Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2009 г. N 18АП-7833/2009

05 ноября 2009 г.

Дело N А07-4071/2009

г. Челябинск

N 18АП-9376/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Румянцева А.А., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башспецгеострой-ИНВЕСТ"

на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.08.2009 по делу N А07-4071/2009 (судья Журавлёва М.В.),

при участии:

от ООО "Фармацевтическая фирма "Илья" - Косторубова Р.Н. (доверенность б/н от 24.07.2009), Басырова Р.М. (доверенность б/н от 20.03.2009),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фармацевтическая фирма "Илья" (далее - ООО ФФ "Илья", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Башспецгеострой-ИНВЕСТ" (далее - ООО "БСГС-ИНВЕСТ", ответчик) о взыскании 592 841 руб. 25 коп. стоимости неотделимых улучшений, 600 000 руб. двойного размера обеспечительного платежа, 57 414 руб. 90 коп. - процентов за пользование обеспечительным платежом (с учётом заявленного истцом и принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об изменении предмета искового заявления т. 2, л.д. 42-44).

Решением суда от 05.08.2009 (резолютивная часть от 22.07.2009) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 600 000 руб. - суммы обеспечительного платежа в двойном размере, 529 841 руб. 25 коп. - стоимости неотделимых улучшений., 17 149 руб. 21 коп. - расходов по государственной пошлине.

В апелляционной жалобе ООО "БСГС-ИНВЕСТ" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что письмо N 075 от 08.08.2008 не может считаться отказом ответчика от предварительного договора, так как направлено до получения свидетельства от 19.09.2008 и открытия комплекса (05.08.2009), в силу чего ответчик не имел правовых оснований заключать договор аренды, а последующая переписка сторон свидетельствует о намерении сохранить договорные отношения. В судебном порядке данный договор не расторгался и доказательств, свидетельствующих о том, что истец обращался к ответчику с просьбой заключить основной договор аренды не представлено, равно как не представлено доказательств обращения истца в суд в порядке ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Считает, поскольку истец не согласовал проведение строительно-монтажных работ в комплексе, во взыскании стоимости неотделимых улучшений должно быть отказано. Полагает, что судом не дана оценка предварительному договору, так как данный договор содержит элементы договора аренды и элементы договора строительного подряда применение ст. 429 ГК РФ не обосновано.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО ФФ "Илья" считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители закрытого акционерного общества творческая архитектурная фирма "Архпроект" и ООО "БСГС-ИНВЕСТ" в судебное заседание не явились. ООО "БСГС-ИНВЕСТ" просит рассмотреть жалобу в отсутствие представителя.

С учётом мнения истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьего лица.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителя истца, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.11.2007 между ООО "БСГС-ИНВЕСТ" (арендодатель) и ООО ФФ "Илья" (арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 11/А (т. 1, л.д. 14-22).

Согласно п. 1.1.2.1 предварительного договора и приложению N 1, предметом договора определено помещение общей площадью примерно 96 кв.м., расположенное на первом этаже (отметка 4.800) в здании по адресу: г. Уфа, квартал 378, ограниченный улицами Чернышевского, Ленина, М. Карима, Кирова.

Согласно п. 3.1 предварительного договора в подтверждение намерений заключить в будущем договор аренды и в качестве обеспечения выполнения обязательств арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж в сумме 300 000 руб.

Во исполнение указанного пункта договора истец платежным поручением N 5470 от 28.11.2007 перечислил на расчетный счет ответчика сумму 300 000 руб. (т. 1, л.д. 46).

Согласно п. 7.6 предварительного договора в случае неисполнения арендодателем или уклонения арендодателя от исполнения обязательств, исполнение которых в соответствии с п. 1.1.12, 3.1 обеспечено обеспечительным платежом, арендодатель обязан перечислить арендатору двойную сумму обеспечительного платежа в течение 5 рабочих дней с момента поступления соответствующего требования арендатора.

08.08.2008 в адрес истца от ответчика поступило письмо N 075, в котором ответчик уведомил истца о расторжении в одностороннем порядке предварительного договора аренды N 11/А от 23.11.2007 , предложил в срок до 10.08.2008 передать помещение по акту приема-передачи, подписать соглашение о расторжении договора, направить представителя для решения вопроса возмещения понесенных истцом затрат и возврата денежных средств в качестве обеспечительного платежа (т. 1, л.д. 91).

В ответ истец направил ответчику письма N 56/б от 11.08.2008, N 59/б от 11.09.2008 , N 65/б от 18.11.2008, в которых сообщил, что считает возможным расторжение предварительного договора аренды N 11/А от 23.11.2007 только при условии выполнения ответчиком обязательств, предусмотренных п. 6.2 предварительного договора, а именно - возмещения ответчиком истцу стоимости неотделимых улучшений, включающих в себя затраты, связанные с проектированием, производством общестроительных, монтажных, отделочных, дизайнерских и иных работ, в сумме 529 841 руб. 25 коп., а также выполнения обязательства, предусмотренного п. 7.6 предварительного договора - перечисления на расчетный счет истца двойной суммы обеспечительного платежа - 600 000 руб. Кроме того, истец потребовал от ответчика уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами - обеспечительным платежом (т. 1, л.д. 86-90).

Ответчик требования истца не выполнил, что послужило основанием для обращения с настоящим иском. Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор аренды не содержит признаков незаключенности и недействительности, письмом N 075 ответчик отказался от исполнения обязанности по заключению договора аренды. Суд также указал, что стоимость неотделимых улучшений подлежит взысканию в силу п. 6.2. договора, поскольку договор аренды не заключен по вине арендодателя, а произведённые строительно-монтажные работы согласованы с ответчиком. Отказывая во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд указал, что начисление процентов на двукратную сумму обеспечительного платежа является мерой двойной ответственности.

Выводы суда в части взыскания однократного размера суммы обеспечительного платежа и стоимости неотделимых улучшений правильны, основаны на всестороннем исследовании материалов дела, правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В рассматриваемой ситуации сторонами заключен предварительный договор аренды нежилого помещения. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора с учётом требований п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать его незаключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае имущество, в отношении которого в будущем должен быть заключен основной договор аренды, сторонами конкретизировано в схеме арендуемого помещения, являющейся приложением N 1 (т. 1, л.д. 34).

Таким образом, условия рассматриваемого предварительного договора являются обязательными для исполнения его участниками в силу положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а также положения, односторонний отказа от исполнения обязательства является недопустимым.

Согласно п. 3.1 предварительного договора в подтверждение намерений заключить в будущем договор аренды и в качестве обеспечения выполнения обязательств арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж в сумме 300 000 руб.

Согласно п. 7.6 предварительного договора в случае неисполнения арендодателем или уклонения арендодателя от исполнения обязательств, исполнение которых в соответствии с п. 1.1.12, 3.1 обеспечено обеспечительным платежом, арендодатель обязан перечислить арендатору двойную сумму обеспечительного платежа в течение 5 рабочих дней с момента поступления соответствующего требования арендатора.

Арендатором обязанность по внесению обеспечительного платежа в размере 300 000 руб. была исполнена в полном объёме, что подтверждается имеющимся в деле платёжным поручением N 5470 от 28.11.2007 (т. 1, л.д. 46).

Вместе с тем, арендодатель в письме N 075 от 08.08.2008 выразил намерение расторгнуть в одностороннем порядке предварительный договор аренды N 11/А от 23.11.2007 и предложил арендатору в срок до 10.08.2008 передать помещение по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 91).

В последовавших в ответ на данное письмо письмах ООО ФФ "Илья" (т. 1, л.д. 86-90) арендатор указал, что считает возможным расторжение предварительного договора при условии исполнения арендодателем обязанностей по выплате истцу предусмотренных договором денежных средств.

С учётом изложенного и принимая во внимание, что течение года с момента заключения предварительного договора основной договор заключен не был (ч. 4 ст. 429 ГК РФ), суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ответчик выразил намерение отказаться от исполнения обязательства по заключению основанного договора.

Ссылки ответчика на письма N 427 от 19.11.2008, N 463 от 17.12.2008 (т. 1, л.д. 100, 101), из которых следует намерение ответчика сохранить договорные отношений путём заключения договора аренды на иное помещение, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, поскольку указанные письма были направлены в адрес истца после выражения воли ответчика на расторжение договора в письме N 075 от 08.08.2008, с учётом последовавшего ответа истца в письмах о применении санкций, предусмотренных предварительным договором аренды (т. 1, л.д. 86-89). В силу вышеназванных обстоятельств суд апелляционной инстанции относится к упомянутым документам критически.

Между тем взыскание суммы обеспечительного платежа в двойном размере 600 000 рублей на основании п. 7.6. договора является необоснованным в силу следующих обстоятельств.

Согласно пункту 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу указанной нормы, предварительный договор порождает лишь обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора и не может порождать имущественных обязанностей, в том числе не предполагает передачу денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательства.

В силу этого предусмотренный п. п. 1.1.12, 3.1 предварительного договора обеспечительный платёж не соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ, в силу чего его взыскание в двойном размере в сумме 600 000 рублей согласно п. 7.6. рассматриваемого договора также не основано на нормах указанной статьи.

При этом, учитывая факт перечисления ответчику суммы обеспечительного платежа в сумме 300 000 рублей платежным поручением N 5470 от 28.11.2007 (т. 1, л.д. 46), указанная сумма подлежит возвращению истцу на основании норм ст. 1102 ГК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене в части взыскания суммы обеспечительного платежа в размере 300 000 рублей, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания суммы обеспечительного платежа в однократном размере 300 000 рублей.

Рассматривая требование истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений, осуществлённых истцом в помещении ответчика, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статье 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В п. 6.2 предварительного договора сторонами согласовано, что неотделимые улучшения, созданные арендатором не подлежат возмещению, за исключением случаев незаключения договоров аренды или их расторжения по вине (инициативе) арендодателя.

Как следует из обстоятельств дела, отказ от заключения основного договора произошёл по инициативе арендодателя и выражен в письме N 075 от 08.08.2008, следовательно, на основании п. 6.2 истцу должны быть возмещены произведённые им неотделимые улучшения в помещении ответчика.

Из положений ч. 2 ст. 623 ГК РФ следует, что стоимость неотделимых улучшений компенсируется в случае, когда арендатор произвел их за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Ссылаясь на то, что поскольку истец в установленном в договоре порядке не согласовал проведение строительно-монтажных работ в комплексе, ответчик полагает, что во взыскании стоимости неотделимых улучшений должно быть отказано.

Отклоняя данный довод апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что положения ч. 2 ст. 623 ГК РФ при их буквальном толковании указывают на необходимость наличия согласия арендодателя для получения компенсации их стоимости. Вместе с тем, предусматривая в п. 4.2.1 предварительного договора право арендатора в целях подготовки помещения для осуществления коммерческой деятельности осуществлять в помещении строительные работы, связанные с ремонтом, отделкой, перепланировкой, арендодатель тем самым выразил своё согласие на выполнение арендатором мероприятий по улучшению помещения.

Кроме того, суд первой инстанции дал правильную оценку доказательствам: письму ООО "Инженерно-архитектурный центр" ДХО ЗАО ТАФ "Архпроект" N 199 от 16.07.2009, из которого следует корректировка проекта строительства комплекса, письмо ответчика N 462 от 17.12.2008, расценив их в качестве подтверждения осведомлённости ответчика о проводимых изменениях в технических характеристиках арендуемого помещения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что истцу подлежит возмещению стоимость осуществлённых им неотделимых улучшений в размере 529 841 руб. 25 коп.

Довод апелляционной жалобы, что судом не дана оценка предварительному договору, так как данный оговор содержит элементы договора аренды и элементы договора строительного подряда и применение ст. 429 ГК РФ не обосновано, отклоняется судом как не основанный на материалах дела, поскольку предварительный характер договора N 11/А следует из п. 2.1 договора, где в качестве предмета договора обозначена обязанность сторон в будущем заключить договор аренды в отношении рассматриваемого помещения. Кроме того, предварительный договор заключен в отсутствие зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект недвижимого имущества, что с учётом норм ст. 608 ГК РФ исключает квалификацию договора как договора аренды. Наличие в спорном договоре элемента подрядных отношений опровергается положениями п. 4.2.1 и 6.2. предварительного договора, из содержания которых следует, что работы в помещении истец производил для себя, для осуществления собственной коммерческой деятельности, без последующего возмещения стоимости неотделимых улучшений, за исключением случаев, указанных в п. 6.2. договора. Названное исключает квалификацию отношений как подрядных, при которых результат работ выполняется по заданию и для целей заказчика с оплатой выполненной работы (ст. 702 ГК РФ).

Отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что истец не обратился в суд с иском в порядке ст. 445 ГК РФ, поскольку выбор способа защиты нарушенного права по смыслу ст. ст. 9, 12 ГК РФ, является правом лица, право которого нарушено, и обусловлен спецификой нарушения субъективного права лица. В данном случае выбранный истцом способ защиты предусмотрен 6.2. предварительного договора аренды и адекватен нарушенному праву, в силу чего истцом избран надлежащий способ защиты.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания 300000 рублей обеспечительного платежа.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.08.2009 по делу N А07-4071/2009 отменить в части взыскания суммы обеспечительного платежа в размере 300 000 рублей.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Башспецгеострой-ИНВЕСТ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фармацевтическая фирма "Илья" 300 000 руб. - сумму обеспечительного платежа в однократном размере, 529 841 руб. 25 коп. - стоимость неотделимых улучшений, 12 170 руб. 53 коп. - расходы по государственной пошлине".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фармацевтическая фирма "Илья" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Башспецгеострой-ИНВЕСТ" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 302 рубля.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова А.А.Румянцев