Регистрация сделок с недвижимым имуществом (С.П. Гришаев, "Гражданин и право", N 12, декабрь 2006 г.)

Регистрация сделок с недвижимым имуществом

Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд сделок (договоров) с недвижимостью (например, ипотека, аренда недвижимого имущества и некоторые другие). Однако следует указать на то обстоятельство, что о регистрация сделок в п. 3 ст. 131 ГК РФ (далее - ГК) упоминается косвенно. Там, в частности, говорится о функциях органа, осуществляющего государственную регистрацию, и подчеркивается, что он осуществляет регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. О регистрации сделок упоминается также в ст. 164 ГК, в которой говорится о том, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в порядке и случаях, предусмотренных статьей 131 ГК и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако ни статья 131 ГК, ни указанный закон не содержат точного перечня сделок, подлежащих регистрации. Так, в ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отмечено, что сделки с недвижимостью подлежат регистрации в соответствии со ст. 130-132 и 164 ГК. Содержание ст. 131 и 164 ГК в этом плане уже было раскрыто выше, а статьи 130 и 132 вообще не содержат каких-либо упоминаний о регистрации сделок с недвижимостью. Таким образом, все перечисленные нормы отсылают друг к другу и не содержат никаких перечней сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В связи с этим можно говорить о хаотичности и непоследовательности правового регулирования данного вопроса.

В такой ситуации практика пошла по единственно возможному пути: государственная регистрация признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых данное требование прямо установлено законодательством. Это положение отражено и в п. 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1). В нем, в частности, было отмечено, что соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку необходимость таковой прямо не предусмотрена законодательством.

Таким образом, в отличие от нотариального удостоверения сделки, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделок устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Это положение было отмечено и в п. 5 указанного информационного письма, где говорится, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В качестве примера рассматривается следующий случай.

Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, согласно требованиям ст. 164 и 131 ГК, осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований ст. 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Такие сделки можно разбить на две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход права собственности) и сделки без отчуждения (не влекущие перехода права собственности на недвижимость). При этом следует признать, что в законодательстве отсутствуют четкие и недвусмысленные критерии, согласно которым выбирались сделки, подлежащие государственной регистрации. Так, согласно общему правилу, при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации. Точно так же при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежит как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (сделка). Логику законодателя понять в данном случае достаточно сложно. Если, например, исходить из социальной значимости жилых помещений и необходимости дополнительного контроля над такими сделками, то введение подобной регистрации мало что дает, поскольку регистрирующие органы не имеют возможности проверять дееспособность участников сделки, соответствие их воли волеизъявлению и т.д.

При совершении сделок, требующих государственной регистрации, необходимо произвести два регистрационных действия: регистрацию самой сделки и регистрацию права собственности приобретателя: покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты. При этом надо иметь в виду, что эти два регистрационных действия могут производиться не одновременно, например в случае заключения договора купли-продажи недвижимости в кредит и, в частности, в рассрочку. В данной ситуации сначала будет зарегистрирована сделка, а после будет зарегистрирован переход права.

В ГК предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации:

- договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК);

- соглашения о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК); при этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;

- договоры купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК), а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности;

- договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);

- договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК) и отказ от принятия дара или пожертвования (п. 2 ст. 573, п. 1 и 6 ст. 582 ГК);

- договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

- договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК).

При этом, как отмечено в п. 14 вышеупомянутого информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г., предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Этот тезис проиллюстрирован следующим примером.

Индивидуальный предприниматель на основании п. 4 ст. 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании п. 3 ст. 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании п. 2 ст. 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу п. 2 ст. 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 ст. 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие виды сделок:

- договоры аренды:

- недвижимого имущества (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК);

- зданий, сооружений(части зданий и сооружений) - на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК), а также аренды на неопределенный срок;

- предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

- договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

При совершении сделок без отчуждения производятся два регистрационных действия: регистрируется сделка или договор (подтверждением служит штамп на документе) и обременение арендой или ипотекой.

Ранее действовавшая редакция постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (п. 72), утвердившего Правила ведения ЕГРП, предусматривала право арендатора получить свидетельство о государственной регистрации аренды. В связи с этим возникал вопрос о том, не идет ли речь о возникновении нового вещного права - права аренды*(2).

Данный вопрос был решен в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. Для того чтобы окончательно устранить какие-либо сомнения по этому поводу, соответствующие изменения были внесены в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правила ведения ЕГРП.

Помимо ГК необходимость государственной регистрации сделок предусмотрена рядом других правовых актов. В частности, речь идет о договоре аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ), договоре пользования водным объектом (ст. 59 Водного кодекса РФ), кредитном или ином договоре, устанавливающем обязательство, обеспечиваемое ипотекой, и содержащем соглашение об ипотеке (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке), об уступке требования или о переводе долга по сделке, требующей государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК).

Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.

Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра и сделок с ним" на договоре проставляется штамп "Произведена государственная регистрация сделки" с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

Особым образом регистрируются договоры доверительного управления. Нельзя не упомянуть о п. 2 ст. 1017 ГК, согласно которому передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. В данном случае речь идет еще об одном виде государственной регистрации, когда регистрируется только передача, а не сама сделка.

Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации заключенных на срок менее одного года договоров аренды так называемых нежилых помещений, т.е. частей зданий или сооружений (когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например одна или несколько комнат, подвал и т.д.). По этому вопросу высказывались различные точки зрения, и соответственно различной была практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанному договору положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком на один год, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока.

Попытка решить эту проблему была сделана в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53, в котором было сказано следующее.

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В п. 2 указанного информационного письма делается следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК.

В соответствии с данным пунктом договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК.

Указанное письмо несомненно сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того обстоятельства, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит, как правило, в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать того обстоятельства, что информационные письма не являются источником права и носят лишь рекомендательный характер.

Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.

В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора аренды не означает заключения нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Из этого следует, что такой договор может продлеваться неопределенное количество раз и будет действительным независимо от наличия его государственной регистрации.

В то же время договор безвозмездного пользования имуществом, который отличается от договора аренды только своей безвозмездностью, не регистрируется вообще. Однако в п. 2 ст. 26 ЗК особо подчеркивается, что договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством. Из этой статьи ЗК можно сделать вывод о том, что если указанный договор заключается на срок, превышающий один год, то такой договор должен регистрироваться.

Таким образом, перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен законом. Напротив, перечень сделок, государственная регистрация которых не производится, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - физические и юридические лица могут заключать сделки как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (свобода договора - п. 2 ст. 421 ГК). Важно отметить следующее: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания (или, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, с момента оформления нотариального удостоверения) и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор порождает возникновение права на недвижимость (связан с отчуждением недвижимости), то только возникшее право и должно быть зарегистрировано.

В отдельных случаях заключаются так называемые смешанные договоры, т.е. договоры, содержащие элементы различных соглашений, причем только один из них нуждается в государственной регистрации. Такие договоры также подлежат государственной регистрации. Это было отмечено в указанном информационном письме ВАС РФ.

Можно привести примеры сделок с недвижимостью, не требующих государственной регистрации, но по которым необходимо зарегистрировать права или ограничения (обременения прав):

- договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражи, сооружения, нежилые здания и помещения, земельные участки и др.);

- договоры мены объектов нежилого назначения; поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК о купле-продаже, то для их заключения государственной регистрации сделки также не требуется, но состоявшаяся мена недвижимости означает необходимость государственной регистрации возникших прав;

- договоры аренды зданий и сооружений на срок менее года;

- различные соглашения между участниками общей собственности, например об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности, изменении размера (перераспределении) долей в праве долевой собственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками; возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации; договоры реального раздела общего имущества сособственников (это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда) не регистрируются как сделки, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости; не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК), поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации;

- брачные договоры (ст. 42 Семейного кодекса РФ), алиментное соглашение, которым предусмотрена передача квартиры (ст. 102 Семейного кодекса РФ);

- договоры доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК), влекут необходимость государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК); данная передача не означает прекращения прав выгодоприобретателя (учредителя доверительного управления) и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение его права собственности;

- договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются обычным способом без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада возможна регистрация прав долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК).

Не регистрируются договоры подряда на капитальное строительство, предметом которых является строительство здания или иной недвижимости, поскольку по общему правилу до сдачи объекта в эксплуатацию и его государственной регистрации нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует в юридическом смысле (исключение составляют объекты незавершенного строительства, зарегистрированные в соответствии со ст. 25 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Следует отметить, что действующее законодательство не содержит норм о необходимости государственной регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о государственной регистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором. В данном случае напрашивается вывод о том, что все изменения и дополнения такого рода подлежат государственной регистрации. Хотя государственная регистрация не рассматривается в качестве разновидности формы сделки, в данном случае по аналогии следует применить положения ст. 452 ГК, согласно которой соглашение об изменении или расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. Было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц*(3).

При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права ее участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличения количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.

Следует отметить, что такая точка зрения разделяется не всеми. Так, по мнению Е.М. Тужиловой-Орданской*(4) регистрация сделок необходима. В качестве обоснования приводится иск ООО к Федеральной регистрационной службе об обжаловании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Из материалов дела следовало, что строительная организация - собственник жилого помещения заключила договор купли-продажи с ООО, однако ФРС отказала в регистрации на том основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи с другим лицом на это же жилое помещение. ООО, не отрицая указанного факта, указало, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован, однако покупатель не зарегистрировал переход права собственности. В связи с этим, по мнению истца, строительная компания остается собственником жилого помещения и, соответственно, может им распоряжаться.

Арбитражный суд в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.

Таким образом, благодаря наличию зарегистрированного договора удалось предотвратить гражданское правонарушение. Следует отметить, что приведенный пример является скорее исключением, чем правилом. На практике регистрация договора (сделки) и регистрация перехода права собственности происходят практически одновременно.

Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению В.А. Алексеева, необходимо продолжить регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например сделок с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены*(5). Такая точка зрения достаточно обоснованна, поскольку в противном случае ее участники лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.

Определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время, согласно п. 3 ст. 433 ГК, договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права - невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Для одного из видов сделок - договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное пунктом 1 ст. 165 ГК, согласно действующему законодательству, вообще не может быть применено, поскольку действующее законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров.

В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК) сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным.

Таким образом, налицо разные правовые последствия, предусмотренные для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок.

Если же исходить из приоритета ст. 165 ГК, то незарегистрированная сделка с недвижимостью (в случае если регистрация обязательна в силу закона) является ничтожной (абсолютно недействительной). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Последствия в данном случае будут заключаться в восстановлении первоначального положения. Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю - деньги.

Тем не менее, несмотря на то что в период между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недвижимость приобретателю, и, если отчуждатель уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке.

Упразднение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вызвало возражения прежде всего у нотариусов*(6). В частности, высказывалось мнение, что на органы государственной регистрации не возложена обязанность проверки вменяемости лиц, совершающих сделку. Так, по мнению З. Мамишева, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусматривалось для того, чтобы с помощью представителя государства и квалифицированного юриста - нотариуса устранить все возможные противоречия между сторонами, внести ясность в их взаимоотношения, обеспечить соответствие формы и условий договора требованиям закона во избежание имущественных споров, предоставить сторонам квалифицированную помощь. Все это, по его мнению, органы государственной регистрации предоставить участникам сделки не в состоянии*(7). Делались предложения о принятии подзаконных актов на региональных уровнях, устанавливающих обязанность нотариального удостоверения прав на недвижимость и сделок с ней до их государственной регистрации, однако эти предложения не нашли поддержки.

В то же время сторонники замены нотариального удостоверения государственной регистрацией говорили о том, что последняя уже означает достаточный контроль за законностью сделки и делает излишним нотариальное удостоверение*(8). К тому же в практике были отмечены многочисленные случаи недобросовестности со стороны нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью. Следует при этом отметить, что отдельные сделки с недвижимостью по-прежнему требуют государственной регистрации (например, договор ренты и договор ипотеки).

Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц; в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. Это положение было отмечено и в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59*(9). В п. 5 Информационного письма было указано, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В качестве примера рассматривается следующий случай.

Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям ст. 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

С.П. Гришаев

"Гражданин и право", N 12, декабрь 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. N 4.

*(2) См.: Илюшина М.Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон. 2006. N 2. С. 14.

*(3) См.: Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе" / Под ред. В.В. Витрянского. М., 2003.

*(4) См.: Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // Закон. 2006. N 2. С. 21.

*(5) См.: Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. М., 2005. С. 124.

*(6) См.: Непомнящая Е.А. Нотариусы должны оставаться в регистрационной цепочке // Час пик. 1997. N 119; Тихенко А.В. Надо действовать на перспективу // Российская юстиция. 1996. N 5.

*(7) См.: Мамишев З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. 1996. N 8. С. 17.

*(8) См.: Чубаров В.В. Комментарий к части второй ГК РФ (постатейный). М., 1998.

*(9) См.: Бюллетень Министерства юстиции. 2001. N 4.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.