Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2008 г. N 18АП-6897/2008

г.Челябинск

24 октября 2008 г.

Дело N А76-7204/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карелиной Ларисы Геннадьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2008 по делу N А76-7204/2008 (судья Забутырина Л.В.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Пестрикова А.С. (доверенность от 30.01.2008), от Управления Федеральной регитсрационной службы по Челябинской области - Силаевой О.С. (доверенность от 01.02.2008 N 15/08),

УСТАНОВИЛ

индивидуальный предприниматель Карелина Лариса Геннадьевна (далее - заявитель, ИП Карелина Л.Г., податель апелляционной жалобы) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - заинтересованное лицо, Управление, регистрирующий орган) с заявлением о признании незаконным отказа Ашинского отдела Управления в погашении регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды от 16.10.2006 и возложении обязанности на заинтересованное лицо погасить данную запись в десятидневный срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Горнолыжный центр "Аджигардак" (далее - ООО "Аджигардак", общество).

Решением суда первой инстанции от 31.07.2008 (резолютивная часть объявлена 28.07.2008) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции исходил из того, что соглашение сторон о расторжении договора аренды и о возможности одностороннего расторжения договора в случаях наступления обстоятельств, предусмотренных п.10.4 спорного договора аренды и п.9 дополнительного соглашения к нему, являются сделками, совершенными под отменительным условием, которая считается совершенной с момента наступления оговоренных сторонами обстоятельств. Суд первой инстанции пришел к выводу, что само по себе обстоятельство неоплаты арендатором задолженности по арендной плате и начисленной пени до 05.03.2007 либо несоблюдения указанных в соглашении обязательств арендатором без его документального подтверждения или оформления не может служить основанием для погашения записи об обременении в виде договора аренды. Однако заявителем в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, доказательства того, что условия, при наличии которых договор аренды считается расторгнутым, наступили, либо соглашение между сторонами о досрочном расторжении договора, представлены не были. В ходе судебного разбирательства указанные документы заявителем также не представлены. По мнению суда первой инстанции, предложение государственного регистратора представить дополнительные документы, необходимые для совершения регистрационных действий, не может расцениваться как контроль над правоотношениями сторон и как действие, противоречащее п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку обусловлено особенностью правоотношений сторон.

ИП Карелина Л.Г. с решением суда первой инстанции не согласилась, в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить. В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что спорным договором аренды предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения договора. В соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается расторгнутым. Учитывая изложенное, по мнению подателя апелляционной жалобы, регистрирующий орган не вправе был отказывать в погашении регистрационных записей об аренде по причине отсутствия соглашения сторон о расторжении договора аренды. Кроме того, регистрирующий орган также не вправе был отказывать в погашении регистрационных записей об аренде по причине отсутствия документов, определенно свидетельствующих о наступлении условия, влекущего односторонний отказ от договора, поскольку такие документы не перечислены в числе документов-оснований для государственной регистрации прав в ст.17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Управление и ООО "Аджигардак" представили письменные возражения на апелляционную жалобу, просят оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление указывает, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании закона. Поскольку из представленных на государственную регистрацию ИП Карелиной Л.Г. документов невозможно было сделать определенный вывод о том, что является основанием для расторжения спорного договора, государственным регистратором для проверки соблюдения требований ст.450 ГК РФ было предложено заявителю представить одно из таких оснований: либо соглашение сторон о расторжении договора аренды, либо документы, определенно свидетельствующие о наступлении условия, влекущего односторонний отказ от договора, предусмотренный условиями спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему. Управление не согласно с доводом жалобы о том, что им превышены пределы правовой экспертизы документов, так как в соответствии с п.1 ст.13 Закона о регистрации регистрирующий орган, в том числе, обязан проверить законность сделки.

ООО "Аджигардак" считает, что факт нарушения обязательств из спорного договора аренды арендатором, с которым ИП Карелина Л.Г. связывает своё право арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке, не доказан материалами дела. Следовательно, по мнению общества, регистрационные записи об аренде могут быть погашены на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора в соответствии с положениями ст.ст.619, 620 ГК РФ.

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Управление в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласилось. Представитель ООО "Аджигардак" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы третье лицо извещено надлежащим образом.

С учетом мнения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, и в соответствии со ст.ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном гл.34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 16.10.2006 между ИП Карелиной Л.Г. (арендодатель), являющейся собственником объектов недвижимости (л.д.80-104), и ООО "Аджигардак" (арендатор) был заключен договор аренды N 12306 (л.д.19-24), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование движимое и недвижимое имущество, расположенное по адресу: Челябинская область, г.Аша, горнолыжная база "Аджигардак", в составе имущества, поименованного в приложениях к договору NN 1, 2, 3.

Согласно акту приема-передачи от 30.11.2006 предметом аренды является следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: 456010, Челябинская область, г.Аша, горнолыжная база "Аджигардак":

- здание туристического домика N 5 общей площадью 105 кв.м;

- здание туристического домика N 3 общей площадью 62,6 кв.м;

- здание туристического домика N 6 общей площадью 136,5 кв.м;

- здание - пункт проката общей площадью 127,4 кв.м;

- здание сторожки общей площадью 12,4 кв.м;

- здание бани общей площадью 61,4 кв.м;

- здание столовой общей площадью 134 кв.м;

- сооружение - подъемники ПГБ-1000, протяженностью 2692 м., а также недвижимое имущество, расположенное по адресу: Челябинская область, Ашинский район, Горнолыжная база "Аджигардак", в границах кварталов N N 28, 29, 32, 33 Городского лесничества:

- нежилое здание - туристический домик N 12, общей площадью 65,3 кв.м;

- нежилое здание - туристический домик N 9, общей площадью 65,7 кв.м;

- нежилое здание - туристический домик N 10, общей площадью 69,6 кв.м;

- нежилое здание - туристический домик N 8, общей площадью 63,9 кв.м;

- нежилое здание - баня N 2, общей площадью 25,3 кв.м;

- нежилое здание - тренажерный зал, общей площадью 138,5 кв.м;

- нежилое здание - баня N 3, общей площадью 30,4 кв.м;

- сооружение - горнолыжный подъемник ПГБ-500, протяженностью 1098 м., и недвижимое имущество, расположенное по адресу: 456010, Челябинская область, Ашинский район, горнолыжная база "Аджигардак":

- нежилое здание - кафе, общей площадь ;

- нежилое здание - ангар, общей площадью 466,7 кв.м;

- нежилое здание касс, общей площадью 45,8 кв.м;

- нежилое здание трансформаторной подстанции, общей площадью 47,3 кв.м;

- сооружение - горнолыжный подъемник ПГБ-500, протяженностью 339,5 м;

- сооружение - горнолыжный подъемник ПГБ-500, протяженностью 468,3 м, и следующее движимое имущество:

- автомобиль УАЗ 31514, 1995 года выпуска, госномер У 049 ОН 74, серо-голубого цвета, номер двигателя 417800.50608293, номер шасси S0545596;

- автомобиль ГАЗ 52-57, 1985 года выпуска, госномер Е 003 РМ 74, цвет - голубой, номер двигателя 52.0050365, номер шасси 0777016;

- автомобиль ЗИЛ 130, 1979 года выпуска, госномер М 003 РН 74, цвет - зеленый, номер двигателя 911268, номер шасси 1607382;

- снегоуплотняющая машина Pisten Bully 300, 1995 года выпуска, цвет кузова красный, серийный номер WWK 82500001010004.

Указанным выше договором установлен срок аренды - с момента подписания до 31.08.2009. При этом условиями п.2.3 договора установлено, что срок действия договора может быть изменен в случае наступления указанных в нем условий по дополнительному соглашению сторон. Из пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

01 марта 2007 г. между сторонами договора аренды подписано дополнительное соглашение к спорному договору аренды (л.д.25-26). Условиями указанного дополнительного соглашения предусмотрено, что в случае неоплаты арендатором задолженности по арендной плате и начисленной пени до 05.03.2007 либо несоблюдения указанных в настоящем соглашении обязательств арендатором, стороны пришли к соглашению, что договор аренды считается расторгнутым с 06.03.2007. Возврат арендованного имущества должен быть произведен арендатором в срок до 26.03.2007 (п.9 соглашения).

Дополнительное соглашение также было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается штампом регистрационной записи от 06.04.2007 (оборот л.д.26).

07 февраля 2008 г. ИП Карелина Л.Г. обратилась в Управление с заявлением о погашении записи об обременении в виде договора аренды от 16.10.2006 на объекты недвижимости, расположенные в г.Аша, горнолыжная база "Аджигаржак", что подтверждается распиской в получении документов от 07.02.2008 (л.д.39-40, 36-38).

22 февраля 2008 г. Ашинским отделом Управления в адрес ИП Карелиной Л.Г. направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (исх. N 03/005/2008-370), в котором заявитель уведомлен о приостановлении государственной регистрации, начиная с 22.02.2008, на срок до 21.03.2008 по следующим причинам: в нарушение требований ст.18 Закона о регистрации не представлено соглашение сторон о расторжении договора аренды, заключенного сроком до 31.08.2009 (л.д.9-10).

13 марта 2008 г. в адрес ИП Карелиной Л.Г. было направлено повторное уведомление о приостановлении, которым дополнительно сообщалось, что заявителем не представлены документы, определенно свидетельствующие о том, что арендатор не исполнил обязанности указанные в п.10.4 договора аренды от 16.10.2006 (л.д.11-14).

26 марта 2008 г. Ашинским отделом Управления в адрес ИП Карелиной Л.Г. направлено сообщение об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде, поскольку заявителем не представлены соглашение сторон о расторжении договора аренды, заключенного сроком до 31.08.2009, а также документы, определенно свидетельствующие о том, что арендатор не исполнил обязанности указанные в п.10.4 договора аренды от 16.10.2006 (л.д.15-18).

ИП Карелина Л.Г., не согласившись с отказом в погашении регистрационной записи, обратилась в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным и возложении обязанности на Управление по погашению записи в десятидневный срок.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названной нормы права следует, что для признания недействительным акта органа местного самоуправления необходимо установить в совокупности двух обстоятельств: противоречие данного акта требованиям законодательства и нарушение данным актом прав и законных интересов заявителя.

В силу положений ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно порядку проведения государственной регистрации прав, установленному ст.13 Закона о регистрации, к обязательным действиям, отнесенным к компетенции регистрирующего органа, отнесены правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Под правовой экспертизой законодатель понимает изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в рассматриваемом случае в компетенцию Управления входило установление юридического факта, являющегося бесспорным основанием для расторжения в одностороннем порядке спорного договора аренды и, соответственно, прекращения обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество в виде аренды. Суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что предложение государственного регистратора представить документы, необходимые для совершения регистрационных действий, не может расцениваться как контроль над правоотношениями сторон.

Из материалов дела усматривается, что ИП Карелина Л.Г. обратилась в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением от 07.02.2008 о погашении записи об аренде на объекты недвижимого имущества на основании данного заявления (л.д.40).

Порядок государственной регистрации аренды недвижимого имущества регламентирован ст.26 Закона о регистрации, нормами которой установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п.1).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, соответственно, государственная регистрация прекращения обременения прав арендодателя может быть проведена по заявлению одной из сторон договора.

Пунктом 2 ст.16 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Перечень оснований для государственной регистрации установлен п.1 ст.17 Закона о регистрации, из анализа положений которой следует, что под основаниями для государственной регистрации законодатель подразумевает юридические факты, порождающие права, а также документы, которыми подтверждаются подобные факты. При этом указанная статья содержит применительно к основаниям для государственной регистрации единый перечень документов вне зависимости от того, идет ли речь о наличии прав на недвижимое имущество - их возникновении, прекращении, переходе (обременении), либо о совершении сделок с недвижимостью.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что действующим законодательством прямо не предусмотрено, что погашение регистрационной записи об аренде возможно на основании заявления арендатора или арендодателя.

В соответствии с положениями ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных настоящей статьей случаях, кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п.3 ст.450 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что соглашением сторон был предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора полностью в случае неоплаты арендатором задолженности по арендной плате и начисленной пени до 05.03.2007 и несоблюдения арендатором указанных в дополнительном соглашении к спорному договору аренды обязательств.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с Управлением в том, что из заявления от 07.02.2008, поданного ИП Карелиной Л.Г. в Ашинский отдел Управления, не представляется возможным установить, что является, по мнению заявителя, основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации аренды на указанные в заявлении объекты недвижимости.

На основании положений п.1 ст.19 Закона о регистрации государственный регистратор при возникновении у него сомнений, в том числе, в наличии оснований для государственной регистрации прав приостанавливает государственную регистрацию. При этом государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, тогда как заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав.

В соответствии с п.2 ст.19 Закона о регистрации в случае, если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Материалами дела установлено, что заявитель уведомлен о приостановлении государственной регистрации, начиная с 22.02.2008, на срок до 21.03.2008, у него истребованы дополнительные документы для проверки соблюдения ст.450 ГК РФ: соглашение сторон о расторжении договора аренды, заключенного сроком до 31.08.2009, документы, определенно свидетельствующие о том, что арендатор не исполнил обязанности указанные в п. 10.4 договора аренды от 16.10.2006. Причиной отказа заявителю в погашении регистрационной записи об аренде явилось непредставление ИП Карелиной Л.Г. указанных в уведомлениях о приостановлениях документов (абзацы 4 и 10 п.1 ст.20 Закона о регистрации).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции и позицией Управления в том, что соглашение сторон о расторжении договора аренды и о возможности одностороннего расторжения договора в случаях наступления обстоятельств, предусмотренных п.10.4 договора аренды и п.9 дополнительного соглашения, являются сделками, совершенными под отменительным условием.

В соответствии с п.2 ст.157 ГК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В связи с изложенным вывод суда первой инстанции о том, что для проверки законности совершаемой сделки необходимо установить факт наступления оговоренного события, основан на законе.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции учитывает также, что документы, определенно свидетельствующие о том, что арендатор не исполнил обязанности указанные в п.10.4 договора аренды от 16.10.2006, в материалах дела отсутствуют, а также то обстоятельство, что ООО "Аджигардак", являющийся стороной спорного договора аренды, отрицает факт нарушения обязательств спорного договора аренды арендатором, с которым ИП Карелина Л.Г. связывает своё право арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке. Вопрос о нарушении обязательств арендатором, которое могло бы повлечь расторжение договора аренды в одностороннем порядке, не был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и не может быть исследован судом в рамках апелляционного производства по рассматриваемой апелляционной жалобе.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что дополнительное соглашение к договору аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.04.2007, то есть уже после наступления даты (06.03.2007), с которой стороны связывали возможность одностороннего отказа от договора со стороны арендодателя при неоплате арендатором задолженности по арендной плате и начисленной пени до 05.03.2007. Следовательно, данные обстоятельства (неоплата арендатором задолженности по арендной плате и начисленной пени до 05.03.2007), даже если они имели место быть, не могли являться основанием для одностороннего отказа от договора аренды со стороны заявителя по делу.

Также, по мнению суда апелляционной инстанции, иной подход к разрешению рассматриваемого спора, предлагаемый подателем апелляционной жалобы (а именно: обязанность регистрирующего органа погасить записи о регистрации аренды только на основании заявления одной стороны без истребования подтверждающих прекращение арендных отношений документов), может привести к нарушению прав и законных интересов другой стороны договора аренды.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы в полном объеме как основанные на неверном толковании закона.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что совокупность условий для признания недействительным обжалованного ненормативного акта органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно: противоречие обжалованного отказа требованиям законодательства и нарушение им прав и законных интересов заявителя, отсутствует. Соответственно, на Управление не может быть возложена обязанность погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи об аренде в десятидневный срок

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в ч.4 ст.270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь ст.ст.258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2008 по делу N А76-7204/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карелиной Ларисы Геннадьевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов Л.П.Ермолаева