Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2010 г. N 20АП-4855/10

г. Тула

23 декабря 2010 г.

Дело N А68-4543/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей Стахановой В.Н., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А.,

при участии:

от заявителя: Королев А.В. - адвокат по доверенности от 02.06.2010, удостоверение N 777 от 12.05.2009, Фомина Ю.С. - представитель по доверенности от 05.06.2010, паспорт 70 02 N 848637,

другие лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Мегомаркет" на решение Арбитражного суда Тульской области от 16 сентября 2010 года по делу N А68-4543/2010 (судья Андреева Е.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Мегомаркет" (далее - ООО "Мегомаркет", общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации МО г. Тула в предоставлении земельного участка общей площадью 11 490 кв.м с кадастровым номером 71:30:040104:0104, расположенного по адресу: г. Тула, Советский район, Красноармейский проспект, 18, в собственность, и обязании администрацию МО г. Тула заключить договор купли-продажи указанного земельного участка по цене, рассчитанной Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тула.

Принятым по делу решением Арбитражного суда Тульской области от 16.09.2010 заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением, ООО "Мегомаркет" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования. При этом заявитель жалобы ссылается на п. 4 ст. 28 Земельного кодекса, в соответствии с которой не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, в частности, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Заявитель жалобы указывает, что обществом зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством объект, который соответствует понятию объекта капитального строительства, установленного п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. А поскольку объект незавершенного строительства в силу ст. ст. 128, 130 ГК РФ является недвижимым имуществом, а также служит для выполнения условий договора аренды, то он может быть продан на основании ч.ч. 1, 3 ст. 129 ГК РФ, а следовательно, отчуждение земельного участка, занятого таким объектом, возможно.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 16.09.2010 проверены в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Постановлением главы администрации города Тулы N 3696 от 12.10.2007 "О формировании земельного участка, расположенного по Красноармейскому проспекту в Советском районе г. Тулы, с целью предоставления его посредством аукционных торгов для строительства многоквартирного жилого дома" был утвержден проект границ земельного участка, площадью 11490 кв.м, расположенного на землях населенного пункта г. Тула по Красноармейскому проспекту и установлен вид разрешенного использования - для строительства многоквартирного жилого дома.

Постановлением главы администрации города Тулы N 4101 от 14.11.2007 "О проведении аукциона по продаже права аренды земельных участков, находящихся по адресам: г. Тула, Пролетарский район, ул. Вильямса и Советский район, Красноармейский проспект" Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы предписано организовать и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося примерно в 14 м по направлению на север от ориентира многоквартирный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Советский район, Красноармейскийпр-т, д. 16, общей площадью 11 490 кв.м (лот N 14).

По результатам проведенного аукциона между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (арендодатель) и ООО "Мегомаркет" (арендатор) 27.12.2007 заключен договор N 07С1751 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:040104:0104, находящегося примерно в 14 м по направлению на север от ориентира многоквартирный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Советский район, Красноармейский пр-т, д. 16, общей площадью 11 490 кв.м. Земельный участок предоставлен на основании протокола о результатах аукциона от 25.12.2007 для строительства многоквартирного жилого дома и иных входящих в состав этого дома объектов недвижимого имущества.

ООО "Мегомаркет" 09.07.2009 получило свидетельство о государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством объект, площадь застройки 8 011 кв.м, степень готовности - 1%, инв. N 70:401:002:020255850:0100:10000, лит. А, адрес объекта: участок находится примерно в 14 м по направлению на север от ориентира многоквартирный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Советский район, Красноармейский пр-т, д. 16.

30 июня 2009 года общество обратилось в администрацию г. Тулы с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность.

Письмом от 08.07.2009 N 7081к Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы отказал ООО "Мегомаркет" в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность.

Полагая, что данный отказ является незаконным, ООО "Мегомаркет" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 05.10.2009 по делу N А68-7288/09 требование ООО "Мегомаркет" удовлетворено. Суд обязал Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы подготовить проект постановления о предоставлении в собственность ООО "Мегомаркет" за плату земельного участка с кадастровым номером 71:30:040104:0104 в двухнедельный срок с даты получения полного текста решения суда.

Принимая данное решение, суд оценивал правомерность отказа в предоставлении в собственность земельного участка по тем основаниям, которые изложены в письме Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы N 7081к от 08.07.2009, и руководствовался п. 1.5.3. Положения "О порядке предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Тулы", согласно которому Комитет обеспечивает подготовку проектов постановлений главы города Тулы по вопросам предоставления земельных участков, на которых расположены объекты, и изменения их границ.

Во исполнение решения суда Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы подготовил проект соответствующего постановления.

Между тем указанный проект постановления главой администрации города Тулы подписан не был, в связи с чем ООО "Мегомаркет" в адрес администрации города Тулы было направлено письмо N 24 от 27.05.2010 с просьбой заключить договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка.

Письмом N 6005к от 01.06.2010 администрация города Тулы отказала ООО "Мегомаркет" в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность.

ООО "Мегомаркет", не согласившись с указанным отказом администрации, обратилось в Арбитражный суд Тульской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что у собственников не завершенных строительством объектов не возникает право на приобретение земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, поскольку, в отличие от зданий, строений и сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, исходя из следующего.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Объект незавершенного строительства не является ни зданием, ни строением, ни сооружением, а потому земельный участок под таким объектом в собственность в порядке п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ предоставлен быть не может, так как в силу указанной нормы исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Довод апелляционной жалобы о том, что не завершенный строительством объект соответствует понятию объекта капитального строительства, установленного п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, является недвижимым имуществом и отчуждение земельного участка, занятого таким объектом, возможно, отклоняется в силу следующего.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий, и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Положения Земельного кодекса Российской Федерации также регулируют отношения по предоставлению земельных участков для целей строительства.

Согласно статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

В соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В случае прекращения договора аренды земельного участка объект незавершенного строительства независимо от государственной регистрации права собственности может быть признан самовольной постройкой в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса, что может повлечь за собой снос объекта незавершенного строительства.

Осуществление государственной регистрации прав на незавершенный строительством объект само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.2007 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" направлены на введение в имущественный оборот объектов незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и устойчивого развития территорий.

Данная позиция отражена и в определении ВАС РФ от 11.07.2008 N 8121/08.

При вышеуказанных обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Согласно Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139 "О внесении изменений в информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" и от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" при обжаловании судебных актов по делам рассматриваемой категории юридическими лицами государственная пошлина уплачивается в размере 1 000 рублей.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы ООО "Мегомаркет" была уплачена государственная пошлина в большем размере, в соответствии со ст. 104 АПК РФ и пп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату обществу из федерального бюджета.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 104, 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Тульской области от 16 сентября 2010 года по делу N А68-4543/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 000 рублей отнести на заявителя жалобы.

Возвратить ООО "Мегомаркет" из федерального бюджета 1 000 рублей госпошлины, излишне уплаченной по квитанции (чек-ордер) от 15.10.2010.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

В.Н. Стаханова О.Г. Тучкова