Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2009 г. N 20АП-4135/2009

г. Тула

23 октября 2009 г.

Дело N А09-4577/2009

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей Игнашиной Г.Д., Стахановой В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Соколовой Т.А.,

при участии:

от первого заместителя прокурора Брянской области - Сударчикова Л.В. - письмо-поручение N 08-117арб.09 от 12.10.2009, удост. ТО N 085648 по 20.03.2012,

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Брянской области - Петраков И.А. - пред. по дов. N 06-5495 от 30.09.2009, удост. N 15 от 29.02.2008,

от ИП Орловой Н.Н. - Колосов И.Г. - пред. по дов. N 32-01/194807 от 27.09.2007, паспорт 15 04 N 150235,

представители ИП Скалкина М.Ф. и третьих лиц не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу первого заместителя прокурора Брянской области

на решение Арбитражного суда Брянской области от 17 августа 2009 года по делу N А09-4577/2009 (судья Данилина О.В.),

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Брянской области обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области, индивидуальному предпринимателю Орловой Наталье Николаевне (далее - ИП Орлова Н.Н.), индивидуальному предпринимателю Скалкину Михаилу Федоровичу (далее - ИП Скалкин М.Ф.) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 27 июня 2008 года N 11, заключенного между Специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества", Орловой Н.Н. и Скалкиным М.Ф., и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Куров Анатолий Вадимович и Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области (далее - УФРС по Брянской области).

Принятым по делу решением Арбитражного суда Брянской области от 17.08.2009 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением, первый заместитель прокурора Брянской области обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение по данному делу об удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы указывает, что собственники многолетних насаждений в перечень собственников объектов недвижимости, имеющих в соответствии со ст.36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков, занятых такими объектами, не включены. Заявитель подчеркивает, что с 08.12.2006 приобретение земельных участков, занятых многолетними насаждениями, в том числе фруктовым садом, в собственность или в аренду в порядке ст.36 ЗК РФ не предусмотрено. По мнению заявителя, внесение записи о праве собственности на фруктовый сад в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не придает фруктовому саду статуса объекта недвижимости. Заявитель полагает, что приватизация спорного земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, возможна только по результатам торгов. Заявитель указывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 22.01.2008 по делу N А09-8638/2006-19 установлена площадь земельного участка, занятая фруктовым садом и необходимая для его использования, - 161 198 кв.м, в связи с чем оснований для передачи ответчикам в собственность земельного участка площадью 214 905 кв.м не имелось.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 17.08.2009 проверены в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Орлова Наталья Николаевна и Скалкин Михаил Федорович являлись собственниками фруктового сада общей площадью 214 905 кв.м (по S доли в праве каждый), о чем были внесены записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.04.2008 и 04.05.2008 соответственно.

Данный факт подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области от 11.04.2008 серии 32-АГ N 311169 и от 04.05.2008 серия 32-АГ N 324663.

Фруктовый сад общей площадью 214 905 кв.м, находящийся по адресу: Брянская область, Брянский район, пос. Мичуринский, был приобретен Орловой Н.Н. и Скалкиным М.Ф. по договорам купли-продажи от 02.03.2005, от 22.04.2008 и договору мены от 22.03.2008 у Татаринова Владимира Аркадьевича, который, в свою очередь, приобрел сад у Курова В.В. по договору купли-продажи от 22.02.2005. Куров В.В. стал собственником фруктового сада на основании договора купли-продажи от 19.11.2004 с ООО "Термотрон маркет". Последнее приобрело недвижимое имущество (фруктовый сад) по результатам торгов по продаже арестованного имущества, принадлежащего ГУП "ОПХ Брянское". При переходе прав на фруктовый сад предшествующими собственниками не оформлялись права на земельный участок под указанным фруктовым садом.

08.05.2008 между Управлением Росимущества (арендодатель), Орловой Н.Н., Скалкиным М.Ф. (арендаторы) заключен договор аренды N 328 находящегося в федеральной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендаторы приняли земельный участок с кадастровым номером 32:02:39 01 06:0068, площадью 214 905 кв. м, для сельскохозяйственного использования.

Позднее Орлова Н.Н. и Скалкин М.Ф. обратились в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Брянской области (далее - Росимущество) с заявлением о предоставлении в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ в общую долевую собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 32:02:39 01 06:0068, расположенного примерно в 1450 метрах по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Брянская область, р-н Брянский, пос. Мичуринский, для сельскохозяйственного использования в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, общей площадью 214 905 кв.м.

Распоряжением N 237 от 20.06.2008 Управление Росимущества предоставило в общую долевую собственность Орловой Наталье Николаевне и Скалкину Михаилу Федоровичу находящийся в федеральной собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 32:02:39 01 06:0068, расположенный по адресу: Брянская область, р-н Брянский, пос. Мичуринский, общей площадью 214 905 кв.м.

На основании данного распоряжения 27 июня 2008 года между филиалом Специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" в Брянской области (далее - СГУ "РФФИ"), Орловой Н.Н. и Скалкиным М.Ф. был заключен договор N 11 купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:02:39 01 06:0068 за Орловой Н.Н. и Скалкиным М.Ф. было зарегистрировано в УФРС, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.07.2008.

Полагая, что договор N 11 от 27.06.2008 заключен с нарушением действующего законодательства, поскольку с 08.12.2006 приобретение земельных участков, занятых многолетними насаждениями, в том числе фруктовым садом, в собственность или аренду в порядке ст.36 Земельного кодекса РФ не предусмотрено; цена договора купли-продажи N 11 от 27.06.2008 определена с нарушением требований действующего законодательства; сделка фактически была направлена на получение земельного участка для осуществления жилищного строительства; отчуждение земельного участка произведено с нарушением Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что предоставление земельного участка в собственность Орловой Н.Н. и Скалкину В.Ф. как собственникам объекта недвижимости и лицам, пользовавшимся земельным участком до заключения договора аренды на праве постоянного бессрочного пользования, в соответствии со ст.36 ЗК РФ произведено правомерно.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим объектом недвижимости (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

При этом пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации применим и к собственникам многолетних насаждений, являющихся объектами недвижимого имущества согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя с момента государственной регистрации права (пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии зарегистрированного права собственности на многолетние насаждения - фруктовый сад, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, не имеется оснований для ограничительного толкования п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и неприменения указанной нормы к собственникам многолетних насаждений, ввиду несоответствия их понятиям здания, строения, сооружения исходя из строительных или иных норм и правил.

Кроме того, согласно ст.16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-2957/05-11, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.02.2006, установлено, что земельный участок под спорным фруктовым садом должен быть предоставлен ИП Орловой Н.Н. именно в порядке ст.36 ЗК РФ, поскольку механизм предоставления земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями, предусмотренный ст.36 ЗК РФ, в порядке аналогии распространяется и на предоставление земельных участков под многолетними насаждениями, в частности фруктовым садом.

В рассматриваемом случае многолетние насаждения (фруктовый сад) принадлежат Орловой Н.Н. и Скалкину М.Ф. на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.07.2008. Из свидетельства о государственной регистрации права от 01.03.2005 серии 32 АА N 000630 также следует, что и право собственности предыдущего собственника на многолетние насаждения было зарегистрировано в установленном законом порядке (т.2, л.д. 35).

Материалы дела подтверждают, что предыдущий собственник фруктового сада (объекта недвижимости) владел земельным участком под многолетними насаждениями на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в Земельном кодексе случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В п.12 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Системное толкование вышеприведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Однако, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268 и п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Следовательно, Орлова Н.Н. и Скалкин М.Ф. имели право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен фруктовый сад, и на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (как собственники недвижимости), и в силу статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (как лицо, владеющее землей на праве постоянного (бессрочного) пользования).

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что Орловой Н.Н. и Скалкину М.Ф. спорный земельный участок правомерно выделен в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, является обоснованным.

Довод заявителя о том, что с 08.12.2006 приобретение земельных участков, занятых многолетними насаждениями, в том числе фруктовым садом, в собственность или в аренду в порядке ст.36 ЗК РФ не предусмотрено, отклоняется в силу следующего.

Федеральным законом от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса РФ" внесены изменения в статью 130 ГК РФ.

С 08.12.2006 леса и многолетние насаждения не являются недвижимыми вещами.

С учетом изложенного с указанной даты приобретение земельных участков, занятых, в частности, многолетними насаждениями, в собственность или аренду в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, не предусмотрено.

Вместе с тем, на правоотношения, возникшие до указанного момента, в силу ст.4 ГК РФ Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ свое действие не распространяет.

Поскольку право собственности всех собственников фруктового сада, начиная с 2004 года, регистрировалось в УФРС по Брянской области, правоотношения по приданию фруктовому саду статуса объекта недвижимости возникли до 08.12.2006, в связи с чем данный объект продолжает сохранять статус объекта недвижимости ввиду нераспространения на него действия Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

Необоснован и довод заявителя о том, что внесение записи о праве собственности на фруктовый сад в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не придает фруктовому саду статуса объекта недвижимости.

Поскольку в силу ст.131 ГК РФ права на объект недвижимости возникают с момента государственной регистрации, сам объект недвижимости также приобретает статус объекта недвижимости с момента государственной регистрации прав на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку право собственности на спорный объект - фруктовый сад первоначально было зарегистрировано собственником в едином государственном реестре прав в 2004 году (до 08.12.2006), с момента данной государственной регистрации фруктовый сад и приобрел статус объекта недвижимости и продолжает сохранять его до настоящего времени.

Несостоятелен довод заявителя о том, что приватизация спорного земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, возможна только по результатам торгов.

Согласно абз. 2 ст.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" действие данного закона не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот таких земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.

Поскольку в силу ст.130 ГК РФ фруктовый сад, расположенный на спорном земельном участке, является объектом недвижимости, положения ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в том числе и в части реализации земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения по рыночной стоимости и с торгов, к процедуре предоставления спорного земельного участка неприменимы.

Не может быть принят во внимание и довод заявителя о том, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 22.01.2008 по делу N А09-8638/2006-19 установлена площадь земельного участка, занятая фруктовым садом и необходимая для его использования - 161 198 кв.м, в связи с чем оснований для передачи ответчикам в собственность земельного участка площадью 214 905 кв.м не имелось.

В рамках рассмотрения дела N А09-8638/2006-19 было установлено, что площадь земельного участка, занятого фруктовым садом, составляет 161 198 кв.м. Площадь земельного участка, не только фактически занимаемая фруктовым садом, но и необходимая для его обслуживания и использования, в рамках данного дела не устанавливалась. При этом доказательств того, что предоставленная по оспариваемому договору площадь земельного участка - 214 905 кв.м превышает площадь, необходимую для использования и обслуживания фруктового сада, истцом не представлено.

При вышеуказанных обстоятельствах решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Брянской области от 17 августа 2009 года по делу N А09-4577/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

Г.Д. Игнашина В.Н. Стаханова