Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2009 г. N 05АП-5293/2009

г. Владивосток

05АП-5293/2009

09 ноября 2009 г.

Дело N А59-2810/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 02 ноября 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 ноября 2009 г.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Н.В. Алферовой,

судей: О.Ю. Еремеевой, Е.Л. Сидорович

при ведении протокола секретарем судебного заседания: О.А. Оноприенко

при участии:

лица, участвующие в деле не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Финансовая компания Дальний Восток" апелляционное производство N 05АП-5293/2009

на решение от 07.09.2009 судьи И.Н. Шестопал по делу N А59-2810/2009 Арбитражного суда Сахалинской области по заявлению ООО "Финансовая компания Дальний Восток" к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска третьи лица: Администрация города Южно-Сахалинска об оспаривании отказа

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Финансовая компания Дальний Восток" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании незаконным отказа Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью Администрации города Южно-Сахалинска (далее - ДАГУН, Департамент, ответчик) изложенного в письме от 20.05.2009 N 4897-014/019. Требование основано на статье 4 Федерального закона от 24.06.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивировано тем, что ответчик нарушил преимущественное право Общества на приобретение в собственность объекта аренды по договору от 28.07.2003 N 8188.

Решением суда от 07.09.2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в течение периода арендных отношений общество несвоевременно оплачивало арендную плату, что в соответствии с требованием законодательства, является препятствием для реализации преимущественного права на приватизацию недвижимого имущества Не согласившись с решением суда, Общество обратилось в Пятый арбитражный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся судебный акт отменить, как незаконный и необоснованный. Заявитель полагает, что отсутствие на момент подачи заявления о выкупе муниципального имущества задолженности по арендной плате, требования Департамента о надлежащем исполнении обществом договора в части арендной платы и об уплате пени, а также несущественный период просрочки уплаты арендной платы, свидетельствуют о надлежащем исполнении обществом условий договора аренды от 01.02.2005, что является одним из оснований для реализации обществом права на выкуп арендуемого муниципального имущества.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация г. Южно-Сахалинска решение считает законным и обоснованным, просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения. Лица. участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда не явились, в порядке ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда в силу следующего. Из материалов дела следует, что 01.02.2005 между Департаментом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды N 2/30 недвижимого муниципального имущества, по условиям которого арендодатель представляет во временное владение и пользование арендатору объект недвижимого муниципального имущества, который представляет собой нежилые помещения на 1-ом этаже жилого дома (комнаты NN 16-26, 43-48) общей площадью 246,3 кв. метра, остаточной стоимостью 446 184 руб. (балансовой - 605 001 руб.).

Указанный объект недвижимости расположен по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 219. Договор заключен на пять лет с 01.02.2005г., вступает в силу с момента государственной регистрации. Арендуемый объект предназначается для размещения аптеки. При этом, по условиям договора, положения последнего применяются к отношениям по фактическому пользованию имуществом, возникшим с момента его передачи и до момента государственной регистрации договора. (п.2.1 договора). Арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца перечислением получателю - Финансовое Управление Администрации города Южно-Сахалинска (ДАГУН города Южно-Сахалинска). Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, об изменении арендной платы арендодатель ставит в известность арендатора за 30 дней.

Объект передан в фактическое владение арендатора (общества), что подтверждается актом приема-передачи в аренду объекта недвижимого муниципального имущества от 01.02.2005г. (приложение 1 к договору аренды от 01.02.2005 N 2/30).

В дальнейшем на основании соглашений между сторонами неоднократно изменялись условия договора, касающиеся площади арендуемого имущества, размера арендной платы, назначения предмета аренды, срока действия договора. Договор аренды с внесенными в него изменениями и дополнениями зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области 29.11.2007.

Общество в порядке части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ 23.01. 2009 г. обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

20.05.2009г. в письме N 4897-014/019 Департамент отказал обществу в преимущественном праве, установленном ст. 3 ФЗ N159, на приобретение муниципального имущества, находящегося в аренде у последнего, поскольку за период действия договора от 01.02.2005 N 2/30 арендная плата перечислялась обществом с нарушением сроков, установленных договором, имелись просрочки оплаты на 30 дней и более.

Не согласившись с отказом ответчика, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемого отказа незаконным необходимо соблюдение двух условий: несоответствие его закону и иному нормативно-правовому акту и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Рассматриваемые правоотношения регулируются нормами Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (деле - Федеральный закон).

Согласно статье 1 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

ООО Финансовая компания дальний Восток" является субъектом малого предпринимательства, что сторонами не оспаривается. В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, или в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвратить его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9). Таким образом, предоставляемое арендатору - субъекту малого предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества распространяется на арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства помещение при одновременном выполнении ряда условий.

Материалами дела подтверждается, что спорное помещение используется заявителем на праве аренды непрерывно более трех лет.

Площадь арендуемых заявителем помещений составляет 300 кв.м, что не превышает предельных значений площади имущества.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст. 18 Федерального закона N 209 перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Как следует из материалов дела, основанием для отказа в реализации обществом преимущественного права выкупа арендуемого имущества, явилось несоблюдение условия о надлежащем перечислении в течение срока аренды спорного имущества арендных платежей.

По мнению общества, отсутствие на момент подачи заявления о выкупе муниципального имущества задолженности по арендной плате, претензий со стороны арендодателя касательно арендной платы, а также несущественный период просрочки свидетельствует о надлежащем исполнении обществом условий договора аренды. Вместе с тем, по вопросу о порядке установления факта надлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленными в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).

Так, в соответствии с нормами ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из смысла ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащим может быть признано внесение арендной платы в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

В соответствии с п.п. 3.4.2 и п. 4.2 договора аренды N 2/30 недвижимого муниципального имущества от 01.02.2005 арендатор обязан своевременно выплачивать арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца.

Как установлено судом и не оспаривается Обществом, последним допускались случаи несвоевременного внесения арендной платы.

Таким образом, заявитель нарушил условия и обязательства о внесении арендных платежей установленные договором, то есть исполнил свои обязательства ненадлежащим образом. При этом судом учтено, что несвоевременное внесение арендной платы имело место в течение всего срока действия договора аренды, бесспорных доказательств уважительности причин просрочки Обществом не представлено.

Поскольку в течение периода арендных отношений общество несвоевременно оплачивало аренную плату, следовательно, в силу п.2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущество. Ссылка заявителя жалобы на то, что между Обществом и ответчиком был заключен еще один договор аренды нежилых помещений от 01.02.2005, который повлек позднее подписание договора аренды N 2/30, что явилось причиной задержки арендной платы ответчику, признается несостоятельным. Из содержаний договора аренды от 01.02.2005 м договора N 2/30 не усматривается, что условия данных договоров являются не взаимосвязанными.

Как верно указано судом первой инстанции, условия договора аренды N 2/30 не предоставляют заявителю право приостанавливать уплату арендных платежей в случае наличия задолженности по арендной плате у Ответчика по договору, в котором последний выступает в качестве арендатора. Кроме того, ст. 2 ГК РФ определено, что предпринимательская деятельность является самостоятельной и осуществляемой на свой страх и риск, и негативные последствия от такой деятельности ложатся на хозяйствующего субъекта.

Ссылка Общества на вступление с 22.07.2009 в действие новой редакции Федерального закона N 159-ФЗ, предусматривающей получение преимущественного права на заключение договора аренды только в связи с отсутствием задолженности на момент обращении в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, несостоятельна, поскольку нормы принятого закона не распространяются на отношения, возникшие до его принятия. Иные доводы, приведенные заявителем а жалобе также были исследованы судом первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Новых нормативно обоснованных доводов, влекущих отмену судебного акта не приведено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201 АПК РФ В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание требование пункта 2 статьи 71 АПК РФ о необходимости оценки арбитражным судом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а так же достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, коллегия приходит к выводу о том, что отказ ответчика в приобретении в собственность муниципального имущества соответствуют закону и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом изложенного, на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 07.09.2009 по делу N А59-2810/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий:

Н.В. Алферова

Судьи

О.Ю. Еремеева Е.Л. Сидорович