Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2008 г. N 19АП-3329/08

19 сентября 2008 г.

Дело N А64-759/08-23

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 12.09.2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 19.09.2008 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

Судей Безбородова Е.А.,

Маховой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ширяевой О.В.,

при участии:

от Гришкина В.А.: Знатных М.Н., представитель по доверенности 68 АА 430876 от 05.03.2008 г.;

от Сизько С.Е.: 1) Сизько С.Е., паспорт серии 6804 N 098604 выдан Октябрьским РУВД г. Тамбова 25.12.2003 г.; 2) Соседова Ю.Е., представитель по доверенности N 68-01/-18901 от 15.05.2008 г.,

от Сизько В.Е.: Сизько В.Е., паспорт 63 N 0144759 выдан УВД 361 20.03.2007 г.

от Щегловой Е.В.: представитель не явился, надлежаще извещён;

от Околеловой Г.В.: представитель не явился, надлежаще извещён;

от Комитета земельных ресурсов и землепользования Администрации г. Тамбова: представитель не явился, надлежаще извещён;

от УФРС по Тамбовской области: представитель не явился, надлежаще извещён.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Гришкина В.А. на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.06.2008 года по делу N А64-759/08-23, принятое судьёй Сучковым С.А., по иску Сизько С.Е. к Гришкину В.А., при участии в качестве третьих лиц Сизько В.Е., Щеголевой Е.В., Околеловой Г.В., Комитета земельных ресурсов и землепользования Администрации г. Тамбова, УФРС по Тамбовской области о признании недействительным (ничтожным) договора в части,

УСТАНОВИЛ:

Сизько Сергей Егорович, обратился в Арбитражный суд Тамбовской области к Гришкину Валерию Андреевичу с исковым заявлением ( с учетом уточнений) о признании договора купли-продажи недвижимости от 09.07.2007г. недействительным (ничтожным) в части продажи 24/100 доли в праве общей долевой собственности на здание литер "Л", расположенное по адресу: г.Тамбов, ул.Ипподромная, д.6. применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции - обязать ответчика Гришкина В.А. возвратить истцу 24/100 доли в праве общей долевой собственности на здание литер "Л", расположенное по адресу: г.Тамбов, ул.Ипподромная, 6 Сизько С.Е. возвратить Гришкину В.А. 200 000 руб. полученных в счет оплаты по договору.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, Управление федеральной регистрационной службы по Тамбовской области.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 05.06.2008 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, Гришкин В.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.06.2008 года отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом заявитель жалобы ссылался на нарушение и неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании представитель Гришкина В.А. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Сизько С.Е. и его представитель с доводами апелляционной жалобы не согласились, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просили оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание третьи лица явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении третьих лиц о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба была рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании в порядке ст. 163,266 АПК РФ объявлялся перерыв с 10.09.2008г. по 12.09.2008г.

Судебная коллегия, изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, считает необходимым обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, исходя из следующего.

Материалы дела свидетельствуют о том, что между Сизько С. Е., с одной стороны, и Гришкиным В. А., Щеголевой Е. В., Околеловой Г. В., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи недвижимости от 09.07.2007, в соответствии с которым Сизько С. Е. продал Гришкину В. А. 24/100 доли, Щеголевой Е. В. 4/100 доли, Околеловой Г. В. 4/100 доли в праве общей собственности на здание литер "Л", расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Ипподромная, д. 6.

Согласно п. п. 3, 7 договора до момента выполнения Гришкиным В. А. обязательств по оплате проданной ему доли, она находится в залоге у Сизько С. Е.

Оплата по указанному договору произведена частично в размере 200 000 руб.

Земельный участок общей площадью 2248 кв. м. с кадастровым номером 68:29:0313004:0002:14769/Л/329, на котором расположено указанное здание, является муниципальной собственностью и предоставлен в аренду постановлением мэра г. Тамбова от 21.05.2002 N 2801 Сизько Владимиру Егоровичу. Договор аренды данного земельного участка заключен 23.10.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации N 68:01/31-1/2002-30514 от 25.10.02г.

Истец, полагая, что договор купли-продажи недвижимости от 09.07.2007 является недействительной сделкой в части продажи 24/100 доли в праве общей долевой собственности на здание литер "Л", ввиду не соответствия п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Указанными предписаниями, реализуются принцип единства юридической судьбы здания и сооружения с земельным участком на котором они расположены. Этот принцип обеспечивает одновременное участие в обороте двух неразрывно связанных объектов: здания (сооружения) и земельного участка под ними.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи недвижимости от 09.07.2007г. Сизько С.Е. была продана 24/100 доли в праве общей собственности на здание литер "Л", расположенное по адресу: г.Тамбов, ул.Ипподромная, д.6 с одновременным залогом доли до момента выполнения Гришкиным В. А. обязательств по ее оплате.

Здание литер "Л" расположено на земельном участке с учетным номером 006, являющимся частью земельного участка с кадастровым номером 68:29:0313004:0002. Земельный участок с учетным номером 006 находится в аренде у Сизько В.Е. на основании договора аренды земельного участка муниципальной собственности в г. Тамбове N 105 от 23.10.2002г., дополнительного соглашения к нему от 25.10.2002г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется соответствующая запись.

Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не урегулирована ипотека нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый зданием.

Согласно положениям ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (долевой или совместной), владение и пользование которым осуществляется по правилам статьи 247 ГК РФ, предусматривающей, в частности что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).

По смыслу ст. 251 ГК РФ, приобретатель доли становится участником общей долевой собственности.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Как следует из пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" в случае, когда собственнику нежилого помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания, и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Как указано в статье 75 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы могут применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации следует полагать, что приобретая право на долю в праве собственности на здание, сооружение участник общей собственности приобретает право на приобретение по своему желанию соответствующего земельного участка в общую долевую собственность либо в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с долей в праве на помещение считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на соответствующий земельный участок.

Таким образом, применительно к спорным правоотношениям, независимо от того, включены ли в договор купли-продажи недвижимости от 09.07.2007г. положения об одновременном залоге доли права на земельный участок, право аренды этой части, договор купли-продажи недвижимости от 09.07.2007г. следует считать действительным, а 24/100 доли в праве общей долевой собственности на здание литер "Л", расположенное по адресу: г.Тамбов, ул.Ипподромная, д.6 - обремененной залогом.

Исходя из приведенного, коллегия полагает, что исковые требования Сизько С.Е., удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на Сизько С.Е.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05 июня 2008 года по делу N А64-759/08-23 отменить.

Сизько Сергею Егоровичу в иске к Гришкину Валерию Андреевичу о признании договора купли-продажи недвижимости от 09.07.2007г. недействительным в части и применении последствий недействительности сделки - отказать.

Взыскать с Сизько Сергея Егоровича в пользу Гришкина Валерия Андреевича 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

Л.М. Мокроусова

Судьи

Е.В. Маховая Е.А. Безбородов