Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2011 г. N 15АП-2720/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-42653/2009

18 апреля 2011 г.

15АП-2720/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

при участии:

от истца: представитель Румянцева Надежда Николаевна (доверенность от 22.02.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Санаторий "Голубая волна"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 февраля 2011 года по делу N А32-42653/2009 (судья Карпенко Т.Ю.)

по иску закрытого акционерного общества "Санаторий "Голубая волна"

к закрытому акционерному обществу "АЛРОСА", администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

при участии третьего лица - Территориального управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Санаторий "Голубая волна" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю о признании права собственности на следующие объекты:

- гараж литер У площадью 319,2 кв.м.;

- оранжерея литер Н2 площадью 844,4 кв.м. и пристройка н2,1 площадью 83,2 кв.м.;

- летний щитовой домик литер В2 площадью 84,7 кв.м.;

- административный корпус литер К1 площадью 837,8 кв.м.;

- центр здоровья и красоты корпус N 3 литер А площадью 1644,9 кв.м.;

- открытый плавательный бассейн литер Б1 площадью 263,6 кв.м.;

- водозаборное сооружение морской воды литер LXVII протяженностью 462,8 п.м. с насосной станцией литер А площадью 24,60 кв.м.;

- уборная - туалет Литер И площадью 36,7 кв.м.,

расположенные по адресу: г. Геленджи к, ул. Туристическая, 27.

Определением от 02.11.2009 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация).

Определением от 07.12.2009 к участию в деле в качестве ответчика привлечено закрытое акционерное общество "АЛРОСА".

Определением суда от 11.12.2009 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной строительной экспертизы.

В связи с устранением обстоятельств, вызвавших приостановление производства по делу определением от 12.04.2010 производство по делу было возобновлено.

Определением от 25.08.2010 суд первой инстанции принял отказ от исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Определением от 22.11.2010 суд заменил Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю на правопреемника - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае.

Решением от 10.02.2011 суд первой инстанции решил признать за закрытым акционерным обществом "Санаторий "Голубая волна" право собственности на следующие объекты: гараж литер У площадью 319,2 кв.м., оранжерею литер Н2 площадью 844,4 кв.м. и пристройку н2,1 площадью 83,2 кв.м., расположенные по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, 27. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В обоснование удовлетворенной части иска суд первой инстанции указал, что истец, не являясь собственником спорных объектов - гаража литер У, оранжереи литер Н2 с пристройкой литер н2,1, добросовестно, открыто и непрерывно владеет ими как своими собственными в течение более пятнадцати лет, учитывая время владения объектом лицами, правопреемником которых является истец. Суд пришел к выводу о том, что у истца возникло право собственности на указанные объекты в силу приобретательной давности на основании статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказ в признании права собственности на остальные объекты суд первой инстанции мотивировал тем, что указанные объекты возведены без получения разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию, таким образом, они обладают признаками самовольных построек. Земельный участок, на котором возведены спорные объекты не находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании у истца. Наличие права аренды на земельный участок не предполагает возникновение права собственности об объекты, расположенные на этом участке. Кроме того, земельный участок, на котором находится открытый плавательный бассейн с подогревом со стационарной котельной, является собственностью закрытого акционерного общества "АЛРОСА". В материалы дела также не представлены доказательства обращения истца в уполномоченный орган за выдачей разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию самовольных построек.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в части отказа в признании за обществом права собственности на объекты (далее - спорные объекты):

- летний щитовой домик литер В2 площадью 84,7 кв.м.;

- административный корпус литер К1 площадью 837,8 кв.м.;

- центр здоровья и красоты корпус N 3 литер А площадью 1644,9 кв.м.;

- открытый плавательный бассейн литер Б1 площадью 263,6 кв.м.;

- водозаборное сооружение морской воды литер LXVII протяженностью 462,8 п.м. с насосной станцией литер А площадью 24,60 кв.м.;

- уборная - туалет Литер И площадью 36,7 кв.м.,

расположенные по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, 27, просил решение в указанной части отменить, вынести новый судебный акт об удовлетворении требований общества.

В обоснование жалобы апеллянт указал, что отсутствие в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации такого вида землепользования, как аренда земельного участка, не исключает признание права собственности на самовольную пристройку за арендатором. Строительство спорных объектов соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Рассматривая требования истца, суд первой инстанции не принял во внимание, что общество принимало меры к легализации самовольно возведенных объектов.

Представитель в истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчики и третье лицо представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяется судом апелляционной инстанции в пределах обжалуемой части ( в части отказа в удовлетворении исковых требований) согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В связи с обжалованием судебного акта суда первой инстанции в части, отсутствием возражений от лиц, участвующих в деле, правильность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В исковом заявлении общество указало, что в 1965 году Ростовский союз потребительской кооперации создал в городе Геленджике дом отдыха "Голубая волна". В 1994 году между Ростовским союзом потребительской кооперации и Акционерной компанией "Алмазы России-Саха" заключен учредительный договор о создании Пансионата санаторного типа "Голубая волна" (ООО). В 1998 году на основании собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью "Пансионат санаторного типа "Голубая волна" реорганизован путем преобразования в ЗАО "Санаторий "Голубая волна".

22 января 1990 года дому отдыха "Голубая волна" был выдан государственный акт от А-I N 400475 на право бессрочного и бесплатного пользования 9,65 га земли (т. 1, л.д. 15-18).

На основании постановления главы администрации города Геленджика от 24.03.1992 N 685 (т. 1, л.д. 19) земельный участок площадью 9,65 га, отведенный ранее дому отдыха "Голубая волна", передан в пользования Ростовскому областному потребительскому Союзу.

Постановлением главы города-курорта Геленджик от 02.02.2001 N 116 (т. 1, л.д. 20) изъят из бессрочного (постоянного) пользования Ростовского областного союза потребительской кооперации с его согласия земельный участок площадью 6,48 га, предоставленный для дома отдыха "Голубая волна" по ул. Туристической, 27 в г. Геленджике и предоставлен закрытому акционерному обществу "Санаторий "Голубая волна" в аренду сроком на 49 лет для размещения санатория.

На основании указанного постановления между исполнительным комитетом города-курорта Геленджик и закрытым акционерным обществом "Санаторий "Голубая волна" заключен договор аренды земельного участка от 05.02.2001 N 542-01 (т. 1, л.д. 23-30, далее - договор).

Свидетельствами о государственной регистрации права собственности, представленными в материалы дела (т. 1, л.д. 31-51), подтверждается, что обществом было зарегистрировано право собственности на ряд объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (г. Геленджик, ул. Туристическая, 27).

В связи с необходимостью организации и функционирования санатория в соответствии с его профилем, обществом было произведено строительство спорных объектов.

В заявлении истец указывает, что спорные объекты не были введены в эксплуатацию в нарушение статьи 55 Градостроительного кодекса из-за халатного отношения работников отдела капитального строительства общества, и просит, руководствуясь статьей 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, признать право собственности на указанные объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 названного Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

В жалобе апеллянт указал, что отсутствие в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации такого вида землепользования, как аренда земельного участка, не исключает признание права собственности на самовольную пристройку за арендатором.

Ныне действующая редакция пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса касается права титульного владельца земельного участка (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения).

Вместе с тем суд апелляционной инстанции принимает во внимание особенности правового регулирования земельных отношений на землях федеральных курортов.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Поскольку хозяйственное общество после вступления в силу Земельного кодекса не вправе владеть земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования, оно в силу императивного указания законодателя обязано переоформить свой титул ограниченного вещного права на право собственности или на титул арендатора.

Вместе с тем в силу специфики земельного участка, находящегося на территории федерального курорта - города Геленджика, общество не имело возможности приобрести земельный участок в собственность. Поскольку подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничил в обороте земли особо охраняемых природных территорий, к которым согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" относятся земли курортов в пределах зон санитарной охраны, в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" приобретение земельного участка в собственность в пределах территории федерального курорта невозможно.

Суд апелляционной инстанции находит, что в силу принципа правовой определенности, являющимся одной из основ правового демократического государства, признанного и защищаемого Европейским Судом по правам человека, истец, вынужденный в силу законодательного предписания переоформить свое право постоянного бессрочного пользования на право аренды, не может быть лишен права на признание права в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации по мотиву отсутствия права аренды в названной статье. Иное толкование нарушит конституционный принцип равенства всех перед законом и судом (статья 19 Конституции Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков (землепользователи, землевладельцы, арендаторы) осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Земельного кодекса. Подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса предоставляет собственнику земельного участка право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В пункте 4.1.4 договора закреплено полномочие арендатора на возведение строений и сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка. Строительство спорных объектов соответствует виду разрешенного использования земельного участка, закрепленному в пункте 1.1 договора.

В тоже время, истцом не учтено следующее.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В обоснование жалобы истец указал, что общество принимало меры к легализации самовольно возведенных объектов, и представил копию письма заместителя главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 26.11.2009 N 110-15-11404/09-34-07. В письме администрация указала на то, что спорные постройки являются самовольными, так как возведены без соответствующего разрешения, право собственности на них может быть признано судом.

Письмо заместителя главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 26.11.2009 N 110-15-11404/09-34-07, на которое ссылается апеллянт в жалобе, не может быть признано доказательством попытки соблюдения порядка возведения истцом спорных объектов недвижимости, так как не подтверждает, что общество обращалось за получением разрешения до возведения построек или во время их строительства.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Между тем доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства до его завершения, в материалах дела не имеется. Истцом также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

Признание права собственности на объект самовольной постройки должно быть исключением. У истца до решения суда отсутствует субъективное гражданское право, которое он мог бы защищать в суде. Поэтому суд, решая вопрос о возможности удовлетворения иска, должен принимать во внимание и виновный характер поведения нарушителя, как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 года.

Поскольку истец, будучи осведомленным об установленном законом порядке возведения объектов капитального строительства, не получил надлежащего разрешения на строительство, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о невозможности признания права собственности на указанный объект. В данной ситуации арбитражный суд обязан учитывать и цели общей и частной превенции, закрепленные в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимости укрепления законности и предупреждения правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; формирования уважительного отношения к закону и суду. Единственная возможность в данном случае, предусмотренная гражданским правом, которой вправе воспользоваться суд, иммобилизовать самовольное возведенное строение, отказав ему в статусе объекта гражданских правоотношений и лишив, тем самым, возможности участвовать в гражданском обороте как санкции за умышленное виновное поведение лица, осуществившего застройку.

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Таким образом, суд первой инстанции обосновано отказал обществу в признании права собственности на спорные объекты недвижимости.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 февраля 2011 года по делу А32-42653/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе