Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2009 г. N 18АП-3681/2009

г. Челябинск

02 июля 2009 г.

Дело N А07-6439/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Обжорка" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2009 по делу N А07-6439/2008 (судья Голубчик Е.А.), при участии от подателя жалобы - Нурисламова И.И. (доверенность от 09.12.2008),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Обжорка" (далее - ответчик, податель апелляционной жалобы, ООО "Обжорка", общество) о выселении из нежилого помещения площадью 106,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, д. 45, и взыскании 328 071 руб. 93 коп., в том числе 131 75.0 руб. 08 коп. задолженности по договору аренды от 20.04.2005 и 196 321 руб. 85 коп. пени за несвоевременное внесение арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11.12.2008 N Ф09-9269/08-С6 (т. 1, л. д. 85-87) решение суда первой инстанции отменено, дело передано на новое рассмотрение в тот же суд.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования вопроса о том, в каком состоянии арендатору было передано спорное помещение, а также вопроса о возможности возврата имущества. При новом рассмотрении дела суду надлежало устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку акту приема-передачи нежилого помещения от 28.05.2005 и факту передачи помещения в удовлетворительном состоянии, а также иным обстоятельствам дела.

При повторном рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик предъявил встречный иск о признании договора аренды от 20.04.2005 N 12848 недействительным, ссылаясь на то, что подвальное помещение находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем право сдачи имущества в аренду принадлежит только им (т. 1, л. д. 94, 95).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.01.2009 (т. 1, л. д. 97, 98) встречный иск принят к совместному рассмотрению с первоначальным иском на основании ч. 10 ст. 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 18" (далее - ООО "ЖЭУ N 18"), на балансе которого находится спорное помещение.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2009 (резолютивная часть объявлена 18.03.2009) основной иск удовлетворен частично: суд вынес решение о взыскании с общества 125 396 руб. 92 коп. долга по арендной плате, 50 000 руб. пени, а также указал на выселение ответчика из спорного помещении. Во встречном иске отказано.

Удовлетворяя требования Комитета о выселении общества из спорного помещения и взыскании с общества 125 396 руб. 92 коп. долга по арендной плате, 50 000 руб. пени и 7 790 руб. 59 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине, а также отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из действительности договора аренды от 20.04.2005 N 12848. Суд пришел к выводу о том, что спорное подвальное помещение не обладает признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, указанными в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Расчет размера арендной платы за период с 28.03.2005 по 11.02.2008 в размере 131 750 руб. 08 коп., представленный истцом, судом признан не соответствующим фактическим обстоятельствам, поскольку помещение было передано арендатору 28.05.2005. Уточненный судом расчет долга соответствует сумме 125 396 руб. 92 коп. за период с 28.05.2005 по 11.02.2008. Поскольку доказательства исполнения обязательства суду не были представлены, с ответчика в пользу истца взыскан основной долг в указанном размере. В отношении пени суд применил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

ООО "Обжорка" с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Вывод суда о том, что спорное помещение не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме является ошибочным. Суд не принял во внимание, что подвальное помещение является техническим помещением, где проходят инженерные коммуникации дома (горячее и холодное водоснабжение, канализация), о чем свидетельствуют справка от 24.07.2008 N 191, выданная ООО "ЖЭУ N 18", и акт санитарно-гигиенического обследования помещения от 29.07.2008 N 2856, выданный федеральным государственным учреждением здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" (далее - ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан"). Доказательства того, что собственники помещений в многоквартирном доме N 45 в г. Уфе по ул. Р. Зорге уполномочили Комитет сдавать спорное помещение в аренду, в материалах дела отсутствуют. Право муниципальной собственности на спорное помещение в нарушение ст. 131 ГК РФ и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) не зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, не существует. В связи с изложенным податель жалобы считает договор аренды от 20.04.2005 N 12848 недействительным (ничтожным), как заключенный с нарушением требований ст. 608 ГК РФ. Кроме того, общество указывает, что спорное помещение оно не занимает, возможности использовать его по назначению (изготовление пищевых продуктов и продовольственного сырья) не имеет.

Комитет представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, в удовлетворении жалобы просит отказать. Указывает, что справка от 24.07.2008 N 191, выданная ООО "ЖЭУ N 18", не является допустимым доказательством, подтверждающим, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме; представленные в материалы дела фотографии свидетельствуют о том, что в спорном помещении расположены вентиляционные камеры, принадлежащие и обслуживающие производственные цеха ООО "Обжора".

Третье лицо, участвующие в деле, - ООО "ЖЭУ N 18" письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Представитель ООО "Обжорка" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Комитет и ООО "ЖЭУ N 18" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

С учетом мнения представителя подателя апелляционной жалобы и в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривается судом апелляционной инстанции в отсутствие истца и третьего лица, участвующего в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 20.04.2005 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Обжорка" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы N 12848 (т. 1, л. д. 10-14), согласно которому истец предоставил ответчику за плату во временное пользование на срок с 28.03.2005 по 23.03.2006 объект муниципального нежилого фонда г. Уфы, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Р. Зорге, д. 45, общей площадью 106,1 кв. м, в подвале, для прочих видов использования (кулинария).

В соответствии с п. 3.5 данного договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Пунктом 3.9 названного договора предусмотрено, что при нарушении сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Передача помещения арендатору подтверждается актом приема-передачи от 28.05.2005 (т. 1, л. д. 15).

Уведомление о расторжении договора аренды от 20.04.2005 N 12848 в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ получено обществом 16.11.2007 (т. 1, л. д. 17).

Актом по проверке спорного нежилого помещения от 23.06.2008 (т. 1, л. д. 32) установлено, что помещение использует ООО "Обжорка".

В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Обжорка" обязательств по внесению арендных платежей по указанному договору Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и пени и выселении из указанного нежилого помещения.

Возражая против указанных требований Комитета, ООО "Обжорка" сослалось на то, что названное недвижимое имущество непригодно для использования, представив к качестве доказательства данного обстоятельства справку ООО "ЖЭУ N 18" от 24.07.2008 N 191 (т. 1, л. д. 53), акт от 29.07.2008 N 2856 санитарно-гигиенического обследования помещения врачом ОГП ФГУП "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" (т. 1, л. д. 52) и акт о фотографировании от 25.07.2008 (т. 1, л. д. 48, 55, 56).

Заявляя встречный иск о признании договора аренды от 20.04.2005 N 12848 недействительным, ООО "Обжорка" ссылалось на то, что подвальное помещение является общим имуществом в многоквартирном жилом доме, право сдачи в аренду которого принадлежит только собственникам помещений в многоквартирном доме.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК РФ) и санкций за просрочку уплаты арендных платежей, а также требование о выселении ответчика из спорного помещения, а предметом встречного иска - признание договора аренды от 20.04.2005 N 12848 недействительным, суд обязан исследовать и установить наличие самих договорных отношений (факт заключения договора аренды и его действительность) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя договорных обязательств.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании п. 2.4.2 Положения о Комитете по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденного решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.03.2007 N 23/11, Комитет в пределах своей компетенции, в том числе заключает договоры аренды (субаренды), безвозмездного пользования, доверительного управления муниципального имущества и осуществляет контроль за их исполнением, осуществляет взыскание задолженности по ним, а также взыскивает задолженность за фактическое владение и пользование муниципальным имуществом, в том числе в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что титул истца подтвержден выпиской из реестра муниципального имущества городского округа город Уфа Республики Башкортостан по состоянию на 26.02.2009 (т. 1, л. д. 133), что соответствует требованиям ст. 2 Закона о регистрации, так как право собственности у истца возникло до введения в действие указанного Закона (31.01.1998) на основании Указа Президиума Верховного Совета Республики Башкортостан от 04.06.1992 N 6-2/264 "О собственности районов и городов Республики Башкортостан". Следовательно, в силу п. 1 ст. 6 Закона о регистрации признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

Из доводов жалобы также следует, что спорное помещение расценивается обществом как часть общего имущества многоквартирного жилого дома, вследствие чего, по мнению ответчика, право общей долевой собственности в отношении такого имущества возникло на основании ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ у собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. С 01.03.2005 правовой режим общего имущества многоквартирных жилых домов определен гл. 6 ЖК РФ, п. 1 ст. 36 которого определен состав общего имущества дома, включающий в себя технические подвалы, то есть подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

Согласно представленной в материалы дела копии технического паспорта от 11.02.2005 (т. 1, л. д. 118-123) спорное помещение является частью подвала, входящие в него помещения имеют следующее назначение: N N 5 и 6 - основное, N 7 - вент. камера, N 8 - лестничная клетка. На момент рассмотрения настоящего дела спорное нежилое помещение поставлено на учет в качестве самостоятельного объекта государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства с присвоением ему инвентарного номера 3891.

Справкой от 24.07.2008 N 191, выданной ООО "ЖЭУ N 18" (т. 1, л. д. 53), подтверждается наличие в переданном в аренду обществу помещении инженерных коммуникаций. Между тем, из содержания данной справки не следует, что на указанных инженерных коммуникациях имеются вентиля, заглушки.

Кроме того, из представленного акта от 29.07.2008 N 2856 (т. 1, л. д. 52) следует, что ранее помещение использовалось как техническое помещение парикмахерской.

Таким образом, из материалов дела не следует, что спорное помещение имеет исключительно технический характер, то есть предназначено исключительно для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеет иных полезных свойств. Спорное подвальное помещение обладает самостоятельными полезными свойствами.

Учитывая приведенные выше доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не представил достаточных доказательств, из которых бы следовало, что спорное подвальное помещение (N N 6-8) является общим имуществом многоквартирного жилого дома. То обстоятельство, что через данные помещения транзитом проходят инженерные сети жилого дома, не является безусловным основанием для их отнесения к категории технических подвалов.

Также суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что право муниципальной собственности в отношении спорного помещения возникло в 1992 г. до ведения в действие нормы п. 1 ст. 290 ГК РФ (01.01.1995) и ЖК РФ (01.03.2005), которые не могут быть применены к спорным правоотношениям в силу ст. 4 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" как не имеющие обратной силы.

Иных доводов и доказательств в подтверждение права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на спорное помещение подателем жалобы не представлено. В свою очередь, Комитет обосновал наличие права муниципальной собственности.

Таким образом, довод жалобы о том, что Комитет не является лицом, управомоченным сдавать спорное имущество в аренду, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Суд апелляционной инстанции иных признаков недействительности (ничтожности) договора аренды от 20.04.2005 N 12848 не усматривает, содержание договора соответствует положениям гл. 34 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.5 Договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что расчет размера арендной платы за период с 28.03.2005 по 11.02.2008 в размере 131 750 руб. 08 коп., представленный истцом, обоснованно признан судом первой инстанции не соответствующим фактическим обстоятельствам, поскольку помещение было передано арендатору 28.05.2005, что подтверждается актом приема-передачи помещения (т. 1, л. д. 15). Уточненный расчет долга соответствует сумме 125 396 руб. 92 коп. за период с 28.05.2005 по 11.02.2008.

Поскольку доказательства исполнения принятого на себя обязательства обществом судам первой и апелляционной инстанции не были представлены, с ответчика в пользу истца обоснованно взыскан основной долг в указанном размере.

В силу ст. 330 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения обязательств, кредитор вправе предъявить требования о взыскании неустойки. Применение судом первой инстанции положений ст. 333 ГК РФ в отношении пени обоснованно.

Довод жалобы о том, что общество не имеет возможности использовать спорное помещение по назначению (изготовление пищевых продуктов и продовольственного сырья), судом апелляционной инстанции отклоняется.

Согласно акту приема-передачи от 28.05.2005 к договору аренды от 20.04.2005 N 12848 спорное помещение было передано ООО "Обжорка" в удовлетворительном состоянии, акт подписан арендатором без замечаний о недостатках помещения. Доказательств того, что предоставленное имущество по договору аренды от 20.04.2005 N 12848 находилось в ненадлежащем состоянии, материалы дела не содержат.

Также суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о прекращении договора аренды от 20.04.2005 N 12848 по истечении трех месяцев со дня получения обществом (16.11.2007) уведомления Комитета о расторжении договора аренды от 20.04.2005 N 12848 письмом от 14.11.2007 (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа. В силу изложенного требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения также подлежит удовлетворению. Доказательства возвращения помещения в установленном порядке ответчик не представил.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на её подателя. При подаче апелляционной жалобы ООО "Обжорка" была излишне уплачена платежным поручением от 23.04.2009 N 96 государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 5030 руб. 50 коп., которая в силу ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2009 по делу N А07-6439/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Обжорка" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Обжорка" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 23.04.2009 N 96 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 5030 руб. 50 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Г.Н.Богдановская Т.В.Соколова