Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2009 г. N 18АП-6715/2009

г. Челябинск

27 августа 2009 г.

N 18АП-6715/2009 Дело N А07-7911/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Баканова В.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леухиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Селена" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2009 по делу N А07-7911/2009 (судья Айбасов Р.М.).

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации Городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Селена" (далее - ООО "Селена, ответчик) о взыскании 184 870 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате за период с 29.12.2006 по 01.06.2007, 369 974 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.06.2008 по 24.03.2009, 400 902 руб. 90 коп. пени за период с 20.03.2007 о 24.03.2009, 186 858 руб. 91 коп. пени за период с 11.06.2008 по 24.03.2009 (с учётом заявленного истцом и принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об увеличении размера исковых требований л.д. 42).

Решением суда от 25.06.2009 (резолютивная часть от 19.06.2009) заявленные требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 554 844 руб. 85 коп. суммы долга по арендной плате, 60 000 руб. пени, кроме того, с ответчика в доход Казны Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 17 213 руб. 03 коп.

В апелляционной жалобе ООО "Селена" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что суд первой инстанции не принял во внимание, что фактическая передача земельного участка состоялась по акту приёма-передачи от 28.02.2007, в связи с чем нормы п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к рассматриваемым отношениям. Указывает на то, что у суда отсутствовали основания взыскивать договорную неустойку за период, когда договор не прошёл процедуры государственной регистрации.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители истца и ответчика в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает судебный акт подлежащим изменению в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.02.2007 сторонами был подписан договор аренды земельного участка N 161-07, по условиям которого Комитет (арендодатель) передал, а ООО "Селена" (арендатор) приняло в аренду земельный участок общей площадью 15 166 кв.м., расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0205, на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 (л.д. 6-9).

В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.

Согласно п. 4.1 договора размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 435 264 руб. 20 коп.

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперёд, но не позднее 10 числа текущего месяца (п. 4.7 договора).

За нарушение обязательства по внесению арендной платы договором предусмотрена ответственность в виде договорной неустойка в размере 0,3 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору по акту приёма-передачи 28.02.2007 (л.д. 14).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 30.04.2008 (л.д. 16).

Соглашением от 06.11.2007 стороны наложили мораторий по обязательствам арендатора по оплате арендных платежей и по оплате пеней по договору аренды земельного участка N 161-07 на период с 01.06.2007 по 01.06.2008 в связи с временной невозможностью арендатора использовать земельный участок (л.д. 15).

Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что рассматриваемый договор является заключенным, доказательств внесения арендной платы в установленном размере ответчиком не представлено, вместе с тем размер договорной неустойки подлежит снижению в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Выводы суда в части удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате с 29.12.2006 и пене с 20.03.2007 ошибочны, поскольку не соответствуют обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что суд, руководствуясь п. 3.1 договора и положениями ст. 425 ГК РФ, взыскал задолженность по арендной плате за периоды с 29.12.2006 по 01.06.2007 и с 01.06.2008 по 24.03.2009, а также пеню за периоды с 20.03.2007 по 24.03.2009 и с 11.06.2008 по 24.03.2009.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 ГК РФ, следует, что в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно статье 164 ГК РФ, сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном статьёй 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации (статья 433 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В рассматриваемом случае объектом договора аренды N 161-07 от 28.02.2007 является земельный участок, прошедший кадастровый учёт; договор прошёл государственную регистрацию, в связи с чем считается заключённым с 30.04.2008.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ договором аренды оформляются отношения сторон по возмездному владению и пользованию либо пользованию имуществом.

В силу этого в порядке ч. 2 ст. 65 АПК РФ в судебном разбирательстве подлежат установлению обстоятельства, свидетельствующие о возникновении между истцом и ответчиком отношений по владению и пользованию спорным земельным участком ранее государственной регистрации договора аренды.

Из акта приёма-передачи земельного участка следует, что земельный участок был передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007. Доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, суду не представлено.

Следовательно, обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007, при этом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что иное противоречило бы принципу добросовестности участников гражданских правоотношения (ст. 10 ГК РФ), поскольку привело бы к неосновательному обогащению ответчика за счет истца, а также возмездному характеру имущественного найма (ст. 606 ГК РФ).

При таких обстоятельствах задолженность по арендной плате подлежит начислению за период с 28.02.2007, а соответствующий довод апелляционной жалобы принимается апелляционной инстанцией.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

Поскольку ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы за спорный период, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в данной части.

С учётом произведённого судом апелляционной инстанции перерасчёта с применением периода начисления арендной платы с 28.02.2007, размер задолженности по арендной плате составляет 478 790 руб. 61 коп.

Суд апелляционной инстанции также считает неверным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки за периоды с 20.03.2007 по 24.03.2009 и с 11.06.2008 по 24.03.2009.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашение о неустойке.

Поскольку договор аренды от 28.02.2007 является заключенным с момента государственной регистрации - 30.04.2008, условия договора о начислении неустойки применяются с 30.04.2008.

Между тем период с 01.06.2007 по 01.06.2008 моратория на начисление пеней (п. 3 соглашения от 06.11.2007, л.д. 15) подлежит исключению при исчислении периода и размера подлежащей взысканию неустойки.

С учётом произведённого судом апелляционной инстанции перерасчёта с применением периода начисления пени с 30.04.2008, за исключением периода моратория, предусмотренного сторонами соглашением от 06.11.2007 (период моратория с 01.06.2007 по 01.06.2008), размер задолженности по пене составляет 186 858 руб. 91 коп.

Вместе с тем, апелляционная инстанция считает обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для положений ст. 333 ГК РФ для определения размера подлежащей взысканию договорной неустойки.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, считает, обоснованным указание суда первой инстанции на что предусмотренный договором размер неустойки (0,3 % с суммы арендной платы соответствующего месяца за каждый день просрочки) является чрезмерным.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мнению Конституционного Суд Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, целью применения ст. 333 ГК РФ является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана правильная оценка совокупности обстоятельств дела, в связи с чем выводы суда первой инстанции о снижении судом первой инстанции суммы пени до суммы 60 000 руб., изложенные в решении, являются обоснованными и поэтому отсутствуют основания для их переоценки.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2009 по делу N А07-7911/2009 изменить в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Селена" в пользу Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан задолженность по арендной плате в сумме 478 790 руб. 61 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Селена" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 8 115 руб. 95 коп.

В части взыскания неустойки в сумме 60 000 рублей решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Селена" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 528 руб. 50 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Т.В.Соколова В.В.Баканов