Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2010 г. N 20АП-3779/10

г. Тула

27 сентября 2010 г.

Дело N А09-4188/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Мордасова Е.В.,

судей Байрамовой Н.Ю., Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

(регистрационный номер - 20АП-3779/2010) Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск,

на решение Арбитражного суда Брянской области от 14 июля 2010 года

по делу N А09-4188/2010 (судья Азаров Д.В.),

принятое по иску товарищества на вере "Светлана и Компания", г.Брянск,

к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск,

третьи лица: Управление имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г.Брянск, муниципальное унитарное предприятие "Володарский рынок", г.Брянск, о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца: Рыжикова Л.И. - директора (т.2, л.д. 43);

Подщеколдиной Т.В. - представителя по доверенности от 08.07.2010;

Козлова А.М. - представителя по доверенности от 08.07.2010;

от ответчика: Ушаковой Н.Н. - представителя по доверенности N 29/04-3846 от 14.05.2010;

от третьих лиц: не явились, извещены судом надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

товарищество на вере "Светлана и Компания" (ТнВ "Светлана и Компания"), г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 520 кв. м, на условиях аренды сроком на 32 года, являющегося частью земельного участка площадью 19220 кв. м с кадастровым номером 32:28:021212642, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Димитрова, 29-А, с разрешенным видом использования - для возведения торгово-офисного здания.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г.Брянск, муниципальное унитарное предприятие "Володарский рынок", г.Брянск.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 14 июля 2010 года (судья Азаров Д.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Обосновывая свои доводы, заявитель указывает на то, что договор аренды был прекращен соглашением сторон, поэтому право на заключение договора в порядке, предусмотренном статьей 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, у истца не возникло. Отмечает, что судом принято решение в отношении земельного участка без указания его характеристик. Обращает внимание на то, что границы вновь сформированного земельного участка площадью 19 220 кв. м с кадастровым номером 32:28:021212642 не совпадают с границами земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 11.07.1994. Считает, что судом недостаточно снижен размер расходов на оплату услуг представителя.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором рассмотрение спора оставило на усмотрение суда.

Третье лицо - МУП "Володарский рынок" письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили. С учетом мнения представителей истца и ответчика дело рассматривалось в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 406 от 11.07.1994, заключенному между администрацией г.Брянска (арендодатель) и Володарским колхозным рынком (арендатор), последнему в долгосрочное пользование на 49 лет передан земельный участок площадью 20 686 кв. м для эксплуатации колхозного рынка (торговой площади и административного здания) по ул. Димитрова, 29, в Володарском районе.

Позднее, 14.05.2004, между ТнВ "Светлана и Компания" (субарендатор) и МУП города Брянска "Володарский рынок" (арендатор) был заключен договор субаренды N 4/05/04 сроком на 38 лет (т.1, л.д. 18-19).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендатор обязался передать в субаренду, а субарендатор принять часть земельного участка площадью 520 кв. м из земельного участка общей площадью 20 686 кв. м, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, 29А, для строительства двухэтажного торгово-офисного здания.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.01.2005 (т.1, л.д. 22).

Соглашением сторон от 05.11.2008 договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 406 от 11.07.1994 расторгнут (т.1, л.д. 15). Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 01.12.2008 (т.1, л.д. 15).

Земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 05.11.2008.

Письмом от 22.03.2010, направленным Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, ТнВ "Светлана и Компания" просило заключить договор аренды в отношении ранее находящегося в субаренде земельного участка.

В ответном письме от 16.04.2010 Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации отказало ТнВ "Светлана и Компания" в заключении договора аренды земельного участка.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия у истца как бывшего субарендатора преимущественного права на заключение с ним договора аренды и пришел к выводу об обоснованности заявленного иска.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам при рассмотрении дела, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Таким образом, действие договора субаренды при отсутствии в нем указания на конкретную дату его прекращения, в том числе возобновленного на неопределенный срок, напрямую зависит от срока действия основного договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

По смыслу упомянутой правовой нормы права субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Материалы дела свидетельствуют, что основная сделка - договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 406 от 11.07.1994 заключен сроком на 49 лет.

При этом соглашением от 05.11.2008 договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 406 от 11.07.1994 расторгнут сторонами.

Правоотношения, связанные с субарендой спорного земельного участка, были основаны на договоре субаренды N 4/05/04 от 14.05.2004, заключенном между ТнВ "Светлана и Компания" (субарендатор) и МУП города Брянска "Володарский рынок" (арендатор) сроком на 38 лет.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

В материалы дела представлено извещение от 14.05.2004 об уступке прав по договору аренды, адресованное комитету по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации (т.1, л.д.21), согласно которому арендатор известил о передаче прав по договору аренды N 406 от 11.07.1994 ТнВ "Светлана и Компания".

На упомянутом извещении имеется штамп комитета по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации. Однако даты его получения последним в извещении не содержится. Равно как отсутствует и отметка конкретного должностного лица, получившего извещение.

Оценив представленное извещение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не может признать его достаточным доказательством, подтверждающим факт надлежащего уведомления собственника земельного участка о передаче арендатором своих прав по договору аренды N 406 от 11.07.1994 ТнВ "Светлана и Компания".

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005, в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 406 заключен сторонами 11.07.1994. В указанный период правоотношения сторон регламентировались Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, согласно пункту 3 статьи 85 которых предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Как следует из условий пункта 2.12 договора аренды N 406 от 11.07.1994, арендатору предоставлено право заключать договоры о передаче участка или его части во временное пользование на срок не более 3 лет другим юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки настоящего договора, с регистрацией таких договоров в комитете по земресурсам и землеустроительству г.Брянска.

Исходя из буквального толкования упомянутого условия договора аренды, арендатор вправе заключать договор о передаче земельного участка третьим лицам на срок не более 3 лет, зарегистрировав такой договор у арендодателя. Следовательно, возможность передачи арендатором земельного участка третьим лицам на срок более трех лет обусловлена получением согласия арендодателя на такую передачу.

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка N 406 от 11.07.1994 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на срок более чем пять лет (49 лет) и предусматривает необходимость получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, судебная коллегия приходит к выводу о наличии у арендатора обязанности получить согласие на сдачу арендуемого земельного участка в субаренду.

Таким образом, заключая договор субаренды с истцом, арендатор согласия на сдачу земельного участка в субаренду не получил. Надлежащим образом оформленное согласие арендодателя на сдачу арендованного земельного участка в субаренду в материалах дела отсутствует.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку договор субаренды N 4/05/04 от 14.05.2004, заключенный между ТнВ "Светлана и Компания" (субарендатор) и МУП города Брянска "Володарский рынок" (арендатор) в отсутствие согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, противоречит требованиям закона, судебная коллегия приходит к выводу о его недействительности (ничтожности) в силу 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований и понуждения ответчика к заключению договора аренды земельного участка площадью 520 кв. м, на условиях аренды сроком на 32 года, являющегося частью земельного участка площадью 19 220 кв. м с кадастровым номером 32:28:021212642, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Димитрова, 29-А.

Кроме того, суд второй инстанции находит обоснованной позицию апеллянта о том, что судом принято решение в отношении земельного участка без указания его уникальных характеристик, поскольку границы вновь сформированного земельного участка площадью 19 220 кв. м с кадастровым номером 32:28:021212642 не совпадают с границами земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 11.07.1994. В границах нового земельного участка отсутствует надлежащим образом сформированная часть, являющаяся предметом спора. Координаты границ спорного участка истцом ни в суде первой, ни в апелляционной инстанциях не уточнялись.

При таких обстоятельствах судебная коллегия усматривает основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу пункта 1 части 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения ТнВ "Светлана и Компания" в арбитражный суд с настоящим иском - 31.05.2010) размер государственной пошлины по требованию неимущественного характера составляет 4 000 руб.

Поскольку решение суда первой инстанции отменено, а в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по иску в размере 4 000 руб. относится на истца - ТнВ "Светлана и Компания".

Принимая во внимание, что при подаче апелляционной жалобы Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, являющееся государственным органом, на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации было освобождено от уплаты государственной пошлины в доход федерального бюджета, последняя не подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Брянской области от 14 июля 2010 года по делу N А09-4188/2010 отменить.

В удовлетворении исковых требований товарищества на вере "Светлана и Компания", г.Брянск, отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.В. Мордасов

Судьи

Н.Ю. Байрамова Е.В. Рыжова