Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2011 г. N 10АП-183/10

г. Москва

18 апреля 2011 г.

Дело N А41-16314/09

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Черниковой Е.В.,

судей Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Дробышевой А.В.,

при участии в заседании:

от истца - ТУ Росимущества в Московской области (ИНН: 7716219935): Таранец Е.П., представитель по доверенности N ИЛ/08-1468 от 17.02.2011 г.;

от ответчика - ООО "Альгида" (ИНН: 7705664846): Даудрих В.В., представитель по доверенности от 12.08.2010 г.; Ивойлова М.А., представитель по доверенности от 12.08.2010 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альгида" на решение Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2009 года по делу N А41-16314/09

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) в Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Альгида" о расторжении договора аренды и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (далее - ТУ Росимущество в Московской области) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альгида" (далее - ООО "Альгида") о расторжении договора аренды федерального имущества от 14.03.2006 г. N 21-026-06-У и выселении ООО "Альгида" из имущественного комплекса пансионата "Химик", расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер.Дарьино, пансионат "Химик" (том 1 л.д.2-7).

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2009 года по делу N А41-16314/09 исковые требования удовлетворены (том 1 л.д.87-88).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2009 года решение суда от 20 июля 2009 года оставлено без изменения (том 3 л.д.58-65).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 декабря 2009 года постановление апелляционного суда от 21 октября 2009 года отменено, дело передано на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд (том 5 л.д.51-53).

При этом судом кассационной инстанции даны указания суду апелляционной инстанции дать оценку отчету, представленному ответчиком, и проверить достоверность величин рыночной стоимости арендной платы, установленной в отчете истца N 132-02-07-08 НиС.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьи 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Выводы апелляционного суда основаны на следующем.

Как видно из материалов дела, 14 марта 2006 года между сторонами заключен договор N 21-026-06-У аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области, согласно условиям которого арендодатель (истец) передает, а арендатор (ответчик) принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс пансионата "Химик" площадью 9.392,9кв.м, включающий в себя здания, строения и сооружения, указанные в приложении N 1 к настоящему договору, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер.Новодарьино, пансионат "Химик" для использования под хозяйственную деятельность (том 1 л.д.13-17).

Срок действия договора аренды установлен сторонами до 01.03.2021 г. (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.06.2006 г.

Согласно расчету (Приложение N 2) сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за Комплекс эквивалентна 25 948,37 у.е. (пункт 4.1 договора).

На основании пункта 4.2 названного договора арендная плата подлежит ежегодному пересмотру на основе результата оценки рыночной стоимости арендной платы одного квадратного метра арендованной площади, проведенной в течение месяца, предшествующего окончанию текущего года аренды, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды. Вместе с дополнительным соглашением арендатор представляет арендодателю акт сверки платежных поручений с копиями платежных поручений за текущий год аренды.

Согласно пункту 2.3 договора в месячный срок после письменного уведомления арендодателя об изменении рыночной стоимости арендной ставки арендатор обязуется подписать дополнительное соглашение об изменении настоящего договора в части размера арендной платы. В случае несогласия с перерасчетом арендной платы представить арендодателю документы, необходимые для оформления соглашения о расторжении настоящего договора.

Пунктом 6.4 названного договора стороны предусмотрели, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10 и 3.2.12.

Во исполнение обязательств по названному договору имущество передано ООО "Альгида" по акту приема-передачи (приложение N 3 к договору аренды).

Письмом исх. N ОВ/01-7941 от 08.08.2008 г. арендодатель уведомил арендатора о том, что согласно отчету независимого оценщика N 132-02-07-08-НиС от 14.07.2008 г. рыночная ставка арендной платы за пользование федеральным имуществом пансионата "Химик" по состоянию на 08.07.2008 г. составляет 3 324 рубля за 1 кв.м. без учета эксплуатационных, коммунальных расходов и НДС (том 1 л.д.18, 19).

В данном письме также указано на то, что в соответствии с пунктом 3.2.3 договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.2006 г. арендатору надлежит в месячный срок оформить дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы, а в случае невыполнения данного условия в соответствии с пунктом 6.4 договора аренды будет инициирована процедура по его досрочному расторжению; арендатор также проинформирован о возможности ознакомления с отчетом независимого оценщика по месту нахождения ТУ Росимущества в Московской области (г.Москва, ул.Коминтерна, 38, ком. N 114).

Сопроводительным письмом исх. N ОВ/01-8471 от 22.08.2008 г. арендатору направлено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды об изменении размера арендной платы и расчетом с просьбой подписать его в десятидневный срок и обеспечить государственную регистрацию (том 1 л.д.20-23).

В ответ на указанное обращение ООО "Альгида" 05.09.2008 г. направило в адрес арендодателя письмо, в котором выразило свое несогласие с увеличением арендной платы по спорному договору, считая отчет независимого оценщика N 132-02-07-08-НиС необъективным. При этом арендатор сослался на отчет независимого оценщика N ПЭ-33/08 от 29.08.2008 г., подготовленный ООО "Центр оценки Профит", и просил арендодателя при расчете новой стоимости арендной платы принять за основу данный отчет, установив арендную плату в размере 747 637 рублей в месяц, уведомить о принятии окончательного решения по взаимодействию ТУ ФАУФИ с ООО "Альгида" (либо продолжить сотрудничество в рамках договора, либо прекратить договорные отношения в рамках искового производства) и в месячный срок направить мотивированный ответ по установлению нового размера стоимости арендной платы (том 1 л.д.27-29).

Письмом исх. N ОВ/01-9450 от 12.09.2008 г. арендодатель направил ООО "Альгида" для подписания соглашение о досрочном расторжении договора аренды N21-026-06-У от 14.03.2006 г., при этом указав, что неподписание арендатором в установленный срок дополнительного соглашения об изменении арендной платы, влечет последствия, предусмотренные пунктом 6.4 договора аренды (том 1 л.д.24-25, 26).

Указанное соглашение о расторжении договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.2006 г. арендатором подписано не было.

Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы к вышеназванному договору и данное обстоятельство является основанием для его досрочного расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 6.4 договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.2006 г., истец в соответствии со статьями 11, 12, 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая решение об удовлетворении заявленных ТУ Росимущества в Московской области требований, суд первой инстанции исходил из соблюдения последним порядка, предусмотренного нормами статьей 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.4 договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.2006 г., и наличия оснований для расторжения спорного договора, а также возврата имущества арендодателю.

Оспаривая указанное решение суда, ООО "Альгида" ссылается на недостоверность данных отчета независимого оценщика N 132-02-07-08-НиС от 14.07.2008 г.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом указаний суда кассационной инстанции, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о законности и обоснованности принятого по делу судебного акта.

Выводы апелляционного суда основаны на следующем.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По условиям заключенного между сторонами договора арендная плата подлежит ежегодному пересмотру на основе результата оценки рыночной стоимости арендной платы одного квадратного метра арендованной площади, проведенной в течение месяца, предшествующего окончанию текущего года аренды, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды (пункт 4.2 договора).

Таким образом, изменение размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.

Условия спорного договора свидетельствуют о том, что его изменение должно производиться в той же форме, что и договор - в виде двусторонне согласованного и подписанного дополнительного соглашения.

Данное условие договора аренды отражает волю заключивших его сторон и корреспондирует принципу свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку стороны добровольно приняли на себя обязательство по пересмотру размера арендной платы ежегодно, ТУ Росимущества в Московской области, воспользовавшись правом, предоставленным указанными выше пунктами договора, уведомил ООО "Альгида" об изменении ставки арендной платы за пользование федеральным имуществом пансионата "Химик", которая согласно Отчету независимого оценщика N 132-02-07-08-НиС от 14.07.2008 г. по состоянию на 08.07.2008 г. составляет 3 324 рубля за 1 кв.м. (без учета эксплуатационных, коммунальных расходов и НДС), и направил в адрес арендатора дополнительное соглашение N 1 к договору аренды об изменении размера арендной платы с просьбой подписать его в десятидневный срок.

В результате отказа ООО "Альгида" от подписания названного дополнительного соглашения, между сторонами возник спор относительно величины арендной ставки.

При этом, в обоснование заявленных исковых требований ТУ Росимущества по Московской области ссылается на размер арендной платы, обоснованный в отчете независимого оценщика N 132-02-07-08-НиС от 14.07.2008 г. в сумме 3 324 рубля за кв.м. площади в год (том 4 л.д.3-171).

Ответчиком, в подтверждение своей правовой позиции представлен отчет N ПЭ-33/1/09 от 18.03.2009 г., подготовленный ООО "Центр оценки Профит", в соответствии с которым оценка рыночно обоснованной величины годовой арендной платы за строения имущественного комплекса пансионата "Химик" составляет 6 981 502 рубля (том 2 л.д.1-154).

Одновременно, в 2008 году в письмах, адресованных арендодателю, ООО "Альгида" указывает на отчет N ПЭ-303/08 от 29.08.2008 г. в качестве основания для определения рыночной стоимости объекта аренды (том 1 л.д.24, 27). Названный отчет ответчиком суду не представлен, в материалах дела отсутствует.

С целью устранения указанных противоречий арбитражным апелляционным судом по ходатайству истца назначена экспертиза по вопросу определения величины рыночной ставки арендной платы за пользование федеральным имуществом пансионата "Химик" площадью 9 392,9 кв.м., включающего в себя здания, строения, расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, деревня Новодарьино, пансионат "Химик" по состоянию на даты, указанные в отчетах N 132-02-07-08 НиС от 14.07.2008 г. и N ПЭ-303/08 от 29.08.2008 г. (том 6 л.д. 140-142).

В соответствии с полученным по результатам экспертного исследования заключением по состоянию на 08 июля 2008 года ставка арендной платы за пользование федеральным имуществом пансионата "Химик" площадью 9 392,9 кв.м., включающего в себя здания, строения, расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, деревня Новодарьино, пансионат "Химик" без НДС и без операционных расходов составляет 3 425 рублей за один квадратный метр в год; по состоянию на 28 августа 2008 года ставка арендной платы за пользование федеральным имуществом пансионата "Химик" площадью 9 392,9 кв.м., включающего в себя здания, строения, расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, деревня Новодарьино, пансионат "Химик" без НДС и без операционных расходов составляет 3 781 рубль за один квадратный метр в год (том 9 л.д.11-130).

Арбитражным апелляционным судом принято во внимание пояснение эксперта ООО "Научно-производственного центра "СОЮЗОЦЕКА" Строковой Н.И. относительно выбора дат, по состоянию на которые проводилась оценка (том 9 л.д.16-17).

Таким образом, из содержащихся в материалах дела доказательств и установленных экспертным путем обстоятельств следует, что в соответствии с пунктом 4.2 договора у арендодателя имелись основания для пересмотра установленного сторонами в Приложении N 2 к договору ежемесячного размера арендной платы.

Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части 2 вышеназванной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требования арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 6.4 названного договора стороны предусмотрели, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе, п.3.2.3 договора.

Согласно пунктам 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут и не быть связанными с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Требования части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие обязанность арендодателя до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, истцом соблюдены.

Учитывая изложенное выше, требования истца о досрочном расторжении договора аренды являются правомерными.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу указанных выше норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, исковые требования ТУ Росимущества в Московской области о выселении ООО "Альгида" из имущественного комплекса пансионата "Химик" обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы апелляционным судом рассмотрены в полном объеме и отклоняются как несостоятельные и необоснованные.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2009 года по делу N А41-16314/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Черникова

Судьи

Н.В. Диаковская Л.Н. Иванова