Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. N 07АП-5191/10

г. Томск

N 07АП-5191/10

Дело N А45-21947/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2010 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Сухотиной В.М.

Судей: Зубаревой Л.Ф. Калиниченко Н.К.

при ведении протокола судебного заседания судьей Зубаревой Л.Ф.

при участии:

от истца: Гущина О.А. по доверенности от 15 июля 2010 года, Ильин А.В. по доверенности от 24 ноября 2009 года

от ответчика: Кучугурный А.Н. по доверенности N 17-10 от 17 марта 2010 года

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "АДИДАС"

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09 апреля 2010 года

по делу N А45-21947/2009 (судья Лузарева И.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "АДИДАС"

к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый квартал-Новосибирск"

о признании предварительного договора аренды нежилого помещения действующим

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АДИДАС" (далее - ООО "АДИДАС") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый квартал-Новосибирск" (далее - ООО "Торговый квартал-Новосибирск") о признании предварительного договора аренды нежилого помещения N 13/ПДА/02-161 от 22 сентября 2008 года действующим; признании действий ответчика (ООО "Торговый квартал-Новосибирск") по одностороннему внесудебному расторжению предварительного договора нежилого помещения N 13/ПДА/02-161 от 22 сентября 2008 года необоснованными, незаконными.; взыскании 6 185 695 рублей.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21 апреля 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "АДИДАС" подало апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы податель указал, что судом не исследованы условия предварительного договора, в связи с чем, дана неправильная оценка фактическим обстоятельствам дела. Указал, что протокол разногласий не предусмотрен условиями предварительного договора, между тем, условиями предварительного договора предусмотрено, изменение каких-либо условий краткосрочного договора аренды не допускается и признается отказом арендодателя от заключения краткосрочного договора аренды. Судом не дана правовая оценка отказу арендодателя от заключения основного долгосрочного договора аренды. Условие о применении штрафа не зависит от фактического срока окончания производства отделочных работ, официальной даты начала коммерческой деятельности арендатора или факта сдачи арендатором отделочных работ арендодателю. Считает, что материалами дела подтверждается фактические расходы, связанные с оплатой строительно-монтажных работ. Поскольку договор аренды сторонами заключен не был, у истца не возникло обязанности уплачивать арендную плату, а у ответчика - права на получение арендных платежей, денежные средства подлежат возврату истцу.

ООО "Торговый квартал-Новосибирск" представило отзыв, в котором по изложенным в нем основаниям доводы апелляционной жалобы опровергает, считает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

В судебном заседании представители истца апелляционную жалобу поддержали, просили решение отменить, исковые требования удовлетворить. Представитель ответчика с жалобой не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 22 сентября 2008 года между ООО "АДИДАС" (арендатором) и ООО "Торговый квартал-Новосибирск" (арендодателем) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 13/ПДА/02-161 (магазин "АДИДАС") (т.1 л.д.15-90, т.2 л.д. 43-119).

На основании пункта 3.1. предварительного договора, арендатор в счет обеспечения исполнения своих обязательств по договору перечислил арендодателю гарантийную денежную сумму в размере 928 075,07 рублей.

В соответствии с пунктом 4.5.3. предварительного договора, сторонами подписано соглашение о допуске арендатора к проведению строительно-монтажных работ в помещении, на основании которого помещение было принято арендатором для производства отделочных работ.

В силу пункта 5.15 предварительного договора по окончании строительно-монтажных работ истец обязался сдать арендодателю выполненные в помещении работы по акту завершения производства отделочных работ.

В приложении N 4 к предварительному договору указано, что строительное производство должно вестись в соответствии с проектной документацией, согласованной с ООО "Торговый квартал-Новосибирск" (пункт 1.11 Регламента), по завершении строительства ответчиком должна быть выполнена оценка соответствия завершенного строительства проектной документации (пункт 9.1. Регламента), а осуществление ООО "Торговый квартал-Новосибирск" приемки строительства обеспечивается участником строительства, то есть ООО "Адидас" (пункт 9.2. Регламента).

Согласно пункту 4.5.14 предварительного договора обязанность приступить к началу коммерческой деятельности возникает у истца по завершению отделочных работ при условии получения арендодателем разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Истец без подписания с ответчиком акта завершения производства отделочных работ, свидетельствующих о завершении производства работ и принятия их результата арендодателем, без заключения краткосрочного договора аренды, приступил в помещении магазина "АДИДАС" к осуществлению своей коммерческой деятельности с 20 декабря 2008 года.

Уведомлением N 597 от 06 июля 2009 года ответчик в соответствии с пунктом 7.3.1 предварительного договора, пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании нарушения истцом обязательств, предусмотренных пунктами 2.4, 4.4.3 предварительного договора, в одностороннем внесудебном порядке расторг предварительный договор. Уведомление получено истцом 09 июля 2009 года, входящий N 96 (т. 1 л.д. 120, т.2 л.д. 121).

В соответствии с пунктом 7.4 предварительного договора он считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента получения уведомления при условии не подписания истцом в указанный срок краткосрочного договора аренды на условиях и по форме, согласованных сторонами в приложении N 2 к предварительному договору.

Посчитав, что ответчиком неправомерно расторгнут в одностороннем порядке предварительный договор аренды нежилого помещения и что он уклоняется от заключения с истцом основного договора аренды, истец обратился с иском в арбитражный суд. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор с 08 августа 2009 года расторгнут, следовательно, отсутствуют основания для его признания действующим. В материалах дела отсутствуют доказательства отказа арендодателя от заключения краткосрочного и/или основного долгосрочного договора аренды, так же как отсутствуют доказательства урегулирования разногласий по условиям договоров, предлагаемых ответчиком. Применение штрафа в порядке пункта 6.8. предварительного договора аренды нежилого помещения N 13/ПДА/02-161 не правомерно, так как отделочные работы истцом не сданы, следовательно, фактический срок окончания производства отделочных работ материалами дела не установлен, не установлена и официальная дата начала коммерческой деятельности. Также истцом не представлены доказательства права собственности на установленные неотделимые улучшения.

Выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

В силу части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пункт 7.3 предварительного договора аренды нежилого помещения N 13/ПДА/02-161 предусматривает возможность расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке.

Из материалов дела следует и правильно установлено судом первой инстанции, что ООО "Торговый квартал-Новосибирск" направил уведомление N 597 от 06 июля 2009 года о расторжении предварительного договора аренды N 13/ПДА/02-161 от 22 сентября 2008 года и предварительного договора аренды N 13/ПДА/02-162 от 22 сентября 2008 года (т. 1 л.д. 120, т.2 л.д. 121).

Как верно указал суд первой инстанции, договор считается расторгнутым с 08 августа 2009 года, в связи с чем, отсутствуют основания для признания договора действующим.

Кроме того, в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечень которых содержится в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Между тем, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает такого способа защиты нарушенного права, как признание сделки действующей, в связи с чем, истец, обратившийся в суд с таким требованием, избрал ненадлежащий способ защиты права

Таким образом, отсутствуют основания для признания одностороннего внесудебного расторжения ответчиком предварительного договора недействительным, незаконным и необоснованным.

Поскольку расторжение предварительного договора аренды нежилого помещения N 13/ПДА/02-161 соответствует условиям договора и действующему законодательству, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования истца о взыскании штрафной неустойки в размере 786 504,25 рублей, начисленной истцом в соответствии с пунктом 6.9 предварительного договора в связи с отказом ответчика от заключения краткосрочного или основного долгосрочного договора аренды.

Кроме того, как верно указано судом первой инстанции истец не воспользовался правом согласовать условия договора путем оформления протоколов разногласия и согласований и не доказал факт отказа арендодателя от заключения краткосрочного и/или основного долгосрочного договора аренды.

Ссылка заявителя в апелляционной жалобе на то, что судом первой инстанции неверно истолкованы нормы материального права, а именно статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется как необоснованная.

Руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при отсутствии достижения согласования условий договора сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор или передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Истец, однако, таким правом не воспользовался.

Пунктом 6.8 договора предусмотрено, что за нарушение пунктов 4.1.5., 4.1.6, которые содержат обязанность арендодателя подписать краткосрочный и основной долгосрочный договоры аренды арендодатель выплачивает арендатору неустойку в виде штрафа в размере 1/30 месячной величины базовой части арендной платы, рассчитанной за все помещение, за каждый день с даты начала просрочки, но не более месячной суммы базовой части арендной платы, рассчитанной за все помещение.

Арбитражный суд обоснованно отказал истцу во взыскании штрафной санкции в размере 262 168,08 рублей, поскольку истцом не доказан факт отказа арендодателя от подписания вышеупомянутых договоров.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к правильному выводу о том, что истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано наличие обстоятельств, на которые он ссылается в исковом заявлении, в том числе, не представлено доказательств, подтверждающих право собственности на установленные неотделимые улучшения.

В частности, в представленных в материалы дела копиях платежных поручений N 41678 от 27 октября 2008 года, 48034 от 26 ноября 2008 года, N 70798 от 19 марта 2009 года в поле "Списано со счета плательщика" отсутствует дата списания денежных средств со счета плательщика, в поле "Отметки банка" отсутствует подпись ответственного исполнителя, что не соответствует требованиям пункта 3.8 части 1 Положения о безналичных расчетах в Российской Федерации, утвержденного указанием Центрального банка Российской Федерации от 03 октября 2002 года N 2-П (т. 1 л.д. 125-127).

В соответствии с положениями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Представленный на обозрение суду дизайн-проект магазинов Adidas и Reebok, не является документом, подтверждающим право собственности на неотделимые улучшения.

Суд первой инстанции верно указал, что истец в нарушение пункта 5.15 предварительного договора не передал ответчику результат отделочных работ, объем работ ответчиком не согласован, следовательно, истец не вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Кроме того, применение названной нормы возможно в случае заключения сторонами договора аренды. Однако арендные правоотношения между сторонами не возникли, предварительный договор расторгнут.

Во взыскании гарантийной денежной суммы в размере 928 075,07 рублей также судом о взыскания отказано правомерно, поскольку, как следует из предварительного договора (пункты 3.1, 3.2), данная сумма является обеспечением исполнения арендатором своих обязательств по предварительному договору, но не предусматривает ответственности арендодателя за нарушения каких-либо условий договора. Кроме того, пунктом 3.10 предварительного договора установлено, что в случае одностороннего расторжения предварительного договора арендодателем в соответствии с пунктом 7.3 предварительного договора гарантийная денежная сумма возврату арендатору не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана правильная оценка в решении суда, не согласиться с которой у апелляционной инстанции оснований не имеется.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признает решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей относится на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09 апреля 2010 года по делу N А45-21947/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

Л.Ф. Зубарева Н.К. Калиниченко