О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ (А.В. Халдеев, "Журнал российского права", N 8, август 2006 г.)

О правовой модели жилого
помещения в Жилищном кодексе РФ

В постсоветском законодательстве, действовавшем до введения в действие ЖК РФ, не существовало единой правовой модели*(1) жилого помещения. Различные нормативно-правовые акты, применительно к регулируемым отношениям, по-разному определяли признаки жилого помещения, в связи с чем отсутствовала необходимая праву (и правоприменителю) определенность в вопросе о том, что считать жилым помещением.

В одних нормах законодателем при определении жилого помещения использовался критерий предназначенности жилого помещения для проживания, в других - пригодности его для проживания, в третьих - соответствие его санитарным и техническим требованиям. Неоднозначность подхода к определению важнейшей категории гражданских и жилищных прав отмечалась в юридической литературе, однако среди авторов также отсутствовало единое мнение по вопросу о признаках жилого помещения.

Адекватность правового регулирования жилищных отношений во многом определяется использованием законодателем юридического понятийного аппарата, способного наиболее точно отражать существо характеристик объектов в жилищной сфере, в связи с чем особое значение приобретает вопрос о правовой модели жилого помещения, закрепленной ЖК РФ. Использование термина "правовая модель" представляется удачным, поскольку позволяет взглянуть на жилое помещение как на правовую категорию, образованную из правовых элементов и конструкций, наиболее эффективно отражающих существенные характеристики жилых помещений в праве.

Особенности правовой модели жилого помещения определяются его положением в системе объектов прав. Категория "жилое помещение" является видовой по отношению к категориям "вещь", "недвижимость" и обеспечивает их связь с конечными видами жилых помещений. Внутренняя структура правовой модели жилого помещения образована гражданско-правовыми конструкциями "сложная вещь", "недвижимость", "помещение". Внешняя форма образована дополнительным элементом - пригодностью для постоянного проживания.

В ЖК РФ категория "жилое помещение" наделена родовым содержанием и имеет характер универсальной модели объектов прав в жилищной сфере. В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к видам жилых помещений относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Доминирующее положение жилого помещения в системе объектов жилищных прав означает, что объекты материальной действительности могут быть квалифицированы в качестве жилых помещений не непосредственно, а только через конечные виды жилых помещений, сформированные на основе общей модели.

В статье 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Определение содержит общее описание правовой модели жилого помещения, характеристики которой могут быть проанализированы на основе признаков, названных в законе.

Общие с иными объектами гражданских прав признаки
жилых помещений (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ)

1. Изолированность - обязательное условие признания помещения жилым. Требование изолированности долгое время не находило официального признания в советском законодательстве, где традиционно объектом жилищных прав признавалась жилая площадь, находившаяся в пользовании нанимателя и подлежащая оплате. Лишь в условиях изменения жилищной политики государства, установившего запрет на переселения и уплотнения граждан и признавшего надлежащей формой удовлетворения жилищных потребностей предоставление отдельных жилых помещений, требование изолированности было закреплено в Основах гражданского законодательства СССР 1961 г., ГК РСФСР 1964 г. (ст. 300), а затем и в ЖК РСФСР (ст. 52) в качестве одного из условий заключения договора найма жилого помещения.

На практике возникал вопрос о том, возможно ли при изменении договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя (в порядке ст. 86 ЖК РСФСР) заключить отдельные договоры найма на смежные жилые помещения, имеющие самостоятельные выходы в места общего пользования и связанные между собой дверью? Логическое толкование ст. 52 ЖК РСФСР позволяло дать отрицательный ответ на этот вопрос. По смыслу закона предметом договора найма могло быть исключительно изолированное жилое помещение, не имеющее непосредственной связи с другим жилым помещением.

Вопрос об изолированности жилого помещения возникал и в тех случаях, когда договор найма заключался по поводу части квартиры или жилого дома. Согласно ст. 673 ГК РФ предметом такого договора могли быть одна или несколько связанных между собой комнат, изолированных по отношению к другим жилым помещениям в квартире, жилом доме.

Такое понимание "изолированности" сохранено в действующем ЖК РФ. "Изолированность" жилых помещений не является абсолютной. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение непосредственной среды обитания человека с внешним миром. Количество путей сообщения может быть различным. При определенных условиях жилой дом, квартира или комната могут иметь более одного выхода во внешнюю среду (места общего пользования, земельный придомовый участок).

Значение "изолированности" заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке "изолированности" жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища.

Признак "изолированности" является видовым по отношению к "дискретности" как общему признаку вещей в гражданском праве. Развернутую характеристику дискретность вещей получила в работе В.А. Лапача, определившего ее как качественную, а также физическую и (или) учетную определенность и обособленность от всех других объектов*(2).

Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена на том уровне, на каком помещение обладает свойством "изолированности" (будь то жилой дом, квартира или комната) и, следовательно, может выступать самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав. Исключение из этого правила допускается в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 685 ГК РФ и ч. 1 ст. 76 ЖК РФ, когда предметом договора поднайма жилого помещения может выступать часть жилого помещения. В этом случае законом не исключена вероятность того, что объектом прав может стать также неизолированное жилое помещение либо часть помещения - жилая площадь. Такие объекты не могут быть отнесены к жилым помещениям, поскольку не обладают признаком "изолированности" (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). В связи с этим, возможность возникновения прав и обязанностей по договору поднайма в отношении неизолированных частей жилого помещения не согласуется с положениями ч. 1 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой объектами жилищных прав являются жилые помещения. Представляется, что наличие данного противоречия является следствием непоследовательности законодателя при описании системы объектов жилищных прав в гл. 2 разд. 1 ЖК РФ.

Изолированность жилых помещений связана с их характеристикой в качестве "помещений". В статье 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего до введения ЖК РФ, под помещением понималась единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

В юридической литературе отмечалась условность отнесения помещений к самостоятельным объектам гражданских прав и категории вещей в целом, достигаемая в законе посредством юридической фикции. При этом внимание акцентировалось на характеристике помещения как объемно-планировочного пространства, образованного внутри здания и отграниченного стенами, несущими конструкциями и перекрытиями, являющимися конструктивными элементами всего здания в целом и не входящими в состав помещений*(3). Недостаток такого подхода видится в том, что помещение рассматривается в упрощенном виде, в отрыве от здания, в котором оно расположено, в результате чего и создается впечатление использования в законе юридической фикции.

Между тем помещение может выступать самостоятельным объектом гражданских прав только при условии рассмотрения его в качестве сложной вещи, образованной непосредственно из самого помещения (изолированного пространства внутри здания) и общего имущества здания. При таком рассмотрении помещение "обретает" свойства вещи и самостоятельного объекта прав, без применения каких-либо фикций в законе.

В соответствии со ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Правовая модель жилого помещения в ЖК РФ - модель сложной вещи, состоящей из различных частей, объединенных в единое целое для использования по общему назначению. Составные части, имеющие самостоятельное целевое назначение, только в совокупности сложной вещи - жилого помещения, приобретают особое интегральное свойство - предназначенность для постоянного проживания. Связь составных частей жилого помещения защищена в законе указанием на его исключительное целевое назначение. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан (именно в качестве сложной вещи, пригодной для постоянного проживания).

Особенности применения гражданско-правовой конструкции сложной вещи к модели жилого помещения проявляются в установлении специального правового режима, запрещающего нарушать целевое назначение жилых помещений при их отчуждении (по частям) или разделе.

В целом же описание модели жилого помещения с использованием признака "помещение" в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ нельзя признать удачным. Оно приводит к противоречиям указанной нормы с положениями ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, в которой одним из видов жилых помещений признается жилой дом - "индивидуально-определенное здание". В результате непоследовательного использования законодателем понятий, "здание", как родовой по отношению к "помещению" объект, в тексте ЖК РФ приравнено к его разновидности. Наличие данного противоречия, на мой взгляд, не исключает возможности использования категории "жилое помещение" в качестве родовой, возглавляющей иерархию объектов жилищных прав; вместе с тем в юридической литературе были высказаны принципиальные возражения по этому вопросу*(4).

Значение категории "жилое помещение" заключается в формировании единой универсальной правовой модели объектов прав, характеристики которой являются общими и обязательными для всех видов жилых помещений. С учетом того, что жилой дом, квартира и комната обладают рядом общих признаков (изолированность, недвижимый характер, пригодность для постоянного проживания), потребность и целесообразность введения в законодательство в целях эффективного регулирования единой (описывающей их) родовой категории сомнений не вызывает.

Содержание юридических понятий в рамках правового регулирования определяется смыслом, вложенным в них законодателем. С учетом этого, рассматривая "жилое помещение" в качестве абстрактной правовой категории, нельзя отрицать потенциальную возможность использования этого термина в целях формирования универсальной правовой модели объектов прав в жилищной сфере. Безусловно, при этом необходимо учитывать, что помещение является видовым понятием по отношению к зданию и представляет собой его часть, расположенную в пределах здания.

Разрешить допущенное в тексте ЖК РФ противоречие, сохранив при этом родовое значение категории "жилое помещение", на мой взгляд, можно, если не определять жилое помещение как изолированное "помещение", а использовать другой признак - родовой по отношению к зданию (жилому дому) и помещению (квартире, комнате). Функции такого признака может выполнить категория "объект недвижимости". В этом случае правовую модель жилого помещения можно описать как изолированный объект недвижимого имущества, признанный пригодным для постоянного проживания. При таком определении внутренние противоречия в системе объектов жилищных прав исчезают, а жилое помещение сохраняет функции родовой категории.

2. Признание жилого помещения "недвижимым имуществом" также является признаком, характеризующим особенности структуры его правовой модели.

Характеристика жилых помещений в качестве недвижимого имущества долгое время не находила однозначного признания в постсоветском законодательстве. В связи с этим в судебной практике можно было встретить различные варианты решения этого вопроса.

По одному из дел, проверенных в порядке надзора Верховным Судом РФ, истец с 1989 г. проживал в щитовом сборно-разборном доме на основании договора имущественного найма, заключенного с работодателем. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Истец дал согласие, однако в дальнейшем отказался от переселения и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд в удовлетворении требований истца отказал. Судебная коллегия по гражданским делам суда субъекта РФ отменила это решение и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру по установленной норме. Судебная коллегия и Президиум Верховного Суда РФ отклонили протесты прокурора по данному делу и указали, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу о том, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывало ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью в порядке ст. 92 ЖК РСФСР*(5).

Позиция суда по данному делу представляет интерес тем, что мобильный (движимый) характер строения, используемого по соглашению сторон и приспособленного для проживания, не стал препятствием для распространения в отношении него правового режима жилого помещения. Очевидно, что такое решение предоставило истцу надлежащие и достаточные гарантии защиты его прав, соответствующие характеру сложившихся между сторонами фактических отношений. Формально эта позиция могла быть обоснована ссылкой на положения абз. 3 ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (ныне утратил силу)*(6), относившими к жилищному фонду "иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания" без прямого указания на недвижимый характер этих "строений".

Возникновение такой ситуации стало возможным вследствие поэтапного процесса признания в постсоветском законодательстве отдельных видов жилых помещений недвижимым имуществом. Активно этот процесс начался с Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и продолжился в ГК РФ (ст. 289, 558), Федеральном законе от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (ст. 9), Федеральном законе от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ст. 1), Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 1 ст. 5).

В настоящее время признак "недвижимости" прямо включен законодателем в определение "жилого помещения" как родовой категории объектов жилищных прав (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Это означает, что помещение, не являющееся недвижимым имуществом, не может быть признано жилым.

Понятие недвижимой вещи, являющееся важным для уяснения особенностей правовой модели жилого помещения, было известно еще дореволюционному российскому законодательству. В Своде законов гражданских к недвижимости относилась часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что эта связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи (строение, если фундамент укреплен в землю)*(7).

В законодательстве советского периода с принятием ГК РСФСР 1922 г. деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено, земля и недвижимость были целиком национализированы и муниципализированы в собственность государства и исключены из гражданского оборота. Восстановлено указанное деление было только в начале 90-х гг. с принятием Закона РСФСР "О собственности в РСФСР"*(8) 1990 г. и Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.*(9)

В постсоветский период понятие недвижимого имущества нашло закрепление в ГК РФ, согласно п. 1 ст. 130 которого к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Указанный в законе критерий "прочной связи с землей" не раз подвергался критике в юридической литературе. Высказывались мнения об оценочном характере данного критерия*(10), возможности перемещения зданий на значительные расстояния без ущерба их назначению с использованием современных технических достижений*(11), необходимости дополнительного указания на значительные расходы, необходимые для переноса имущества на другой земельный участок*(12).

С появлением же легального определения недвижимого имущества в ГК РФ можно было с уверенностью относить к такому имуществу жилые помещения, исходя из их прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их целевому назначению.

В то же время некоторыми авторами высказывались сомнения по поводу обоснованности отнесения квартир (комнат) к недвижимым вещам ввиду их опосредованной (через дом) связи с земельным участком. Отмечалось, что включение таких жилых помещений в категорию недвижимости должно быть предусмотрено законом*(13), а признание квартир (комнат) недвижимым имуществом - это вынужденная юридическая фикция*(14).

Учитывая высказанные в литературе сомнения, признание жилых помещений недвижимым имуществом требует обоснования. Это обоснование возможно, если учитывать, что в основу модели жилого помещения положена конструкция сложной вещи.

Такие виды жилых помещений, как квартира и комната, казалось бы, действительно, сами по себе не имеют непосредственной связи с землей. Эта связь "обнаруживается" у них лишь в качестве составной части жилого дома.

Рассмотрение квартиры и комнаты в качестве самостоятельных видов жилых помещений (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ) означает признание их помещениями, пригодными для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Однако пригодны для проживания указанные объекты могут быть только в качестве сложных вещей. Как сложные вещи, с учетом характера внутренней связи, они образованы из главных вещей (собственно квартиры, комнаты) и предназначенной для их обслуживания принадлежности - общего имущества жилого дома, прочно связанного с землей. Очевидно, что при таком рассмотрении становится "видна" непосредственная и прочная связь жилых помещений (квартир, комнат), как единых сложных вещей, с землей. Поэтому можно утверждать, что признание жилых помещений недвижимым имуществом в ЖК РФ - не юридическая фикция, а закономерность, обусловленная особенностями правовой модели жилого помещения как сложной вещи.

Особенные признаки жилых помещений

Признаки жилых помещений названы в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, где сказано, что жилым "признается" помещение, которое "пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)".

Согласно ч. 3 ст. 15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Это означает, что формирование модели жилого помещения, установленное в федеральном законе, продолжено в подзаконных нормативных правовых актах.

"Признание пригодными для постоянного проживания" в качестве признака жилых помещений описывает сложную совокупность элементов их правовой модели. Указанная совокупность образована из двух составных частей: 1) юридической процедуры "признания"; 2) характеристики самого объекта - "пригодности для постоянного проживания".

1. Признание помещения жилым - юридическая процедура подтверждения наличия у некоторой совокупности объектов, объединенных в сложную вещь, функционального свойства: пригодности для постоянного проживания.

В настоящее время такая процедура регламентирована Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (далее - Положение), утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47*(15), в соответствии с требованиями ЖК РФ.

До принятия указанного Положения процедура признания помещения жилым в отечественном законодательстве отсутствовала*(16), что, по-видимому, объяснялось нежеланием государства принимать на себя устойчивые позитивные обязательства в области обеспечения условий реализации права граждан на достойное жилище*(17). Это создавало значительные трудности в правоприменительной практике.

По делу, рассмотренному в 2000 г. Судебной коллегией Верховного Суда РФ, квартира ответчика, расположенная в сборно-разборном, каркасно-щитовом деревянном строении, не включенная в установленном порядке в жилищный фонд, была признана жилым помещением, исходя из соответствующего указания в техническом паспорте дома, наличия в нем центрального отопления и освещения, а также наличия в составе квартиры жилых комнат, кухни, коридора, ванной, туалета, внесения квартплаты и регистрации ответчика по данному адресу*(18).

Подобные решения в правоприменительной практике судов вызывали определенные сомнения. Признание помещения жилым - сложный вопрос, требующий самостоятельного рассмотрения и решения в специальном порядке. В ходе судебных процедур, основной целью которых является разрешение споров о праве, далеко не всегда существует реальная возможность решить вопрос о пригодности помещения для постоянного проживания с учетом многочисленных требований и нормативов, сформированных в законодательстве.

В этой связи трудно переоценить значение появления на современном этапе единой и обязательной процедуры признания помещения жилым. Исходя из п. 3 Положения, объектом указанной процедуры является жилое помещение, введенное в установленном порядке в эксплуатацию и поставленное на государственный учет. Очевидно, что такое "жилое помещение" представляет собой объект градостроительной деятельности и только лишь после завершения процедуры признания его жилым оно может рассматриваться в качестве одноименного объекта гражданских и жилищных прав.

Согласно положениям ст. 48, 49 Градостроительного кодекса РФ*(19) при проектировании жилых помещений результаты инженерных изысканий (архитектурные, конструктивные, объемно-планировочные, технологические решения, сведения об инженерном оборудовании, сетях инженерно-технического обеспечения и др.) находят отражение в проектной документации, которая проходит государственную экспертизу на предмет соответствия требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным требованиям, после чего выдается разрешение на строительство*(20).

В соответствии с положениями ч. 1, 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ по завершении строительства с соблюдением всех установленных требований выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое одновременно является основанием для постановки объекта на государственный учет либо внесения изменений в документы государственного учета.

В виде завершенного строительством объекта, жилые помещения, согласно п. 1.1-1.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя от 4 августа 1998 г. N 37*(21), подлежат учету в жилищном фонде в составе единицы технической инвентаризации. Значение процедуры государственного учета жилых помещений заключается в формировании (описании) их прообраза и индивидуализации в качестве сложной вещи.

Таким образом, правовая модель жилого помещения в ЖК РФ сформирована законодателем с использованием двух "макетов" жилого помещения: объекта градостроительной деятельности и объекта государственного учета.

Решение о признании помещения жилым, по общему правилу, вытекающему из п. 7 Положения, принимается межведомственными комиссиями, в состав которых, помимо собственника жилищного фонда (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования), включаются представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека и др.

Исключение сделано для частного жилищного фонда. Решение о признании в нем помещения пригодным для постоянного проживания принимается органом местного самоуправления, который, однако, может делегировать свои полномочия в полном объеме созданной при нем межведомственной комиссии.

Решение о признании помещения жилым, принятое уполномоченным органом, является индивидуальным правовым актом, с которым связано изменение правового режима помещения, а следовательно, возникновение новых прав и обязанностей у его собственника или иного законного владельца.

Включение такого юрисдикционного акта в состав элементов правовой модели жилого помещения означает официальное признание государством (выступающим в лице уполномоченного органа (межведомственной комиссии)) своих обязательств и ответственности в области обеспечения безопасности и функциональной пригодности жилых помещений.

В свете положений международных документов о правах человека*(22) правовая модель жилого помещения, сформированная в ЖК РФ и подзаконных нормативно-правовых актах, представляет собой не что иное, как национальный стандарт жилища, установленный государством*(23). Решение о признании помещения жилым, принимаемое уполномоченным государством органом, способствует возникновению у граждан обоснованной уверенности в том, что такое помещение соответствует национальному стандарту, безопасности, надежности.

С учетом этого, наряду с названными ранее правовыми конструкциями, в состав правовой модели жилого помещения в качестве неотъемлемой части элемента "признания" должны входить соответствующие обязанности государства по обеспечению эффективного контроля за соблюдением установленных им требований к пригодности жилых помещений для постоянного проживания.

Основания к такому выводу дает практика Европейского Суда по правам человека (далее - Европейский Суд). Так, по делу "Море но Гомез против Испании" городской район, в котором проживала заявительница, на протяжении нескольких лет подвергался сильному шумовому воздействию дискотек в ночное время, при этом уровень шума превышал установленные нормы, о чем было известно городским властям. В постановлении по данному делу Европейский Суд констатировал, что заявительница пострадала от серьезного нарушения права на уважение ее жилища в результате бездействия властей, которые терпели постоянные нарушения ими же установленных норм и тем самым способствовали таким нарушениям. С учетом этого Европейский Суд пришел к выводу, что государство не выполнило свое позитивное обязательство гарантировать соблюдение права заявительницы на уважение ее "жилища" и ее "частной" жизни*(24).

По другому делу, обсуждая вопрос о предполагаемом нарушении права заявительницы на уважение неприкосновенности ее жилища, в силу положений ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, Европейский Суд отметил, что когда от государства требуется принять позитивные меры по обеспечению прав человека, выбор средств принадлежит государству, и даже если оно не сумело принять одни конкретные меры, оно может выполнить свои позитивные обязанности другими средствами*(25).

В российском законодательстве прямо названы следующие позитивные обязанности государства, которые, на мой взгляд, необходимо включать в состав элементов правовой модели жилого помещения как национального стандарта жилища: обеспечение безопасности жилища (ч. 1 ст. 1 ЖК РФ); обеспечение контроля за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 6 ст. 2 ЖК РФ); обеспечение контроля за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства (ч. 7 ст. 2 ЖК РФ).

2. Важнейшим системообразующим признаком жилых помещений, как сложных вещей, является их "пригодность для постоянного проживания". Это наиболее сложная и динамичная характеристика правовой модели жилого помещения. Сложность проявляется в многоэлементном составе требований и нормативов, динамизм - в способности изменения внутреннего содержания при сохранении внешней формы. За счет указанных характеристик "пригодность для постоянного проживания" выполняет функции моделирующего признака, обеспечивая постоянную возможность корректировки требований к жилым помещениям при неизменности их определения в законе.

Пригодность жилых помещений для постоянного проживания означает возможность проживания в них в течение всех сезонов года (не только в летнее время), поэтому не могут быть признаны жилыми помещениями дачные капитальные строения, не предназначенные для круглогодичного проживания, а равно помещения, не обеспечивающие по своим санитарно-эпидемиологическим характеристикам безопасные и безвредные условия проживания независимо от его срока*(26).

В качестве элемента правовой модели жилого помещения "пригодность для постоянного проживания" представляет систему требований, которым должны отвечать жилые помещения. Такие требования (а их порядка 30 пунктов) названы в Положении. Существенная часть указанных требований (более 20 пунктов), описывающая характеристики жилых помещений как физических объектов, может быть объединена под критерием "предназначенности" жилых помещений для постоянного проживания*(27).

Предназначенность для постоянного проживания - объективное функциональное свойство жилых помещений как сложных вещей, возникающее за счет объединения в их составе разных частей (как правило, главной и принадлежности), каждая из которых в отдельности таким свойством не обладает. Объективность данного свойства в том, что оно формируется в процессе строительства (реконструкции) и проявляется в ряде характеристик физического объекта, критериями оценки которых являются показатели, установленные в нормативно-правовых актах. В действующем Положении такие требования установлены в отношении несущих и ограждающих конструкций жилых помещений и домов; безопасности их обустройства и оборудования; оснащенности инженерными системами и безопасности этих систем; пожарной безопасности; объемно-планировочных решений жилых помещений, размещения вспомогательных помещений; уровня инсоляции и искусственного освещения. Также сохраняют свою силу СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания"*(28), распространяющиеся на проектирование жилых зданий высотой до 25-ти этажей.

Значение критерия "предназначенности" жилых помещений для постоянного проживания заключается в том, что набор входящих в ее состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды. Однако не исключены ситуации, когда конструктивно и технически "предназначенное" для постоянного проживания помещение в силу воздействия внешних факторов непригодно для проживания. С учетом этого, в содержание элемента "пригодности для постоянного проживания" также включены требования, регламентирующие допустимую степень воздействия на жилые помещения окружающей среды. Такие требования (в Положении их порядка восьми пунктов) относятся к уровню шума, вибрации, инфразвука, электромагнитного облучения, концентрации вредных веществ в воздухе жилого помещения; интенсивности электромагнитного излучения и напряженности электрического поля в жилом помещении.

В практике Европейского Суда выработалась устойчивая позиция, согласно которой превышение допустимых пределов воздействия окружающей среды может рассматриваться как нарушение права граждан на уважение неприкосновенности их жилища*(29). При этом общего ухудшения качества окружающей среды недостаточно, ухудшение качества окружающей среды должно достигнуть некоторого минимального уровня, оценка которого относительна и зависит от ряда обстоятельств: общего экологического контекста, интенсивности и продолжительности нарушения, его материальных и психических последствий*(30).

В Российской Федерации оптимальные и предельно допустимые уровни влияния на организм человека факторов его среды обитания, максимально или минимально допустимые значения указанных факторов, требования к атмосферному воздуху в поселениях и жилых помещениях, а также требования к жилым помещениям устанавливаются в результате мероприятий государственного санитарно-эпидемиологического нормирования*(31). Действующие на территории РФ санитарно-эпидемиологические правила (санитарные правила и нормы, гигиенические нормативы) являются обязательными при проектировании, строительстве и реконструкции жилых помещений и в случае противоречия имеют приоритет перед другими государственными стандартами, строительными нормами и правилами.

Санитарно-эпидемиологические показатели (критерии безопасности и безвредности факторов среды обитания человека для его здоровья), как правило, являются результатом специальных научных и опытных исследований. Например, требования к продолжительности инсоляции в жилых помещениях, установленные в п. 21 Положения, ранее были закреплены в СанПиН*(32) и неоднократно подвергались судебной проверке в порядке нормоконтроля. Соглашаясь с требованиями СанПиН, Верховный Суд РФ отметил, что критерии инсоляции разработаны на основании научных исследований и международного опыта учеными - специалистами в области санитарно-эпидемиологического нормирования, а проект СанПиН прошел комплексную экспертизу в комиссии по государственному эпидемиологическому нормированию при Минздраве России*(33).

Несмотря на объемный характер, перечень требований к жилым помещениям, установленный Положением, нельзя считать исчерпывающим. По мере развития прогресса в современном обществе существенно изменяются факторы среды обитания человека, воздействующие на его здоровье, личную и семейную жизнь*(34). Постоянный поиск и выявление вредных факторов, обеспечение безопасности среды обитания (жилища) человека, своевременное и адекватное правовое регулирование - обязанность государства, принявшего ответственность за формирование на национальном уровне правовой модели жилого помещения - безопасного и функционального стандарта жилища.

А.В. Халдеев,

главный консультант Судебной коллегии

по гражданским делам Верховного Суда РФ

"Журнал российского права", N 8, август 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В настоящей статье под "правовой моделью" понимается идеальный, воспроизведенный в нормах права образ, представляющий завершенную систему юридических признаков и характеристик физического объекта или явления.

*(2) См.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический Центр Пресс, 2002. С. 140-141.

*(3) См., например: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004 (комментарий к ст. 288 ГК РФ); Дурнева Т.Н. Помещение как объект гражданского права // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 9 / Под. ред. О.Ю. Шилохвоста. М.: Норма, 2005. С. 313-314.

*(4) См.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 39-40.

*(5) См.: БВС РФ. 2000. N 8. С. 5-6.

*(6) См.: Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

*(7) См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права. М., 1995. С. 140.

*(8) См.: Ведомости РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

*(9) См.: Ведомости СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

*(10) См.: Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение. 1998. N 2. С. 156.

*(11) См.: Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 3. С. 91.

*(12) См.: Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности // Нотариус. 2003. N 1.

*(13) См.: Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1999. С. 3; Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: Учебное пособие. М., 2003. С. 38.

*(14) См.: Скловский К.И. Указ. соч.

*(15 См.: СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

*(16) Традиционно, после окончания строительства, подписания соответствующего акта приемки и оформления технического паспорта БТИ (в котором содержалась информация о функциональном назначении объекта) производилась государственная регистрация прав на объект, с внесением в государственный реестр сведений о нем как о жилом помещении. Этим соответствующая процедура исчерпывалась.

*(17) До издания указанного Положения правовая модель жилого помещения в отечественном законодательстве традиционно формировалась через описание дефектов, ведущих к непригодности жилых помещений для проживания. См., например: Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утв. приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529, и впоследствии утвержденное постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания.

*(18) См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 17 марта 2000 г. по делу N 70В99-2.

*(19) См.: СЗ РФ. 2005. N 1. Ч. 1. Ст. 16.

*(20) В связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации", подготовка проектной документации и ее государственная экспертиза не требуются в отношении отдельно стоящих жилых домов (не более трех этажей), предназначенных для проживания одной семьи. Государственная экспертиза также не проводится в отношении проектной документации на жилые дома (не более трех этажей), состоящие не более чем из десяти блоков, если каждый из них предназначен для проживания одной семьи, либо не более чем из четырех блок-секций, в каждой из которых имеется несколько квартир, а также в отношении типовой проектной документации при ее повторном использовании.

*(21) См.: Строительная газета. 1999. N 28, 32, 33, 36, 37.

*(22) См.: Статья 25 Всеобщей декларации прав человека; ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах; ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

*(23) См.: Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий "жилое помещение" и "жилище": теоретические и практические аспекты // Жилищное право. 2006. N 6.

*(24) См.: Постановление Европейского Суда по правам человека от 16 ноября 2004 г. по делу "Морено Гомез против Испании" // Бюллетень Европейского суда по правам человека. Российское издание. 2005. N 4.

*(25) См.: Постановление Европейского Суда по правам человека от 9 июня 2005 г. по делу "Фадеева против Российской Федерации" // Бюллетень Европейского суда по правам человека. Российское издание. 2006. N 3.

*(26) См.: Статья 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.

*(27) В юридической литературе высказывались различные точки зрения о соотношении критериев "пригодности" и "предназначенности" для постоянного проживания. Автор настоящей статьи придерживается мнения о том, что "предназначенность" является лишь одним из необходимых условий "пригодности" жилых помещений для постоянного проживания.

*(28) Утверждены постановлением Государственного строительного комитета СССР от 15 мая 1989 г. N 86.

*(29) См.: Постановление от 21 февраля 1990 г. по делу "Паэулл и Рейнер против Соединенного Королевства" // Европейский суд по правам человека. Избранные решения. Т. 1. М.: Норма, 2000. С. 659-667; постановление от 4 декабря 1994 г. по делу "Лопес Остра против Испании" // Европейский суд по правам человека. Избранные решения. Т. 2. М.: Норма, 2000. С. 69-78 (извлечение); постановление от 8 июля 2003 г. по делу "Хаттон и другие против Соединенного Королевства"

*(30) См.: Постановление от 22 марта 2003 г. по делу "Киртатос против Греции" // Бюллетень Европейского суда по правам человека. Российское издание. 2003. N 10; постановление от 9 июня 2005 г. по делу "Фадеева против Российской Федерации" // Бюллетень Европейского суда по правам человека. Российское издание. 2006. N 3.

*(31) См.: Положение о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании, утв. постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. N 554 // СЗ РФ. 2000. N 31. Ст. 3295.

*(32) Пункты 3.1, 3.4 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий" // РГ. 2001. 21 нояб.

*(33) См.: Решение ВС РФ от 5 апреля 2002 г. N ГКПИ2002-318, 2002-326 оставлено без изменения определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 30 мая 2002 г. N КАС02-229; решение ВС РФ от 19 октября 2005 г. N ГКПИ05-1184 оставлено без изменения определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 20 декабря 2005 г. N КАС05-594.

*(34) К примеру, Н.А. Волкова обращает внимание на существование недостаточно изученных геопатогенных зон, крайне отрицательно влияющих на здоровье человека (Волкова Н.А. О некоторых особенностях правового режима жилых помещений // Законодательство и экономика. 2006. N 1).