Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2008 г. N 07АП-5895/08

г. Томск

Дело N 07АП- 5895/08

17 октября 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2008 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко Н.В.

судей Гойник Л.А.

Кайгородовой М.Ю.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии:

от истца - не явились (извещены),

от ответчика - не явились (извещены),

от третьего лица - не явились (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Алтайскому краю на решение Арбитражного суда Алтайского края от 06 августа 2008 года по делу N А03-4927/2008-23 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Алтайскому краю к ОАО "Алтай-Кокс", третье лицо - ЗАО "Алтайоргсинтез" о взыскании задолженности по арендной плате (судья Кириллова Т.Г.),

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Алтайскому краю обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к открытому акционерному обществу "Алтай-кокс" (далее - ОАО "Алтай-кокс") о взыскании 12 900 руб., из которых 12 497 руб. 75 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.07.2007г. по 02.07.2007г., 402 руб. 25 коп. - пени за период с 16.01.2007г. по 02.07.2007г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Алтайоргсинтез" (далее - ЗАО "Алтайоргсинтез").

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 06 августа 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Алтайскому краю в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы истец сослался на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Истец считает необоснованным вывод суда о неправомерности предъявления требований об оплате арендных платежей к лицу, не являющемуся собственником недвижимого имущества. По мнению истца, судом не принято во внимание, что переход имевшегося у ОАО "Алтай-кокс" права пользования земельным участком к ОАО "Алтайоргсинтез" в отсутствие заключенного договора аренды либо изменений к нему, не породил у нового собственника недвижимого имущества обязанности по внесению арендных платежей. Кроме того, истец считает, что суд дал неверную оценку обоснованности одностороннего изменения существенных условий договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

Учитывая надлежащее извещение истца, ответчика, третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 06 августа 2008 г., суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 22 января 2004 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Алтайскому краю (арендодатель) и ОАО "Алтай-кокс" (арендатор) заключен договор N 16 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, согласно которому арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок из земель поселений, имеющий кадастровый номер 22:66:200202:0012 и расположенный по адресу: Алтайский край, г.Заринск, ул.Притаежная,2. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Участок предоставлен для эксплуатации существующего промышленного предприятия - отвал захоронения химических отходов (пункт 1.3. договора).

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком на 10 лет.

Арендная плата на основании пункта 3.4 договора вносится ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца. Согласно пункту 3.6 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем, но не чаще одного раза в год, при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размеров арендной платы, путем оформления дополнительного соглашения к договору. В случае изменения методики расчета арендной платы за землю, обусловленного нормативными правовыми актами Российской Федерации, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке при условии уведомления арендатора.

Согласно материалам дела ОАО "Алтай-кокс" осуществляло пользование земельным участком с 01.01.2004г. и уплачивало предусмотренную договором арендную плату.

19 сентября 2005 года недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, предоставленном ответчику в аренду, передано ЗАО "Алтайоргсинтез" по договору о передаче имущества в оплату акций. Переход права собственности на химотвал зарегистрирован ЗАО "Алтайоргсинтез" в установленном законом порядке (свидетельство о праве собственности 22ААN 227931 от 18.10.2005г.).

02 декабря 2005 года ответчик направил в адрес истца письмо исх. N 23/5150, в котором просил расторгнуть с ним договор аренды земельного участка.

В свою очередь, ЗАО "Алтайоргсинтез" обратилось к истцу с предложением заключить с ним договор аренды земельного участка. Истец направил в адрес ответчика проект соглашения N 1 от 09.02.2006г. к договору аренды, пунктами 1.3 и 1.5 которого предлагал внести изменения в пункт 3.6 договора аренды от 22 января 2004 года, устанавливающие изменение размера арендной платы в случае изменения методики расчета арендной платы за землю, базовой ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий их применения, но не чаще одного раза в год. Согласно проекту соглашения данное условие не влечет изменения договора и не требует составления дополнительного соглашения; письменное уведомление о размере арендной платы в соответствии с измененной ставкой арендной платы направляется арендодателем арендатору в месячный срок с момента принятия решения об изменении ставки арендной платы.

Проект соглашения N 1 от 09.02.2008г. подписан ОАО "Алтай-Кокс" и ЗАО "Алтайоргсинтез" с протоколом разногласий, которым пункты 1.3 и 1.5 из проекта соглашения исключены. Указанный протокол разногласий подписан истцом.

Соглашение N 1 от 09.02.2008г. к договору аренды земельного участка (с протоколом разногласий от 16.02.2008г.) зарегистрировано в установленном законом порядке 03.07.2007г.

Уведомлением от 27.12.2006 г. истец известил ответчика, о том, что в связи с проведенной оценкой рыночной стоимости земельного участка, с 01.01.2007г. размер ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком составляет 3 647 руб. 25 коп.

Ответчик не согласился с изменением ставки арендной платы. Оплата арендных платежей в период с 01.01.2007 по 02.07.2007 осуществлялась по ставкам арендной платы, установленным приложением N 2 к договору от 22.01.2005 N 16.

Полагая, что ОАО "Алтай-кокс" необоснованно уклоняется от уплаты арендных платежей, указанных в уведомлении от 27.12.2006г., Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Алтайскому краю обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Материалы дела свидетельствуют, что ЗАО "Алтайоргсинтез" с 18.10.2005 года на праве собственности принадлежит объект недвижимости - сооружение, расположенное на земельном участке, переданном в аренду ОАО "Алтай-Кокс".

Учитывая указанные нормы закона и рекомендации Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что с 18.10.2005 года права и обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости - химотвал, перешли на основании закона от ОАО "Алтай-Кокс" к ЗАО "Алтайоргсинтез".

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии вводов суда первой инстанции пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу 2 пункта 3.6 договора аренды от 22.01.2004г. N 16, статье 8 Федерального закона от 25.07.1998 г. N 35-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", а также судебной практике суд апелляционной инстанции находит необоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Исходя из содержания указанной нормы права, порядок определения арендной платы является обязательным для органов государственной власти или местного самоуправления.

Согласно абзацем 2 пункта 3.6. договора аренды истцу предоставлено право изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения методики расчета арендной платы за землю, обусловленной нормативными правовыми актами Российской Федерации, однако до настоящего времени указанный правовой акт не принят.

Суд апелляционной инстанции считает, что положение статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не применяются к отношениям, возникшим из договора аренды.

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством оценка земельного участка в целях определения его рыночной и кадастровой стоимости условием действительности договора (сделки) аренды данного земельного участка не является, не ограничивает применительно к арендным отношениям оборотоспособность такого земельного участка. Иной вывод противоречит принципу обеспечения стабильности регулирования гражданских правоотношений.

Все доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, представленным в дело доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на истца.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной иснтанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 06 августа 2008 года по делу N А03-4927/2008-23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.В. Марченко

Судьи

Л.А. Гойник М.Ю. Кайгородова