Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2008 г. N 18АП-7160/2008

г.Челябинск

28 ноября 2008 г.

Дело N А07-7484/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Бояршиновой Е.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Универсальный торговый комплекс "Центральный" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.08.2008 по делу N А07-7484/2008 (судья Мавлютов И.Т.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Хасанова А.Б. (доверенность от 28.01.2008 N 82), от общества с ограниченной ответственностью "Агентство услуг населению "Ритон" - Овчинникова А.И. (доверенность от 08.04.2008),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие "Универсальный торговый комплекс "Центральный" (далее - истец, МУП "УТК "Центральный", предприятие, податель апелляционной жалобы) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство услуг населению "Ритон" (далее - ответчик, ООО "АУН "Ритон", общество) с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, путем сноса самовольно возведенных строений: литера 1 В общей площадью 208,9 кв. м и литера 1 Д общей площадью 203,6 кв. м (т. 1 л.д. 4, 5).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город Стерлитамак (далее - администрация) и Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Стерлитамаку (далее - КУСМ по г. Стерлитамаку).

Решением суда первой инстанции от 28.08.2008 (резолютивная часть объявлена 21.08.2008) в удовлетворении исковых требований отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что самовольные постройки, на которые указывает истец, на спорном земельном участке отсутствуют. Суд первой инстанции пришел к выводу, что между МУП "УТК "Центральный" (арендатор) и ООО "АУН "Ритон" (субарендатор) арендные отношения по поводу указанного земельного участка в силу положений п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) фактически продолжены путем совершения сторонами конклюдентных действий, а именно: ответчик продолжал оплачивать арендную плату, истец принимал эту оплату без возражений после расторжения договора аренды от 24.06.2005 N 314 и заключения нового договора аренды на тот же земельный участок от 15.01.2008 N 36-08-59 зем. Также у ООО "АУН "Ритон" имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное администрацией г.Стерлитамака от 28.12.2007. При таких обстоятельствах суд первой инстанции не усмотрел наличие препятствий в пользовании спорным земельным участком со стороны ответчика.

МУП "УТК "Центральный" с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить, взыскать с ответчика в пользу предприятия уплаченную государственную пошлину.

Доводы подателя апелляционной жалобы сводятся к тому, что у общества на момент рассмотрения спора правовые основания для использования спорного земельного участка отсутствуют. По мнению предприятия, суд первой инстанции неверно истолковал норму п. 1 ст. 618 ГК РФ. Данная норма закона, согласно которой если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, является императивной. Податель апелляционной жалобы считает, что в этом случае право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, не может быть реализовано путем совершения конклюдентных действий. ООО "АУН "Ритон" с предложением заключить договор субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, к МУП "УТК "Центральный" не обращалось. Истец возвратил ответчику излишне уплаченную арендную плату. Отвод земельного участка для строительства ответчику в установленном законом порядке также не производился. Право предприятия на спорный земельный участок в установленном законом порядке не прекращено.

ООО "АУН "Ритон" представило письменные возражения на апелляционную жалобу, просит оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений общество указывает на наличие у него разрешения на строительство спорного объекта недвижимости, которое было выдано на основании договора субаренды земельного участка от 27.05.2005 N 69/05.

КУСМ по г. Стерлитамаку представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме. КУСМ по г. Стерлитамаку поддерживает доводы апелляционной жалобы и их правовое обоснование. Также в отзыве указано на противоречия в выводах суда первой инстанции, а именно: с одной стороны, суд пришел к выводу, что "у ответчика на земельном участке, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, построено и эксплуатируется самовольное строение", с другой стороны - суд "не усматривает наличия самовольных построек". Кроме того, КУСМ по г. Стерлитамаку отмечает, что ответчиком не представлены документы, подтверждающие его право собственности на строения, расположенные на спорном земельном участке.

Иные лица, участвующие в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2008 судебное заседание было отложено на 25.11.2008 на 11 час. 00 мин. в порядке ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств, необходимых для рассмотрения дела по существу.

24 ноября 2008 г. на основании п. 2 ч. 2 ст. 18 АПК РФ распоряжением заместителя Председателя Восемнадцатого арбитражного суда Российской Федерации по настоящему делу произведена замена судей в составе суда: судья Баканов В.В. заменен на судью Ермолаеву Л.П. ввиду нахождения судьи Баканова В.В. в отпуске. После замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Представитель МУП "УТК "Центральный" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Указал, что земельный участок находился в пользовании государственного унитарного предприятия "Колхозный рынок" задолго до заключения договора аренды земельного участка от 24.06.2005 N 314. Земельный участок под строительство спорных объектов ООО "АУН "Ритон" не выделялся. Договоры субаренды с ответчиком были заключены для эксплуатации возведенных строений.

Представитель ООО "АУН "Ритон" в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, пояснил, что исковые требования о сносе спорных построек не могут быть заявлены МУП "УТК "Центральный", поскольку предприятие не является собственником земельного участка; надлежащим землеотводным документом является договор субаренды. Также указал, что спорный объект недвижимости самовольной постройкой не является, поскольку у ООО "АУН "Ритон" имеется разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Администрация и КУСМ по г. Стерлитамаку явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.

24 июня 2005 г. между администрацией городского округа город Стерлитамак (арендодатель) и государственным унитарным предприятием "Колхозный рынок" (далее - ГУП "Колхозный рынок") (арендатор) был заключен договор аренды N 314 (т. 1 л.д. 8-10), предметом которого является земельный участок площадью 38 591 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5 и имеющий кадастровый номер 02:56:06 04 04:0458. Указанный договор заключен на срок с 27.05.2005 по 25.05.2010 (п. 2.1 договора), зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 27.07.2005, что подтверждается штампом регистрационной надписи (т. 1 оборот л.д. 43).

Земельный участок площадью 38 591 кв. м передан ГУП "Колхозный рынок" по акту приема-передачи от 27.05.2005 (т. 1 л.д. 40).

27 мая 2005 г. между администрацией, ГУП "Колхозный рынок" и ООО "АУН "Ритон" подписан договор субаренды N 69/05 (т. 2 л.д. 16-20) земельного участка площадью 696 кв. м, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5. Срок субаренды определен сторонами с 27.05.2005 по 31.12.2005 (п. 2.1 договора).

27 мая 2005 г. во исполнение данного договора субаренды между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи земельного участка площадью 696 кв.м (т. 2 л.д. 21).

01 января 2006 г. между КУСМ, ГУП "Колхозный рынок" и ООО "АУН "Ритон" подписан договор субаренды N 09/06 (т.2 л.д. 22-26) земельного участка площадью 696 кв.м, расположенного по адресу: г.Стерлитамак, ул.Комсомольская, 5. Срок субаренды определен сторонами с 01.01.2006 по 30.12.2006 (п. 2.1 договора).

01 января 2006 г. во исполнение данного договора субаренды между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи земельного участка площадью 696 кв.м (т. 2 л.д. 27).

На основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312 ГУП "Колхозный рынок" передано в муниципальную собственность, что следует из устава муниципального унитарного предприятия "Колхозный рынок" (далее - МУП "Колхозный рынок") (т. 1 л.д. 28-36).

17 октября 2007 г. между КУСМ, МУП "Колхозный рынок" и ООО "АУН "Ритон" подписан договор субаренды N 13/07 (т. 1 л.д. 19-22) земельного участка площадью 696 кв. м, расположенного на территории МУП "Колхозный рынок". Срок субаренды определен сторонами с 17.10.2007 по 01.10.2008 (п. 2.1 договора).

17 октября 2007 г. во исполнение данного договора субаренды между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи земельного участка площадью 696 кв. м (т. 1 л.д. 23).

Постановлением администрации городского округа город Стерлитамак от 29.10.2007 N 2370 МУП "Колхозный рынок" переименовано в муниципальное унитарное предприятие "Универсальный торговый комплекс "Центральный" (т. 1 л.д. 27).

15 января 2008 г. между КУСМ по г. Стерлитамаку (арендодатель) и МУП "УТК "Центральный" заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 24.06.2005 N 314 (т. 1 л.д. 45). Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 01.02.2008, что подтверждается штампом регистрационной надписи (т. 1 оборот л.д. 45).

15 января 2008 г. между КУСМ по г. Стерлитамаку (арендодатель) и МУП "УТК "Центральный" заключен договор аренды земельного участка N 36-08-59 зем (т. 1 л.д. 11), предметом которого является земельный участок площадью 34 596 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, и имеющий кадастровый номер 02:56:06 04 04:0541. Указанный договор заключен на срок с 18.12.2007 по 18.12.2012 (п. 2.1 договора), зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 20.02.2008, что подтверждается штампом регистрационной надписи (т. 1 оборот л.д. 18).

На основании постановления администрации г. Стерлитамака от 24.10.2000 N 2105 "О мерах по модернизации колхозного рынка и малых рынков" (т. 1 л.д. 84, 85) истец выступил заказчиком по проектированию реконструкции МП "Колхозный рынок", в связи с чем 21.11.2003 актом выбора земельного участка был осуществлен предварительный выбор земельного участка на территории МУП "Колхозный рынок" под размещение торговых рядов (т. 1 л.д. 89).

Заказчиком рабочего проекта выступил ответчик (протокол градостроительного совета от 09.06.2004, постановление администрации г. Стерлитамак N 672 от 29.03.2004 (т. 1 л.д. 90-92)), 26.01.2006 ему же было выдано разрешение на строительство торговых рядов на территории МУП "Колхозный рынок" (т. 1 л.д. 94).

28 декабря 2007 г. ООО "АУН "Ритон" администрацией г. Стерлитамак выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU33070002005001-229, согласно которому вновь созданным объектом являются торговые ряды на территории МУП "Колхозный рынок", количество зданий - 2 (24 павильона) (т. 1 л.д. 96).

Указанные здания являются объектами недвижимости, что подтверждается техническим паспортом на комплекс зданий, выданным государственным унитарным предприятием "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" по состоянию на 23.11.2007 (т. 1 л.д. 107-114). Общая площадь здания - торговые ряды литера 1 В, составляет 208,9 кв. м, общая площадь здания - торговые ряды литера 1 Д, составляет 203,6 кв. м.

07 июня 2008 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан отказано в государственной регистрации права собственности ООО "АУН "Ритон" на объект недвижимости, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, д.5, на основании п.п. 1, 2 ст. 19, абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с непредставлением на регистрацию разрешения на строительство и землеотводных документов (т. 1 л.д. 131).

Считая возведенные на своей территории объекты недвижимости - торговые ряды, самовольными постройками, МУП "УТК "Центральный" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

25 ноября 2008 г. ООО "АУН "Ритон" дополнительно представлены доказательства, свидетельствующие о следующих обстоятельствах.

Согласно письма администрации городского округа г. Стерлитамак от 01.11.2008 N 1653 в разрешении на строительство торговых рядов на территории МУП "Колхозный рынок", выданному ООО "АУН "Ритон" 26.01.2006, договор аренды от 18.10.2005 N 537 указан ошибочно. Фактически в данном разрешении должен быть указан земельный участок площадью 696 кв. м, предоставленный ООО "АУН "Ритон" по договору субаренды от 27.05.2005 N 69/05.

Согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданному Стерлитамакским городским филиалом Федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Республике Башкортостан (далее - Стерлитамакский городской филиал ФГУ ЗКП по Республике Башкортостан) 23.09.2004 N 256/04-04-6280, земельный участок площадью 696 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 02:56:06 04 04:0437.

Вместе с тем в материалы дела представлен кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданный Стерлитамакским городским филиалом ФГУ ЗКП по Республике Башкортостан 23.06.2005 N 256/05-02-4171 (т.1 л.д. 41-43) на земельный участок площадью 38 591 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, с кадастровым номером 02:56:06 04 04:0458, согласно которому указанный выше земельный участок площадью 696 кв. м ликвидирован и вошел в состав земельного участка площадью 38 591 кв. м.

В свою очередь согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданному Стерлитамакским городским филиалом ФГУ ЗКП по Республике Башкортостан 19.12.2007 N 256/07-06-8279 (т. 1 л.д. 17-18) указанный выше земельный участок с кадастровым номером 02:56:06 04 04:0458 ликвидирован и вошел в состав земельного участка площадью 34 596 кв. м, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, с кадастровым номером 02:56:06 04 04:0541.

Также 25.11.2008 МУП "УТК "Центральный" заявлено, а судом апелляционной инстанции в порядке ст. 268 АПК РФ удовлетворено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного документа - письма Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Башкортостан от 21.11.2008 N 1398/1229, свидетельствующего о том, что по состоянию на 20.11.2008 в базе данных ПК Единого государственного реестра земель Стерлитамакского городского кадастрового района земельные участки с кадастровыми номерами 02:56:060404:454 и 02:56:060404:455, расположенные по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, ликвидированы. Земельный участок с кадастровым номером 02:56:060404:541 поставлен на государственный кадастровый учет 19.12.2007 на основании постановления администрации городского округа город Стерлитамак от 18.12.2007 N 2274. Данный земельный участок, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, 5, образован из земельных участков с кадастровыми номерами 02:56:060404:9, 02:56:060404:458.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика, усматривает наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу ст.ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Иск об устранении препятствий подлежит удовлетворению при доказанности наличия права собственности, иного вещного либо обязательственного права у истца (наличие законных основания для владения имуществом), существования препятствий в осуществлении права, не соединенных с лишением владения; наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества. Чинимые ответчиком препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подп. 4 п. 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В п. 2 ст. 62 ЗК РФ предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В соответствии с положениями п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Из материалов дела усматривается, что МУП "УТК "Центральный" использует земельный участок площадью 34 596 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, на основании договора аренды земельного участка от 15.01.2008 N 36-08-59 зем, зарегистрированного в установленном законном порядке. В состав данного участка входит земельный участок площадью 696 кв. м, на котором расположены спорные торговые ряды. Разрешенное использование земельного участка площадью 34 596 кв. м - для организации торговой деятельности и обслуживания торговых павильонов.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст. 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Учитывая то, что из материалов дела и объяснений представителей лиц, участвующих в деле, следует, что на момент возведения спорных объектов истец являлся законным владельцем земельного участка, на котором возведены спорные объекты, а также вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае истцом выбран надлежащий способ защиты нарушенного, по мнению истца, права и отклоняет как основанные на неверном толковании норме действующего законодательства возражения ответчика о том, что исковые требования о сносе спорных построек не могут быть заявлены МУП "УТК "Центральный", поскольку предприятие не является собственником земельного участка.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что самовольность постройки имеет место при наличии хотя бы одного из трех названных в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаков.

Как следует из материалов дела, ООО "АУН "Ритон" возвело спорный объект недвижимости на земельном участке площадью 696 кв. м, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5.

В качестве документа, устанавливающего права общества на данный земельный участок, ответчиком заявлен договор субаренды земельного участка от 27.05.2005 N 69/05, который, в свою очередь, дважды перезаключался - договор субаренды от 01.01.2006 N 09/06, договор субаренды от 17.10.2007 N 13/07.

Между тем, ЗК РФ установлен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства (ст. 30), который не содержит нормы, предоставляющей арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, право сдавать арендованный земельный участок с разрешенным использованием - для организации торговой деятельности и обслуживания торговых павильонов, в субаренду (поднаем) для целей строительства иному лицу.

Суд апелляционной инстанции отмечает также, что согласно одному из принципов гражданских правоотношений никто не может передать больше прав, чем имеет сам.

Кроме того, как следует из условий п. 1.1 указанных выше договоров субаренды земельный участок площадью 696 кв. м, переданный обществу в субаренду, предназначался для использования в целях обслуживания торговой площади 696 кв. м (т. 1 л.д. 19; т. 2 л.д. 16,22). При этом ЗК РФ предусматривает целевой характер использования земельных участков.

Также суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, приходит также к выводу о том, что указанные выше договоры субаренды земельного участка от 27.05.2005 N 69/05, от 01.01.2006 N 09/06, от 17.10.2007 N 13/07, являются незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора субаренды, соответственно, данные договоры субаренды не порождают для сторон каких-либо юридических последствий в силу следующего.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу с п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений могут выступать земельные участки и части земельных участков, при этом согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату совершения спорных договоров субаренды, земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Нормой ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", действовавшего на дату совершения спорных договоров субаренды, установлено, что государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Исходя из анализа указанных выше норм земельного и гражданского законодательства следует, что предметом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, либо часть земельного участка, границы которой определенно установлены.

Из материалов дела усматривается, что договоры субаренды земельного участка от 27.05.2005 N 69/05, от 01.01.2006 N 09/06, от 17.10.2007 N 13/07 не содержат как указания на кадастровый номер переданного в субаренду земельного участка площадью 696 кв. м, так и описания его в качестве части другого земельного участка. Следовательно, в указанных договорах субаренды данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта субаренды, отсутствуют.

Иные доказательства того, что ООО "АУН "Ритон" осуществило строительство спорных объектов на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, в материалах дела отсутствуют.

Из материалов дела следует, что спорные объекты возведены ООО "АУН "Ритон" для себя, а не для истца на основании каких-либо обязательственных правоотношений с последним.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорные объекты недвижимости - торговые ряды, являются самовольной постройкой, поскольку созданы на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Доказательства того, что у ООО "АУН "Ритон" возникло право собственности на данный объект недвижимости, в материалах дела также отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае возложение на общество обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком, принадлежащим истцу на праве аренды, путем сноса самовольных построек соответствует приведенным выше нормам гражданского и земельного законодательства.

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене на основании ч. 1 ст. 270 АПК РФ, по делу надлежит принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, а именно: ООО "АУН "Ритон" надлежит обязать устранить препятствия в пользовании МУП "УТК "Центральный" земельным участком, расположенным по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, площадью 34 596 кв. м, с кадастровым номером 02:56:06 04 04:0541, путем сноса (полной разборки) за свой счет в течение трех месяцев с даты вынесения настоящего постановления самовольно возведенных строений: литера 1 В общей площадью 208,9 кв. м и литера 1 Д общей площадью 203,6 кв. м согласно техническому паспорту на комплекс зданий, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, составленному по состоянию на 23.11.2007.

Судебные расходы по иску и по апелляционной жалобе распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ. В связи с отменой решения суда с ООО "АУН "Ритон" в пользу МУП УТК "Центральный" подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по исковому заявлению в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 06.05.2008 N 415, и по апелляционной жалобе в размере 1000 руб., уплаченной платежным поручением от 16.09.2008 N 859.

Руководствуясь ст.ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.08.2008 по делу N А07-7484/2008 отменить, апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Универсальный торговый комплекс "Центральный" удовлетворить.

Исковые требования муниципального унитарного предприятия "Универсальный торговый комплекс "Центральный" удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Агентство услуг населению "Ритон" устранить препятствия в пользовании муниципального унитарного предприятия "Универсальный торговый комплекс "Центральный" земельным участком, расположенным по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, площадью 34 596 кв. м, с кадастровым номером 02:56:06 04 04:0541, путем сноса (полной разборки) за свой счет в течение трех месяцев с даты вынесения настоящего постановления самовольно возведенных строений: литера 1 В общей площадью 208,9 кв. м и литера 1 Д общей площадью 203,6 кв. м согласно техническому паспорту на комплекс зданий, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, составленному по состоянию на 23.11.2007.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агентство услуг населению "Ритон" в пользу муниципального унитарного предприятия "Универсальный торговый комплекс "Центральный" расходы по государственной пошлине по исковому заявлению в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 06.05.2008 N 415, и по апелляционной жалобе в размере 1000 руб., уплаченной платежным поручением от 16.09.2008 N 859.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Е.В.Бояршинова Л.П. Ермолаева