Срок для защиты права преимущественной покупки участника долевой собственности (Д.В. Громов, "Российская юстиция", N 11, ноябрь 2006 г.)

Срок для защиты права преимущественной покупки участника долевой
собственности

Введение

Многим известна неопределенность положений ч. З ст. 250 ГК РФ (при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя). Сомнение у судов вызывает определение момента, с которого следует исчислять начало течения трехмесячного срока и его природа.

С одной стороны, этот срок обладает признаками сокращенного срока исковой давности, началом которого согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ считается день, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении права. С другой стороны, суды при рассмотрении конкретных дел зачастую не исследуют материалы дела, ограничиваясь, "в целях процессуальной экономии", исчислением периода с даты предъявления иска и до даты купли-продажи доли в праве общей долевой собственности.

Если этот период по подсчетам судов составляет более трех месяцев, то истцу отказывают в иске со ссылкой на п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в котором указано, что иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

О противоречии разъяснения Пленума ВАС РФ законодательству и
толкованию КС РФ

В ч. З ст. 250 ГК РФ не указано, каким именно сроком (пресекательным или сроком исковой давности) является упоминаемый трехмесячный срок. Также статья не указывает, с какого момента начинается течение этого срока. Таким образом, соответствующие нормы права, регулирующие спорные отношения, отсутствуют. Отсутствие таких норм не позволяет судам при рассмотрении исковых заявлении о переводе прав и обязанностей покупателя на истца правильно применить другие нормы материального права. Чтобы выяснить эти неизвестные обстоятельства (о природе упоминаемого срока и моменте начала его исчисления), допустимо обратиться к ч. З ст. 11 ГПК РФ. Статьей установлено, что в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело, исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

В п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 используется термин "пресекательный срок", без уточнения, что именно понимается под этим обозначением.

Представляется, что упомянутое Постановление Пленума ВАС РФ не разъясняет положения ч. З ст. 250 ГК РФ, а создает новую норму закона, поскольку вводит не предусмотренный Гражданским кодексом момент начала течения упоминаемого срока и устанавливает, что упоминаемый срок является пресекательным. Между тем согласно ст. 127 Конституции и ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" в полномочия Пленума ВАС РФ не входит законотворческая деятельность.

С учетом положений ст.ст. 76, 105 Конституции РФ, ст. З ГК РФ, суды не вправе при рассмотрении исковых заявлений применять законодательные нормы, установленные не органом законодательной власти РФ, а Пленумом ВАС РФ.

Суды должны, на основании ч. З ст. 11 ГПК РФ и ст. 6 ГК РФ, применить аналогию закона. Нормы, регулирующие абсолютно такие же отношения, связанные с правом преимущественной покупки, содержатся в абзаце 4 п. 4 ст. 21 Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Необходимо отметить, что употребленный Пленумом ВАС РФ термин "пресекательный срок" не имеет определения в законодательстве и используется в теории права, в соответствии с которой пресекательный срок - это срок осуществления ненарушенного субъективного права, срок существования самого субъективного гражданского права. Понятие пресекательного срока используется в теории для определения отличий некоторых сроков от "срока исковой давности". При этом значение термина "срок исковой давности" определено не только в теории, но и в ст. 195 ГК РФ, согласно которой исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В абзаце 2 п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 23.06.2005 N 283-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Шайдуллиной Халиды Жафяровны на нарушение ее конституционных прав пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации" (приложение к жалобе) указано, что по своему содержанию оспариваемое положение Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает специальный срок, в течение которого участник общей собственности, права которого нарушены, вправе требовать их защиты.

Очевидно, что Конституционный Суд РФ определил указанный в ч. З ст. 250 срок как специальный срок исковой давности.

Ст. 250 ГК РФ содержит указание на пресекательные сроки, но только не в ч. З, а в ч. 2 статьи: если остальные участники долевой собственности ... не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, с учетом содержащихся в другом законе норм гражданского права, регулирующих точно такие же, как в рассматриваемом деле, спорные отношения, а также с учетом толкования положений ч. З ст. 250 ГК РФ Конституционным Судом РФ надлежит сделать вывод, что установленный в ч. З ст. 250 ГК РФ трехмесячный срок является сокращенным сроком исковой давности.

Согласно ст. 197, п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Исходя из сказанного, истец, чье право преимущественной покупки доли в праве долевой собственности нарушено, должен подать исковое заявление в защиту своего права в течение трех месяцев с момента, когда он узнал о нарушении права.

Такое же указание дано в пп. в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.03.1966 N 32 "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения собственности на жилой дом":

"В случае нарушения права преимущественной покупки трехмесячный срок, установленный ст. 120 ГК, в течение которого другой участник общей долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 83 ГК)".

Указанное Постановление Пленума ВС РФ применяется в части, не противоречащей части первой ГК РФ (абз. 2 п. З Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 28.02.1995 N 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Противоречий с частью первой ГК РФ в данном Постановлении Пленума ВС РФ нет, поскольку ст. 120 Гражданского кодекса РСФСР содержала точно такую же норму, что и ч. З ст. 250 ГК РФ.

При уяснении нормы ч. З ст. 250 ГК РФ следует учитывать положения ст. 1 ГПК РФ, п. 2 ст. 6 ГК РФ, а также п. 1 ст. 46 Конституции РФ. Отказ в иске по причине истечения трехмесячного срока с даты покупки, со ссылкой на разъяснения Пленума ВАС РФ, не соответствует смыслу гражданского законодательства и лишает истца возможности защитить в судебном порядке свои права.

Субъективное право лица, имеющего право преимущественной покупки, состоит в том, чтобы

- преимущественно перед третьими лицами купить продаваемую долю и

- купить ее именно по той цене, за которую доля продается.

И если о самом факте совершения сделки купли-продажи жилых помещений, находящихся в общей собственности, и о смене собственника этих помещений такое лицо может узнать, приложив определенные усилия, например, заказав в Управлении Федеральной регистрационной службы выписку о зарегистрированных правах на квартиру, то достоверные сведения о цене такой купли-продажи такое лицо не может получить ни из каких источников, кроме как от заинтересованных лиц - продавца и покупателя.

Исходя из сказанного, необходимо сделать вывод, что если заинтересованные лица (продавец и покупатель) откажутся в момент совершения сделки сообщить другому участнику общей собственности о цене купли-продажи доли в праве на общее имущество, этот участник общей долевой собственности вообще не сумеет требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, поскольку не знает, по какой именно цене покупатель приобретает долю. Таким образом, если считать вывод суда в обжалуемом решении верным, следует признать, что заинтересованные лица имеют возможность просто не сообщать другому участнику общей собственности о цене купли-продажи в течение трех месяцев с момента такой сделки, вследствие чего другой участник общей собственности автоматически утратит право на судебную защиту своего права. Сказанное означает, что возможность судебной защиты прав одного лица поставлена в зависимость от воли тех самых лиц, чьими действиями нарушено право этого лица. Очевидно, что указанный вывод не соответствует смыслу гражданского законодательства и Конституции РФ, а значит, вывод суда не является верным.

Этот "роковой" п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 содержит еще одну юридическую неточность. В разъяснении указано, что иск должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли. Что считать моментом продажи - не уточняется. Как известно, договоры купли-продажи жилых помещений (и долей в праве общей долевой собственности на них) считаются заключенными с момента их государственной регистрации. Дату продажи доли в праве на жилое помещение, проведенной с нарушением права преимущественной покупки совладельца, этот "пострадавший" совладелец еще как-то может отследить посредством получения выписок из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества. А вот в случае с продажей нежилой недвижимости и движимого имущества недобросовестный продавец имеет возможность без труда составить договор купли-продажи "задним числом" (поскольку эти договоры государственной регистрации не подлежат), тем самым заведомо исключив для другого совладельца возможность "уложиться" в трехмесячный срок подачи искового заявления.

К решению о том, что указанный в ч. З ст. 250 ГК РФ срок является специальным сроком исковой давности и исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, приходят арбитражные суды при рассмотрении аналогичных споров. В частности, о таких выводах свидетельствуют следующие судебные акты: Постановление ФАС Московского округа от 09.06.2003 N КГ-А40/3639-03; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.08.2004 N Ф03-А37/04-1/2643; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.03.2004 N Ф03-А37/04-1/545; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.09.2005 N Ф04-6700/2005(15171-А75-9).

Подытоживая сказанное, можно сделать следующие выводы:

- с одной стороны, Конституция РФ, ГК РФ, ГК РСФСР, аналогичная норма закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", толкование положений ч. З ст. 250 ГК РФ Конституционным Судом РФ, разъяснение соответствующей нормы Пленумом Верховного Суда РФ, практика арбитражных судов, общие начала гражданского права, а также принципы морали, логики и здравого смысла - все это, безусловно, свидетельствует о том, что установленный ч. З ст. 250 ГК РФ трехмесячный срок является специальным (сокращенным) сроком исковой давности, течение которого начинается с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о таком нарушении своего права;

- с другой стороны, суды на основании одной только ссылки на злополучный пункт 20 Постановления ВАС РФ (который, как было указано, является не разъяснением действующей нормы права, а новой нормой, т.е. законотворчеством неуполномоченного органа) делают вывод о том, что упоминаемый срок является пресекательным и начало его течения определяется моментом совершения сделки, совершенной с нарушением права преимущественной покупки истицы.

Вывод очевиден - указанное разъяснение Пленума ВАС нуждается в уточнении.

Заключение

Представляется, что Конституционный Суд РФ определением от 23.06.2005 N 283-0 поставил точку в спорах о природе указанного в ч. З ст. 250 ГК РФ срока и о моменте его начала - речь идет именно о сокращенном сроке исковой давности, который начинается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права. При этом сами споры, по большому счету, были надуманны, их причиной являлось лишь не вполне обоснованное разъяснение Пленума ВАС РФ. Можно надеяться, что уважаемый суд обратит внимание на изложенные доводы и пересмотрит свое разъяснение, вернув участникам долевой собственности предоставленное им Конституцией право на судебную защиту своих прав.

Д.В. Громов,

генеральный директор ООО "Нева Хаус", ведущий юрисконсульт дирекции

по правовым вопросам ООО "Управление проектами недвижимости и

инвестициями", г. Санкт-Петербург

"Российская юстиция", N 11, ноябрь 2006 г.