Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2008 г. N 16АП-1936/08

г. Ессентуки

А20-894/2008

21 ноября 2008 г.

Дело N 16АП-1936/08 (1)

Резолютивная часть постановления оглашена 17 ноября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2008 года

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Луговой Ю.Б.,

судей: Казаковой Г.В., Цигельникова И.А..

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валиевой К.А.-А.

С участием в заседании представителей:

от истца

Вороков М.Р. - представитель по доверенности (копия в деле)

от ответчиков

не явились, извещены

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Торговый дом "Мидас"

на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 08.08.2008

по делу N А20-894/2008 под председательством судьи Шокумова Ю.Ж.

по иску ООО " Торговый дом "Мидас" к Муниципальному образованию "городской округ Нальчик"

Департаменту по управлению городским имуществом города Нальчика

о признании права собственности на нежилое помещение

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мидас" (далее - общество, истец, апеллянт) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к Департаменту по управлению городским имуществом администрации г. Нальчик (далее - ДУГИ, департамент) о признании права собственности на нежилое встроено-пристроенное помещение, площадью 750 кв.м., расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова, 50.

В обоснование иска общество ссылается на договор аренды помещения от 28.12.1998, по условиям которого арендатор имеет право на выкуп помещения бывшего продовольственного магазина "Арттан", расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова, 50. Согласно п. 3.5 договор аренды, право собственности на помещение, являющееся предметом договора, возникает у арендатора с момента внесения выкупного платежа в полном объеме. Общество исполнило указанное условие, выкупная сумма в полном объеме была перечислена. Поскольку департамент уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, общество просит признать за ним право собственности на нежилое помещение.

Определениями суда от 19.05.2008, по ходатайству истца, к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное образование "городской округ Нальчик" в лице администрации г. Нальчик (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 08.08.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд исходил из преюдициальности обстоятельств, установленных судебными актами по делу А20-209/2007 по иску ООО "ТД "Мидас" к Департаменту по управлению городским имуществом г. Нальчик, Центру приватизации государственного и муниципального имущества г. Нальчик о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Судебными актами по делу А20-209/2007 установлено, что спорный договор аренды заключен после вступления в силу Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" и истец не относится к арендаторам, перечисленным в пункте 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535. Суд пришел к выводу, что общество не имеет право выкупа арендуемых помещений по договору аренды от 28.12.1998, поскольку договор аренды, в части условий о выкупе, признан недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 ГК РФ.

Суд первой инстанции указал, что на спорное помещение зарегистрировано право собственности муниципального образования. Основания для государственной регистрации права муниципальной собственности истцом в судебном порядке не оспорено.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Мидас" обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апеллянт считает, что постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.01.2008 по делу А20-209/2007 не может иметь преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку вопрос о проведения конкурса на заключение договора аренды не исследовался. Податель жалобы полагает, что все необходимые доказательства по проведению конкурса были им представлены по настоящему делу. Факт проведения конкурса установлен в ходе судебного заседания, в связи с чем общество относится к числу арендаторов, указанных в п. 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ.

Апеллянт указывает, что суд неправильно применил к договору аренды N 106 от 28.12.1998 нормы Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и основах приватизации муниципального имущества", поскольку судом определена дата заключения договора 13.12.2003. Общество полагает, что к данному договору должны применяться нормы Федерального закона от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

От ДУГИ поступил отзыв на жалобу, в котором ответчик просит оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по основаниям, изложенным в ней. Просил отменить состоявшийся судебный акт и удовлетворить исковые требования. На вопрос судебной коллегии пояснил, что в договоре аренды не указано о заключении последнего на основании конкурса. Исковые требования основаны на положениях пунктов 3, 5 договора аренды и статья 218 Гражданского кодекса РФ.

Ответчики, будучи надлежащим образом, извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд полномочных представителей не направили, о причине неявки суду не сообщили. От Департамента поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Учитывая, что в материалах дела имеется доказательства надлежащего извещения администрации г. Нальчик и ДУГИ о дате судебного заседания, апелляционная жалоба рассматривается по правилам п. 2 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия представителей ответчиков.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями 009903 100790 4294967294 3764582560 40394781 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации#S, заслушав пваниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом по управлению городским имуществом и ООО "Торговый дом "Мидас" заключен договор аренды с правом выкупа от 28.12.1998 N 106. Согласно условиям договора ДУГИ предоставляет в пользование встроено-пристроенные помещения общей площадью 750 кв. м., расположенные на первом этаже по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова, 50. Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 28.12.1998 до 28.12.2008. Оплата арендной платы производится поквартально.

Право собственности на помещения возникает с момента внесения выкупного платежа в полном объеме (п.3.5 договора). Выкупная стоимость определяется оценочной (восстановительной) стоимостью помещения на момент сдачи помещения в аренду, на основе оценочного акта независимой экспертной группы (п. 3.1 договора).

Передача имущества арендатору подтверждается актом приема-передачи от 03.08.1999. Государственная регистрация договора произведена 13.12.2003.

Письмом от 28.07.2006 N 29 общество сообщило департаменту о намерении выкупить арендуемое помещение и 14.08.2006 перечислило на расчетный счет муниципального специализированного учреждения "Центр приватизации муниципального имущества г. Нальчика" (далее - Центр приватизации) 512.524 рублей, указав в графе "назначение платежа": выкупная сумма по договору аренды от 28.12.1998 N 106, оценочному акту N 1/121 от 12.03.1999.

28 августа 2006 года Центр приватизации возвратил обществу перечисленную сумму.

28 ноября 2006 года общество внесло на депозитный счет нотариуса Дауровой М.В. 456.461 рубль в счет выкупной цены по договору аренды, о чем 29.11.2006 нотариус известил департамент.

Письмом 19.12.2006 б/н общество просило департамент и Центр приватизации направить своих представителей 22.12.2006 к 10 часам в Управление федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике для государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение.

Поскольку арендодатель (продавец) уклонился от регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, общество (покупатель) обратилось с настоящим иском.

В качестве правового обоснования иска приведены нормы п. 1, 2, 3 ст. 218, п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с п. 2, 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Статьей 217 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность передачи имущества, находящееся в государственной или муниципальной собственности, его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как следует из материалов дела, договор аренды с правом выкупа был заключен после вступления в силу Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" от 03.07.1991 N 1531-1, устанавливающего порядок, условия и сроки выкупа государственного имущества.

Анализ заключенного между сторонами договора позволяет сделать вывод о том, что воля сторон была направлена на возмездное отчуждение находящегося в собственности муниципального образования имущества в собственность обществу.

Данное действие на основании статьи 1 Федерального закона от 21.09.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (действовавший на момент заключения договора аренды и фактического исполнения спорного договора) является приватизацией и должно соответствовать требованиям специального законодательства.

Сфера действия Федерального закона от 21.09.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" распространяется на приватизацию имущества Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (ст. 2).

Одним из способов приватизации муниципального имущества в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" является выкуп арендованного муниципального имущества.

Статья 16 Федерального закона от 21.09.1997 N 123-ФЗ определяет исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества и не предусматривает установления субъектами Российской Федерации других способов.

Согласно ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу Закона Российской Федерации от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" либо в случаях, предусмотренных Основными положениями государственной программы после 01.07.1994, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535.

Пунктами 1 и 2 названной статьи приватизация сданного в аренду имущества разделяется на два вида: по договорам аренды с правом выкупа, заключенным до вступления в силу Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ", то есть до 03.07.1991, и в других случаях, когда арендатор имущества унитарного предприятия, признанный покупателем в соответствии со статьей 9 настоящего Закона, может приобрести имущество в порядке, установленном законодательством, а также соответственно программе приватизации и программам приватизации субъектов Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция в применении названных норм выражена в Постановлении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.2003 N 11224/02.

В других случаях арендатор муниципального имущества может приобрести такое имущество в соответствии с федеральным законом и программой приватизации.

В соответствии со ст. 15 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" от 03.07.1991 N 1531-1 выкуп имущества государственного или муниципального предприятия, сданного в аренду производится в случаях, когда договор аренды указанного имущества с правом выкупа был заключен до вступления в силу настоящего Закона, и арендатор, признанный покупателем в соответствии со ст. 9 настоящего Закона, получил право на приобретение приватизируемого предприятия в порядке, установленном статьями 20, 21, 24 настоящего закона.

На момент заключения договора аренды от 28.12.1998 приватизация объектов регулировалась Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 (пункт 4.1 Основных положений).

В соответствии с пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 01 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.94 N 1535, право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имели лица, выкупившие имущество государственных и муниципальных предприятий и арендующие помещения, которые занимали эти предприятия; акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, в уставные капиталы которых не вошли арендуемые помещения; арендаторы зданий, нежилых помещений, договоры аренды с которыми заключены на аукционе или по конкурсу. Доказательства того, что Общество относится к какой-либо из перечисленных категорий арендаторов, истцом не представлены.

Договор аренды спорных помещений с обществом был заключен 28.12.1998, при этом истец не относится к перечисленным в п. 4.5 Основных положений госпрограммы арендаторам и, соответственно, право на выкуп арендуемых объектов не имеет.

Кроме того, спорный договор аренды с правом выкупа заключен после вступления в силу Закона N 1531-1, когда законодательство не предусматривало избранный сторонами способ приватизации муниципальной собственности.

В части условий о выкупе указанный договор был признан недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий законодательству о приватизации. Данное обстоятельство установлено Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.01.2008 по делу А20-209/2007 по иску ООО "ТД "Мидас" к Департаменту по управлению городским имуществом г. Нальчик, Центру приватизации государственного и муниципального имущества г. Нальчик о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. По делу А20-209/2007 участвовали те же лица, что и по настоящему делу, в связи с чем обстоятельства установленные кассационной инстанцией в силу ч.2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Исходя из указанных положений законодательства, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что приватизация спорных объектов недвижимости осуществлена с нарушением закона, поскольку договор аренды имущества заключен после вступления в силу Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", а также не на основании конкурса либо аукциона.

Доводы Общества о том, что договор аренды с правом выкупа заключен по результатам конкурса, в котором победителем выступило Общество, не подтверждены материалами дела. В доказательство проведения конкурса истец ссылается на письмо-заявку Общества от 30.10.1998, договор аренды от 28.12.1998, акт осмотра технического состояния от 03.08.1998, письмо от 30.05.2001 о завершении ремонтно-восстановительных работ, постановление N 229 о приостановлении работ от 24.09.2007, а также на показания свидетелей Куршева В.Ч., Урусова Б.К., Небежева А.Х. и Бекалдиевой М.Х.

Постановлением ФАССКО от 09.01.2008 по делу А20-209/2007 дана оценка доказательствам представленным истцом, по мнению вышестоящей инстанции, включение спорного объекта в программу приватизации на 1998 год, копия заявки на участие в аукционе не являются достаточными доказательствами проведения конкурса или аукциона.

Истец не представил доказательств проведения конкурса или аукциона на право аренды муниципального имущества с правом выкупа.

Суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве доказательств проведения конкурса, показания свидетелей, поскольку в силу ст. 68 АПК РФ данные доказательства не могут являться допустимыми.

Договор аренды от 28.12.1998, распоряжение департамента от 02.02.1999 N 17 и акт приема-передачи от 03.08.1999 спорных нежилых помещений с баланса ЖЭК N 3 ООО "Торговый дом "Мидас" (л.д. 20-23, 114, 115, т. 1) не содержат ссылки на то, что договор заключен по результатам проведения конкурса или аукциона.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности общества на спорное имущество.

Довод апеллянта о преюдициальности решения по делу А20-11000/2004, судом апелляционной инстанции отклоняется в виду следующего. По делу N А20-11000/2004 предметом оценки суда был договор аренды от 28.12.1998 в части аренды спорных помещений. Указанный договор в части условий о выкупе муниципального имущества, судом не оценивался. При этом в рамках дела N А20-11000/2004 документы, связанные с проведением конкурсы представлены не были.

Ссылка апеллянта на необходимость применения к спорным правоотношениям Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" является необоснованной, поскольку исполнение обязательств по спорному договору аренды от 28.12.1998 началось с даты фактического приема помещений по акту приема-передачи от 03.08.1999

Кроме того, Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусматривает такого способа приватизации муниципального имущества как заключение договора с правом выкупа (или перехода).

Таким образом, Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона. Вывод суда первой инстанции соответствует нормам права и обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ и влекущих безусловную отмену вынесенного решения суда, при проверке дела в апелляционном порядке не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относится на истца, но взысканию не подлежит, поскольку уплачена им при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 08.08.2008 по делу N А20-894/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двух месячный срок через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Г.В. Казакова И.А. Цигельников