Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2010 г. N 19АП-2210/10

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 06.05.2010.

Постановление в полном объеме изготовлено 14.05.2010

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Семенюта Е.А.,

Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутыриной Е.А.,

при участии:

от Администрации г.Мичуринска Тамбовской области: Горлова М.А., представитель по доверенности от 26.09.2008; Сеньковская А.В., юрисконсульт юридического отдела по доверенности от 08.12.2009 N 5627/01.0119; Топильский Д.В., начальник юридического отдела по доверенности от 14.12.2009 N 5682/01.0119;

от ИП Дорошенко В.И.: Масякин А.Н., представитель по доверенности от 05.05.2010;

от ООО "Алекс": Масякин А.Н., представитель по доверенности от 05.05.2010;

от ЗАО "Эссистент Корп.": представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;

от ООО "Тамбов-Инфоцентр": представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Мичуринска Тамбовской области на решение арбитражного суда Тамбовской области от 10.02.2010 по делу N А64-4670/09 (судья Малина Е.В.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алекс", индивидуального предпринимателя Дорошенко Валентины Николаевны к Администрации г. Мичуринска Тамбовской области, третьи лица: закрытое акционерное общество "Эссистент Корп." в лице Тамбовского филиала, общество с ограниченной ответственностью "Тамбов-Инфоцентр" о признании недействительным и отмене п. 2 Постановления Администрации г. Мичуринска "Об условиях приватизации нежилого помещения N 1 по ул. Советской, 280" от 01.07.2009 N 1413 в части установления стоимости объекта по рыночной оценке в размере 12 161 300 руб. и об обязании Администрации г. Мичуринска внести изменения п. 2 Постановления Администрации г. Мичуринска "Об условиях приватизации нежилого помещения N 1 по ул. Советской, 280" от 01.07.2009 N 1413 в части установления стоимости объекта по рыночной оценке в размере 5 607 333 руб,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Алекс" и индивидуальный предприниматель Дорошенко Валентина Николаевна (далее также - заявители) обратились в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании недействительным и отмене п. 2 Постановления Администрации г. Мичуринска (далее также - администрация, ответчик) "Об условиях приватизации нежилого помещения N 1 по ул. Советской, 280" от 01.07.2009 N 1413 в части установления стоимости объекта по рыночной оценке в размере 12 161 300 руб. и об обязании Администрации г. Мичуринска внести изменения п. 2 Постановления Администрации г. Мичуринска "Об условиях приватизации нежилого помещения N 1 по ул. Советской, 280" от 01.07.2009 N 1413 в части установления стоимости объекта по рыночной оценке в размере 5 607 333 руб.

Решением арбитражного суда Тамбовской области от 10.02.2010 признан недействительным пункт 2 Постановления Администрации г. Мичуринска "Об условиях приватизации нежилого помещения N 1 по ул. Советской, 280" от 01.07.2009 N 1413 в части установления стоимости объекта по рыночной оценке в размере 12 161 300 руб. Администрации г. Мичуринска указано на обязанность устранить допущенные нарушение прав и законных интересов заявителей, путем внесения изменений в п. 2 Постановления Администрации г. Мичуринска "Об условиях приватизации нежилого помещения N 1 по ул. Советской, 280" от 01.07.2009г. N 1413 в части установления стоимости объекта приближенной к реальной стоимости объекта оценки, установленного в рамках настоящего дела, действительной для целей сделки. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Принимая указанное решение, арбитражный суд руководствовался выводами о несоответствии оспариваемого акта в указанной части нормам действующего законодательства, нарушении прав и законных интересов заявителей.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить. Ссылаясь на ст.ст. 10, 12, 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", заявитель апелляционной жалобы полагает, что отчет об оценке рыночной стоимости имущества, заказанный не собственником имущества, противоречит указанным нормам, ЗАО "Эссистент Корп." не имело права проводить оценку, тем самым отчет не может являться доказательством по делу (п. 3 ст. 64 АПК РФ). Считает также, что заключение эксперта НП "Тамбовское РКО" не является достоверным, экспертиза должна была быть осуществлена экспертным советом указанной организации. По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы эксперта не соответствуют методам и способам проведения экспертного исследования, не отвечают на вопросы, поставленные перед экспертами. Полагает также, что действия заявителей по делу направлены на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). Ходатайствует о назначении повторной экспертизы по делу.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу заявители по делу отклоняют приводимые в ней доводы. Полагают, что они являются несущественными, не содержат сведений о несоответствии решения суда нормам материального и процессуального права. Вопрос недействительности сделки об оценке с ЗАО "Эссистент Корп.", по мнению ООО "Алекс" и ИП Дорошенко В.Н., к предмету спора по настоящему делу отношения не имеет. Довод о неправильном выборе экспертной организации полагает противоречащим АПК РФ, которым и руководствовался суд при назначении экспертизы по делу. Заключение экспертизы считает обоснованным, ссылается, помимо прочего, на предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Нарушений ст. 10 ГК РФ, ст. 10 ФЗ "О защите конкуренции", на которые ссылается администрация, заявителями, по их мнению, допущено не было. Ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, заявители просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу администрации - без удовлетворения. Оснований для проведения повторной экспертизы не усматривают.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители заявителя апелляционной жалобы поддержали ее доводы, полагали решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела, просили суд обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Ходатайство о назначении повторной экспертизы по отчету об оценке рыночной стоимости имущества, заявленное в апелляционной жалобе, поддержали.

Представитель ООО "Алекс" и ИП Дорошенко В.Н. возражал против удовлетворения заявленного ходатайства, при этом считал возможным провести дополнительную экспертизу.

Протокольным определением от 06.05.2010 о назначении повторной экспертизы по отчету об оценке рыночной стоимости имущества в удовлетворении заявленного ходатайства судом апелляционной инстанции отказано. Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ, основаниями для назначения повторной экспертизы выступают возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах. Апелляционной коллегией не усмотрено указанных обстоятельств.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

ООО "Алекс" и ИП Дорошенко В.Н, согласно договора со множественностью лиц на стороне арендатора арендовали у администрации города Мичуринска муниципальное имущество в виде нежилого помещения площадью, 541 кв.м. N 1 дома N 280 по ул. Советской.

Решением Мичуринского городского Совета депутатов Тамбовской области от 24.04.2009 N 367 "О внесении изменений в Прогнозный план приватизации имущества, находящегося в собственности города Мичуринска, на 2009 год, утвержденный Решением Мичуринского городского Совета депутатов от 25.12.2008 N 351" в прогнозный план приватизации внесены объекты, в том числе и нежилое помещение N 1 дома N 280 по ул. Советская площадью 541 м2.

Постановлением N 14 от 01.07.2009 Администрации города Мичуринска "Об условиях приватизации нежилого помещения N 1 по ул. Советской, 280" разрешено провести приватизацию муниципального имущества в виде нежилого помещения N 1 , общей площадь. 541,0, расположенного по адресу: г. Мичуринск, ул. Советская, 280, путем заключения договора купли-продажи муниципального имущества (л.д.18).

Установлено преимущественное право арендаторов - предпринимателя Дорошенко Валентины Николаевны и ООО "Алекс" на приобретение названного объекта по оценке рыночной стоимости в размере 12 161 300 руб. (с учетом НДС).

Сторонам направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества с ценой договора 12 161 300 руб., установленной согласно отчету N 034-09 от 15.06.2009 об определении рыночной стоимости объекта, подготовленного ООО "Тамбов-Инфоцентр".

Не согласившись с постановлением Администрации г. Мичуринска в части пункта 2, устанавливающего стоимость приобретения объекта недвижимости в размере 12 161 300 руб., поскольку полагали, что данная цена не соответствует фактически складывающимся рыночным отношениям в сфере рынка недвижимого имущества и существующим правилам и критериям оценки, ООО "Алекс" и ИП Дорошенко В.Н. обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующему.

Статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В пункте 3 статьи 2, пункте 1 статьи 10 Федерального закона Российской Федерации от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" указано, что приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется, соответственно, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно.

Решением Мичуринского городской Совета народных депутатов от 24.04.2009 N 367 "О внесении изменений в Прогнозный план приватизации имущества, находящегося в собственности города Мичуринска, на 2009 год, утвержденный Решением Мичуринского городского Совета депутатов от 25.12.2008 N 351" в перечень муниципального имущества, подлежащего приватизации, включено нежилое помещение N 1 дома N 280 по ул. Советская общей площадью 541 м2.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Постановлением Администрации города Мичуринска индивидуальному предпринимателю Дорошенко В.Н. и ООО "Алекс", было предоставлено преимущественное право выкупа арендуемого ими муниципального имущества - нежилого помещения N 1, площадью 541 кв.м., по ул. Советской, 280 г. Мичуринска по оценке рыночной стоимости в размере 12 161 300 руб. ( с учетом НДС).

Сторонам направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества с ценой договора 12 161 300 руб., установленной согласно отчету N 034-09 от 15.06.2009 об определении рыночной стоимости объекта, подготовленного ООО "Тамбов-Инфоцентр" на основании договора N 034-9 от 08.06.2009 возмездного оказания услуг.

В ст. 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей до 22.07.2009) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Субъекты оценочной деятельности при проведении оценки, определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки должны соблюдать требования Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 (далее - Стандарты оценки).

Поскольку величина стоимости объекта оценки, определенная уже была отражена в постановлении Администрации г. Мичуринска, вопрос о достоверности величины оценки рассматривается в рамках спора об оспаривании ненормативного правового акта.

Согласно с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Предметом настоящего дела является рассмотрение вопроса о законности и обоснованности п. 2 Постановления Администрации г. Мичуринска "Об условиях приватизации нежилого помещения N 1 по ул. Советской, 280" от 01.07.2009г. N 1413 в части установления стоимости объекта по рыночной оценке в размере 12 161 300 руб. При этом заявители полагают, что рыночная стоимость указанного объекта недвижимости должна составлять 5 607 333 руб. В материалы дела заявителями были представлены экспертное заключение N418 от 24.07.2009г. "Об оценке рыночной стоимости имущества", выполненного ЗАО "Эссистент.Корп", согласно которому рыночная стоимость объекта составила 5 607 333 руб. , а также экспертное заключение от 20.07.2009 Общероссийской общественной организации Российского общества оценщиков, согласно которому стоимость имущества, указанная в отчете ООО "Тамбов-Инфоцентр" существенно завышена и не является рекомендованной для совершение сделок с объектом, оценщиком нарушены основные критерии и методы оценки.

Учитывая, что устранение противоречий в определении рыночной цены спорного объекта недвижимости имело существенное значение для правильного рассмотрения настоящего дела по существу, судом была назначена по делу N А64-4670/09 экспертизу отчетов (оценок) рыночной стоимости нежилого помещения с целью установления рекомендуемой стоимости для сделок с отчуждением недвижимого имущества.

На разрешение эксперта при проведении экспертизы был поставлен следующий вопрос:

- провести экспертизу отчета от 24.07.2009. N 418 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего г. Мичуринску Тамбовской области, проведенного ЗАО "Эссистент Корп." и отчета об оценки рыночной стоимости имущества от 15.06.2009г. N 034-09, проведенного ООО "Тамбов-Инфоцентр". При проведении экспертизы отчетов оценить соблюдение оценщиками ЗАО "Эссистент Корп." и ООО "Тамбов-Инфоцентр" требований законодательства РФ об оценочной деятельности, условий договора об оценке, сделать комментарии относительно правильности использования методов оценки стоимости объектов недвижимости. По результатам проведенной экспертизы четко указать, какая из стоимостей в отчетах (оценках) соответствует рыночной стоимости и является рекомендуемой для сделок с отчуждением недвижимого имущества.

Заключением эксперта N 2 от 26.10.2009 (т. 2 л.д.128-146) установлено, что отчеты об оценки, выполненные оценщиками ООО "Тамбов-Инфоцентр" и ЗАО "Эссистент корп", выполнены с нарушением законодательства Российской Федерации по оценочной деятельности.

Относительно правильности использования методов оценки стоимости объектов недвижимости, эксперт пришел к выводу, что методология использования подходов оценки описана оценщиками ООО "Тамбов-Инфоцентр" и ЗАО "Эссистент корп" правильно, но сделанные расчеты не корректны. В результате проведенной экспертизы величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная оценщиками ООО "Тамбов-Инфоцентр", является завышенной на 45-50% и не рекомендуемой для совершения сделки. Величина, полученная оценщиками ЗАО "Эссистент корп", является более приближенной к реальной стоимости и является заниженной на 10-15%. Согласно Налогового кодекса РФ (НК РФ) часть 1 от 31.07.1998 N 146-ФЗ, ст. 40, п.3, отклонения в сторону повышения или понижения цены в пределах 20% не являются нарушением и цена признается действительной для целей сделки.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в п. 2 спорного постановления не является достоверной, является завышенной, и не рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

При указанных обстоятельствах пункт 2 Постановления Администрации г. Мичуринска "Об условиях приватизации нежилого помещения N 1 по ул. Советской, 280" от 01.07.2009г. N 1413 в части установления стоимости объекта по рыночной оценке в размере 12 161 300 руб. обоснованно признан арбитражным судом первой инстанции недействительным.

В удовлетворении оставшейся части требований судом первой инстанции отказано.

Довод администрации о недействительности сделки об оценке ЗАО "Эссистент Корп." отклоняется апелляционной коллегией, поскольку предмет заявленного иска не предполагает исследования договора об оценке, заключенного с ЗАО "Эссистент Корп.", не имеет отношения к предмету спора. Отчет стоимости имущества, предоставленный ЗАО "Эссистент Корп.", исследовался в рамках назначенной по делу судебной экспертизы.

Отклоняется довод заявителя жалобы о неправильном выборе экспертной организации. Арбитражный суд при назначении судебной экспертизы руководствовался нормами арбитражно-процессуального законодательства, учитывал предложения лиц, участвующих в деле. Тем самым, ссылки администрации на нормы ФЗ "Об оценочной деятельности" несостоятельны.

Довод апелляционной жалобы о недостоверности сведений заключения судебной экспертизы носит предположительный характер, не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание. Ответчиком не доказано наличие обстоятельств, предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ, для проведения повторной экспертизы.

Экспертное заключение, выполненное на основании определения арбитражного суда, содержит описательную часть, в которой проводится анализ правильности применения тех или иных методов, использованных в исследуемых отчетах. Данный анализ не может быть расценен как противоречия в выводах.

Выводы, также, изложены и, по мнению суда, не содержат противоречий.

Кроме того, суд учитывает, что обжалуемым судебным актом в удовлетворении требования заявителя об обязании администрации г. Мичуринска внести изменения в оспариваемое постановление в части установления стоимости объекта по рыночной оценке в размере 5607 333 руб. - отказано.

Таким образом, суд, с учетом экспертного заключения, высказался лишь относительно стоимости объекта, указанной в оспариваемом ненормативном акте.

При этом, суд не проводил оценку и не определял стоимость объекта.

Суд исходил из объема и характера доказательств, представленных лицами, участвующими в деле.

В рамках настоящего дела оценка предмета договора купли-продажи не проводилась. Исследовались лишь отчеты об оценке.

В связи с чем, в удовлетворении вышеуказанного требования судом было правомерно отказано.

Суд первой инстанции полно установил обстоятельства дела, правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения в любом случае (часть 4 статьи 270 АПК РФ).

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов арбитражного суда первой инстанции. По сути, заявитель жалобы лишь выражает несогласие с принятым по делу судебным актом.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине, связанные с рассмотрением дела в апелляционной инстанции, в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя апелляционной жалобы. Учитывая, что согласно п.п. 1.1 п.1 ст. 333.37 НК РФ заявитель жалобы от уплаты госпошлины освобожден, оснований для ее взыскания не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Тамбовской области от 10.02.2010 по делу N А64-4670/09 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации г.Мичуринска Тамбовской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

Е.А. Семенюта А.И. Протасов