Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2011 г. N 11АП-3700/11

28 апреля 2011 г.

Дело N А55-22410/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2011 года Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ямалетдиновой Э.Р., с участием:

от истца - представитель Гогичаева О.В., доверенность от 28.03.2011 г.,

от ответчика - представитель Сорокина Н.А., доверенность от 06.12.2010 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу ООО "Самара-Скан", г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2011 г., принятое по делу NА55-22410/2010 (судья Шабанов А.Н.)

по иску Министерства строительства и ЖКХ Самарской области, г. Самара, ИНН:6315800869, ОГРН:1056315900134,

к ООО "Самара-Скан", г. Самара, ИНН:7718223165, ОГРН:1027718007712,

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось с иском к ООО "Самара-Скан" о взыскании (с учетом уточнения) 463 713 642 руб. 55 коп., составляющие задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 020067з от 30.05.05 г. в сумме 188 369 900 руб. 03 коп., пени за просрочку оплаты арендных платежей в сумме 275 343 742 руб. 52 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 марта 2011 года иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 189 244 984 руб. 19 коп., в том числе задолженность в сумме 164 244 984 руб. 19 коп. и неустойка в сумме 25 000 000 руб. 00 коп. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Самара-Скан" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и отказать в иске. По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применен закон. Заявитель жалобы считает, что истцом необоснованно изменен вид разрешенного использования земельного участка и механизм арендной платы на основании кадастровой оценки. Кроме этого, в нарушении ст.433 ГК РФ изменения размера арендной платы не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

В судебном заседании 21.04.2011г. представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

Представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, представил отзыв, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.05.2005г. между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО "Соменс" (в настоящее время ООО "Самара-Скан") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 020067з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:02 23 001:0018, находящийся по адресу: г.Самара, Кировский район, ул. Ракитовское шоссе, площадью 70 000,00кв.м., под строительство многофункционального торгового комплекса.

Согласно п. 3.1. договора его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 30.07.2007г., срок действия договора истекает 29.07.2014г. (п.3.2.).

Указанный договор зарегистрирован Федеральной регистрационной службой по Самарской области, в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем свидетельствует Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.12.2010г. N 01/183/2010-2163, об обременении права аренды в пользу ООО "Соменс".

Земельный участок передан ответчику по Акту приема-передачи.

В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.05г. N 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.06г. N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006г. осуществляет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

В соответствии с п. 4.2. договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 3), и в соответствии с п. 4.4. договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Между тем, в нарушение норм права и условий договора аренды земельного участка N 020067з от 30.05.2005г., ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи с этим образовалась задолженность за период с 01.10.2007г. по 31.07.2010г. в сумме 188 369 900руб. 03коп. Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления неустойки, предусмотренной п. 7.2. договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 10.01.2007г. по 31.07.2010г. в сумме 275 343 742руб. 52коп.(л.д.101).

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и в виде арендной платы.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды (ст.ст.309-310 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что размер арендной платы исчислен истцом по формуле указанной в Методике определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара, предоставляемых для иных видов строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007г. N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006г. N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", согласно которой: А = Скад x Ки x Ка x Кв x Кс, где, в частности, Кс- коэффициент сроков строительства зависит от периода строительства и составляет следующие значения, за первые два года с даты заключения договора - 0,7, третий год с даты заключения договора- 1, последующие годы с даты заключения договора - 2.

В договоре стороны согласовали, что размер арендной платы определяется согласно расчету, прилагаемому к договору (Приложение N 3) (л.д. 14-16), и подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользования землей (пункты 4.2, 4.3. договора). Пунктом 5.2 договора предусмотрено, опубликование сведений об изменении арендной платы в "Самарской газете".

Как следует из представленных в суд доказательств, все существенные условия договора аренды сторонами достигнуты в момент его подписания 30.05.2005г. и земельный участок передан ответчику в аренду по акту приема-передачи 30.05.2005г.

Суд первой инстанции правомерно полагал, что в действиях истца отсутствует нарушение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку стороны при заключении договора согласовали механизм определения арендной платы в соответствии с методикой. Таким образом, изменение размера арендной платы на основании принятых уполномоченными органами нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п.3 ст.614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, предусмотренного в п.4.3.

В соответствии с п.1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что дата заключения договора в целях применения соответствующего коэффициента сроков строительства при определении размера арендной платы, должна определяться датой подписания договора, то есть достижения сторонами всех существенных условий договора, и передачи земельного участка в аренду. В связи с этим, коэффициент сроков строительства, равный 1 должен применяться истцом в расчете размера арендной платы с 30.05.2007г. по 30.05.2008г. Таким образом, размер арендной платы за период с 01.10.2007г. по 31.07.2010г. составит сумму в размере 169 968 676руб. 98коп., при этом ответчиком в заявленном истцом периоде была произведена оплата на сумму 5 723 692руб. 79коп.

При указанных обстоятельствах и в соответствии со ст. ст. 307, 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору N 020067з от 30.05.2005г. за период с 01.10.2007г. по 31.07.2010г. в сумме 164 244 984руб. 19коп.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы, истец заявил о взыскании неустойки на основании п. 7.2. договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 10.01.2007г. по 31.07.2010г. в сумме 275 343 742руб. 52коп.

Поскольку заявленная к взысканию неустойка рассчитана исходя из чрезмерно высокого процента, (многократно превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ) и явно не соответствует последствиям нарушения обязательства в части не исполнения условий договора аренды земельного участка N 020067з от 30.05.05г., в связи, с чем суд первой инстанции с учетом ст.333 ГК РФ правомерно снизил размер неустойки до суммы 25000000 руб.

Доводы апелляционной жалобы о неправомерном изменении механизма определения размера арендной платы и обязательной государственной регистрации последующих изменений условий договора отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Таким образом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Данная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62 "О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации" со дня размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное постановление, для арбитражных судов считается определенной.

Доводы заявителя жалобы о неправильном применении кадастровой стоимости также являются несостоятельными, поскольку вид функционального использования земельного участка устанавливается с учетом его целевого назначения на основании постановления Губернатора Самарской области от 03.07.2003г. N 254, путем сопоставления номера кадастрового района, в котором расположен конкретный земельный участок, и вида разрешенного использования земель, установленного для государственной кадастровой оценки земель поселений.

Кроме этого, постановление Губернатора Самарской области от 03.07.2003г. N 254 на которое ссылается заявитель в апелляционной жалобе, утратило силу в связи с принятием постановления от 10.12.2008г. N 136 "О признании утратившим силу постановление Губернатора Самарской области от 03.07.2003г. N 254 "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель поселений Самарской области".

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм материального права проверены и подтверждений не нашли.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2011 года по делу N А55-22410/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А.Терентьев