Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2009 г. N 17АП-2351/09

г. Пермь

21 апреля 2009 г.

Дело N А60-36595/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 апреля 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Л. Паньковой,

судей Ю.В. Скромовой, Л.А. Усцова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Русановой Ю.С.,

при участии:

от прокурора Свердловской области: Демошко С.А., удостоверение, поручение от 13.04.2009,

от ответчиков: 1. Администрации города Екатеринбурга: не явились,

2. ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой": Гаранько К.Ю., доверенность от 31.03.2009, Савин Н.Г., директор, протокол от 24.02.2009, Саранча И.В., доверенность от 31.03.2009,

от третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области: не явились,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы

ответчика, ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой",

ответчика, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 16 февраля 2009 года

по делу N А60-36595/2008,

принятое судьей С.Ю. Григорьевой,

по иску Прокурора Свердловской области

к Администрации города Екатеринбурга, ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой",

третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области,

о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Прокурор Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга и ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 4-990 от 27.02.2007, заключенного между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой", а также применении последствий недействительности сделки, обязав ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" возвратить Администрации города Екатеринбурга земельный участок общей площадью 2 315 кв.м (кадастровый номер 66:41:04 03 073:0094), имеющий местоположение по улицам Чкалова - Волгоградская в городе Екатеринбурге (по кадастровому плану: земельный участок расположен в северо - западной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Академика Бардина - Чкалова - Волгоградская - Амундсена) в городе Екатеринбурге.

Определением об обеспечении иска от 22.12.2008 (т. 1 л.д. 45-48) удовлетворено заявление прокурора Свердловской области об обеспечении иска. Запрещено ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" передавать права, осуществлять любые сделки и иные распорядительные действия в отношении спорного земельного участка (кадастровый номер 66:41:04 03 073:0094) общей площадью 2 315 кв.м, имеющий местоположение по улицам Чкалова - Волгоградская в городе Екатеринбурге (по кадастровому плану: земельный участок расположен в северо - западной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Академика Бардина - Чкалова - Волгоградская - Амундсена). Запрещено Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке (кадастровый номер 66:41:04 03 073:0094) общей площадью 2 315 кв.м, имеющий местоположение по улицам Чкалова - Волгоградская в городе Екатеринбурге (по кадастровому плану: земельный участок расположен в северо - западной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Академика Бардина - Чкалова - Волгоградская - Амундсена), а также любых обременений по заявлению ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" и других лиц.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.02.2009 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор аренды земельного участка N 4-990 от 27.02.2007, заключенный между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой". Применены последствия недействительности сделки: ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" обязано возвратить Администрации города Екатеринбурга земельный участок с кадастровым номером 66:41:04 03 073:0094 общей площадью 2 315 кв.м, расположенный: г. Екатеринбург, ул. Чкалова - Волгоградская (по кадастровому плану: земельный участок расположен в северо - западной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Академика Бардина - Чкалова - Волгоградская - Амундсена) (т. 2 л.д. 65-73).

Администрация города Екатеринбурга с решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.02.2009 не согласна по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. По мнению заявителя апелляционной жалобы, порядок и условия оформления земельного участка, выделенного решением Администрации города Екатеринбурга, осуществлен в соответствии с действующим земельным и градостроительным законодательством.

Администрация полагает, что поскольку правоотношения вследствие подачи заявления о предоставлении земельного участка возникли до 01.10.2005, земельный участок может быть предоставлен для жилищного строительства органами местного самоуправления без проведения аукциона.

Решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Оспариваемый договор заключен на основании Постановления Главы города Екатеринбурга от 26.02.2007 N 717, которое принято в порядке п. 8 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации и на основании Постановления Главы города Екатеринбурга от 26.06.2006 N 2176-р. Данные постановления в установленном законом порядке никем не оспорены и не отменены в настоящее время.

Истец не обосновал в защиту чьих именно интересов подано исковое заявление и не доказал нарушение прав и законных интересов Муниципального образования "город Екатеринбург" или каких - либо иных лиц оспариваемым договором. Удовлетворение данного иска нарушает права и законные интересы инвестора строительства объекта ЖСК "Петр 1", пайщиков указанного кооператива, ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой". Судом вынесено решение о правах и обязанностях лиц, не участвующих в деле.

Администрация города Екатеринбурга не считает нарушенными права муниципального образования.

В апелляционной жалобе Администрация города Екатеринбурга просила решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Ответчик, Администрация города Екатеринбурга, в судебное заседание представителя не направил.

Ответчик, ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой", с решением суда не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. В апелляционной жалобе указал на то, что договор от 11.11.2008, заключенный между ЖСК "Петр 1" и ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой", не является договором участия в долевом строительстве, поэтому не подлежит государственной регистрации. Данный договор является инвестиционным, государственная регистрация которого не предусмотрена законодательством.

Судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права в части квалификации инвестиционного договора как договора долевого участия в строительстве, и нормы процессуального права в части отказа в привлечении в качестве третьих лиц ЖСК "Петр 1".

Правоотношения по предоставлению земельного участка между ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" и Администрацией города Екатеринбурга возникли до 01.10.2005, когда вступили в силу изменения в абз. 5 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а поэтому проведение торгов не могло быть обязательным при предоставлении спорного земельного участка.

Пункт 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации введен в действие Федеральным законом от 29.12.2004, поэтому не может быть применен к спорным правоотношениям.

Оспариваемый договор заключен на основании Постановления Главы города Екатеринбурга от 26.02.2007 N 717, которое принято в порядке п. 8 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации и на основании Постановления Главы города Екатеринбурга от 26.06.2006 N 2176-р. Данные постановления в установленном законом порядке никем не оспорены и не отменены в настоящее время.

Удовлетворение данного иска нарушает права и законные интересы инвестора строительства объекта ЖСК "Петр 1", пайщиков указанного кооператива, ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой".

В апелляционной жалобе ответчик, ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой", просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители ответчика, ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой", в судебном заседании пояснили, что с решением суда первой инстанции не согласны. Пояснили, что при предоставлении земельного участка было исследовано общественное мнение. Администрация с иском не согласна, поэтому прокуратура должна установить, чьи интересы нарушаются оспариваемым договором аренды земельного участка. К участию в деле должны быть привлечены в качестве третьих лиц ЖСК и пайщики.

Представитель прокуратуры в судебном заседании пояснил, что считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

От прокуратуры поступили письменные возражения на апелляционные жалобы, в которых указано на законность и обоснованность принятого судебного акта. Оспариваемый судебный акт выводов о правах и обязанностях ЖСК "Петр 1" не содержит.

В силу п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ при выполнении полностью или частично до 01.10.2005 процедур по выбору земельного участка, но при отсутствии к 01.10.2005 решения о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Судом первой инстанции оценены и обоснованно отклонены доводы об отсутствии нарушения чьих - либо прав и интересов в результате заключения оспариваемой сделки.

В возражениях на апелляционные жалобы прокуратура Свердловской области просила решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Третье лицо, Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, представителя в судебное заседание не направило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" обратилось в Администрацию города Екатеринбурга с заявлением от 20.08.2003 о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по ул. Чкалова - Волгоградская, для строительства жилого дома (т. 1 л.д. 57).

ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" выдано разрешительное письмо от 17.10.2003 N 288 на согласование условий предоставления земельного участка для строительства (реконструкции) объекта недвижимости (т.1 л.д. 58).

06.06.2006 городской комиссией по выбору земельных участков для строительства, созданной на основании Распоряжения Главы города от 11.05.2004 N 205-р и представителями заинтересованных предприятий и организаций подписан акт о выборе земельного участка для строительства (т. 1 л.д. 23-25).

Распоряжением Главы Екатеринбурга от 26.06.2006 N 2176-р (т. 1 л.д. 26) утвержден проект границ земельного участка площадью 2 315 кв.м, расположенного в городе Екатеринбурге по улицам Чкалова - Волгоградской.

Постановлением Главы Екатеринбурга от 26.02.2007 N 717 (т. 1 л.д. 27) ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2 315 кв.м, расположенный в городе Екатеринбурге по улицам Чкалова - Волгоградской, в аренду на три года для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, предприятием общественного питания, магазинами и подземной автостоянки.

27.02.2007 на основании Постановления Главы Екатеринбурга от 26.02.2007 N 717 между Администрацией города Екатеринбурга (арендодателем) и ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 4-990 (т. 1 л.д. 15-18). По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование на три года за плату земельный участок, имеющий местоположение по улицам Чкалова - Волгоградской в городе Екатеринбурге (по кадастровому плану: земельный участок расположен в северо - западной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Академика Бардина - Чкалова - Волгоградская - Амундсена) в пределах границ, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Общая площадь земельного участка 2 315 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер участка - 66:41:04 03 073:0094. Участок предоставляется для строительства и эксплуатации жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, предприятием общественного питания, магазинами и подземной автостоянки (п. 1, п. 2.1 договора).

По акту приема - передачи земельный участок был передан арендатору (т. 1 л.д. 20).

25.05.2007 договор аренды земельного участка был зарегистрирован, номер регистрации 66-66-01/261/2007-044 (т. 1 л.д. 56).

Прокурор Свердловской области, полагая, что договор аренды земельного участка не соответствует требованиям ст. 447 ГК РФ, ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные требования по следующим основаниям.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 3 ст. 447 ГК РФ, в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" введена в действие статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Данная норма вступила в силу с 01.10.2005 (ст. 18 указанного Федерального закона).

Согласно п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Абзацем 5 названного пункта предусмотрено, что в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Законом N 232-ФЗ указанные положения распространены на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.

Из материалов дела следует, что решение о предварительном согласовании ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" места размещения жилого дома принято Главой города Екатеринбурга 26.02.2007 путем издания постановления N 717 (т.1 л.д. 27).

Таким образом, поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято после 01.10.2005, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что вышеуказанный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

Поскольку такой аукцион не проводился, суд правомерно признал оспариваемый договор ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, как не соответствующий требованиям п. 3 ст. 447 ГК РФ, п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и обязал ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" возвратить спорный земельный участок администрации.

Довод заявителей жалоб о том, что положения ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть применены, поскольку правоотношения по предоставлению спорного земельного участка для жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объекта возникли до 01.10.2005, является несостоятельным ввиду установленного федеральным законом запрета на предоставление таких земельных участков без аукциона, в случае отсутствия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, принятого до 01.10.2005.

Ответчики полагают, что положения абзаца 5 п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ не могут быть применены к рассматриваемым правоотношениям, поскольку в силу п. 4 ст. 38 Закона N 232-ФЗ указанная норма распространяется на отношения, возникшие с 01.10.2005, в то время как правоотношения Администрации города Екатеринбурга и ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" по поводу спорного земельного участка возникли с 20.08.2003, т.е. с даты подачи обществом соответствующего заявления о предоставлении земельного участка под строительство. Указанный вывод заявителей основан на неверном толковании норм права.

17.10.2003 Главархитектура администрации города Екатеринбурга выдала ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой" разрешительное письмо N 288 на согласование условий предоставления земельного участка для строительства (реконструкции) объекта недвижимости, которым согласовало предварительное место размещения объекта.

В соответствии с п. 6 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта, принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренный ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах его компетенции.

Доказательств того, что Главархитектура администрации города Екатеринбурга относится к числу указанных органов, в материалах дела нет.

При таких обстоятельствах, разрешительное письмо Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга от 17.10.2003 N 288 не может быть расценено как решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта.

Доводы заявителей о том, что оспариваемый договор заключен на основании Постановления Главы города Екатеринбурга от 26.02.2007 N 717, которое принято в порядке п. 8 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации и на основании Постановления Главы города Екатеринбурга от 26.06.2006 N 2176-р, и данные постановления в установленном законом порядке никем не оспорены и не отменены в настоящее время, не принимаются, так как в силу ст. 12 ГК РФ не подлежат применению акты государственных органов и органов местного самоуправления, противоречащие закону, независимо от того, что они не были признаны недействительными в судебном порядке (п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8).

Не могут быть приняты во внимание доводы заявителей о том, что прокурор не вправе был обращаться с настоящим иском, так как отсутствуют нарушения чьих-либо прав и законных интересов при предоставлении для строительства земельного участка без проведения аукциона.

Поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства предполагает проведение аукциона, направленного на обеспечение равного доступа к земельным участкам всех заинтересованных лиц, осуществляющих деятельность в этой сфере, обращение прокурора в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды, заключенного с нарушением требований действующего законодательства и ограничивающего права и законные интересы иных хозяйствующих субъектов, является правомерным, соответствующим положениям п. 3 ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации", ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод сторон о том, что, признав договор аренды земельного участка недействительным (ничтожным), суд первой инстанции нарушил тем самым интересы муниципального образования, а также интересы ООО "Трест "Екатеринбургжилстрой", ЖСК "Петр 1" и пайщиков, не может быть признан обоснованным, поскольку недействительная сделка в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Решение арбитражного суда не содержит выводов относительно прав и обязанностей ЖСК "Петр 1" и пайщиков, с которыми заключены договоры о порядке выплаты паевого взноса, и не возлагает на них каких-либо обязанностей. Таким образом, доводы заявителей жалоб о том, что судом принято решение о правах и обязанностях ЖСК "Петр - 1 и пайщиков, не привлеченных к участию в деле, подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. Апелляционные жалобы ответчиков следует оставить без удовлетворения.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционным жалобам относится на заявителей апелляционных жалоб.

Администрация г. Екатеринбурга от уплаты государственной пошлины освобождена (п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.02.09 по делу N А60-36595/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Г.Л. Панькова

Судьи

Ю.В. Скромова Л. А. Усцов