Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2008 г. N 18АП-2897/2008

г. Челябинск

14 ноября 2008 г.

N 18АП-2897/2008 Дело N А76-9897/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чередниковой М.В., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Уфимцевой А.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Статус" к Челябинской областной общественной организации "Союз Чернобыль", с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и индивидуального предпринимателя Яшкина Игоря Васильевича, о понуждении заключить договор, при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Статус" - Талалай Е.В. (доверенность от 02.04.2008), Морозова И.Б. (доверенность от 01.06.2007), от Челябинской областной общественной организации "Союз Чернобыль" - Поросева В.А. (доверенность от 28.10.2008 N 7), от индивидуального предпринимателя Яшкина Игоря Васильевича - Шурчкова А.В. (доверенность от 11.09.2007 N Д25-69), Яшкина И.В. (лично на основании паспорта),

УСТАНОВИЛ:

постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 было отменено решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2007 (судья Воронин А.Г.) (т. 1, л.д. 62 - 65) на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с принятием судом решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле (т. 2, л.д. 94 - 98).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен индивидуальный предприниматель Яшкин Игорь Васильевич (далее - ИП Яшкин И.В., третье лицо).

Дело в соответствии с частью 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2008 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу N А76-687/2008 (т. 2, л.д. 127 - 130).

Протокольным определением от 29.10.2008 производство по делу возобновлено (т. 2, л.д. 32, оборот). После отложения рассмотрение иска было назначено на 13.11.2008.

Общество с ограниченной ответственностью "Статус" (далее - ООО "Статус", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о понуждении Челябинской областной общественной организации "Союз Чернобыль" (далее - ЧООО "Союз Чернобыль", ответчик) заключить с ООО "Статус" договор купли-продажи нежилых помещений площадью 2666,9 кв.м. и 133,7кв.м, расположенных по адресу: город Челябинск, улица Ферросплавная, дом 80 (т. 1, л.д. 3 - 4). К исковому заявлению обществом был приложен проект договора купли-продажи (т. 1, л.д. 19), о понуждении к заключению которого был заявлен иск.

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований в части проекта договора купли-продажи договора (т. 3, л.д. 41), приложен уточненный проект договора (т. 3, л.д. 42).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле был привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) (т. 1, л.д. 40 - 41).

В обоснование исковых требований общество ссылается на заключение с ответчиком предварительного договора купли-продажи нежилого помещения; осуществление во исполнение условий предварительного договора оплаты аванса в счет будущих платежей; соблюдение условий статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации; уклонение ответчика от заключения основного договора в ответ на предложение истца о заключении договора от 29.03.2007 (т. 1, л.д. 3 - 4). Дополнительно истец пояснил (т. 3, л.д. 43 - 44), что в силу положений пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предложение заключить основной договор было направлено ответчику в последний день годичного срока, обязательства, предусмотренные предварительным договором не прекращены; предмет сделки и цена продаваемого недвижимого имущества в предварительном договоре согласованы.

ЧООО "Союз Чернобыль" представила отзыв на исковое заявление, в котором отклонила доводы истца, просит в удовлетворении иска ООО "Статус" отказать (т. 2, л.д. 108, т. 3, л.д. 10 - 11, 49 - 50).

Ответчик пояснил, что председатель ЧООО "Союз Чернобыль" никогда не подписывал спорный предварительный договор от 29.03.2006; 29.03.2006 между истцом и ответчиком был заключен договор оказания услуг, согласно которому общество должно было подготовить документы на спорные нежилые помещения; уплаченные истцом ответчику 100000 рублей являются спонсорской помощью, но не оплатой по предварительному договору. Ответчик также указал, что исковое заявление было направлено истцом с нарушением сроков, установленных пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не представлено проекта договора купли-продажи на условиях предварительного договора; условие предварительного договора об уплате истцом аванса в сумме 300000 рублей истцом не выполнено; в нарушение статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, что влечет его ничтожность.

Третьим лицом ИП Яшкиным И.В. представлено мнение, в котором он выразил несогласие с исковыми требованиями общества (т. 3, л.д. 6 - 8). ИП Яшкин И.В. сослался на то, что предварительный договор был заключен под отлагательным условием и в связи с тем, что эти условия не наступили, договор прекратил свое действие. Ссылка истца о направлении ответчику предложения заключить основной договор в установленный законом срок необоснованна, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства получения ответчиком данного предложения. Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратились 31.05.2006. По мнению третьего лица, предварительный договор является незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет основного договора; не подтверждены полномочия исполнительных органов на заключение договора; договор является ничтожной сделкой в силу статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку содержит скрытое условие о задатке, прикрывает сделку оказания услуг от 29.03.2006, стороны не приступили к его исполнению.

Комитет отзыв на исковое заявление ООО "Статус" не представил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения иска ООО "Статус" извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель комитета не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя комитета.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы искового заявления и отзывов на него, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что исковые требования ООО "Статут" не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.03.2006 между ООО "Статус" и ЧООО "Чернобыль Сервис" были заключены предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (т. 3, л.д. 3) и договор оказания услуг (т, 3, л.д. 4).

Согласно предварительному договору купли-продажи нежилого помещения стороны (ЧООО "Союз Чернобыль" - "Сторона-1", ООО Статус" - "Сторона-2") договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная 80, по которому Сторона-1 будет выступать продавцом, а Сторона-2 - покупателем помещения (пункт 1.1). Помещение общей площадью 2666,9 кв.м принадлежит Стороне-1 на основании свидетельства о государственной регистрации права за N 1н-109 от 24.01.1997, а помещение общей площадью 133,7 кв.м, принадлежит Стороне-1 на основании свидетельства о государственной регистрации права за N 1н-373 от 30.07.1998 (пункт 1.2).

Копии указанных в предварительном договоре свидетельств от 24.01.1997 и от 30.07.1998 представлены истцом в материалы дела (т. 1, л.д. 11, 13), подлинники обозревались судом в судебном заседании 13.11.2008.

Условия о цене договора регламентированы в пунктах 2.1, 2.2 предварительного договора:

"2.1. По предварительной договоренности между сторонами стоимость помещения составляет: 3000000 три миллиона рублей.

2.2. Уплата суммы, указанной в п.2.1 настоящего договора производится при заключении основного договора, за исключением суммы аванса в размере 300000 (триста тысяч рублей), 100000 (сто тысяч) из которых уплачиваются Стороне-1 в момент подписания договора, а остальные 200000 (двести тысяч) уплачиваются Стороне-2 для подготовки документов для основного договора купли-продажи." (процитировано дословно).

В подтверждение произведенной оплаты истцом представлен расходный кассовый ордер на сумму 100000 рублей (т. 3, л.д. 2).

Согласно условиям договора оказания услуг от 29.03.2006 (т. 3, л.д. 4) ЧООО "Союз Чернобыль" (клиент) поручает, а ООО "Статус" (исполнитель) берет на себя обязательство совершить от имени и за счет клиента действия, связанные с заключением основного договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная 80, а клиент обязуется уплатить исполнителю вознаграждение за выполнение этого поручения (пункт 1.1).

29.03.2007 обществом ответчику - ЧООО "Союз Чернобыль" было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи на условиях приложенного проекта договора на основании предварительного договор от 29.03.2006 (т. 1, л.д. 8). Предложение было направлено в виде почтового отправления по адресу, указанному в предварительном договоре от 29.03.2006, договоре оказания услуг от 29.03.2006 и в Едином государственном реестре юридических лиц: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80 (т. 1, л.д. 9). Письмо вернулось истцу с отметкой "выбыли".

Полагая, что ЧООО "Союз Чернобыль" уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, ООО "Статус", со ссылкой на статьи 429, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3).

Из статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и цене.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в предварительном договоре купли-продажи нежилого помещения от 29.03.2006 предмет договора указан как нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, при этом указано два помещения площадью 2666,9 кв.м, и 133, 7 кв.м, а также имеется ссылка на правоподтверждающие документы продавца на данное имущество - свидетельство от 24.01.1997 N 1н-109, и свидетельство от 30.07.1998 N 1н-373 (пункты 1.1, 1.2). При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что предмет договора согласован.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, о том, что в предварительном договоре от 29.03.2006 не согласовано существенное условие о цене.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора предварительная стоимость нежилого помещения по предварительной договоренности между сторонами составляет 3000000 рублей. При этом пункт 2.2. содержит условие об авансе в размере 300000 рублей. Условие сформулировано таким образом, что 100000 рублей уплачиваются ответчику в момент подписания договора, а 200000 рублей - истцу для подготовки документов для заключения основного договора купли-продажи.

Исходя из понятия договора купли-продажи, в соответствии с которым одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также из того, что под авансом понимается денежная сумма, выдаваемая в счет предстоящих платежей, вышеназванное условие предварительного договора о цене нельзя признать согласованным. Из буквально толкования пункта 2.2 предварительного договора следует, что продавец должен уплатить покупателю некую сумму, названную авансом, при этом рассматриваемую как часть стоимости недвижимого имущества, хотя по договору купли-продажи обязанность по оплате лежит не на продавце, а на покупателе.

Несогласованность условия о цене в части 200000 рублей вытекает также из положений проектов договора купли-продажи, представленных обществом в материалы дела. Так, в проекте договора, приложенном к исковому заявлению, который, по словам истца, был им направлен ответчику вместе с предложением заключить договор, пункт 2, касающийся цены сформулирован следующим образом: "Указанное в п.1 настоящего договора недвижимое имущество оценено сторонами в сумму 3000000 (три миллиона) рублей, из которых 300000 (триста тысяч) рублей получены Продавцом до подписания настоящего договора. Остальные денежные средства в размере 2700000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей уплачиваются Продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество." (процитировано дословно).

В проекте договора, приложенном истцом к уточнению исковых требований, пункт 2 договора сформулирован иначе: "Указанное в п.1 настоящего договора недвижимое имущество продается за 3000000 (три миллиона) рублей, из которых 100000 (сто тысяч) рублей Получены продавцом до подписания настоящего договора".

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание пояснения истца относительно условия предварительного договора о передаче обществу 200000 рублей, согласно которым названная сумма была оплатой услуг общества по подготовке документов, оказанных ответчику во исполнение договора оказания услуг от 29.03.2006 (протокол судебного заседания от 29 - 31 октября 2008 года (т. 3, л.д. 34)).

Следовательно, предварительный договор содержит неопределенность относительно оплаты недвижимого имущества. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предварительный договор от 29.03.2006 является незаключенным. Поэтому требование истца о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений площадью 2666,9 кв.м. и 133,7кв.м, расположенных по адресу: город Челябинск, улица Ферросплавная, дом 80, как основанное на незаключенном договоре, удовлетворению не подлежит.

В силу пунктов 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.

В предварительном договоре от 29.03.2006 срок для заключения основного договора не установлен. Следовательно, исходя из указанных выше норм, основной договор подлежал заключению (либо одна из сторон должна была направить другой стороне предложение заключить договор) в срок до 29.03.2007 включительно.

По утверждению истца, предложение заключить основной договор было направлено в адрес ответчика 29.03.2007, то есть в последний день установленного законом срока. В качестве доказательства направления предложения заключить основной договор (т. 1, л.д. 8) истцом в материалы дела представлена заверенная копия конверта, на котором указана дата отправки: "29.03.2007" и адрес ответчика: "г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80" (т. 1. л.д. 9). Конверт вернулся отправителю с отметкой "выбыли". Однако, как правомерно было отмечено третьим лицом, установить, что было направлено обществом в адрес ответчика не представляется возможным, поскольку отсутствует опись вложения.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что обществом в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств выполнения условий пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом отклоняется ссылка ответчика на то, что предварительный договор от 29.03.2006 председателем ЧООО "Союз Чернобыль" не подписывался, поскольку в материалы дела представлен подлинник договора, а со стороны ответчика заявлений в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не поступало.

Довод ЧООО "Союз Чернобыль" о несоблюдении формы заключения предварительного договора (отсутствие государственной регистрации) основан на ошибочном толковании норм гражданского права, а потому подлежит отклонению. В соответствии с пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Поскольку статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 343), предварительный договор купли-продажи недвижимости не требует государственной регистрации.

Ссылка третьего лица на то, что в связи с ненаступлением отлагательного условия, содержащегося, по мнению ИП Яшкина И.В. в предварительном договоре, договор прекратил свое действие, несостоятельна, поскольку суд в силу вышеуказанных обстоятельств пришел к выводу о том, что предварительный договор является незаключенным. По этим же основаниям отклоняются доводы третьего лица о мнимости предварительного договора, поскольку незаключенный договор не может быть признан недействительным.

Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований ООО "Статус" следует отказать.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 176, частью 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Статус" к Челябинской областной общественной организации "Союз Чернобыль" о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений площадью 2666,9 кв.м и 133,7 кв.м, расположенных по адресу: город Челябинск, улица Ферросплавная, 80, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Статус" в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 1000 (одна тысяча) рублей за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

М.В. Чередникова

Судьи

В.В. Баканов Л.В. Пивоварова