Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2009 г. N 13АП-7397/2008

г. Санкт-Петербург 20 ноября 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Горшелева В.В., Поповой Н.М.

по иску (заявлению) ООО "Торгово-Промышленная Система"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ЗАО "Промышленно-литейный комплекс"

о признании сделки недействительной при участии:

установил:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2008 г. по настоящему делу в удовлетворении иска отказано.

Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, ссылаясь в жалобе на его незаконность и необоснованность.

Исследовав материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу истца и выслушав мнения сторон, суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2008 г. по настоящему делу подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба истца без удовлетворения по нижеследующим основаниям.

29.06.2007 г. между ЗАО "ПЛК" (покупатель) и открытым акционерным обществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка в процессе приватизации N 4375-ЗУ от 29.06.2007 г. Данный договор был заключен на основании передаточного распоряжения КУГИ от 07.06.2007 г. N 4722(з) "О передаче земельного участка" в соответствии с Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 21.12.2001 г. N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии с оспариваемым договором ЗАО "ПЛК" приобрело в собственность земельный участок кадастровый номер 78:10:5131:38, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Минеральная ул., д.13, литера A3, площадью 91267 кв.м., на котором расположены нежилые здания, принадлежащие на праве собственности ЗАО "ПЛК".

Право собственности на земельный участок (кадастровый номер 78:10:5131:38) возникло у ЗАО "ПЛК" 31.01.2008 г., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 78-78-01/0403/2007-240.

Истец полагает, что возможность приобретения ЗАО "ПЛК" земельного участка, вплотную прилегающего к принадлежащей Истцу недвижимости, препятствует последнему нормально осуществлять правомочия собственника. Также Истец полагает, что площадь земельного участка, предоставленного ЗАО "ПЛК" по спорному договору, несоразмерна площади зданий, расположенных на нем. В качестве обоснования своей позиции истец ссылается на экспертное заключение Центра судебных экспертиз Северо-Западного округа, составленное 26.06.2009г.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, в частности установлено, что юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. При этом, данные юридические лица имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых расположены здания, принадлежащие им на праве собственности.

В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора), границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Объем прав на землю у приобретателя недвижимости ограничен положениями пункта 2 статьи 35 и пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ.

Как следует из условий оспариваемого договора, размер земельного участка, предоставленного ЗАО "ПЛК", определен исходя из необходимости использования объектов недвижимости, принадлежащих ЗАО "ПЛК".

Границы земельного участка при межевании были установлены и согласованы в соответствии с требованиями распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 15.02.2005 г. N 87-рк "О проведении работ по межеванию земельных участков" (в редакции, действовавшей на дату установления границ земельного участка).

В соответствии с пунктами 4.5 и 4.7 Приложения N 2 "Порядка установления и согласования границ земельного участка при межевании земель" (утв. распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 15.02.2005 г. N 87-рк) установлено, что в случае, если для земельного участка, в отношении которого проводится межевание, смежным является земельный участок, прошедший кадастровый учет без выполнения работ по межеванию, или данный земельный участок граничит с земельным участком, прошедшим кадастровый учет без выполнения работ по межеванию, согласование данного участка (участков) границ проводит начальник районного отдела Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Смежная граница формируемого земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Минеральная ул., д.13 (кадастровый номер 78:10:5131:38), и земельного участка с кадастровым номером 78:10:5131:26 (от Б до В - в протоколе согласования границ от 27.06.2006 г.) была согласована начальником Калининского районного отдела Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. При этом, в соответствии с актом от 01.07.2008 г. (полевого обследования земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Минеральная ул., д.13, литера АЗ) южная граница спорного земельного участка проходит по фундаменту здания, находящегося на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Минеральная ул., д.13, литера А, в отношении которого 26.12.2000 г. была проведена процедура государственного кадастрового учета земельного участка, без проведения работ по межеванию (по обрезу фундамента здания) с присвоением кадастрового номера 78:10:5131:26.

Соответственно, границы земельного участка, предоставленного ЗАО "ПЛК" по спорному договору, установлены и утверждены в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, действовавших на территории Санкт-Петербурга в период установления данных границ.

Вдоль здания по адресу: Санкт-Петербург, Минеральная ул., д. 13, литера А пролегает гравийная дорога шириной 6-8 м., отгороженная от основной территории ЗАО "ПЛК" железобетонным забором, по данной дороге может осуществляться свободный подход и подъезд автотранспорта к указанному зданию; установлена зона права прохода и проезда площадью 1785 кв.м.

Суд не принимает в качестве доказательства по делу вывод, сделанный в экспертном заключении Центра судебных экспертиз Северо-Западного округа о том, что для нормальной эксплуатации недвижимого имущества ЗАО "ПЛК", расположенного на земельном участке, предоставленном ЗАО "ПЛК" на основании спорного договора, "имеется земельный участок площадью 50 776,00 кв.м.".

Данный вывод сделан экспертом исходя из общей площади всех помещений (40 491,00 кв.м.), находящихся в зданиях, принадлежащих ЗАО "ПЛК", и расположенных на земельном участке. При этом, экспертом вообще никак не учитывалось целевое назначение зданий, принадлежащих ЗАО "ПЛК", расположенных на земельном участке. Таким образом, вывод сделан исходя их площади зданий, а не их целевого назначения (использования), что противоречит п.3 ст.33 и п.2 ст.35 Земельного кодекса РФ. Истец до настоящего времени не оспорил акт установления и согласования границ земельного участка (т.е. не оспорен порядок формирования земельного участка), предоставленного ЗАО "ПЛК" по спорному договору, и данный акт является действующим, при этом иные доказательства несоразмерности земельного участка, предоставленного ЗАО "ПЛК", отсутствуют. С учетом изложенного, суд считает, что спорный договор заключен в соответствии с требованиями ст.ст.33, 35 и 36 Земельного кодекса РФ.

Из указанного экспертного заключения следует, что для нормальной эксплуатации истцом объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности, необходим земельный участок площадью 34 055,5, кв.м., вместо земельного участка, существующего в настоящее время - 29 670,00 кв.м. При этом, истец полагает, что единственным способом защиты права является признание недействительным спорного договора.

Однако, как следует из условий п.1.4 и 1.4.5 спорного договора в отношении земельного участка, предоставленного ЗАО "ПЛК", установлено следующее ограничение прав: право прохода и проезда на участке площадью 1785 кв.м. (зона 14); собственник обязан обеспечить беспрепятственный доступ к зданиям и сооружениям смежных землепользователей. Указанный сервитут зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 31.01.2008 г. за N 78-78-01/0455/2007-465.

В соответствии с п.3 ст.31 Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлено, что публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, в частности, обеспечивать беспрепятственный доступ, проход, проезд.

В соответствии с п.8 ст.31 Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлено, что прекращение обременения, в том числе публичного сервитута, или изменение их условий допускается на основании решения органа, принявшего решение об условиях приватизации, или иного уполномоченного органа либо на основании решения суда, принятого по иску собственника имущества.

В соответствии с пунктом 8 статьи 23 Земельного кодекса РФ установлено, что лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Таким образом, в случае если установленный публичный сервитут нарушает права собственника или третьих лиц, законом предусмотрен иной способ защиты, чем признание недействительным сделки в отношении земельного участка в отношении которого установлен публичный сервитут.

Истец, заявляя о несоразмерности площади публичного сервитута, установленного в отношении земельного участка, не оспорил до настоящего времени установление данного публичного сервитута. Необходимо учитывать, что соразмерность или несоразмерность площади, установленного публичного сервитута не является предметом рассмотрения настоящего дела, в связи с чем, суд не может дать оценку данному обстоятельству.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2008 по делу N А56-11852/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

В.В. Горшелев Н.М. Попова