Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2010 г. N 18АП-9133/10

г. Челябинск

20 октября 2010 г.

Дело N А47- 669/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.07.2010 по делу N А47-669/2010 (судья Бабина О.Е.), при участии от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "МЕТРО Кэш энд Керри" - Маскина М.Ю. (доверенность от 04.07.2010г.),

УСТАНОВИЛ

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом по Оренбургской области (далее по тексту - ФАУГИ, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью "МЕТРО Кэш энд Керри" (далее по тексту - ООО "Метро Кэш энд Керри", ответчик) с исковым заявлением (с учетом уточнений) о понуждении к подписанию дополнительного соглашения N 113 от 25.12.2009 к договору аренды N 169-ФА от 29.06.2006 и к его государственной регистрации (т. 1, л.д. 4-7, т. 2 л.д. 72-74).

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена прокуратура Оренбургской области.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23.07.2010 исковые требования отклонены (т. 3, л.д. 106-110).

Не согласившись с принятым решением, ФАУГИ по Оренбургской области обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 3 л.л. 114-118).

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на неверные выводы суда об определении сторонами при заключении договора аренды размера арендной платы с учетом его использования (п. 1.4 договора), так как в кадастровом паспорте земельного участка разрешенное использование указано: для строительства многофункционального торгового комплекса с приобъектной стоянкой. Предметом для проведения работ по определению рыночной стоимости арендной платы при заключении договора аренды был земельный участок с разрешенным использованием для строительства. Из выводов суда следует, что суд согласился с фактом нецелевого использования земельного участка.

По ходатайству представителя подателя жалобы и в соответствии с приказом Росимущества N 278 от 29.09.2009 "О реорганизации Территориальных управлений Федерального агентства по управлению государственным имуществом" наименование истца в силу ст. 41, 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменено на территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (далее - ТУФАУГИ в Оренбургской области).

Податель апелляционной жалобы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель прокуратуры Оренбургской области в судебном заседании участия не принимал, отзыва на апелляционную жалобу от прокуратуры Оренбургской области не поступило.

Представитель ответчика с доводами апелляционной не согласился, полагает, требования истца не подлежащими удовлетворению, решение суда подлежащим оставлению без изменения.

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, земельный участок 56:44:01 24 01:05:0093 площадью 69236+92 кв.м., находящийся в государственной собственности, местоположение: примерно в 150 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, просп. Победы, 172 поставлен на кадастровый учет. Разрешенное использование указано: для строительства многофункционального торгового комплекса с приобъектной стоянкой; фактическое использование: для строительства многофункционального торгового комплекса с приобъектной стоянкой (т. 1л.д. 94)

29 июня 2006 года на основании распоряжения территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Оренбургской области (далее ТУФАУФИ по Оренбургской области" от 10 мая 2006 N 467-р, между ТУФАУФИ по Оренбургской области (арендодатель) и ООО "Метро Кэш энд Керри" заключен договор N 169-ФА аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (т. 1 л.д. 119-127).

Согласно условиям договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из категорий земель: земли поселений, кадастровый номер: 56:44:01 24 001:0093, находящийся примерно в 150 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, просп. Победы, 172; разрешенное использование (назначение): для строительства многофункционального торгового комплекса с приобъектной стоянкой, площадью 69236 кв.м (п. 1.1).

Согласно п. 1.4 участок предоставлен для проектирования, строительства и эксплуатации многофункционального торгового комплекса с приобъектной автостоянкой и необходимой инфраструктурой.

Срок договора с 01.05.2006 по 01.03.2011 (п. 3).

Размер арендной платы за период аренды стороны определили в 30590476 рублей без учета НДС (п. 5.1).

Расчет арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью, в соответствии ФЗ "Об оценочной деятельности Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ и на основании Отчета N 209 "Об оценке рыночной стоимости арендной платы земельного участка площадью 69236 кв.м.", оставленного ООО "Оренбургстройфин" НП "СМАО" г. Москва (п. 5.2).

Согласно п. 5.3 договора размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно- правовых актов РФ об индексации ставки земельного налога на соответствующий год либо при принятии (изменении) правительством РФ или уполномоченным им федеральным органом исполнительной власти методики (порядка) исчисления размера арендной платы.

В п. 6.1 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор при использовании Участка не по целевому назначению и не в соответствии видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 13 июля 2006 года.

05 февраля 2007 на основании акта государственной комиссии по приемке здания в эксплуатацию от 01.12.2006, утвержденного постановлением главы г. Оренбурга N 4747-п от 12.12.2006 ООО "Метро Кэш энд Керри" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на одноэтажное здание многофункционального торгового комплекса, литер Б, общая площадь 9736,4 кв.м., по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Победы, 155 (т. 1 л.д. 97).

Уведомлением от 28 марта 2009 за N ЮП-56/15-1915 ТУФАУФИ по Оренбургской области сообщило ООО "Метро Кэш энд Керри" о необходимости устранения нарушений, связанных использованием земельного участка под размещение торгового комплекса переданного по договору аренды N 169-ФА от 29.06.2006, предоставленного для строительства (т. 1 л.д. 107-108).

Постановлением главы города Оренбурга N 3804-п от 02 июня 2009 изменено разрешенное использование земельного участка площадью 69236 кв.м. с кадастровым номером 56:44:01 24 001:0093 "Для строительства многофункционального торгового комплекс с приобъектной стоянкой" на: "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, для размещения одноэтажного здания многофункционального торгового комплекса" (т. 1 л.д. 116).

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости арендной платы за использование земельного участка N 939-он от 21.07.2008, составленному Торгово-промышленной палатой Оренбургской области, годовая стоимость арендной платы за использование земельного участка 56:44:01 24 001:0093 составила 37000000 рублей в год (т. 1 л.д. 54-89).

ТУФАУГИ в Оренбургской области в адрес ООО "Метро Кэш энд Керри" направлено дополнительное соглашение N 113 от 25 декабря 2009 к договору N 169-ФА от 29 июня 2006 (т. 1, л.д. 8-11).

Согласно п. 1.2 дополнительного соглашения предложено в разделе 5 пункте 5.2 вместо слов "размер арендной платы за период аренды составляет 30590476 рублей без учета НДС" читать "Годовой размер арендной платы за Участок определен в приложении N 2 к Договору".

В пункте 1.3 дополнительного соглашения предложено в разделе 5 пункте 5.2 вместо слов "и на основании Отчета N 209 об оценке рыночной стоимости арендной платы земельного участка площадью 69236 кв.м.", составленного ООО "Оренбургстройфин" НП "СМАО" г. Москва" читать "и на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы Участка, подготовленного Торгово-промышленной палатой Оренбургской области N 936-он от 21.07.2008 года".

Поскольку ответчиком земельный участок стал использоваться под размещение объекта завершенного строительства, полагая, что ответчик обязан оплачивать стоимость пользования земельным участком исходя из его фактического использования, а не первоначально указанного в спорном договоре, а также учитывая, что ответа на направленное ответчику дополнительное соглашение к договору аренды не получено, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции указал на факт заключения между сторонами договора аренды земельного участка и отсутствие условий, являющихся основаниями для изменения заключенного договора.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом согласно п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Оценивая договор аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о его соответствии ст. ст. 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, и об отсутствии оснований для признания договора N 169-ФА от 29.06.2006 незаключенным.

Нормы статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют договор как согласованное волеизъявление двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.

По смыслу данной нормы права лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом в качестве последствий существенного изменения обстоятельств ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает возможность расторжения договора, а в исключительных случаях по решению суда - изменение договора, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Оценив представленные доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о наличии условий, являющихся основаниями для изменения заключенного договора.

При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что истец заявляя требование об изменении условий договора, не представил суду доказательств невозможности расторжения Договора или вероятности возникновения ущерба согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем апелляционный суд не усматривает наличия предусмотренных законом оснований для изменения договора.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, стороны обязаны ими руководствоваться независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

Как следует из письменных материалов дела, истец в обоснование заявленных требований ссылается на изменение установленной и согласованной сторонами договора арендной платы в связи с изменением целевого использования земельного участка, а также в связи с перерасчетом арендной платы на основании сведений, содержащихся в новом отчете об оценке. Вместе с тем, договор аренды данные обстоятельства не относит к основаниям изменения размера арендной платы в одностороннем порядке арендодателем.

Поскольку истец не доказал наличие оснований, предусмотренных условиями договора либо законом для понуждения внесения изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, путем подписания сторонами соглашения, суд правомерно отказал в иске.

При этом, суд первой инстанции, в силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из условий, предусмотренных п. п. 1.4, 6.3.1, 6.3.4 договора, обоснованно указал на то, что изложенные положения свидетельствуют о принятии во внимание при заключении сторонами спорного договора обстоятельств использования земельного участка, как под строительство, так и для эксплуатации объекта недвижимости завершенного строительством.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Ввиду того, что обжалуемый судебный акт принят в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется.

Ссылка подателя жалобы на неверные выводы суда об определении сторонами при заключении договора аренды размера арендной платы с учетом его использования (п. 1.4 договора), так как в кадастровом паспорте земельного участка разрешенное использование указано: для строительства многофункционального торгового комплекса с приобъектной стоянкой, несостоятельна, поскольку условиями договора не предусмотрено изменение размера арендной платы в связи с изменением разрешенного использования земельного участка. Истец по существу требует, обязав ответчика подписать дополнительное соглашение, внести изменения в договор. С учетом принципа свободы договора и его обязательности для сторон в соответствии со ст. ст. 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца о внесении в договор изменений в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании данных нового отчета об оценке, необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Доводы подателя жалобы, согласно которым суд первой инстанции согласился с фактом нецелевого использования земельного участка, подлежат отклонению, поскольку указанных выводов решение суда не содержит (лист 8 решения). Судом лишь указано, на предусмотренное в п. 7.5.3 договора условие, согласно которому использование земельного участка не в соответствии с целями указанными в договоре является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя в одностороннем порядке с предупреждением арендатора в месячный срок. Как верно указано судом первой инстанции, таких требований в рамках настоящего дела не заявлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.07.2010 по делу N А47-669/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В.Пивоварова М.И. Карпачева