления уведомлений у истца не имелось, вследствие чего договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке. Оснований для взыскания задолженности с ответчика нет, так как земельный участок одновременно находился в аренде у третьего лица, которое вносит плату за земельный участок. Истцом счета на оплату арендной платы не выставлялись, в силу чего имеет место просрочка кредитора, обусловившая не возможность исполнения ответчиком обязательства.

Представитель подателя апелляционной жалобы в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы настаивал, изложив их в тезисной форме.

Представители истцов в судебном заседании с доводами жалобы не согласились, полагая, что решение в части удовлетворения требований о передаче земельного участка является законным и обоснованным. В части взыскания задолженности арендной платы полагают, что размер задолженности определен судом первой инстанции неправильно.

Представители третьего лица с доводами апелляционной жалобы не согласились, поддержав позицию истца.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, постановлением главы администрации г. Челябинска от 15.06.1998 N 798-п ИП Бурматову И.В. предоставлен в краткосрочную аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 0,8 га, для эксплуатации существующей автостоянки по ул. Чичерина в Курчатовском районе.

19.06.1998 года на основании постановления главы города Челябинска от 15.06.1998 N 198-п между администрацией города Челябинска в лице председателя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и ИП Бурматовым И.В. (арендатор) подписан договор N 1315-К-98 аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска, согласно условиям которого, арендодатель предает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора аренды недвижимое имущество: земельный участок площадью 8000 кв.м., расположенный по адресу: ул. Чичерина в Курчатовском районе, кадастровый номер 74:36:07 13 03:01 из земель муниципальной собственности для эксплуатации существующей автостоянки; нормативная стоимость земельного участка, передаваемого в аренду, определяется в ежегодном расчете арендной платы за землю, в порядке и размере, установленным действующим законодательством Российской Федерации и органами местного самоуправления г. Челябинска;

Долю муниципальной инфраструктуры г. Челябинска без выдела в натуре, в составе, определенном постановлением главы г. Челябинска от 06.10.1997 N 1259-п в размере 8000.00/214570000 каждого наименования состава, для использования по общему назначению с земельным участком; стоимость доли муниципальной инфраструктуры, передаваемой в аренду, определяется в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации и органами местного самоуправления г. Челябинска. Договор заключен сроком на пять лет; договор вступает в силу с даты регистрации в КУИЗО (п. 1.1, 1.4, 1.5).

За пользование указанным недвижимым имуществом арендатор вносит арендную плату, согласно ежегодно пересматриваемому и прилагаемому к настоящему договору: расчету платы за аренду (Форма N 2), расчету платы за аренду муниципальной инфраструктуры (Форма N 3);

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями в четыре срока в течение года, с момента регистрации настоящего договора в КУИЗО, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, на расчетный счет, установленный налоговой инспекцией Курчатовского района г. Челябинска для уплаты земельного налога; плата за аренду муниципальной инфраструктуры перечисляется равными долями в четыре срока в течение года, с момента государственной регистрации договора в КУИЗО, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, в местный бюджет на специальный счет КУИЗО; датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Комитета и налоговой инспекции; перерасчет величины платы за аренду земли и муниципальной инфраструктуры осуществляется арендодателем ежегодно, в одностороннем порядке, в связи с изменением базовых ставок арендной платы или действующего порядка расчета; перерасчет величины арендной платы производится с начала календарного года, на основе соответствующего постановления главы г. Челябинска, если указанным постановлением не предусмотрено иное; условия и порядок расчетов за предоставление права аренды земельного участка и доли муниципальной инфраструктуры в соответствии с пунктом 1.2 настоящего договора, устанавливаются нормативными актами органом местного самоуправления г. Челябинска или определяются дополнительным соглашением к настоящему договору (п. 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6).

Обязанности арендатора, в том числе и по внесению своевременной полной арендной платы, стороны согласовали п. 4.2.2, 4.2.6 договора.

Обязанности арендодателя сформулированы в п. 5.2.1, 5.2.3 договора.

В соответствии с п. 6.5 если арендатор не выплачивает арендную плату в соответствии с п. 2.1 с задержкой, более двух месяцев подряд, арендодатель в одностороннем порядке расторгает договор аренды на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ. В этом случае арендатор обязан в течение 15 дней после письменного уведомления арендодателя оплатить задолженность по арендным платежам и освободить занимаемый земельный участок, арендуемое имущество подлежит изъятию у арендатора без оплаты произведенных улучшений; в случае отказа арендатора от внесения платы за аренду инфраструктуры, арендная плата за землю уплачивается полном объеме, предусмотренном рениями органов местного самоуправления г. Челябинск.

19.06.1998 года договор N 1315-К-98 аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) зарегистрирован КУИЗО за регистрационным номером 09-01-1-0000498.

26.02.2006 года КУИЗО направило в адрес ИП Бурматова И.В. письмо N 1361/23567 с информацией о кадастровой стоимости земельного участка и исчислении земельного налога с 01.01.2006 на основании кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с решением Челябинской городской Думы третьего созыва от 22.11.205 N 8/11.

В соответствии с информацией Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области от 19.06.2008 N 1138/11 кадастровая стоимость земельного участка общей площадью 8000 кв.м., с кадастровым номером 74:36:07 13 003:1, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Чичерина (землепользователь И.В. Бурматов) составляет 40559600 рублей.

Согласно расчету (л.д.120 т.1) плата за аренду земли по договору N 1315-К-98 за период с 01.01.2003 по 15.06.2003 составляет 180950 рублей, этим же документом сторонами согласован расчет арендной платы с 01.01.2000 г. по 31.12.2002 в сумме 441 840 руб. итого начислено с 01.01.2000 по 15.06.2003 622790 рублей.

В 2003, 2004, 2005, 2006, на октябрь 2007 года И.В. Бурматовым И.В. оплачено всего 1903009,15 рублей.

07.03.2008 года и 12.03.2008 КУИЗО направило ИП Бурматову И.В. уведомление N 2096 о расторжении договора аренды N 1315-К-98 от 19.06.1998, предложив в течение 15 дней с момента отправки данного уведомления оплатить долг по арендной плате демонтировать возведенные строения и сооружения, и передать земельный участок по акту приема-передачи КУИЗО.

Поскольку ответчик требования КУИЗО об оплате задолженности по арендной плате и передаче земельного участка по акту приема-передачи не исполнил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит судебный акт подлежащим изменению.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений о стороны арендодателя, договор считается возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку договор N 1315-К-98 аренды земли от 19.06.1998 года заключен сторонами сроком на пять лет, то вывод суда первой инстанции о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок с 19.06.2003 года является верным.

Вывод суда первой инстанции о наличии задолженности ответчика по арендной плате подтвержден материалами дела. Вместе с тем размер задолженности определен неверно.

Делая вывод о наличии у ответчика меньшего долга по оплате аренды суд первой инстанции исходил из того, что Решениями Челябинской городской Думы от 08.02.2000 N 51/5; от 21.12.2000 N 65/3; от 30.10.2001 N 9/6; от 19.11.2002 N 21/2; от 28.10.2003 3 29/2; от 23.11.2004 N 41/1; от 27.12.2005 N 9/22 применение коэффициента "три" в зависимости от вида использования земельного участка и категории арендатора не установлено, в связи с чем за период с 01.01.2000 по 31.12.2007 арендная плата, подлежащая уплате составляет 2087790 рублей.

При этом суд первой инстанции не учел, что постановлением Главы г. Челябинска от 01.03.2001 N 242-П утверждены коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы за землю в зависимости от вида использования земельных участков и категорий арендаторов - Приложение N1, в соответствии с которым к ставкам арендной платы за земли жилой застройки, используемые под платные автостоянки для всех категорий арендаторов применяется коэффициент - 3. Согласно п. 3.3 этого же постановления при наличии у арендатора задолженности по арендной плате, определенной ранее заключенным договором, перерасчет платы производится в соответствии с настоящим постановлением по ставкам, утвержденным в установленном порядке на соответствующий год.

Согласно преамбуле названное постановление главы города принято на основании ст. 21 Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (в редакции, действующей на момент принятия постановления) в соответствии с которой при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. В силу изложенного довод заявителя жалобы о том, что установление размера арендной платы по видам использования земель главой города Челябинска противоречит положению ст. 7 закона Челябинской области от 12.03.1999 N 69-ЗО "О плате за землю на территории Челябинской области" в силу которой правомочиями по установлению ставок арендной платы обладали лишь представительные органы местного самоуправления является несостоятельным.

Размер арендной платы за период с 01.01.2000 по 15.06.2003 в сумме 622790 рублей в соответствии с п. 1.1.1 и 2.1 договора согласован сторонами путем подписания Расчета платы за аренду земли N 3.

Наличие задолженности арендных платежей на момент принятия Постановления N 242-П подтверждается представленным истцом в заседание суда апелляционной инстанции Расчетом задолженности, содержащим график платежей ответчика за период с 01.04.2000 г. по 01.01.2008 г.

Представленный истцом расчет задолженности арендной платы произведен в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления, судом проверен.

Поскольку доказательств внесения арендной платы в установленном истцом размере ответчиком в суд не представлено, с последнего подлежит взысканию сумма долга в размере 1 3 65 180 рублей 85 копеек.

Довод жалобы о том, что судом при исчислении размера задолженности за 2006 года неправомерно применении коэффициент - 3, а не 2, в связи с чем размер долга составляет за 2006 год 350400 рублей, является не состоятельным, так как из решения от 27.12.2005 N 9/22 (л.л. 135 т. 1) следует, что центром зоны, в границах которой ответчику отведен земельный участок, является ул. Шершневская, северо-заподные северные и восточные границы зоны граничат с границами многоэтажных застроек, начинающихся в городской черте, тем самым отнесение арендуемого земельного участка к категории "земель жилой застройки" является правильным.

Доводы ответчика о том, что оснований для взыскания задолженности с ответчика нет, так как земельный участок одновременно находится в аренде у третьего лица, которое вносит аренную плату, и о том, что истцом счета на оплату арендной платы не выставлялись в силу чего имеет место просрочка кредитора, обусловившая невозможность исполнения ответчиком обязательства, отклоняются как несостоятельные, поскольку обязательства по оплате арендной платы возникают из договора. На момент образования задолженности договор не расторгнут, недействительным не признан. Договором выставление счетов не предусмотрено.

Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии оснований считать договор расторгнутым, поскольку пунктом 6.5 договора порядок его расторжения не прописан, а так же по тем основаниям, что уведомления об одностороннем отказе арендодателя от договора арендатором получено не было отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 6.5 договора установлено право арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае, если арендатор не выплачивает арендную плату с задержкой более двух месяцев подряд путем направления письменного уведомления.

Истцом в заседание суда апелляционной инстанции представлены конверты, содержащие отметку предприятия связи о причинах невручения писем адресату, из которых следует, что причиной возврата почтовой корреспонденции является истечение срока её хранения, что свидетельствует об уклонении адресата от получения корреспонденции. Из содержания п. 6.5 усматривается, что обязанность арендатора освободить занимаемый земельный участок наступает по истечении 15 дней после письменного уведомления. Учитывая, что уведомление арендатором получено не было, представленные почтовые конверты содержат сведения о получении их отделением связи по месту жительства адресата 19.03.2008, по истечении 15 дней с указанной даты и следует полагать обязанность арендатора вернуть земельный участок наступившей, а договор расторгнутым.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина оплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы относится на него.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2008 по делу N А76-36107/2008 изменить в части взыскания задолженности по арендной плате и государственной пошлины по иску.

Взыскать с Бурматова Игоря Викторовича в пользу администрации города Челябинска в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям задолженность по арендной плате в размере 1 365180 рублей 85 копеек, возврат госпошлины по иску 20325 рублей 90 копеек.

В остальной части оставить решение арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2008 N А76-36107/2008 без изменения апелляционную жалобу Бурматова Игоря Викторовича без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

В.В. Баканов Л.В.Пивоварова