Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2010 г. N 19АП-4796/10

город Воронеж

"12" августа 2010 г.

Дело N А64-1265/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суховой И.Б.,

судей Поротикова А.И.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жуковой В.А.,

при участии:

от ООО "Вперед Плюс": Степанова А.В., представителя по доверенности б/н от 07.07.2010г. паспорт

от ООО "Сказка": 1) Полякова А.С., директора, решение N 1 учредителя ООО "Сказка" 01.02.2006г., паспорт, 2) Климушкина В.А., представителя по доверенности б/н от 24.02.2010г., удостоверение;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вперед Плюс"

на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.05.2010г.

по делу N А64-1265/2010 (судья Андрианова Т.Е.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Вперед Плюс"

к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка"

о взыскании 68476 руб. 27 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Вперед плюс" (далее ООО "Вперед плюс", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка" (далее ООО "Сказка", ответчик) о взыскании расходов по содержанию арендуемых помещений в кафе "Сказка", расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Рассказово, ул. Пушкина, д.16 "а", (стоимость поставки газа, включая стоимость услуг по транспортировке газа и снабженческо - сбытовых услуг) в размере 68476 руб. 27 коп., за период с 2007 г. по 2009 г. включительно, а так же о расторжении договора аренды нежилых помещений зарегистрированный 11.01.2007г. номер 68-68-11/010/2006-661.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 17.05.2010г. с ООО "Сказка" в пользу ООО "Вперед плюс" взыскано 68 476 руб. 27 коп., Исковые требования в части расторжения договора аренды от 09 февраля 2006 г., заключенного между ООО "Вперед плюс" и ООО "Сказка" - оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 09 февраля 2006 г., ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Вперед плюс" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.05.2010г. в данной части отменить и вынести по делу новый судебный акт.

Как указал заявитель жалобы, отказывая в расторжении договора, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Сказка" добровольно устранены имевшие место изменения в перепланировке арендуемого помещения на время выполнения планового ремонта помещения, а обязанность по оплате коммунальных услуг (в том числе оплаты за поставленный газ) не установлена договором аренды. Данные выводы суда, как полагает ООО "Вперед плюс", сделаны в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норм материального права, по мнению подателя жалобы, имеет место пользование арендованным имуществом не в соответствии с условиями договора аренды от 09.02.2006г. , что является основанием для его досрочного расторжения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Вперед Плюс" поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 09.02.2006г., просил отменить его в обжалуемой части, вынести по делу новый судебный акт.

Представители ООО "Сказка" с доводами апелляционной жалобы не согласились, полагая решение в обжалуемой части законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из текста апелляционной жалобы, заявителем решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.05.2010г. обжалуется в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 09.02.2006г.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Таким образом, с учетом отсутствия возражений лиц, участвующих в деле судом апелляционной инстанции проверяется законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тамбовской области от 17.05.2010г. в обжалуемой части.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.05.2010г. в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09 февраля 2006 г. между ООО "Вперед плюс" (арендодатель) и ООО "Сказка" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 278,9 кв.м., находящегося по адресу: Тамбовская область, г. Рассказово, ул. Пушкина, д. 16 "А", принадлежащего арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 666АА407636, выданным отделом по городу Рассказово и Рассказовскому району Управления Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области от 22.02.20005г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.1993г. сделана запись N 68-01-18-210-01-20.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Во исполнение договора аренды по акту приема-передачи от 09.02.2006г. арендатору были переданы комнаты в целом составляющие площадь 278,9 кв.м.: по акту приема - передачи (приложены в материалы дела л.д. 16) N 1 - бар - 13,5 кв.м.; N 2 - раздаточная 13,2 кв.м.; N 3 - кухня 37,8 кв.м.; N 4 - умывальная 8,7 кв.м.; N 28 - туалет - 2,9 кв.м.; N 29 - туалет - 3,1 кв.м; N 30 - умывальная 6,0 кв.м; N31- гардероб - 11,4 кв.м.; N32 - коридор 29,0 кв.м; N33 - коридор - 5,2 кв.м.; N34 - обеденный зал - 99,0 кв. м.; N35 - обеденный зал - 10,3 кв. м; N36 обеденный зал - 8,5 кв.м; N37 - обеденный зал - 10,8 кв.м;; N38 - подсобное помещение - 3,8 кв.м.; N39 - коридор - 15,7 кв.м.

Сведения о площади комнаты приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 20 марта 2006 г.

Указанная выше площадь нежилого помещения предоставлена ответчику для оказания им услуг населению в части общественного питания и под торговлю, сроком на 10 лет (пункты 1.4, 1.5. договор аренды от 09.02.2006г.).

Согласно пункту 2.3 договора аренды от 09.02.2006г. арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая составляет 1000 руб. в месяц. Оплата арендной платы производится по средствам наличных или безналичных расчетов, в срок до 10 числа следующего месяца.

Исходя из условий настоящего договора (пункты 3.2.4;3.2.5; 3.2.7) арендатор обязуется:

содержать арендную площадь в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с санитарно - эпидемическими требованиями, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность;

своевременно производить текущий и косметический ремонт, а также фасада и общих конструкций (крыши, подвала и иных), кроме того , текущий ремонт сооружений и сетей общего для всего здания пользования пропорционально занимаемым площадям;

не проводить реконструкцию арендуемых комнат, переоборудование сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя.

Дополнительными условиями спорного договора установлены основания, по которым допускается: изменение условий договора, его изменение и расторжение договора по соглашению сторон (пункты 4.2;4.2.1; 4.2.2; 4.2.3) из которых следует, что договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению: при использовании арендуемой площади в целом или его части не в соответствии с условиями договора; если арендатор умышлено или по неосторожности существенно ухудшает состояние арендуемой площади; если арендатор не вносит арендную плату в течении трех месяцев, либо не представил расчета прибыли по требованию арендодателя.

Договором аренды предусмотрено, что обязательства сторон, которые не определены настоящим договором, определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, действующим на момент заключения договора (пункт 4.3).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на тот факт, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись пункты 2.3;3.2.7;4.2;4.2.1. договора аренды от 09.02.2006г. По утверждению ООО "Вперед плюс" арендатор провел без разрешения арендодателя реконструкцию арендуемых помещений - в комнате под N 32 заделан проход, ведущий в комнату под N 27 - оборудован дополнительный вход (дверной проем) в комнате под N 32, тем самым создана новая комната под N 29; из комнаты под N 3 оборудован проход в комнату под N 17 . Также истец полагает, что размер арендной платы, установленный договором, занижен, а пользование арендованным имуществом осуществляется ответчиком с нарушением условий пунктов 4.2, 4.21 договора аренды от 09.02.2006г.

Претензия истца в адрес ответчика об оплате за услуги по газоснабжению спорного помещения в размере 68 476,27 руб., пропорционально площади арендуемых помещений от общей площади кафе "Сказка" - общая площадь здания кафе "Сказка" - 468,3 кв. м; арендуемая - 278,9 кв. м.; что составляет 59,53 процента) и расторжении договора аренды от 09 февраля 2006 г. спорного помещения, оставлена ответчиком без исполнения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Вперед плюс" в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части расторжения договора аренды от 09 февраля 2006 г., суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для расторжения данного договора.

Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции по существу соответствующим установленным обстоятельствам дела и нормам законодательства.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 09 февраля 2006 г. между истцом и ответчиком возникли обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование .

Согласно пунктам 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Однако по смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств.

Из содержания искового заявления, апелляционной жалобы усматривается, что ООО "Вперед плюс" в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды указаны следующие обстоятельства: пользование арендованным имуществом не в соответствии с условиями договора аренды от 09.02.2006г., не исполнения обязанности по оплате коммунальных услуг, осуществление ответчиком перепланировки арендуемых помещений без разрешения арендодателя.

Исследуя вопрос о проведении без разрешения арендодателя реконструкцию арендуемых помещений, арбитражным судом первой инстанции на основании имеющихся в материалах дела документов, пояснений участников процесса, было установлено, что имевшее место изменение в планировке арендуемого помещения, на время выполнения планового ремонта помещения, ответчиком было устранено.

Доказательств, подтверждающих тот факт, что в результате перепланировки состояние арендованного имущества ухудшилось, тем самым арендодателю причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду, в материалах дела не имеется.

Сам факт временной перепланировки арендуемых площадей не является основанием к выводу об использовании ответчиком арендованного имущества не в соответствии с условиями договора аренды и применении к спорным правоотношениям положений пункта 3 статьи 615 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах, учитывая существование длительных договорных отношений между сторонами, арбитражный суд апелляционной инстанции, исходя из положений статьи 619 ГК РФ, пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", не расценивает факт осуществления перепланировки, как основание для досрочного расторжения договора аренды.

Довод ООО "Вперед плюс" о неисполнении арендатором на протяжении более трех лет обязанности по содержанию арендуемого имущества в связи с неуплатой ответчиком коммунальных услуг за период с 01.01.2007г. по 31.12.2009г. и наличием задолженности, суд апелляционной инстанции находит несостоятельным.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, расходы (затраты) на оплату коммунальных платежей и иные расходы, несет в соответствии с условиями договора аренды арендодатель или арендатор.

В данном случае условия договора аренды от 09.02.2006г. не устанавливают обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг (в том числе оплаты за поставленный газ). Пунктом 2.3 договора размер арендной платы за один календарный месяц установлен в твердой денежной сумме и составляет 1 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что арендуемая площадь используется арендатором по его прямому назначению в соответствии с условиями договора аренды от 09.02.2006г., своевременно вносится арендная плата по фиксированной цене, указанной в договоре аренды. Доказательств, опровергающих выводы суда в этой части, ООО "Вперед плюс" не представлено.

Как следует из пояснений представителя ООО "Сказка" и отзыва на апелляционную жалобу, истец за весь период действия договорных отношений до момента обращения с претензией во внесудебном порядке (январь 2010 года) не предъявлял требований по оплате коммунальных платежей (в том числе оплаты за поставленный газ). Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания является составляющей права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности.

В этой связи факт пользования арендатором арендуемыми помещениями и сопутствующими снабженческо-сбытовыми услугами не освобождает ответчика от обязанности несения расходов на содержание арендованного помещения, однако с учетом условий заключенного сторонами договора аренды от 09.02.2006г. (статьи 421, 431 ГК РФ) неуплата коммунальных платежей не является основанием для расторжения договора аренды.

Указывая в качестве основания для расторжения договора низкий размер арендной платы, установленный договором от 09.02.2006г., истец не приводит доказательств, что исполнение договора аренды на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон настолько, что для него наступают те же отрицательные последствия, что и при существенном нарушении обязательств ответчиком, то есть заинтересованная сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, следовательно, по данным основаниям договор аренды также не может быть расторгнут.

Нарушение ответчиком пунктов 4.2.1, 4.2.3 договора аренды от 09.02.2006г. материалами дела не подтверждается, соответственно, выводы суда в данной части является правомерными.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, на основании анализа вышеназванных норм права, суд первой инстанции, не установив оснований для досрочного расторжения договора аренды, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 09.02.2006г.

В целом доводы заявителя жалобы не опровергают по существу правильные выводы суда первой инстанции, а несогласие с ними не может являться причиной отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части при отсутствии оснований для этого, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, в связи с чем, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 рублей относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 112, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.05.2010г. по делу N А64-1265/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вперед Плюс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

А.И. Поротиков В.И. Федоров