Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2009 г. N 07АП-2382/09

г. Томск

Дело N 07АП-2382/09 (А27-13469/2008-7)

20 апреля 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2009 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Н.Н. Фроловой

судей: Л.Н. Емашовой, Н.А. Усенко

при ведении протокола судебного заседания судьей Н.А.Усенко

при участии:

от истца: не явился (извещен)

от ответчика: Лапина С.А., доверенность N 10-08 от 11.01.2009 года, удостоверение N 30

третье лицо: не явилось (извещено)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Новокузнецкий домостроительный комбинат"

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04.02.09 года по делу N А27-13469/2008-7 (судья Андруганова О.С.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Новокузнецкий домостроительный комбинат"

к Управлению по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Новокузнецка

третье лицо - Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Новокузнецкий домостроительный комбинат" ( далее - ООО "Новокузнецкий домостроительный комбинат") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Управлению по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Новокузнецка об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка N 05-1768 от 09.07.08 года, пункт 3.5 договора просит изложить в следующей редакции: "В случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон, а также в связи с окончанием строительства объекта и ввода его в эксплуатацию арендная плата, указанная в пункт 3.2 договора возврату не подлежит, а засчитывается в счет оплаты аренды земельных участков по другим объектам".

Определением суда от 17.11.08 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен - Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка.

Решением суда первой инстанции от 04.02.09 года в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован обоснованностью заявленных требований.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Новокузнецкий домостроительный комбинат" в апелляционной жалобе просит его отменить, исковые требования удовлетворить, указав, что судом не дана оценка договора, а также что протокол разногласий был направлен ответчику в день заключения договора (09.07.08 года), а ответ истцом был получен только 15.09.08 года.

В нарушение статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения, судом не отражен вывод по каждому спорному условию договора. Судом не установлено, в какой редакции должен остаться спорный пункт договора аренды земельного участка. Кроме того, судом не дана оценка утверждению истца о противоречии статье 36 Жилищного кодекса российской Федерации, пункту 3.5 спорного договора.

Управление по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Новокузнецка в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а жалобу без удовлетворения, указав, что предложенная истцом редакция пункта 3.5. договора аренды земельного участка влечет изменение размера арендной платы за пользование земельным участком (начальной цены аукциона), размер которой был изначально заложен организатором аукциона в сообщении о проведении аукциона и указан в условиях договора аренды N 05-1768 от 09.07.2008 года. Условия аукциона не могут быть изменены участниками правоотношений после проведения аукциона, так как это поставит в неравные условия иных претендентов.

В судебном заседании представитель ответчика с апелляционной жалобой не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Истец, третье лицо надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили.

В соответствие с частями 3,5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, третьего лица.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 04.02.09 года, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Распоряжением главы города Новокузнецка N 1491 от 14.05.2008 года Комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка поручено организовать и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сроком на три года под проектирование и строительство 10-ти этажного многоквартирного дома со встроено - пристроенными нежилыми помещениями общей площадью 5764 кв. м., кадастровый номер 42:30:05:01:012:135 в Орджоникидзевском районе г. Новокузнецка по ул. Шолохова, восточнее многоквартирного дома по ул. Шолохова, 3. Управлению по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Новокузнецка поручено заключить договор аренды данного земельного участка с победителем аукциона.

29.05.2008 года в газете "Новокузнецк" N 41 (187) было опубликовано сообщение о том, что Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка на основании Распоряжения главы г. Новокузнецка N 1491 от 14.05.2008 года объявляет о приеме заявок на участие в аукционе с открытой формой подачи предложений о цене по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в Орджоникидзевском районе, по ул. Шолохова, восточнее многоквартирного дома по ул. Шолохова, 3, общей площадью 0, 5764 га., разрешенное использование - проектирование и строительство 10-ти этажного многоквартирного дома со встроено - пристроенными помещениями, проект границ земельного участка утвержден Распоряжением главы г. Новокузнецка от 17.03.2008 года N 794, кадастровый номер земельного участка - 42:30:05:01:012:135. Начальный размер арендной платы за три года - 5 796 000 руб., задаток - 1 159 200 руб.; шаг аукциона - 289 800 руб. Также в указанном сообщении были объявлены условия оформления сделки и оплаты; срок действия договора аренды - 3 года, оплата арендной платы за весь срок действия договора аренды (3 года) производится в течение 30 дней после подписания протокола об итогах аукциона, установлены также условия участия в аукционе.

Из заявки на участие в аукционе от 19.06.2008 года N 2362, договора о задатке N 2362 от 19.06.2008 года, протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе с открытой формой подачи предложений о цене по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков под строительство на три года от 25.06.2008 года, с заявкой на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 0,5764 га под проектирование и строительство 10-ти этажного многоквартирного дома со встроено - пристроенными помещениями по адресу: г. Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Шолохова обратилось только ООО "Новокузнецкий домостроительный комбинат", в связи с чем, торги признаны несостоявшимися.

01.07.2008 года оформлен протокол аукциона N 10, в котором отражено, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды на три года земельного участка общей площадью 0,5764 га под проектирование и строительство 10 - ти этажного многоквартирного дома со встроено - пристроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Шолохова, восточнее многоквартирного дома по ул. Шолохова, 3 признан несостоявшимся по причине подачи одной заявки на участие в аукционе.

07.07.2008 года ООО "Новокузнецкий домостроительный комбинат" обратилось в Управление по земельным ресурсам и землеустройству Администрации города Новокузнецка с декларацией - заявлением, в котором просило оформить право аренды на спорный земельный участок.

Подписанный со стороны ответчика полномочным представителем проект договора аренды земельного участка N 05-1768 от 09.07.2008 года был передан истцу, который, в свою очередь, вернул ответчику подписанный со своей стороны договор аренды земельного участка N 05-1768 от 09.07.2008 года без отметки "с протоколом разногласий" с приложением к подписанному договору протокола разногласий от 09.07.2008 года, в котором истец предлагает дополнить п. 3.5 договора следующим: "...а засчитывается в счет оплаты аренды земельных участков по другим объектам".

Письмом от 15.09.2008 года N 4048-03 Управление по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Новокузнецка отклонило предложение истца об изменении пункта 3.5 договора N 05-1768 аренды земельного участка от 09.07.2008 года, указав, что одним из условий аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка является установление размера арендной платы за землю за три года и в случае досрочного строительства объекта указанная сумма возврату не подлежит.

Истец, не согласившись с редакцией пункта 3.5 договора аренды земельного участка N 05-1768 от 09.07.2008 года и, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился с иском в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции полагает, что изложенные в обжалуемом решении выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Земельные отношения согласно статьям 2, 3 Земельного кодекса Российской Федерации регулируются, по общему правилу, земельным законодательством. В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены в статьях 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка, (пункт 3 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для жилищного строительства, продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе, срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Организатор аукциона, исполняя возложенные на него статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации обязанности, должен в извещении или сообщении о проведении аукциона указать, среди прочих, сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка; о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); о существенных условиях договора, в том числе, о сроке аренды.

Согласно пункту 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

С учетом изложенного, заключение договора после истечения десяти дней с момента признания аукциона несостоявшимся исключают возможность рассмотрения каких-либо разногласий относительно условий договора, поскольку они фактически изменяют условия аукциона и их правовую природу.

Из материалов дела следует, что земельный участок, являющийся предметом договора, был сформирован и выставлен на аукцион с определенным целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка, а именно - под проектирование и строительство 10-ти этажного многоквартирного дома со встроено - пристроенными помещениями по адресу: г. Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Шолохова, о чем в соответствии с подпунктом "в" пункта 8 части 1 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 года N 808, было сообщено в информационном сообщении, опубликованном в газете "Новокузнецк" N 41 (187).

В соответствии с протоколом N 10 о признании аукциона несостоявшимся от 01.07.08 года, истец как единственный участник аукциона, приобрел право на заключение договора аренды земельного участка на определенных условиях.

Как правомерно установлено судом первой инстанции истец, подавший заявку на участие в аукционе с объявленной начальной ценой предмета аукциона (права на заключение договора аренды), составившей 5 796 000 руб., фактически дал свое согласие, согласовал, принял данное условие договора аренды земельного участка, равно как и все иные условия договора, так или иначе связанные с условием о размере, порядке оплаты арендной платы по договору.

Действующим законодательством установлен порядок и процедура заключения договора по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка как с лицом, признанным победившим в аукционе, так и с лицом, которое признано единственным участником аукциона и с которым договор подлежит заключению в порядке, предусмотренном пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, который не предполагает возможности изменения ( изложения в другой редакции или уточнения , влекущего возможность изменения) условий аукциона, изначально объявленных при проведении аукциона, и как следствие, изменение существенных условий договора аренды земельного участка, в том числе, и условия о размере подлежащей уплате арендной платы.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, представляются несостоятельными доводы ООО "Новокузнецкий домостроительный комбинат" о том, что судом не дана оценка договора, а также того факта, что протокол разногласий был направлен ответчику в день заключения договора (09.07.08 года), а ответ истцом был получен только 15.09.08 года, поскольку они опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, отказывая ООО "Новокузнецкий домостроительный комбинат" в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что предложенная редакция пункта 3.5. договора истцом противоречит положениям статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что договор аренды может быть заключен только по начальной цене аукциона, которая не может быть изменена сторонами в последующем, кроме как при проведении повторного аукциона при наличии предусмотренных пунктом 28 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации оснований.

Вместе с тем , исходя из буквального толкования пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, у ответчика отпадает обязанность по заключению договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона по истечении десятидневного срока со дня проведения аукциона, поскольку никакие изначально объявленные и включенные в текст извещения о проведении аукциона условия (в том числе и условия о начальной цене аукциона, или иные условия, косвенно или прямо влекущие возможность изменения начальной цены аукциона) не могут быть изменены сторонами или судом, после того как аукцион признан несостоявшимся ( т.е на стадии заключения договора в порядке пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, сама возможность изложения пункта 3.5 договора аренды земельного участка N 05-1768 в иной редакции в случае удовлетворения иска напрямую повлечет нарушение прав и законных интересов иных предполагаемых участников аукциона, которые при условии осведомленности их о возможном уменьшении начальной цены аукциона посредством изложения других пунктов договора в иной редакции (как например, в предложенной истцом редакции пункта 3.5 договора) изъявили бы желание и намерение принять участие в аукционе.

Довод подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не дана оценка утверждению истца о противоречии статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации пункту 3.5 спорного договора, судом апелляционной инстанции отклоняется в связи с несостоятельностью.

Иные доводы заявителя не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку они являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции и мотивированно отклонены.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

Государственная пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04 февраля 2009 года по делу

N А27-13469/2008-7 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа..

Председательствующий

Н.Н. Фролова

Судьи

Л.Н. Емашова Н.А. Усенко