Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2010 г. N 09АП-16930/2010

город Москва

Дело N 09АП-16930/2010-ГК

Дело N А40-38733/09-53-288

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2010 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

Председательствующего Веденовой В.А.

Судей Овчинниковой С.Н., Стешана Б.В.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии:

от ООО "АльфаИнтерСтрой" - Трошкин А.Н. по дов. от 25.11.2009 г. N 04/09.

от ЗАО "Бестинвест" - Лоскутова В.В. по дов. от 01.02.2010 г., Симонов А.С. по дов. От 01.02.2010 г.

Рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Бестинвест"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "20" мая 2010 г.

по делу N А40-38733/09-53-288, принятое в составе судьи Козлова В.Ф., арбитражных заседателей Шахурина В.В., Арсентьева А.С.

по иску ООО "АльфаИнтерСтрой"

к ЗАО "Бестинвест"

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ООО "АльфаИнтерСтрой" к ЗАО "Бестинвест" с исковым заявлением о признании недействительным одностороннего отказа ЗАО "Бестинвест" от исполнения договора N 04-07/06 от 03.08.06. об участии в долевом строительстве объекта недвижимости.

Решением суда от 05.08.2009г. по делу N А40-38733/09-53-288 в иске отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда города Москвы от 08 октября 2009 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А40/14102-09 от 31 .12.2009 г. судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд. Г. Москвы. Суду надлежало путем толкования договора определить содержание прав и обязанностей сторон и правовую природу договора, проверить возражения ответчика о незаключенности договора долевого участия в строительстве а также правомерность отказа ответчика от исполнения договора, доводы истца о невозможности исполнения обязательства по передаче объекта в срок.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 мая 2010 года в иске отказано.

ЗАО "Бестинвест", не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, ссылаясь на то, что вывод суда первой инстанции о незаключенности договора N 04-07/06 об участии в долевом строительстве объекта недвижимости от 03.08.2006 г. в связи с отсутствием в договоре условий о сроке и порядке уплаты цены договора не соответствует обстоятельствам дела, поскольку цена договора и порядок ее уплаты определены в п.2.2., п.4.4. договора.

Представитель ответчика в судебное заседание явились, просили удовлетворить апелляционную жалобу, решение суда изменить.

Представитель истца в судебное заседание явился, просил оставить без изменения решение суда, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Согласно ч.5 ст.268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В решении суда первой инстанции установлена неправомерность требований ООО "АльфаИнтерСтрой" к ЗАО "Бестинвест" о признании недействительным одностороннего отказа ЗАО "Бестинвест" от исполнения договора N 04-07/06 от 03.08.06. об участии в долевом строительстве объекта недвижимости. С учетом того, что решение в этой части сторонами не обжалуется, каких-либо возражений относительно отсутствия необходимости проверки его законности и обоснованности нет, данное обстоятельство считается установленным верно.

Согласно материалам дела, между сторонами был подписан договор от 03.08.2006 N 04-07/06 об участии в долевом строительстве объекта недвижимости с приложениями N1, N2 (л.д.9-19 т.1), по условиям которого участник (ответчик) берет на себя обязательство направить денежные средства на строительство объекта - спального корпуса N10, общей площадью 580 кв.метров, строительство которого будет осуществляться по адресу: г.Сочи, Хостинский р-н, Курортный проспект, 120, в размере и на условиях, предусмотренных графиком поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса, являющимся приложением N1 к договору, а застройщик (истец) обязуется собственными или привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и техническим характеристиками спального корпуса, указанными в приложении N2 к договору.

Договор заключен на основании размещенной истцом в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирньк домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) проектной декларации (л.д.77-86 т.2), в соответствии с которой истец осуществлял привлечение денежных средств участников долевого строительства в целях строительства объекта недвижимости - Пансионат на 100 мест, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский р-н, Курортный проспект, 120.

Согласно п. 1.4.4, 3.1.2 договора от 03.08.2006 N 04-07/06 застройщику (истцу) принадлежит право аренды земельного участка, право на проектную и разрешительную документацию на объект.

Права застройщика на земельный участок подтверждены договором от 19.04.2005 (л.д.93-99) об уступке истцу (ООО "АльфаИнтерСтрой") прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.03.2005 N 4900003428, заключенного между ОАО "Санаторий "Зеленая роща" и администрацией г. Сочи (л.д.87-92).

В соответствии с п.2.4 договора от 03.08.2006 N 04-07/06, производство работ осуществляется на основании полученного истцом разрешения на строительство от 26.05.2006 N 32/Х-11/150 (л.д.76 т.2) объекта капитального строительства "Пансионат на 100 мест" на земельном участке площадью 13 818 кв.м., площадь застройки 3 821 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский р-н, Курортный проспект, 120, выданного Комитетом архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи.

Согласно Проектной декларации (л.д.77-86 т.2) строительство Пансионата на 100 мест осуществлялось тремя пусковыми комплексами: 1 - 3 спальные корпуса; 4-8 спальные корпуса; 9-11 спальные корпуса. Договор от 03.08.2006 N 04-07/06 заключен с ответчиком с целью строительства спального корпуса N10 и зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю как договор об участии в долевом строительстве объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве установлен перечень существенных условий договора об участии в долевом строительстве: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Согласно п.3 ч.4 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве, существенным условием договора об участии в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Пунктом 2.2 договора от 03.08.2006 N 04-07/06 установлено, что ценой договора является денежная сумма, составляющая инвестиционный взнос участника, который включает стоимость объекта и стоимость земельного участка. Стороны установили порядок расчета стоимости объекта исходя из стоимости 1 кв.м., равной 2 310 долларов США по курсу Банка России, умноженной общую проектную площадь объекта, а также порядок расчета стоимости земельного участка исходя из стоимости 1 кв.метра земельного участка, равной 500 долларов США. Пунктом 2.3 договора от 03.08.2006 N 04-07/06 стороны определили порядок перерасчета общей стоимости объекта и земельного участка в случае отклонения фактических показателей объекта от расчетных величин после окончания строительства и производства замеров органами БТИ и проведения межевых работ.

При этом согласно п.5.3.1 договора участник обязался вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства, указанные п.2.2 договора в порядке, предусмотрено п.4.1 договора.

Согласно п.4.1 договора, первый платеж в размере 331 180,00 долларов США участник перечисляет не позднее 5 банковских дней с момента государственной регистрации договора. Государственная регистрация договора от 03.08.2006 N 04-07/06 была произведена Управлением ФРС по Краснодарскому краю 27.12.2006. Обязательство по оплате первого платежа было исполнено ответчиком в предусмотренный договором срок, 16.01.2007, что подтверждается платежным поручением от 16.01.2007 N 44 (л.д.52,т.2), письмом истца от 13.01.2009 N 13-01 (л.д.54 т.2).

Дальнейшие платежи, согласно п.4.1, стороны договорились осуществлять в соответствии с графиком поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса - приложением N 1 к договору. Стороны установили, что приложение N 1 будет согласовано сторонами после утверждения проектно-сметной документации на объект.

Пунктом 4 Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса - приложения N 1 к договору, стороны условились в течении тридцати дней после подготовки застройщиком нового проекта спального корпуса и уточненного технического задания - приложения N 2 к договору, согласовать и при достижении положительного результата подписать уточненное техническое задание и новую редакцию Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса.

Вместе с тем, как установлено судом, стороны договора к соглашению об изменении условий договора в части новой проектной документации, новых технических характеристик объекта, не пришли, в связи с чем обязанность по изменению и уточнению технического задания - приложения N 2, и подписанию новой редакции Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса -приложения N 1, у сторон не возникло. Взаимоотношения сторон договора должны были осуществляться в соответствии с первоначально урегулированными условиями договора, в том числе касаемо характеристик объекта, цены договора, сроков и порядка ее уплаты.

Однако согласованная редакция Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса - приложения N 1, содержит условия только по сроку и размеру первого платежа, указанные в п.1 Графика. Согласно п.5 Графика, следующие после первого платежи производятся участником в соответствии с новой редакцией Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса.

Предметом договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве, является привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Пунктом 2.1 договора от 03.08.2006 N 04-07/06 стороны установили, что участник берет на себя обязательство направить денежные средства на строительство объекта в порядке привлечения инвестиций в размере и на условиях, предусмотренных Графиком поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса.

Материалами дела подтверждено, что стороны применили к своим правоотношениям положения Закона об участии в долевом строительстве, которым урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства.

Таким образом, из буквального толкования положений закона и договора, по договору об участии в долевом строительстве застройщик получает денежные средства в виде инвестиционного взноса участника и направляет их на строительство объекта. В связи с чем, одним из существенных условий договора об участии в долевом строительстве, в соответствии с п.3 ч.4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, является условие, определяющее порядок привлечения инвестиций - о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, при отсутствии в договоре которого, такой договор считается незаключенным.

По условиям п.2.1, 4.1, 5.3.1 договора, данное условие должно содержаться в Графике поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса. Указанный график условия о сроке и порядке уплаты цены договора не содержит. Пунктом 4.1 договора, п.1 приложения N 1 к договору, установлен порядок оплаты только первого платежа. Согласно п.4, 5 Графика, условия оплаты инвестиционного взноса должны быть согласованы сторонами после достижения положительного результата согласования изменения условий договора. Стороны к соглашению о новых условиях договора не пришли, что подтверждается материалами дела и усматривается из отзыва ответчика (стр.5).

Апелляционная коллегия находит доводы, изложенные в апелляционной жалобе несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку договор от 03.08.2006 N 04-07/06 условий о сроке и порядке уплаты цены договора не содержит, следовательно, судом первой инстанции правомерно установлено, что договор от 03.08.2006 N 04-07/06 об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, подписанный между ООО "АльфаИнтерСтрой" и ЗАО "Бестинвест", не заключен.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение на основании ст.ст. 307-309, 314, 316, 401, 420, 450, 452-453 ГК РФ и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст.110 АПК РФ и относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 мая 2010 года по делу N А40-38733/09-53-288 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Бестинвест" без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

В.А. Веденова

Судьи

С.Н. Овчинникова Б.В. Стешан