Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2009 г. N 15АП-5656/2009

06 ноября 2009 г.

15АП-5656/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2009 по делу N А32-5273/2009-39/116, принятое в составе судьи Колодкиной В.Г., по иску Администрации города-курорта Сочи к закрытому акционерному обществу "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", г.Москва при участии третьих лиц Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, г.Краснодар Чапаниди Дмитрия Савельевича, Неспосудний Владимира Александровича о взыскании задолженности за использование земельного участка за период с 01.04.2008 по 31.12.2008 в размере 478322,44 руб. и пени в сумме 32682,24 руб. по договору аренды

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" о взыскании задолженности за использование земельного участка за период с 01.04.2008г. по 31.12.2008г. в размере 478322 руб. 44 коп. и пени в сумме 32682 руб. 24 коп. по договору аренды от 20.02.2006 года N 4900003779. Исковые требования мотивированы тем, что 20.02.2006 года Администрацией города Сочи (арендодатель) и Чапаниди Д.С. совместно с Неспосудним В.А. (арендатор) заключен договор N 4900003779 аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка общей площадью 7416 кв.м., с кадастровым номером 23:49:04 02 008:0056, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219а, для эксплуатации пятиэтажного здания спального корпуса "Азимут" литер В. 31.07.2006 года Неспосудний В.А., Чапаниди Д.С. заключен с ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" договор о передаче прав и обязанностей по договору N 4900003779. Договоры зарегистрированы в установленном порядке. Обязательства по уплате арендной платы за период с 01.04.2008г. по 31.12.2008г. ответчиком не исполнены.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2009г. в иске отказано, по тем основаниям, что договор аренды N 4900003779 является ничтожным. Администрация г.Сочи не уполномочена на распоряжение земельным участок находящимся в федеральной собственности. ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" обжаловала решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.05.2009г. в установленном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке. Жалоба мотивирована тем, что ответчик является законным арендатором земельного участка на основании договоров, зарегистрированных в установленном законом порядке. Вывод суда о недействительности договора аренды ошибочен. Земельный участок относится к землям муниципальной собственности МО г.Сочи. Судом не принят во внимание факт, что ответчик является инвестором, осуществляет на земельном участке строительство 150-квартирного жилого дома и заложил право аренды ОАО "Банк УРАЛСИБ". Судом не привлечен к участию в деле Неспосудний В.А., являющийся соарендатором по договору аренды от 20.02.2006г. N 4900003779. Ответчиком произведен частичный платеж в сумме 25000 руб., что подтверждает исполнение ответчиком своих обязательств.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Неспосудний Владимир Александрович.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Закрытое акционерное общество "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Определение суда от 28.08.2009 месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, направленное в адрес Неспосудний В.А. (г.Москва, ул.Вешних Вод, д.2, кв.6), возвращено с отметкой почтового отделения связи "за истечением срока хранения".

В силу части 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещения направляются арбитражным судом по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, либо по месту нахождения организации. Согласно пункту 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Из материалов дела следует, что Неспосудний В.А. не являлся за получением заказных писем арбитражного суда, несмотря на уведомления органа связи о поступлении судебного отправления. При этом, из справки Отдела адресно-справочной работы и информационных ресурсов УФМС России по г.Москва следует, что Неспосудний В.А. с 24.12.1996 зарегистрирован по адресу: г.Москва, ул.Вешних Вод, д.2, кв.6. Таким образом, судом апелляционной инстанции были приняты все меры для уведомления истца о назначении судебного заседания.

В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания согласно статьям 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Сочи (арендодатель) с одной стороны, Чапаниди Д.С. и Неспосудний В.А. (арендаторы) с другой стороны был подписан договор аренды от 20.02.2006 N 4900003779 земельного участка общей площадью 7416 кв.м. с кадастровым номером 23:49:04 02 008:0056, расположенного по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219а во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта для эксплуатации пятиэтажного здания спального корпуса "Азимут" литер В, сроком до 01.12.2054.

Неспосудний В.А. и Чапаниди Д.С. с одной стороны и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" с другой стороны подписали договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого ответчику были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.02.2006 N 4900003779.

Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрационной службы на последнем листе договора (л.д.23).

Полагая, что за период с 01.04.2008 по 31.12.2008 ответчиком обязанность по внесению арендной не исполнена надлежащим образом, Администрация г.Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 указанного Кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п.2 ст.32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 (в ред. от 20.12.2002 N 909, от 19.07.2006 N 449) округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок, расположенный в границах города Сочи, в Адлерском районе по ул.Ленина,219а, входит в состав особо охраняемой природной территории.

В соответствии с п.13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, для территорий, занимаемых зданиями и сооружениями санаторно-курортных учреждений и предназначенных для санаторно-курортного строительства устанавливается режим второй зоны санитарной (горно-санитарной) охраны. Как следует из спорного договора аренды, целевое использование участка (для эксплуатации пятиэтажного здания спального корпуса "Азимут") соответствует второй зоне санитарной охраны курорта федерального значения.

Из постановлений главы города Сочи от 30.11.2005 N 3395 и от 20.04.2007 N 571 следует, что земельный участок общей площадью 7416 кв.м. с кадастровым номером 23:49:04 02 008:0056, расположенный по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219а, согласно генеральному плану г.Сочи находится в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Таким образом, спорный земельный участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение, в связи с чем, на момент подписания договора аренды от 20.02.2006 и договора от 31.07.2006 о передаче прав и обязанностей по данному договору аренды являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделок).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Муниципальное образование г. Сочи на момент заключения оспариваемого договора аренды не являлось собственником земельного участка.

При таких обстоятельствах договор аренды от 20.02.2006 не соответствует требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214, 608 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, ничтожный договор аренды от 20.02.2006 не породил у подписавших его сторон никаких прав взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке.

Поскольку Неспосудний В.А. и Чапаниди Д.С. в силу статей 166-168 не приобрели права и обязанности арендатора по ничтожному договору аренды от 20.02.2006, они не могли быть переданы ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" в порядке главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору от 31.07.2006.

Федеральный закон от 09.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", регулирующий вопросы передачи земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность не применим к спорным правоотношениям, поскольку на момент заключения договора аренды от 20.02.2006 N4900003779 и договора от 31.07.2006 не действовал, вступил в силу после его заключения и из содержания указанного закона не следует, что он имеет обратную силу ((статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации). Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях ФАССКО от 17 декабря 2008 года по делу N А32-22185/2007, от 31 марта 2009 года по делу N А32-13740/2008, от 29 апреля 2009 года по делу N А32-19403/2008.

При таких обстоятельствах Администрация МО не вправе требовать взыскания с общества арендной платы за пользование спорным земельным за период, когда администрация не являлась собственником спорного земельного участка и, следовательно, не имела права получать плату за его использование на основании ничтожной сделки.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок от 22.04.2009 серии 23-АЕ N 626877, однако, Администрацией г.Сочи заявлен период взыскания задолженности по арендной плате с 01.04.2008 по 31.12.2008, то есть до регистрации права муниципальной собственности в установленном порядке.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказать наличие правовых оснований для взыскания с ответчика платы за пользование землей лежит на истце. Однако, Администрация г.Сочи не доказала наличие установленных пунктом 11 статьи 1 Федерального закона от 09.12.2008 N 244-ФЗ оснований для отнесения спорного земельного участка площадью к собственности муниципального образования г.Сочи в спорный период.

В связи с тем, что договор аренды от 22.02.2006 и договор от 31.07.2006 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, на основании которых истец просит взыскать задолженность по арендной плате, в силу статьи 168 ГК РФ являются ничтожными, а следовательно не порождающими никаких юридических последствий, иные доводы ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" приведенные в апелляционной жалобе (в части осуществления ответчиком на земельном участке инвестирования строительства 150-квартирного жилого дома, залога право аренды ОАО "Банк УРАЛСИБ", частичного погашения задолженности по арендной плате), в рамках рассмотрения настоящего дела правового значения не имеют.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц. Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2009 по делу N А32-5273/2009-39/116 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина