Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2010 г. N 20АП-2850/10

г. Тула

08 июля 2010 г.

Дело N А68-11685/09

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей Тиминской О.А., Стахановой В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А.,

при участии:

от заявителя: Соболева О.А. - директор, выписка из протокола N 4 от 22.12.2007, паспорт 7001 N 209243, Чередниченко Ю.М. - адвокат по доверенности от 07.07.2010, удостоверение N 682 от 04.07.2007, Стрижакова В.К. - представитель по доверенности от 30.12.2009, паспорт 7006 N 876005,

от ответчиков: администрация МО Суворовский район: Гоша Е.С. - специалист первой категории отдела правовой работы по доверенности от 16.03.2010, паспорт 7005 N 719515, собрание представителей МО Суворовский район: Гоша Е.С. - специалист первой категории отдела правовой работы по доверенности от 18.06.2010, паспорт 7005 N 719515,

третьи лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Суворовский район на решение Арбитражного суда Тульской области от 18 мая 2010 года по делу N А68-11685/09 (судья Рыжикова Н.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Орбита" (далее - ООО "Орбита") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к администрации муниципального образования Суворовский район (далее - администрация), Собранию представителей муниципального образования Суворовский район о признании недействительными решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3 (ООО "Орбита"), площадью 70,3 кв.м, в размере 1 901 317 руб. и понуждении администрации заключить с заявителем договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, с приложениями N 1 и N 2 в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 N 11/09, предоставленного администрацией, в следующей редакции:

пункт 1.1: "продавец продает нежилые помещения площадью 70,3 кв.м (комнаты N N 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемые в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 1 061 000 руб., в том числе НДС 18% - 161 847 руб. 46 коп.";

пункт 2.1: "покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 899 152 руб. 54 коп., далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 14 985 руб. 88 коп.";

пункт 2.2: "первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж";

пункт 2.3: "на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (31.08.2009) - 3,58% годовых";

пункт 2.4: "проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:

Пр=(О х ПП х 3,58%)/ДГ х 100, где:

Пр - сумма процентов в руб.,

О - остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП - процентный период, дней,

ДГ - количество дней в году (365 или 366).

Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга";

пункт 2.5: "оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу";

дополнить договор пунктом 2.6: "налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает, как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации";

дополнить договор пунктом 2.7: "надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя";

Принятым по делу решением Арбитражного суда Тульской области от 18.05.2010 заявленные требования удовлетворены в части понуждения администрации заключить с заявителем договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, с приложениями N 1 и N 2 в соответствии с проектом договора N 11/09 от 03.09.2009, предоставленного администрацией, в следующей редакции:

пункт 1.1: "продавец продает нежилые помещения площадью 70,3 кв.м. (комнаты N N 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемые в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 1 061 000 руб., в том числе НДС 18% - 161 847 руб. 46 коп.";

пункт 2.1: "покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 899 152 руб. 54 коп., далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 14 985 руб. 88 коп.";

пункт 2.2: "первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж";

пункт 2.3: "на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (31.08.2009) - 3,58% годовых";

пункт 2.4: "проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:

Пр=(О х ПП х 3,58%)/ДГ х 100, где:

Пр - сумма процентов в руб.,

О - остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП - процентный период, дней,

ДГ - количество дней в году (365 или 366).

Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга";

пункт 2.5: "оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу";

дополнить договор пунктом 2.6: "налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает, как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации";

дополнить договор пунктом 2.7: "надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя".

Производство по делу в части требования о признании недействительными решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3 (ООО "Орбита"), площадью 70,3 кв.м, в размере 1 901 317 руб. прекращено.

Не согласившись с решением в части удовлетворенных требований заявителя, администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 18.05.2010 в обжалуемой части проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Из материалов дела следует, что ООО "Орбита" на основании договора N 1/1, заключенного с администрацией МО Суворовский район, с 08.12.2000 непрерывно на праве аренды владеет нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3 (магазин "Радиотовары").

Дополнительными соглашениями сторон от 12.12.2007 и 11.12.2008 срок действия договора продлевался и действует по настоящее время.

ООО "Орбита" направило в адрес администрации заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В целях реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого помещения администрацией заключен с ЗАО "Р.О.С. Эксперт Маркетинг" договор на оказание услуг по оценке помещений.

Указанной организацией была произведена оценка арендуемых обществом помещений, расположенных по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, по ее результатам был составлен отчет N 356, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений площадью 70,3 кв.м составила 1 901 317 руб.

На основании данного отчета Собранием представителей МО Суворовский район 28.08.2009 принято решение N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества", пунктом 4 Приложения к которому утверждена цена продажи арендуемых ООО "Орбита" помещений площадью 70,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в размере 1 901 317 руб.

Выпиской из протокола заседания постоянной депутатской комиссии от 25.08.2009 подтверждается соответствие ООО "Орбита" критериям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Главой администрации 01.09.2009 принято постановление N 901 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права".

Согласно названному постановлению цена продажи арендуемых ООО "Орбита" нежилых помещений общей площадью 70,3 кв.м (комнаты N N 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, составила 1 901 317 руб.

Во исполнение указанного постановления 04.09.2009 администрацией в адрес общества направлен проект договора купли-продажи от 03.09.2009 N 11/09.

В соответствии с п. 1.1 указанного проекта договора продавец (администрация) передает в собственность покупателя (ООО "Орбита") нежилые помещения общей площадью 70,3 кв.м (комнаты N N 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемые в дальнейшем объект, а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 1 901 317 руб.

Расхождение в нумерации комнат, указанных в договоре аренды спорного имущества (N N 7, 8, 9, 10, 16), и комнат, указанных в проекте договора купли-продажи NN 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24), а также в площадях арендуемых помещений по договору аренды (69,9 кв.м) и по договору купли-продажи (70,3 кв.м) связано с проведенной инвентаризацией спорного имущества и подтверждается техпаспортом на спорные помещения.

ООО "Орбита", не согласившись с указанной в договоре ценой продажи помещений, 11 09.2009 заключило с ООО "Федбел" договор N О-29-7-2009 на оценку выкупаемых помещений.

Согласно отчету ООО "Федбел" от 25.09.2009 N О-29-7-2009 рыночная стоимость нежилых помещений площадью 70,3 кв.м, расположенных по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, составила 745 000 руб. без учета НДС.

ООО "Орбита" 30.09.2009 направило в администрацию подписанный договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 11/09 с протоколом разногласий и отчет ООО "Федбел" об оценке рыночной стоимости имущества.

В протоколе разногласий общество предложило администрации заключить договор купли-продажи на следующих условиях:

п. 1.1. договора: продавец продает нежилое помещение площадью 70,3 кв.м (комнаты N N 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 по данным технического паспорта), расположенное в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3 в соответствии с планом (приложение N1), именуемое в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 879 100 руб., в том числе НДС 18% - 134 100 руб.;

п. 2.1. договора: покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму - 745 000 руб., далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 12 416 руб. 67 коп.;

п. 2.2. договора: первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж;

п. 2.3. договора: на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равно одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (31.08.2009) - 3,58% годовых;

п. 2.4. договора: проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа, включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:

Пр=(О х ПП х 3,58%)/ДГ х 100, где:

Пр - сумма процентов в руб.,

О - остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП - процентный период дней,

ДГ - количество дней в году (365 или 366)

Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга.

п. 2.5. договора: оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу;

п. 2.6. договора: налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации;

п. 2.7. договора: надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя.

В письме от 13.10.2009 N 2318, направленном в адрес общества, администрация отказалась подписать договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях протокола разногласий, сообщив ООО "Орбита" о том, что в случае несогласия в течение 30 дней подписать договор купли-продажи на условиях ранее представленного договора оно утратит преимущественное право покупки арендуемого имущества.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции решением Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009 N 10-125 признано утратившим силу решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в оспариваемой заявителем части.

Полагая, что отказ администрации в согласовании условий договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 11/09 на условиях протокола разногласий является незаконным, ООО "Орбита" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 01.04.1993 N 65, от 20.11.1997 N 214, от 08.12.2000 N 1/1 ООО "Орбита" непрерывно более двух лет арендует спорные помещения.

Возражений относительно предмета договора и занимаемых помещений ответчиками не заявлялось. Спора между сторонами по данному факту не имеется.

В материалы дела представлен договор аренды спорных нежилых помещений от 08.12.2000 N 1/1, заключенный между администрацией и обществом, со сроком действия до 01.01.2008.

В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что договор аренды от 08.12.2000 N 1/1 недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, заключенный между администрацией и ООО "Орбита", не зарегистрирован в установленном порядке.

Таким образом, указанный договор аренды спорных помещений является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации. В свою очередь, незаключенный договор не порождает правовых последствий.

Между тем, в подтверждение своего преимущественного права на приобретение вышеназванного арендуемого помещения ООО "Орбита" представило заключенные с уполномоченным органом договоры аренды указанного помещения, а именно: от 01.04.1993 N 65, от 20.11.1997 N 214, которые подтверждают, что между сторонами сложились длительные арендные отношения, поэтому отсутствие государственной регистрации договора аренды от 08.12.2000 N1/1 не свидетельствует об отсутствии между сторонами договорных отношений на дату обращения общества с заявлением о выкупе спорных помещений. Также в материалах дела отсутствуют доказательства возражений со стороны арендодателя против пользования арендатором данными помещениями после окончания срока действия вышеназванных договоров.

Кроме того, на день заключения договоров аренды от 01.04.1993 и 20.11.1997 законодательства, регулирующего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не существовало. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принят 21 июля 1997 года и вступил в законную силу 31 января 1998 года. Поэтому регистрация прав, существовавшая до принятия данного Закона, не являлась государственной регистрацией исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации, и при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании части 3 статьи 433 и части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно выписке из протокола 6-го заседания депутатской комиссии от 25.08.2009 у общества задолженности по арендной плате не имеется.

Площадь арендуемых помещений находится в пределах значений, определенных Законом Тульской области от 18.12.2008 N 1182-ЗТО.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Факт соответствия предпринимателя всем приведенным условиям подтверждается материалами дела.

Таким образом, ООО "Орбита" и арендуемое им имущество соответствуют всем критериям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Исходя из смысла ст.ст. 3, 9 Закона N 159-ФЗ заключение договора для собственника имущества является обязательным.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено судом, в связи с отказом администрации подписать договор купли-продажи на условиях протокола разногласий между сторонами не урегулирован вопрос по цене выкупаемого имущества.

Сторонами в материалы дела было представлено два отчета об оценке спорного имущества, содержащих существенные различия по оценке рыночной стоимости имущества.

В связи с этим судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Экспертиза собственности" Торгово-промышленной палаты Российской Федерации Смирновой Ольге Вячеславовне.

Согласно экспертному заключению эксперта Смирновой О.В. от 13.01.2010 N 08/0110 рыночная стоимость нежилых помещений площадью 70,3 кв.м (комнаты N N 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: Тульская обл., г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, по состоянию на 04.02.2010 с учетом НДС и округления составляет 1 061 000 руб.

Суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к правильному выводу об обоснованности экспертизы ООО "Экспертиза собственности" Торгово-промышленной палаты Российской Федерации от 13.01.2010 N 08/0110, в связи с чем правомерно удовлетворил требования общества о понуждении администрации заключить договор купли-продажи муниципального имущества с учетом рыночной стоимости имущества, определенной судебной экспертизой.

Довод жалобы о том, что спорная сделка не является обязательной для администрации, поскольку обществу предоставлено преимущественное, но не исключительное право приобретения арендуемого имущества, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения установлены частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (ч.3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

Таким образом, положения статьи 9 Закона N 159-ФЗ обязывают уполномоченный орган произвести действия, установленные настоящим Законом, после получения заявления от арендатора государственного или муниципального имущества.

При этом ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ и п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, по заявлению арендатора администрация обязана была заключить с ним договор купли-продажи арендуемого имущества.

Довод апелляционной жалобы о том, что совершение сделки купли-продажи для администрации не является обязательной, поэтому суд не вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора, основан на ошибочном толковании норм права.

Довод апелляционной жалобы о том, что отчет ООО "Федбел", сделанный по заказу общества, является ненадлежащим доказательством по делу, в связи с чем суд первой инстанции неправомерно назначил экспертизу отчета администрации, является несостоятельной ввиду следующего.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических и юридических лиц на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Таким образом, указанная норма не содержит императивного требования о проведении экспертизы только по заказу собственника объекта.

Как установлено пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66, экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.

Согласно ст. 24.2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков осуществляет экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из анализа указанной нормы следует, что совет саморегулируемой организации оценщиков проводит контроль отчетов оценщиков путем проведения экспертизы.

При этом положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не обязывают заинтересованное лицо в проведении экспертизы только экспертным советом саморегулируемой организации оценщиков.

Кроме того, ст. 82 АПК РФ предусмотрено право лиц, участвующих в деле, ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц.

Остальные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, отклоняются апелляционным судом как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, не выявлено.

При вышеуказанных обстоятельствах решение суда следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Тульской области от 18 мая 2010 года по делу N А68-11685/09 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

О.А. Тиминская В.Н. Стаханова