Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2009 г. N 09АП-20166/2009

г. Москва

N А40-71548/09-92-403

30.10.2009

N 09АП-20166/2009-АК

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2009 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поташовой Ж.В.,

судей: Гончарова В.Я., Якутова Э.В., при ведении протокола

секретарем судебного заседания Степкиным М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда N 15 апелляционную жалобу ООО "АрленСтар"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 27.08.2009 по делу N А40-71548/09-92-403, судьи Уточкина И.Н.,

по заявлению ООО "АрленСтар" к Управлению Федеральной регистрационной службы по городу Москве, третьи лица: ФГП "Ремонтно-эксплуатационное объединение", ТУ ФАУГИ по г.Москве, об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, оформленного письмом от 20.03.2009 N 13/004/2009-198,

при участии:

от заявителя:

Красухина Ю.Б. по доверенности от 25.09.2009 удостоверение N 6663

от ответчика:

Смелкова Н.В. по доверенности от 25.02.2009 N 4232/09 удостоверение ТОN 012245

от третьих лиц:

ФГП "Ремонтно-эксплуатационное объединение" - Шилов Ю.В. по доверенности от 16.03.2009 паспорт 45 05 841350, Курников В.А. по доверенности от 14.08.2009 N 9 паспорт 45 03 127631; ТУ ФАУГИ по г.Москве - Николаев В.С. по доверенности от 14.07.2009 N 22-02/11131 удостоверение N 0005,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.08.2009, отказано в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Арлен-Стар" (далее - Общество) об оспаривании решения Управления Федеральной регистрационной службы по Москве (УФРС по Москве), оформленного письмом от 20.03.209 г. N 13/004/2009-198, об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения N ЦУШП-35/75 от 22.12.2001 к договору аренды нежилого помещения от 27.12.2000 N ЦУШП-35/261 и обязании произвести регистрацию дополнительного соглашения.

В обоснование принятого решения арбитражный суд указал на правомерность указанного выше решения УФРС по Москве.

Не согласившись в решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права, а также на нарушение при рассмотрении дела процессуальных прав заявителя, предусмотренных ст. 131 АПК РФ.

Ответчиком и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве (ТУ ФАУГИ по г. Москве) отзывы на апелляционную жалобу в письменном виде не представлены.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Считает, что оспариваемый отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя. Указал, что Обществом в регистрационный орган был представлен полный пакет документов для проведения государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды. Согласие собственника на заключение данного дополнительного соглашения было получено, что подтверждается печатью МПС России и подписью уполномоченного лица. Дополнительное соглашение заключено в развитие договора аренды; изменение дополнительным соглашением срока сдачи имущества в аренду не является существенным условием основного договора.

Представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая их необоснованными, просил решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать. Указал, что среди представленных Обществом для государственной регистрации документов, отсутствовали документы, подтверждающие соблюдение конкурсного порядка предоставления в аренду нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности, а также проведение оценки имущества, являющегося предметом договора аренды.

Представитель Федерального государственного предприятия (ФГП "РЭО") поддержал решение суда первой инстанции, а также доводы, изложенные представителем ответчика. С доводами апелляционной жалобы не согласился, считая их необоснованными. Просил решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении требований апелляционной жалобы - отказать. Пояснил, что как арендодатель не давал согласия на заключение дополнительного соглашения. Поддержал позицию УФРС по Москве, изложенную в письме от 20.03.2009 N 13/004/2009-198, представил письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ.

Представитель ТУ ФАУГИ по г. Москве с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы представителей регистрирующего органа и ФГП "РЭО", просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Из фактических обстоятельств и материалов дела следует, что между ООО "Арлен-Стар" и ГУП "Ремонтно-эксплуатационное объединение МПС России" заключен договор аренды от 27.12.2000 N ЦУШП-35-/261 нежилого помещения общей площадью 643,6 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д. 22-24 (далее - договор аренды). Согласно п. 1.6 указанного договора окончанием срока аренды является 30.11.2010. Государственная регистрация договора произведена 21.06.2002 за N 77-01/31-069/2002-1912 (л.д. 13-17).

Также между Обществом и ГУП "Ремонтно-эксплуатационное" объединение МПС России" 22.12.2001 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, продлевающее срок аренды до 30.11.2025. Управлением реестра и имущества предприятий Министерства путей сообщения России (МПС России) дополнительному соглашению присвоен N ЦУШП-35/75 от 28.12.2001 (л.д. 11-12).

Для производства государственной регистрации указанного соглашения заявитель 20.01.2009 обратился в УФРС по Москве.

Решением регистрационного органа от 20.01.2009 государственная регистрация приостановлена в порядке п. 1 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) сроком до 11.03.2009. В адрес сторон договора направлено уведомление УФРС по Москве о N77-77-13/004/2009-198 с указанием причин, препятствующих проведению регистрационных действий.

Решением УФРС по Москве, оформленным письмом от 20.03.2009 г. N 13/004/2009-198, заявителю и ФГП "РЭО" отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды с указание на непредставление документов, подтверждающих соблюдение конкурсного порядка предоставления в аренду нежилого помещения, и проведение оценки имущества, являющегося предметом договора аренды, а также документов, подтверждающих правоспособность арендодателя на момент обращения с заявлением о производстве регистрационных действий (л.д. 7-9).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок, предусмотренный в ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Из материалов дела усматривается, что в обоснование оспариваемого отказа регистрирующий орган сослался на положения абзацев 4, 10 пункта 1 ст. 20 Закона о регистрации, в соответствии с которыми в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В п. 1 решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 22.12.2001 N ЦУШП-35/262 к договору аренды от 27.12.2000 N ЦУШП-35/261, продлевающего срок аренды до 30.11.2025 УФРС по Москве указало, что заключение такого дополнительного соглашения означает установление новых арендных правоотношений без соблюдения обязательной конкурсной процедуры передачи в аренду федерального имущества.

Судом первой инстанции данный вывод ответчика обоснованно признан правомерным по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Срок договора представляет собой условие, сведения о котором подлежат обязательно внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу положений главы 29 ГК РФ стороны вправе прийти к соглашению о заключении договора на новый срок путем заключения дополнительного соглашения.

Как верно отмечено судом первой инстанции, такой договор является формой реализации права, предоставленного арендатору ст. 621 ГК РФ.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 31 Информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно п.6.1 заключенного Обществом договора аренды арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору обязательства, имеет преимущественное право на пролонгацию договора в соответствии с действующим законодательством. При отсутствии нарушений договора со стороны арендатора, договор пролонгируется на тот же срок.

Таким образом, при заключении договора аренды его сторонами оговорен порядок изменения условия о сроке сдачи имущества в аренду, согласно которому Общество имеет лишь преимущественное право на пролонгацию основного договора. В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку к соглашению об изменении договора применяются те же правила, что и к договору, который оно изменяет, регистрация указанного соглашения должна проводиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к регистрации основного договора.

Согласно п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности (далее - договор аренды), осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что к дополнительному оглашению об изменении срока договора аренды применяются нормы Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Однако документы, подтверждающие соблюдение конкурсного порядка, а также проведение оценки имущества, являющегося предметом договора аренды, Обществом у УФРС по Москве не представлялись.

В пункте 2 оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды УФРС по Москве указало, на непредставление заявителем документов, свидетельствующих о наличии у арендодателя правоспособности на момент проведения заявленных регистрационных действий.

Из совокупных положений ст.168, ч.2 ст.295 ГК РФ, ст.18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" следует, что заключение унитарным предприятием договора о передаче ему на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества в аренду без согласия собственника данного имущества является ничтожной сделкой.

Согласно ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

На основании установленных по делу обстоятельств и норм права судом первой инстанции сделан правильный вывод об отклонении доводов заявителя о том, что на момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды действовал п. 3 Указания МПС России N Ш-1021У от 17.04.2000, в связи с чем получение согласия органа, правомочного представлять интересы собственника нежилого помещения, в настоящее время, не требуется.

Так, судом установлено, что действительно, дополнительное соглашение от 22.12.2001 N ЦУШП-35/261, продлевающее срок аренды до 2025 г. на момент его заключения содержало согласие собственника имущества, являющегося предметом договора аренды, о чем свидетельствует наличие на соглашении резолюции уполномоченного лица, скрепленной печатью МПС России. Соблюдение требований законодательства на момент заключения дополнительного соглашения ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

На основании ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В этой связи судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что поскольку до настоящего времени регистрация дополнительного соглашения не произведена, то есть данное соглашение не является заключенным, для его регистрации Обществу необходимо соблюсти условия, предусмотренные действующим законодательством.

Согласно представленному суду свидетельству о регистрации права на объект недвижимого имущества, собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д. 22-24, является Российская Федерация (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) от 30.07.2009 N 77-77-13/012/2009-176).

В настоящее время полномочия собственника федерального имущества в силу п. 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Однако согласие указанного органа на заключение дополнительного соглашения к договору аренды Обществом получено не было.

Кроме того, из имеющихся в деле пояснений ответчика следует, что ФГП "РЭО" направило в УФРС по Москве уведомление (письмо от 02.06.2008 N 07) о ликвидации предприятия с просьбой не осуществлять регистрационных действий в отношении принадлежащих ему объектов недвижимого имущества. На основании данного письма в ЕГРП имеется блокировка на осуществление регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д. 22-24.

Согласно распоряжению ТУ ФАУГИ в г. Москве от 04.08.2009 N 1458 О внесении изменение и дополнений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве "О создании ликвидационной комиссии федерального государственного предприятия "Ремонтно-эксплуатационное объединение" от 21.04.2008 (л.д.106-108) ФГП "РЭО" находится на стадии ликвидации, в связи с чем создана ликвидационная комиссия. Согласно п. 4 ст. 35 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами унитарного предприятия.

В силу ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что регистрирующий орган правомерно пришел к выводу об отсутствии документов, свидетельствующих о наличии у арендодателя правоспособности на момент проведения заявленных регистрационных действий.

Доводы Общества о нарушении его процессуальных прав на получение копии отзыва ответчика в письменном виде не являются нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену решения суда. Кроме того, заявитель не был лишен права на ознакомление с материалами дела, и, как следствие, получение копий имеющихся в нем документов.

При таких данных, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 267, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.08.2009 по делу N А40-71548/09-92-403 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья:

Ж.В. Поташова

Судьи

Э.В. Якутов В.Я. Гончаров