Комментарий к Федеральному закону от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (Н.В. Трофимова, "Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров", N 8, август 2006 г.)

Комментарий к Федеральному закону от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"

1. Общие положения

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства, непосредственно закрепленных в ст. 11 Конституции Российской Федерации, является разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. Статья 9 Конституции Российской Федерации предусматривает возможность нахождения земли в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Право свободного распоряжения землей закрепляется в части 2 ст. 36 Конституции Российской Федерации, которой устанавливается, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Раскрывая это положение, Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) оговаривает, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено данным Кодексом и федеральными законами. В ЗК РФ это право не увязывается с размерами земельных участков, условиями использования земель для фермерского хозяйства, жилищного строительства, садоводства, огородничества и иных целей, связанных с ведением сельского хозяйства.

Одновременно частью 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации установлено положение о том, что правовое регулирование порядка пользования землей осуществляется федеральным законом.

Таким нормативным актом является Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 53-ФЗ), который действует на территории Российской Федерации со дня вступления в силу - с 1 июля 2006 года.

Закон N 53-ФЗ регулирует порядок применения отдельных положений ЗК РФ, Федеральных законов от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым, в частности, закрепляются нормы, регулирующие порядок отнесения земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов, на территориях которых расположены здания, строения, сооружения, земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, органам местного самоуправления, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям; устанавливается правовой режим совершения государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю; определяются законодательный акт, утративший силу, и перечень законодательных актов, в которые внесены изменения.

2. Изменения, внесенные статьей 1 Закона N 53-ФЗ

Статьей 1 Закона N 53-ФЗ внесены изменения в п. 2 ст. 16 ЗК РФ; в то же время остался без изменений п. 1 ст. 16 этого Кодекса, которым установлено, что государственной собственностью являются земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Таким образом, под понятие государственной собственности на землю подпадают все земли, составляющие территорию Российской Федерации, за исключением тех, которые находятся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

ЗК РФ подтверждает значение института государственной собственности на землю, закрепляя систему множественности собственников на земли, принадлежащие государству: федеральная собственность, собственность субъектов Российской Федерации, собственность муниципальных образований.

При этом ЗК РФ сохраняет рациональное использование природных ресурсов, имеющих общегосударственное значение. На основе этого принципа федеральными природными ресурсами признаны, в частности, земельные участки и другие природные ресурсы, предоставляемые для нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, а также для осуществления других функций, отнесенных к ведению федеральных органов государственной власти; земельные участки, занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи, историко-культурного и природного наследия, другими объектами, находящимися в федеральной собственности; земельные участки, водные и иные природные объекты федеральных природных заповедников, национальных парков, государственных природных заказников, курортных и лечебно-оздоровительных зон и других особо охраняемых природных территорий федерального значения.

При толковании ст. 1 Закона N 53-ФЗ следует иметь в виду, что после внесенных им изменений в п. 2 ст. 16 ЗК РФ разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальная собственность) осуществляется в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами. Таким образом, законодатель определяет, что разграничение государственной собственности осуществляется в соответствии с ЗК РФ, а не с Федеральным законом от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю", потому что реализация на практике этого Закона вызывает определенные трудности, поскольку у ряда муниципальных образований фактически сложились свои представления о сфере действия муниципальной собственности на землю.

В свою очередь, необходимо обратить внимание читателей журнала на то, что право собственности на землю Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает на основе сложного состава, включающего:

- перечни земельных участков, на которые у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности. Подготовка этих перечней осуществляется специально уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами государственной власти;

- предварительное согласование таких перечней с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;

- постановление Правительства РФ об утверждении перечня земельных участков, на которые у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности;

- внесение документированных сведений о субъектах права собственности на земельные участки, о кадастровой стоимости земельного участка, о местоположении (адресе) земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества, описания границ земельных участков, кадастровых номеров земельных участков и других данных государственного земельного кадастра в Единый государственный реестр земель в соответствии с требованиями ст. 70 ЗК РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре";

- регистрацию в Едином государственном реестре права собственности на земельные участки Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, которая в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" производится органами, осуществляющими такую регистрацию.

Кроме того, п. 3 ст. 1 Закона N 53-ФЗ внесены изменения в ст. 17 ЗК РФ, касающиеся отмены п. 2 этой статьи Кодекса. Положения п. 2 ст. 17 ЗК РФ не получили развития и утратили силу одновременно с утратой силы с 1 июля 2006 года Федеральным законом от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (далее - Закон N 101-ФЗ).

При этом оставлен без изменений п. 1 ст. 17 ЗК РФ, согласно которому в федеральной собственности находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами;

- право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

При этом отмечается, что круг основных объектов права федеральной государственной собственности охватывает прежде всего земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и признанные таковыми федеральными законами. Так, п. 4 ст. 27 ЗК РФ закрепляет положение о том, что земельные участки, изъятые из оборота, не могут передаваться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Перечисляя круг объектов права федеральной государственной собственности, изъятых из оборота, ЗК РФ особо выделяет земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 этого Кодекса), зданиями, строениями и сооружениями, в которых для постоянной деятельности размещаются ВС РФ, другие войска, воинские формирования и органы. Как явствует из п. 4 ст. 27 ЗК РФ, законодатель выделяет десять категорий земельных участков, которые Российская Федерация закрепила за собой на праве федеральной государственной собственности. В основном это объекты, необходимые для нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ. В перечень объектов права федеральной государственной собственности включаются также земельные участки, права на которые у Российской Федерации возникли в результате разграничения государственной собственности на землю.

При этом читателям журнала следует иметь в виду, что в соответствии с Законом N 101-ФЗ право федеральной государственной собственности возникало применительно к трем категориям объектов. К первой категории относились земли лесного фонда; земли особо охраняемых природных территорий федерального значения; земли водного фонда, занятые водными объектами, находящимися в федеральной собственности; земли обороны и безопасности. Ко второй категории относились земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности и иного специального назначения; земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земли водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности. К третьей категории объектов относились земли запаса, если на них располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в федеральной собственности.

В отношении изменений, внесенных п. 2 ст. 1 Закона N 53-ФЗ в п. 2 ст. 18 ЗК РФ, необходимо отметить следующее. Статья 18 ЗК РФ упоминает о правах собственности на землю субъектов Российской Федерации, в частности п. 1 вышеуказанной статьи Кодекса гласит, что в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами;

- право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Перечисляя круг объектов права государственной собственности субъектов Российской Федерации, п. 1 ст. 18 ЗК РФ выделяет земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Таким федеральным законом был Закон N 101-ФЗ (до его отмены с 1 июля 2006 года). В соответствии с Законом N 101-ФЗ выделялись три категории объектов, на которые возникает право государственной собственности субъектов Российской Федерации. К первой категории относились земли особо охраняемых природных территорий регионального значения, земли водного фонда, занятые водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации. Ко второй категории относились земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного специального назначения; земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земли водного фонда, если на этих земельных участках располагалось недвижимое имущество, находившееся в собственности субъектов Российской Федерации. Эти земельные участки предоставлялись органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые были созданы субъектами Российской Федерации. На этих земельных участках располагалось приватизируемое недвижимое имущество, прежде находившееся в собственности субъектов Российской Федерации. К третьей категории объектов относились земли запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагалось недвижимое имущество, находившееся в собственности субъектов Российской Федерации, или приватизируемое недвижимое имущество, находившееся прежде в собственности субъектов Российской Федерации, а также земли запаса за границами муниципальных образований, если на них не располагалось недвижимое имущество, находившееся в федеральной собственности, или приватизируемое недвижимое имущество, находившееся прежде в собственности Российской Федерации.

Положения п. 2 ст. 18 ЗК РФ утратили силу в связи с их отменой п. 2 ст. 1 Закона N 53-ФЗ. При этом отмечается, что п. 2 ст. 18 ЗК РФ устанавливал ряд разграничений государственных земель в зависимости от конкретных целей. По целевому критерию выделялись находящиеся в государственной собственности субъектов Российской Федерации земельные участки, не предоставленные в частную собственность; занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации; предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации; отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, землям фонда распределения земель; занятые приватизированным имуществом, находившимся прежде в собственности субъектов Российской Федерации.

В настоящее время с учетом отмены п. 2 ст. 18 ЗК РФ и установления новых положений законодательства по определению норм, регулирующих порядок отнесения земельных участков к региональной собственности, к собственности субъектов Российской Федерации отнесены земельные участки, указанные в новых положениях Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". На данном нововведении остановимся несколько позже.

Статьей 1 Закона N 53-ФЗ внесены изменения в п. 2 и 4 ст. 19 ЗК РФ, касающиеся правового режима муниципальной собственности на землю.

Пункт 1 ст. 19 ЗК РФ устанавливает правовой режим муниципальной собственности на землю, определяя, что в муниципальной собственности находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Для определения состава права муниципальной собственности на землю необходимо установить, что понимается под муниципальным образованием. В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальным образованием являются городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, в пределах которых осуществляется местное самоуправление, в которых имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления.

Законом N 101-ФЗ выделялись три категории находившихся в пределах границ муниципальных образований земельных участков, относившихся к объектам права муниципальной собственности. К первой категории относились земельные участки, расположенные на землях особо охраняемых природных территорий местного значения; землях водного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности. Во вторую категорию включались земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности и иного специального назначения; земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения, находившиеся в государственной собственности земельные участки на землях водного фонда, на которых располагалось недвижимое имущество, относившееся к муниципальной или частной собственности. В этой группе особо выделялись находившиеся в государственной собственности земельные участки, предоставленные гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, муниципальному унитарному предприятию, учреждению, некоммерческой организации, созданной органами местного самоуправления. Третью категорию объектов права муниципальной собственности составляли земельные участки, под поверхностью которых находились участки недр местного значения; земли запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагалось недвижимое имущество, находившееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся прежде в государственной собственности.

Пункт 3 ст. 19 ЗК РФ признает объектами права муниципальной собственности безвозмездно переданные муниципальным образованиям земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами муниципальных образований. Такие изъятия из общего правила о том, что территорию муниципального образования составляют земли всех категорий и всех форм собственности в его границах, предусматриваются и законодательствами субъектов Российской Федерации. Особый правовой режим установлен для муниципальной собственности на землю в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. Право муниципальной собственности на земельные участки в данном случае возникает при их передаче из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.

Ранее содержавшиеся в п. 2 и 4 ст. 19 ЗК РФ положения о том, что в муниципальной собственности могли находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Законом N 101-ФЗ, и что в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передавались, статьей 1 Закона N 53-ФЗ исключены.

К вышеприведенному добавим следующее. Правовой режим федеральной собственности на землю, собственности субъектов Российской Федерации на землю и муниципальной собственности на землю базируется на нормах ЗК РФ, Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые нами частично рассмотрены. При этом не хотелось бы оставить без внимания вопрос о налогообложении земельных участков, находящихся в федеральной и муниципальной собственности на землю.

В этой связи отметим, что земельные участки, находящиеся в федеральной и муниципальной собственности, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, не являются объектом налогообложения в соответствии с введенной в действие с 1 января 2005 года главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ к земельным участкам, изъятым из оборота, относятся земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:

- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности ВС РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

- объектами организаций федеральной службы безопасности;

- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

- объектами использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

- воинскими и гражданскими захоронениями;

- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникации, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

При этом читателям журнала следует иметь в виду, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

3. Изменения, внесенные статьей 2 Закона N 53-ФЗ

Статьей 2 Закона N 53-ФЗ внесены изменения в п. 10 ст. 3 Федерального закона от 23.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

До внесения этих изменений п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ устанавливал исключение из правил, предусмотренных действующим законодательством о государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе земли. В п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ давался ответ на вопрос, каким образом обеспечить законность сделок по распоряжению землей, находившейся в государственной собственности, в переходный период, связанный с необходимостью разграничения государственной собственности на землю. Возникновение, изменение и прекращение вещных прав на землю, а также ограничение (обременение) этих прав подлежали обязательной государственной регистрации. Условия и процедура осуществления государственной регистрации прав на землю отрегулированы законом, устанавливающим конкретные требования к данной регистрации. Таким нормативным актом является Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому государственная регистрация возникших после введения в действие данного Закона ограничений (обременений) или иной сделки с земельным участком требует государственной регистрации прав на этот участок, возникших до введения Закона в действие. В ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" четко зафиксировано требование государства регистрировать ограничения (обременения) права, ипотеку, аренду или иную сделку с объектом недвижимого имущества только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Таким образом, по установленным в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требованиям без предварительной государственной регистрации права государственной собственности на земельный участок невозможно регистрировать какие-либо сделки с этим земельным участком.

В то же время исходя из основных норм, приведенных в п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находившимися в государственной собственности, не требовалась.

В настоящее время с учетом внесенных изменений в п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ распоряжение земельными участками, занятыми зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, соответствующих муниципальных образований, а также земельными участками, предоставленными органам государственной власти Российской Федерации и их территориальным органам, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Таким образом, законодатель указал, что распоряжение данными земельными участками возможно только при наличии государственной регистрации прав на них. В то же время п. 3 ст. 10 Закона N 137-ФЗ (в новой редакции) гласит, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Из вышеприведенного следует, что земельными участками, по которым государственная собственность не разграничена, можно распоряжаться без государственной регистрации права собственности на такие земельные участки.

Одновременно законодатель устанавливает правило, согласно которому осуществляется распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Так, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. В поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления вышеуказанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками производится исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами исполнительной власти вышеуказанных субъектов Российской Федерации, если их законами не определено, что данные полномочия несут органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.

Исключив статьей 1 Закона N 53-ФЗ положения п. 2 ст. 17 и 18 и п. 2 и 4 ст. 19 ЗК РФ, в которых приводились отсылки в отношении отнесения к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности земельных участков, законодатель дополнил Закон N 137-ФЗ ст. 3.1, содержащей новые положения, определяющие, какие земли относятся к федеральной собственности, к собственности субъектов Российской Федерации и собственности поселений, городских округов, муниципальных районов.

В настоящее время Закон N 137-ФЗ устанавливает, что к федеральной собственности относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

- земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

- иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Положения ст. 3.1 Закона N 137-ФЗ также исходят из того, что к собственности субъектов Российской Федерации относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

- земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

- иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Что касается положения по отнесению земельных участков к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов, то законодатель имеет в виду, что к ним относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

- земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

- иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Согласно ст. 3.1 Закона N 137-ФЗ к собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации и соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли, расположенные в границах этих субъектов Российской Федерации.

Основанием для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на земельные участки являются акты об утверждении перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 года.

4. Изменения, внесенные статьей 3 Закона N 53-ФЗ

Статья 3 Закона N 53-ФЗ раскрывает специальные положения, применяемые в этом нормативном акте. Некоторые из них мы рассмотрели выше, теперь рассмотрим остальные из них. Они касаются норм, регулирующих правоотношения при государственной регистрации права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю.

При этом общие положения государственной регистрации прав на недвижимое имущество заключаются в следующем. Права на земельные участки удостоверяются документами и подлежат государственной регистрации, которая осуществляется с 31 января 1998 года в соответствии с Федеральным законом 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (ст. 5 Закона N 122-ФЗ).

Права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом N 122-ФЗ.

При этом государственная регистрация прав, проведенная в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях уполномоченными государственными органами и организациями до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, является юридически действительной (п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ).

Зарегистрированные права на земельные участки, принадлежащие как юридическим, так и физическим лицам, являются одним из оснований привлечения налогоплательщиков к уплате земельного налога. Если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о существующих правах на земельные участки, налогоплательщики определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных как физическим, так и юридическим лицам до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, либо на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, о предоставлении земельных участков [ст. 8 Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Закон N 141-ФЗ)].

К таким документам относятся:

- Свидетельство о государственной регистрации права по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- Свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";

- Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам, утвержденным постановлением Совмина РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";

- Свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения";

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, о предоставлении земельных участков.

Выданные государственные акты на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей, а также свидетельства о праве собственности на землю признаются действительными в связи с указанием на это в Законе N 137-ФЗ и в ст. 8 Закона N 141-ФЗ.

Напоминаем, что государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Он содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные о вышеуказанных объектах и сведения о правообладателях. При этом неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества, в него помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на вышеуказанный объект. При этом книги учета документов содержат данные:

- о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

- о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

- о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, о возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

Если объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация такого объекта осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Закон N 122-ФЗ исходит из того, что разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

Каждый раздел состоит из трех подразделов:

- в подразделе I приводится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия;

- в подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись;

- в подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. Государственная регистрация прав Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну Российской Федерации, казну субъекта Российской Федерации, муниципальную казну, проводится без взимания государственной пошлины.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое не принадлежит Российской Федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям, вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, - нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, - документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию документа.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом кадастровый план земельного участка не представляется, если он представлялся ранее и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества.

Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Такая регистрация права проводится в следующем порядке.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются.

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей. При государственной регистрации такого права в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества проводится в следующем порядке.

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а на объект незавершенного строительства - на основании соответствующих документов.

Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся объектом индивидуального жилищного строительства, предоставления проектной документации не требуется.

В отношении государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок Законом N 53-ФЗ в Закон N 122-ФЗ внесены дополнения. Именно глава IV Закона N 122-ФЗ, которая предусматривает положения, в соответствии с которыми осуществляется государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, дополнена новым положением, которое заключается в следующем. Для регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю отныне потребуется заявление исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Такое заявление может подать лицо, действующее по поручению органов государственной власти или органов местного самоуправления. В заявлении должно быть указано основание, в соответствии с которым возникает право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок.

При этом государственная регистрация вышеприведенных прав на земельный участок проводится только по документам, необходимым для регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок, которые указаны в перечне, утвержденном Правительством РФ.

Обращаем внимание читателей журнала на следующее. Изменениям подверглись Закон РФ от 06.07.1991 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации" (далее - Закон N 1550-1), Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) и Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон N 172-ФЗ). Законом N 53-ФЗ отменены статьи Закона N 1550-1, регулирующие порядок предоставления, изъятия земельных участков, а также распоряжения земельными участками на подведомственных территориях районных Советов, городских, поселковых, сельских Советов. Отменены также статьи Закона N 1550-1, в соответствии с которыми районная (городская) администрация в области сельского хозяйства регистрировала права собственности на землю, права землевладения, землепользования, договоры на временное пользование земельными участками и договоры их аренды, организовывала ведение земельного кадастра, осуществляла государственный контроль за использованием и охраной земель, защищала права собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, разрешала в пределах своей компетенции земельные споры.

Законом N 53-ФЗ отменено положение Закона N 178-ФЗ о том, что до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством Российской Федерации к собственности Российской Федерации или к собственности субъектов Российской Федерации, принимали:

- органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости;

- органы, уполномоченные Правительством РФ, - в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты недвижимости.

В отношении изменений, внесенных в Закон N 172-ФЗ, отметим следующее. Статьей 15 Закона N 172-ФЗ установлено, что до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством РФ при переводе:

- земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд;

- земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и т.д.

Законом N 53-ФЗ отменено положение о том, что до разграничения государственной собственности на землю перевод находившихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществлялся органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в иных, помимо предусмотренных выше, случаях или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Законом N 53-ФЗ исключены также нормы Закона N 172-ФЗ, в соответствии с которыми до разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к землям поселений, черта которых была установлена до дня вступления в силу Закона N 172-ФЗ, осуществлялось органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков. В иных случаях до разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель осуществлялось органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Н.В. Трофимова

"Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров", N 8, август 2006 г.