Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2009 г. N 18АП-9038/09

г. Челябинск

28 октября 2009 г.

Дело N А76-22594/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Пивоваровой Л.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд-Инвест" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.08.2009 по делу N А76-22594/2008 (судья Ваганова В.В.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Хрусталевой Е.А.(доверенность б/н от 28.12.2008); от ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - Симонова А.С. (доверенность N 30/09 от 02.02.2009);

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "Гранд Инвест" (далее - ООО "Гранд Инвест") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС) с заявлением о признании незаконным отказа УФРС в государственной регистрации соглашения от 14.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 г.. N 878-07, обязании УФРС произвести государственную регистрацию вышеназванного соглашения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: государственное научное учреждение "Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук (далее - ГНУ "ЮУНИИПОК"), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - Росимущество).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.12.2008 в удовлетворении требований отказано (л.д. 114-119 т. 1).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2009 решение суда оставлено без изменения (л.д. 155-158 т. 1).

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.05.2009 решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.12.2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2009 по делу А76-22594/2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области (л.д. 13-18 т. 2)

При новом рассмотрении дела Арбитражным судом Челябинской области решением от 25.08.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д. 84-90 т. 2)

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что согласие собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 28.08.2007 N 878-07 не требуется. Указанный договор содержал условие о передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам с согласия собственника земельного участка (п. 4.3.3 договора), но дополнительным соглашением к нему от 08.02.2008 п. 4.3.3 из текста договора исключен. Также суд указал, что в силу ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" (далее - Постановление N 234) вступило в силу со дня его официального опубликования (04.04.2008), между тем, соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды между ООО "Гранд Инвест" и ГНУ "ЮУНИИПОК" заключено 14.03.2008. Поскольку Постановлением N 234 прямо не предусмотрено, что его действие распространятся на отношения, возникшие до введения его в действие, то названное постановление к спорным правоотношениям не применимо. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что УФРС по Челябинской области не вправе было отказывать в государственной регистрации спорного соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, так как сделка была совершена до принятия и вступления в действие Постановления N 234, запрещающего федеральным органам исполнительной власти согласовывать сделки, связанные с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, а также с соблюдением положений ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Между тем, суд первой инстанции указал, что в нарушении ст. 2, п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на момент рассмотрения дела в суде волеизъявление одного из участников сделки - ГНУ "ЮУНИИПОК" на осуществление государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07 отсутствует, то права заявителя не нарушены, в связи с чем требования подлежат отклонению.

ООО "Гранд-Инвест" с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение отменить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Суд обосновал свой отказ в удовлетворении требований тем, что третьим лицом в ходе судебного разбирательства было подано ходатайство об отзыве подписи директора на соглашении от 14.03.2008 о передаче прав и обязанностей. Тем не менее, действующее законодательство не содержит норм, регламентирующих подобные действия стороны в обязательстве. Третье лицо имело право лишь расторгнуть соглашение от 14.03.2008 года, пользуясь п. 4.5 соглашения, говорящем о порядке внесения изменений в соглашение, либо общими правилами, установленными ст. ст. 450-453 ГК РФ. Предметом заявленных требований по настоящему делу являлся отказ ответчика в проведении государственной регистрации сделки, а не взаимоотношения сторон сделки. При этом предметом заявленных требований является признание незаконным отказа в государственной регистрации по основаниям, изложенным в сообщении об отказе на момент вынесения данного сообщения. Таким образом, суд применил норму права, не подлежащую применению (п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации)).

Представитель подателя апелляционной жалобы в судебном заседании на доводах жалобы настаивал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Представители третьих лиц: ГНУ "Южно-Уральский НИИ плодоовощеводства и картофелеводства", Росимущества по Челябинской области, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО "Гранд Инвест" зарегистрировано ИФНС по Центральному району г. Челябинска за основным государственным регистрационным номером 1077453011327 (л.д. 25 т. 1).

на основании распоряжения Росимущества от 28.08.2007 N 1392-р Росимущество (арендодатель) и ГНУ "ЮУНИИПОК" (арендатор) 28.08.2007 заключили договор аренды N 878-07, в соответствии с которым арендатору передавался в аренду находящийся в собственности Российской Федерации земельный участок общей площадью 204 190 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:19:12 01 002:0107, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, в 870 м. юго-западнее индивидуальной жилой застройки "Терема" для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ. Договор аренды заключен на срок 4 года 11 месяцев (п. 2.1 договора), зарегистрирован в установленном законом порядке 28.11.2007, что подтверждается регистрационным штампом на договоре (л.д. 10-13 т. 1).

Согласно п. 4.3.3 договора арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам исключительно с согласия собственника земельного участка.

Распоряжением Росимущества от 08.02.2008 N 103-р внесены изменения в п. 2 распоряжения от 28.08.2007 N 1392-р в части срока предоставления земельного участка в аренду, он увеличен до 49 лет (л. д. 16 т. 1).

В связи с этим 08.02.2008 Росимущество и ГНУ "ЮУНИИПОК" заключили дополнительное соглашение к вышеназванному договору аренды земельного участка, которым изменили срок действия договора аренды от 28.08.2007 N 878-07 с 4 лет 11 месяцев на 49 лет, и, кроме того, исключили п. 4.3.3 договора (л. д. 17 т. 1). Данное дополнительное соглашение зарегистрировано 17.03.2008, что подтверждается штампом регистрационной службы (оборот л. д. 17 т. 1).

По соглашению от 14.03.2008 ГНУ "ЮУНИИПОК" передало все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07 обществу "Гранд Инвест". Передача прав и обязанностей произведена возмездно за 10 999 389 руб. (п. 1.4 соглашения) (л.д. 20-23 т. 1).

При обращении ООО "Гранд Инвест" и ГНУ "ЮУНИИПОК" в регистрирующий орган за государственной регистрацией названного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, им было отказано. В сообщении об отказе в государственной регистрации сделки N 19/037/2008-158 УФРС сообщило заявителям, что Постановлением N 234 установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, предоставленными организациям при отраслевых академиях, в связи, с чем принятое ранее решение о согласовании сделок не может рассматриваться в качестве надлежащего документа, а значит полномочия на совершение сделки по уступке арендных прав у ГНУ "ЮУНИИПОК" отсутствуют (л.д. 18-19 т. 1).

Заявитель, считая вышеуказанный отказ регистрирующего органа незаконным, обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного, по его мнению, права, поскольку отсутствие государственной регистрации соглашения нарушает права и законные интересы заявителя, так как препятствует осуществлению им экономической деятельности.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на него, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно абз. 4 и 6 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с изложенным передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельных участков регулируется положениями п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. п. 5 и 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 4 и 5 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок является собственностью Российской Федерации; срок аренды по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07 превышает 5 лет; полномочия собственника в отношении спорного земельного участка осуществляло ТУ ФАУФИ, участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст. 82 Земельного кодекса Российской Федерации условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения научно-исследовательским организациям и иным поименованным в названной статье лицам для осуществления сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, устанавливаются федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Пунктом 2 ст. 10 названного закона предусмотрено, что передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В пункте 5 названной статьи указано, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться научно-исследовательским организациям для осуществления сельскохозяйственного производства в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

В силу данной нормы права органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков

Положения пункта 2 статьи 10 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяются на случаи передачи земельного участка в аренду научно-исследовательским организациям в соответствии с пунктом 5 данной статьи, земельный участок подлежал передаче ГНУ "ЮУНИИПОК" в порядке ст. 34 ЗК РФ, без проведения торгов. При таких обстоятельствах, земельный участок находился в пользовании третьего лица на праве аренды, предоставлен в порядке ст. 34 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что передача прав и обязанностей по указанному выше договору аренды должна совершаться в соответствии с правилами, установленными п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении п. п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока действия договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенности сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Материалами дела подтверждено, что договор аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07 с учетом дополнительного соглашения от 08.02.2008 условия о передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам с согласия собственника земельного участка не содержит.

При этом суд первой инстанции правомерно указал, на то, что норма п. 1 Постановления N 234 для случаев, указанных в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не применима.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии установленных законом оснований для отказа в регистрации Соглашения от 14.03.2008 г.

Вместе с тем из письменных материалов дела следует, что ГНУ "ЮУНИИПОК" в ходе рассмотрения настоящего дела подано ходатайство об отзыве подписи директора ГНУ "ЮУНИИПОК" на соглашении заключенном между ГНУ "ЮУНИИПОК" и ООО "Гранд Инвест", в виду нарушения налогового законодательства России (п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации), так как в соглашении не было предусмотрено НДС 18%, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что волеизъявление одного из участников сделки на осуществление государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка отсутствуют, права заявителя не нарушаются, что явилось основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Однако указанное обстоятельство на момент обжалуемого отказа УФРС в совершении регистрационных действий не существовало. Законность оспариваемых действий проверяется судом на момент их совершения.

В силу отсутствия установленных законом оснований для отказа в государственной регистрации Соглашения от 14.03.2008 г. данные действия Управления федеральной регистрационной службы по Челябинской области противоречат закону и нарушают права заявителя.

При таких обстоятельствах оснований для отказа в признании указанных действий УФРС незаконными у суда первой инстанции не имелось.

Вместе с тем вывод суда первой инстанции о невозможности восстановления нарушенных прав заявителя путем возложения на регистрирующий орган обязанности провести государственную регистрацию сделки следует признать правильным.

Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ (далее Закон о регистрации) установлен заявительный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1ст. 16 названного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается (п.4 ст. 13 Закона о регистрации).

Согласно п. 3 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Абзацем три пункта 1 ст. 16 Закона о регистрации установлено правило, согласно которому при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Из анализа вышеназванных норм в их совокупности усматривается невозможность осуществления регистрирующим органом государственной регистрации сделки в отсутствие волеизъявления на такую регистрацию одной из заключивших сделку сторон.

Как усматривается из материалов дела, ГНУ "ЮУНИИПОК", являющийся стороной сделки по передаче прав и обязанностей арендатора, обратилось в суд с ходатайством об отказе в удовлетворении заявленных ООО "Гранд Инвест" требований, мотивируя данное ходатайство несогласием с условиями заключенного соглашения. Данное ходатайство, являясь по существу заявлением стороны об отказе от сделки, обоснованно квалифицировано судом первой инстанции в качестве обстоятельства препятствующего регистрации сделки в установленном Законом о регистрации порядке в силу отсутствия волеизъявления одной из сторон сделки на её заключение.

Указанная регистрация, по мнению суда апелляционной инстанции, в силу уклонения одной из сторон договора от её проведения может быть осуществлена лишь в порядке, установленном нормой пункта 1 ст. 16 Закона о регистрации на основании решения суда.

Поскольку в рамках настоящего спора требования о регистрации сделки, в силу необоснованного уклонения одной из сторон договора от такой регистрации, рассмотрены быть не могут, требования заявителя о восстановлении его нарушенных прав путем обязания регистрирующего органа провести государственную регистрацию Соглашения при таких условиях удовлетворению не подлежат.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции полагает принятое решение подлежащим изменению.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, взыскиваются судом со стороны. Заявителем понесены расходы по оплате государственной пошлины при подаче заявления в сумме 2000 рублей при подаче апелляционных жалоб в сумме 2000 рублей и кассационной жалобы в сумме 1000 рублей. Всего в пользу заявителя подлежит взысканию в возмещение судебных расходов сумма в размере 5000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 176, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.08.2009 по делу N А76-22594/2008 изменить.

Отменить решение в части отказа в признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области по отказу в регистрации соглашения от 14.03.2008 г..

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Требования общества с ограниченной ответственностью "Гранд Инвест" удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области в государственной регистрации соглашения от 14.03.2008 г.. о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 878-07 от 28.08.2007 г.., изложенный в сообщении об отказе исх. N 19/037/2008-158 от 27.06.2008.

В удовлетворении требований об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области провести государственную регистрацию соглашения 14.03.2008 г.. о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 878-07 от 28.08.2007 г.. отказать.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гранд Инвест" расходы по оплате государственной пошлины по заявлению апелляционным и кассационной жалобам в сумме 5000 рублей."

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В.Пивоварова Г.Н.Богдановская