Вопрос: Регистрационная служба отказала в регистрации договора об ипотеке жилого дома по тому основанию, что в нем не указаны существо и размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Что необходимо указать в договоре залога, чтобы отразить в нем размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой? ("эж-ЮРИСТ", N 32, август 2006 г.)

Регистрационная служба отказала в регистрации договора об ипотеке жилого дома по тому основанию, что в нем не указаны существо и размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, хотя в договоре был назван кредитный договор и подробно изложены существенные условия обеспечиваемого ипотекой обязательства - кредитного договора: стороны, сумма кредита, проценты по кредиту, порядок исчисления процентов, срок, порядок уплаты основной суммы кредита и процентов (суммы, сроки), содержалось условие о том, что из стоимости заложенного имущества будет осуществляться погашение основной суммы долга, процентов, повышенных процентов за просрочку возврата кредита и пеней за просрочку уплаты плановых процентов и т.д.

Что необходимо указать в договоре залога, чтобы отразить в нем размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой?

Перечень существенных (обязательных) условий договора об ипотеке содержится в ст. 9 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) " (далее - Закон об ипотеке) и ГК РФ. К ним, в частности, относятся следующие условия:

1. Предмет договора об ипотеке, сформулированный в соответствии с п. 1 ст. 339, п. 1 ст. 432 ГК РФ. Причем ипотека жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом (п. 1 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке).

2. Предмет ипотеки (ст. 5 Закона об ипотеке) - наименование предмета ипотеки (жилого дома, квартиры и т.п.), место его нахождения (адрес); описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета (например, площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.).

3. Оценка предмета ипотеки в соответствии с ФЗ от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (указывается в денежном выражении).

4. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 3 Закона об ипотеке), в т.ч.:

наименование договора (например, кредитный договор, договор займа и т.п.) - его стороны;

основания возникновения;

дата и место заключения;

размер (сумма) договора (если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения);

сроки исполнения;

если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям - сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;

все иные существенные условия основного договора (несмотря на то что в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" говорится, что, в случаях когда залогодателем является должник в основном обязательстве, достаточно наличия в договоре залога отсылки к основному договору, на практике регистрирующие органы наличие подобной отсылки считают недостаточным и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора).

5. Указание на право, свидетельствующее о принадлежности предмета ипотеки залогодателю (право собственности и т.п.), и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право залогодателя.

6. Указание о закладной - при ее наличии (за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона).

При отсутствии любого из перечисленных условий договор об ипотеке считается не заключенным и государственной регистрации не подлежит (п. 8 Приказа Минюста РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ РФ от 16.10.2000 N 289/235/290 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам"). Если все перечисленные условия соблюдены, то отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

Л. Зуйкова

18 августа 2006 г.

"эж-ЮРИСТ", N 32, август 2006 г.