Особенности аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной и муниципальной собственности (С.А. Смирнова, "Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 17, сентябрь 2004 г.)

Особенности аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной
и муниципальной собственности

В Постановлении Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" установлено, что договоры аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, заключаются, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации. Конкурс не проводится в следующих случаях:

если имущество передается в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации;

помещения предоставляется взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений;

договор аренды заключается на основании вступившего в законную силу решения суда;

федеральными законами или изданными до принятия Постановления N 685 иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Перед участием в конкурсе на право заключения договора аренды вносится задаток. Затем его сумма засчитывается как часть арендной платы по этому договору.

Если победитель торгов отказывается подписать протокол о результатах торгов, внесенный задаток не возвращается. В таком случае конкурсная комиссия вправе определить другого победителя из числа оставшихся участников конкурса (если их число не менее двух) либо принять решение о проведении новых торгов.

Недвижимое имущество передается в аренду только после заключения договора аренды и его государственной регистрации в соответствии с законодательством. Кроме того, стороны оформляют акт приема-передачи или иной предусмотренный договором документ, подтверждающий передачу имущества. Возврат имущества также оформляется актом.

При аренде муниципального имущества арендодателем от имени муниципального образования выступает местный комитет по управлению имуществом. В отдельных случаях на основании постановления главы города муниципальным предприятиям может быть предоставлено право сдавать в аренду нежилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении этих муниципальных предприятий.

Порядок, условия, сроки внесения арендных платежей, а также штрафные санкции за несвоевременное внесение платы (при аренде как федерального, так и муниципального имущества) устанавливаются договором. К нему прикладывается план помещения, который должен соответствовать документам БТИ.

По итогам конкурса и после всех согласований заключается либо трехсторонний договор между арендодателем (местным комитетом по управлению имуществом), арендатором и унитарным предприятием (балансодержателем), либо двухсторонний договор между арендодателем (местным комитетом по управлению имуществом) и арендатором (выступающими сторонами договора). В последнем случае балансодержатель (унитарное предприятие) ставит свою подпись в конце договора аренды.

Какой из договоров более корректен в правовом плане?

Отметим, что Конституционным Судом Российской Федерации была дана оценка понятию "балансодержатель".

Согласно Определению КС РФ от 3 октября 2003 г. N 384-О (далее - Определение N 384-О), если в договорах аренды публичного имущества государственное учреждение, которому по акту передано имущество субъекта Российской Федерации, именуется балансодержателем, необходимо иметь ввиду, что в соответствии с п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Поэтому законодательством субъектов Российской Федерации не могут вводиться не предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации субъекты договора аренды, такие как балансодержатель, а также новые вещные права.

Таким образом, при аренде федерального или муниципального имущества должен заключаться договор, в котором должны быть поименованы:

арендодатель - собственник имущества в лице представителя местного комитета по управлению имуществом;

арендатор - физическое или юридическое лицо.

Что касается балансодержателя, то его участие в договоре аренды может быть представлено в виде согласующей подписи в заключительной части договора.

Соблюдение данного подхода поможет решить проблему с определением плательщика налога на добавленную стоимость по аренде.

Договор аренды регулирует отношения по передаче имущества во временное пользование без смены собственника.

Что лежит в основе понятия "аренда объекта недвижимости": право
пользования или услуга?

В Постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 8 декабря 2003 г. по делу N А82-229/2003-А/6 указано, что сдача имущества в аренду не подпадает под понятие услуги, приведенное в п. 5 ст. 38 НК РФ. К такому же выводу пришел Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (см. Постановление ФАС СЗО от 24 ноября 2003 г. по делу N А21-2822/03-С1).

В то же время в недавно опубликованном Определении N 384-О отмечено следующее:

"При реализации на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества организациями, которым такое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (статья 294 ГК Российской Федерации) или оперативного управления (статья 296 ГК Российской Федерации), исчисление и уплату в бюджет налога на добавленную стоимость осуществляют указанные организации".

До выхода Определения N 384-О бухгалтеры много спорили о том, необходим ли первичный документ арендодателю (для признания доходов от аренды) и арендатору (для признания в налоговом учете расходов на аренду и получения налогового вычета по НДС).

Например, О.Г. Лапина в своем труде "Годовой отчет за 2002 год. Налог на прибыль (налоговый учет) с учетом требований налоговых органов" утверждает, что "...согласно абзацу восьмому п. 12 ПБУ 9/99 при формировании выручки от сдачи имущества в аренду... не требуется... подтверждения факта оказания услуги"*(1).

Если принять к руководству данное разъяснение представителя налогового ведомства, то очевидно, что первичный документ при арендных отношениях можно не оформлять.

Однако после выхода Определения N 384-О такой подход вызывает вопрос: если аренда - это услуга, то почему в отношении одних видов услуг наличие первичного документа обязательно, а для других - нет?

Что при арендных отношениях понимается под первичным документом?

Многие организации в качестве такового признают счет-фактуру, который выписывает арендодатель, что неверно.

Согласно Правилам ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 914, счета-фактуры являются средством дополнительного налогового контроля и не относятся к первичным бухгалтерским документам, которыми должны оформляться хозяйственные операции.

Более того, счет-фактура - фискальный документ, выписывается в одностороннем порядке и предназначен только для того, чтобы налоговые органы могли отслеживать правомерность применения налоговых вычетов и полноту расчетов с бюджетом по НДС.

УМНС России по г. Москве в письме от 22 октября 2002 г. N 26-12/50483 разъясняет, что "арендные платежи, уплачиваемые по договору аренды нежилого помещения... подлежат включению в состав прочих расходов по подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами (договор аренды, счета на оплату арендных платежей, платежные поручения и др.)".

Отметим, что перечисленные в письме УМНС России по г. Москве документы (договор аренды, счета на оплату арендных платежей, платежные поручения и др.) не могут быть признаны в качестве первичных. Договор аренды является правовым документом, а счета на оплату арендных платежей - основанием для этих платежей, т.е. в некоторой степени - информационно-вспомогательным документом, составленным в одностороннем порядке.

Признаки, которым должен соответствовать первичный документ, перечислены в ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".

Во избежание споров с налоговыми органами при выездных проверках по вопросам аренды объектов недвижимости в качестве образца можно предложить следующий акт оказания арендных услуг.

Акт

В соответствии с договором N___________ от ____________ Арендодателем предоставлены в аренду помещения, расположенные в здании N___ по адресу: ________________________, которые использованы Арендатором в ________________ 2004 года в производственных целях в качестве офиса.

Объект аренды	Размер площади, сданной в аренду	Местонахождение объекта аренды	Сумма арендной платы за пользование объек- том в месяц, руб.	Сумма НДС, руб.	Стоимость арендной платы с НДС, руб.
Помещение в комнате N___
Помещение в комнате N___

        Арендодатель                                       Арендатор

 ________________________________________     _________________________________________

 (должность, подпись, расшифровка подписи)    (должность, подпись, расшифровка подписи)

                  М.П.                                               М.П.

Напомним, что принятие арендованного объекта должно быть отражено односторонней записью на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договорах аренды:

Д 001 "Арендованные основные средства".

С.А. Смирнова,

генеральный директор ООО "Аудит, Консалтинг и Право",

канд. экон. наук

"Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 17, сентябрь 2004 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Лапина О.Г. Годовой отчет за 2002 г. Налог на прибыль (налоговый учет) с учетом требований налоговых органов. - М.: АКДИ Экономика и жизнь, 2002. - С. 93.