Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2009 г. N 07АП-2911/09

г. Томск

Дело N 07АП- 2911/09 (NА45-14311/2008)

06.05.2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 05.05.2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 06.05.2009 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Нагишевой О.Б.

судей: Калиниченко Н.К., Марченко Н.В.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии:

от истца: Бекишева В.В. - доверенность N 10-08 от 09.09.2008, Бондаренко Е.А. - доверенность от 30.04.2009г.

от ответчика: Гордиенко Е.В. - доверенность от 20.04.2009,

от третьего лица: без участия

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Сибирский научно-исследовательский институт метрологии", г. Новосибирск

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.02.2009 г.

по делу N А45-14311/2008 (судья Половникова А.В., арбитражные заседатели Пинигина Н.А., Чернова Н.А.)

по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Сибирский научно-исследовательский институт метрологии", г. Новосибирск

к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Стандарт", г. Новосибирск

с участием третьего лица: Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области, г. Новосибирск

об изменении условий договора

УСТАНОВИЛ

Федеральное государственное унитарное предприятие "Сибирский научно-исследовательский институт метрологии" (далее по тексту - ФГУП "СНИИМ", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Стандарт" (далее по тексту - ЗАО "УК "Стандарт", ответчик) о внесении в договор аренды нежилых помещений N 272-р от 21.04.2004г., следующих изменений:

1) в пункт 3.1. договора: "За указанное в разделе 1 нежилое помещение "Арендатор" уплачивает "Арендодателю" арендную плату по ставке 7 853,14 рублей за 1 кв.м в год, в т.ч. НДС (исходя из ставки 554, 6 рублей за 1 кв.м в месяц без НДС), что за общую площадь арендуемых помещений 2 509,4 кв.м с НДС составляет 19 706 669, 52 руб. в год".

2) пункт 3.2.в договора исключить.

3) в пункт 3.3. договора: "В одностороннем порядке арендная плата изменяется "Арендодателем" не чаще одного раза в год в связи с изменением величины рыночной арендной платы за объект аренды с извещением "Арендатора" и "Управления" за 10 дней до введения новой ставки".

В обоснование исковых требований истец ссылался на изменения в бюджетном законодательстве, в соответствии с которыми в настоящее время доходы, получаемые от сдачи помещений в аренду, больше не являются источником дохода Российской Федерации, полномочия по получению арендной платы переданы истцу, таким образом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области не может быть получателем арендной платы, соответственно, стала невозможной реализация положений договора аренды, устанавливающих право на изменение арендной платы Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области. Кроме того, изменена методика расчета арендной платы, согласованная сторонами договора аренды, (ранее действовала методика расчета, утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации N 685 от 30.06.1998, в настоящее время данное постановление действует в редакции Постановления Правительства Российской Федерации N 156 от 23.03.2006 и не предусматривает методику расчёта арендной платы на основании восстановительной стоимости объектов аренды).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.02.2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФГУП "СНИИМ" просит указанное решение отменить, принять новый судебный акт в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального права.

В обоснование жалобы апеллянт указал на неправильное указание в решении ставки арендной платы 19,53 у.е. за 1 кв.м в год, в то время как с 01.02.2005г. арендная плата составляет 97,65 у.е. за 1 кв.м в год, а также на то, что с 01.01.2008г. арендная плата стала уплачиваться ответчиком истцу на основании письма третьего лица от 17.12.2007г., поскольку это письмо было адресовано только арендодателю (истцу).

По мнению истца, суд необоснованно указал в решении, что истец просил внести в договор противоречащие п. 3 ст. 614 ГК РФ изменения, устанавливающие односторонний порядок возможного изменения арендной платы, так как именно такой порядок был согласован сторонами в п. 3.3. договора аренды.

В жалобе указано, что на изменение бюджетного законодательства истец ссылался не как на существенные обстоятельства, с которыми он связывает необходимость внесения изменений в договор, а для обоснования своей заинтересованности в подаче настоящего иска.

Истец указывает, что при заключении договора аренды N 272-р для определения ставки арендной платы сторонами был использован порядок, связанный с изменением специальной (восстановительной), т.е. отличной от рыночной, стоимости объекта аренды. Стандарты оценки (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. N 519), на основании которых была определена ставка арендной платы по договору N 272-р утратили силу с 01.01.2008г. Новые стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития, не содержат понятия специальной, т.е. применяемой в п. 3.3 договора стоимости оценки. Именно эти обстоятельства явились основаниями для обращения в суд с настоящим иском.

Изменения размера арендной платы в течение действия договора аренды связаны с увеличением площади арендуемых помещений и отменой льгот для ответчика.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители истца апелляционную жалобу поддержали, указав дополнительно, что положения договора аренды об определении размера арендной платы исходя из восстановительной стоимости объекта аренды являются ничтожными в связи с несоответствием их требованиям ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Постановлению Правительства РФ от 30.06.1998г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества".

Представитель ответчика в судебном заседании просила решение оставить без изменения, указав, что истец пытается в апелляционном суде изменить основание иска, поскольку доводов о недействительности договора аренды в суде первой инстанции не заявлял.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, апелляционный суд считает, что решение суда не подлежит отмене либо изменению, исходя из следующего.

Согласно материалам дела, 21.04.2004г. истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) при участии и по согласованию с третьим лицом (представителем собственника) заключен и исполняется договор аренды нежилых помещений N 272-р с дополнительными соглашениями N 1 и N 2, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение за плату нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Новосибирск, пр. Димитрова, 4, общей площадью 2509, 4 кв.м (п. 1.1. договора в редакции дополнительного соглашения N 2).

Договор заключен на срок до 31.12.2014г. и прошел государственную регистрацию.

09.07.2008г. арендодатель направил арендатору для подписания проект дополнительного соглашения N 4 к договору аренды N 272-р от 21.04.2004г.

Проект дополнительного соглашения ответчиком не подписан, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из отсутствия существенного изменения обстоятельств, которое являлось бы основанием для внесения спорных изменений в договор аренды в соответствии со ст. 451 ГК РФ.

Апелляционный суд считает указанный вывод соответствующим действующему законодательству и обстоятельствам дела.

Статья 451 ГК РФ допускает изменение договора судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств в исключительных случаях.

Для удовлетворения судом требования об изменении условий договора необходимо наличие одновременно четырех условий, перечисленных в пункте 2 названной статьи, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность перечисленных в статье 451 ГК РФ условий.

Согласно п. 3.1. договора N 272-р в редакции дополнительного соглашения N 2 за указанное в разделе 1 нежилое помещение арендатор оплачивает арендную плату по ставке 19, 53 у.е. за 1 кв.м в год, что за общую площадь арендуемого помещения 2 509,4 кв.м без учёта НДС составляет 49 019, 67 у.е. в год.

В дальнейшем размер арендной платы изменен, оплата производится по ставке 97,65 у.е. за 1 кв.м в год. Также изменен порядок оплаты: арендная плата стала выплачиваться арендодателю, а не третьему лицу.

Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Доводы апелляционной жалобы о том, что выводы суда о размере арендной платы и основании для изменения ее размера и порядка оплаты, не соответствуют обстоятельствам дела, не принимаются апелляционным судом, поскольку, во-первых, не имеют правового значения для разбирательства настоящего спора, во-вторых, являются не выводами суда, а изложением обстоятельств дела, в-третьих, не противоречат материалам дела.

Подпунктом "в" п. 3.2. договора N 272-р установлено, что ежемесячные платежи за пользование недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы, определенной п. 3.2.6. настоящего договора. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендатор обязан самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных платежей.

В соответствии с п. 3.3. договора аренды в одностороннем порядке арендная плата изменяется Управлением (третьим лицом) не чаще одного раза в год в связи с изменением восстановительной стоимости объектов аренды, и (или) изменением любых коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, с извещением арендатора и арендодателя за 10 дней до введения новой ставки арендной платы. Кроме этого Управлением в одностороннем порядке может быть изменен порядок перечисления арендной платы. В этих случаях Управление направляет письменное уведомление арендатору и арендодателю. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения.

В качестве существенного изменения обстоятельств истец указывает на изменение Стандартов оценки стоимости объектов аренды.

На момент заключения договора аренды N 272-р от 21.04.2004г. Федеральный закон от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусматривающий проведение рыночной оценки принадлежащих Российской Федерации объектов, действовал, в то же время сторонами в договоре согласован иной порядок расчета ставки арендной платы.

Изменение стандартов оценки не является существенным в смысле ст. 451 ГК РФ обстоятельством, влекущим изменение договора по решению суда.

Доказательств наличия таких обстоятельств истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Обоснованным является вывод суда первой инстанции о противоречии пункта 3.3. договора в редакции, предложенной истцом, нормам п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которым, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Истцом заявлено требование о внесении в договор изменения, устанавливающего односторонний порядок внесения изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы.

Довод истца о том, что такой порядок изменения размера арендной платы был согласован сторонами изначально, отклоняется, поскольку договором аренды N 272-р предусмотрено изменение арендной платы представителем собственника, а не арендодателем.

Суд в обжалуемом решении дал оценку всем доводам сторон, данная оценка соответствует закону и обстоятельствам дела.

Существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды N 272-р от 21.04.2004г., не установлено.

В силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Доказательств признания спорного договора аренды недействительным полностью или в части в материалы дела не представлено. Оснований считать указанный договор ничтожной сделкой апелляционный суд не усматривает.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований соответствует положениям гражданского законодательства и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем апелляционная жалоба является необоснованной и не подлежит удовлетворению, оснований для отмены обжалуемого решения, установленных статьей 270 АПК РФ, апелляционным судом не выявлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 АПК РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.02.2009г. по делу N А45-14311/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Б. Нагишева

Судьи

Н. К. Калиниченко Н.В. Марченко