Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы (Р.С. Бевзенко, "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", N 12, декабрь 2006 г.)

Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество:
опыт построения системы

1. Изучение норм Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) позволяет выделить следующие принципы, на которых покоится современный российский иммобилиарный*(1) регистрационный режим.

Во-первых, это так называемый принцип внесения, то есть обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 2 и 4 Закона о регистрации).

Во-вторых, принцип открытости реестровых данных (п. 4 ГК РФ, ст. 7 Закона о регистрации).

В-третьих, российскому законодательству известно и начало легалитета, которое означает, что коль скоро регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица соответствуют требованиям действующего Закона (ст. 2 Закона о регистрации).

И четвертый принцип, который может быть обнаружен в нормах действующего Закона о регистрации (ст. 17 Закона о регистрации) - это начало специалитета. Под специалитетом Единого государственного реестра прав (далее - реестр) следует понимать тождество объекта недвижимости его описанию, изложенному в реестре. На деле это проявляется в связи между реестром прав на недвижимость и межевыми (инвентаризационными) описаниями объекта.*(2)

Однако указанные начала вовсе не составляют полный перечень принципов регистрационного режима. Сама суть установления регистрационного режима заключается не столько в регистрации ради самой регистрации, а сколько в придании зарегистрированным правам свойства достоверных для всех третьих лиц. Иными словами, только то лицо, которое зарегистрировано в реестре, для всех третьих лиц является собственником недвижимой вещи. Легко заметить, что этот принцип неизбежно вытекает из принципа внесения и принципа открытости реестра и является их логическим продолжением - коль скоро все права на недвижимости должны быть внесены в реестр, а любое третье лицо может быть допущено к реестровым сведениям о правах на недвижимую вещь, то для этих лиц сведения реестра должны быть признаны достоверными.

И еще один принцип, о котором мы не упомянули и который практически не выражен в действующем российском гражданском праве. Это принцип старшинства внесенных прав. Под старшинством прав следует понимать соотношение прав на недвижимую вещь по моменту их возникновения.*(3) Практическое значение этого принципа заключается в том, чтобы обеспечить разрешение коллизии взаимоисключающих прав или определить порядок реализации нескольких ограниченных прав на одну и ту же недвижимость.

Итак, мы имеем следующую систему принципов иммобилиарного регистрационного режима: принципы внесения, открытости, легалитета, специалитета, достоверности и старшинства. Но не все эти принципы имеют равное значение для организации регистрационного режима. Некоторые из них являются основополагающими, другие - второстепенными. К основополагающим принципам, на наш взгляд, следует отнести начала внесения, легалитета, открытости и публичной достоверности; начала специалитета и старшинства относятся к дополнительным принципам.

Впрочем, существуют и иные взгляды на систему начал регистрационной системы. Так, А.Н. Нейперт относил к ним принципы гласности (публичности), специальности, легальности и старшинства.*(4) А.Л. Фрейтаг-Лоринговен предлагал следующую систему начал вотчинного права: главные начала - внесение и публичная вера, второстепенные начала - специальность, старшинство, изъятие внесенных имуществ от действия давности.*(5) М.К. Цеймерн указывал, что основой оборота недвижимости являются принципы внесения, гласности и специальности.*(6) Л.А. Кассо в качестве основных начал вотчинного режима называл принципы специальности, публичности и достоверности.*(7) Составители проекта российского Вотчинного Устава (далее - ВУ) назвали в качестве главных оснований вотчинной системы следующие принципы: внесения, гласности, бесповоротности, специальности, старшинства, изъятие от действия давности.*(8)

Однозначное отнесение нами специалитета и старшинства к второстепенным принципам связано с изменениями, произошедшими в системе гражданского права. Так, по действующему праву невозможна генеральная ипотека, потому и значение специалитета уменьшилось, сохранившись только в качестве необходимости тождества объекта его описанию в реестре. Принцип старшинства внесенных прав в настоящее время также не имеет большого значения, так как отечественный оборот недвижимости пока достаточно прост, количество известных закону ограниченных вещных прав невелико, потому и сложное ранжирование вещных прав на одну недвижимую вещь - большая редкость. Следовательно, значение начала старшинства сводится лишь к определению времени возникновения права, подлежащего регистрации.*(9)

Поэтому мы полагаем, что предметом настоящего исследования должны стать лишь основные принципы организации регистрационного режима (начала внесения, легалитета, открытости, публичной достоверности). Именно в этих принципах нами будет исследоваться соотношение публичного и частного элемента.

2. Начало внесения является системообразующим принципом регистрационного режима. Очевидно, что любая попытка создать свод достоверных данных о правах на недвижимость может столкнуться с отпором, нежеланием участников оборота вносить свои права в реестр. Причин для этого может быть достаточно - например, нежелание попасть в сферу фискального интереса государства (что, очевидно, неизбежно). Для того чтобы преодолеть эти тенденции, и устанавливается принцип обязательного внесения прав на недвижимое имущество в реестр. Обязательность внесения подкрепляется следующим - невнесенные права не признаются возникшими. Текстуально это выражено следующим образом: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него" (п. 2 ст. 8 ГК РФ), "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права" (ст. 2 Закона о регистрации). Несмотря на неудачность редакции этих норм,*(10) мысль законодателя выражена недвусмысленно - нет регистрации, нет и права. Таким образом, момент возникновения права на недвижимую вещь приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора (как это имеет место в обороте движимости), а к волеизъявлению органа публичной власти - регистрирующего органа, который принял решение о внесении права в реестр. Очевидно, что только публичная власть может установить обязательность внесения права в реестр и определить последствия невнесения; попытки каким-либо частным образом установить системы регистрации заранее обречены на неуспех, так как они не поддерживаются авторитетом публичной власти.

Однако неуклонное проведение принципа внесения (то есть устранение правообразующего действия частной воли) не всегда является правильным, потребности практики заставляют законодателя отступать от строгой зависимости возникновения от внесения в реестр. Кроме того, как отмечалось в литературе, абсолютизация принципа внесения не всегда может быть согласована с общими принципами гражданского права.*(11)

Между тем очевидно, что отступление от начала внесения неизбежно создает некоторую "раздвоенность" в правах на недвижимость - существуют права "внесенные", а также права "невнесенные", но которые также признаются возникшими. Подобный эффект имеет два существенных последствия. Во-первых, лицо, чье право не зарегистрировано, не может совершать сделки с недвижимостью. Во-вторых (что важнее), для всех третьих лиц собственником является не тот, кто обладает "невнесенным" правом, а тот, кто назван собственником в реестре. Таким образом, возникает известная проблема формальной и материальной правды в вопросе о принадлежности права на недвижимое имущество. Разрешение этой коллизии возможно исключительно на основе принципа публичной достоверности - для третьего добросовестного лица собственником, управомоченным на отчуждение либо обременение недвижимости, должно быть поименованное в реестре лицо.

Остановимся подробнее на имеющихся отступлениях от принципа внесения прав.

Важнейшее исключение из принципа внесения составляет приобретение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследственного преемства. Так, в соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ "принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации". Несмотря на терминологическую осторожность Кодекса,*(12) вывод из этой нормы вполне очевиден - право собственности на недвижимую вещь, полученную в порядке наследования, возникает вне связи с регистрацией права в реестре.

Насколько такое исключение соответствует главной цели регистрационного режима - созданию системы достоверных данных о правах на недвижимости? Мы полагаем, что при нынешнем состоянии законодательства о регистрационном режиме оно усложняет ее достижение. Как правильно заметил Е.Ю. Петров, смерть прежнего правообладателя исключает возможность двойного распоряжения, с которым и призван бороться реестр.*(13) Но до тех пор, пока умерший числится в реестре в качестве собственника, распоряжения якобы от его имени может сделать тот, кому была выдана доверенность от имени умершего (хотя понятно, что эта доверенность прекратилась и подобное распоряжение ничтожно). Отсутствие в нашем гражданском законодательстве принципа публичной достоверности реестровых данных (об этом см. ниже) ставит приобретателя по такой сделке в крайне невыгодное положение - он доверился данным книги, но в результате совершил ничтожную сделку. Понятно, что реституционные механизмы на деле не всегда могут удовлетворить такого приобретателя.

При составлении проекта ВУ этот вопрос о возникновении права собственности наследника был разрешен таким же образом, как и по действующему праву. Составители Проекта мотивировали свое решение тем, что наследство не должно пребывать никому не принадлежащим; что наследственные долги оказались бы без соответственного актива - собственник был бы вынужден платить проценты по обязательствам умершего со дня открытия наследства, а получать доход от недвижимости - со дня внесения; что установление различных моментов для приобретения прав в составе наследственной массы противоречит идее универсального преемства.*(14)

Однако проект ВУ содержал в себе правило о публичной достоверности вотчинных книг и о бесповоротности приобретенных по книге прав. Понятно, что в этом случае приобретатель недвижимой вещи, оказавшейся в составе наследственной массы, должным образом защищен от претензий наследника. В нашем Законе о регистрации аналогичных правил нет.

Другой случай исключения из принципа внесения - это случай универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц (ст. 58 ГК РФ). Надо ли говорить, что и в этом случае разрешение коллизии "книжного" собственника и "внекнижного" собственника в пользу последнего наносит серьезный вред прочности оборота?

Закон знает и иные исключения из принципа обязательного внесения - это возникновение права удержания недвижимой вещи; приобретение недвижимости в общую собственность супругов; приобретение права совместной собственности на недвижимость, принадлежащую одному из супругов в результате существенных вложений за счет другого супруга; возникновение права собственности члена кооператива, полностью выплатившего свой взнос;*(15) приобретение членом семьи собственника права пользования жилым помещением;*(16) права, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации. Указанные исключения уже были предметом исследования и не составляют особой сложности. Мы же обратимся к тем исключениям из принципа внесения, которые не были освещены в литературе.

Отдельный, весьма сложный случай применения принципа внесения составляют законодательные предписания в отношении приобретательной давности.

Узукапия в сфере оборота недвижимости вообще приобретает причудливое значение. Понятно, что при наличии в реестре записи о действительном собственнике добросовестное владение чужой недвижимостью исключается. Узукапиент всегда имеет возможность справиться о том, кто является собственником той недвижимости, которой он владеет. Поэтому возможно следующее значение приобретательной давности применительно к недвижимости: приобретение по давности права собственности возможно лишь лицом, которое было неправильно внесено в реестр, то есть давность в данном случае будет выступать средством разрешения коллизии материальной и формальной правды*(17) (ср. § 900 Германского гражданского уложения, далее - ГГУ). Такое значение давности может быть выведено и из норм действующего ГК РФ (ст. 234 Кодекса).

Другое возможное значение давности - признание ее средством возврата в оборот недвижимости, которая не является бесхозяйной, но собственник которой не осуществляет хозяйственное воздействие на свою вещь. Однако для этого случая следует исключить из числа условий давности добрую совесть узукапиента. Возможно, в качестве специфического условия следует установить крайне длительный срок владения недвижимостью (к примеру, в ГГУ такой срок составляет 30 лет; любопытно, что германский законодатель избегает прямо называть такой способ приобретения приобретательной давностью, именуя его вызывным производством - § 927 ГГУ).*(18)

Абзац второй п. 1 ст. 234 ГК РФ гласит, что "право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации". Опять возникает знакомая дилемма - что происходит ранее: приобретение права на вещь (закон почему-то говорит о приобретении имущества, что неточно) и затем это право подлежит регистрации либо право возникнет только после регистрации.

Ответ на вопрос тесно связан с принципами построения системы органов, осуществляющих регистрационный режим. Очевидно, что решение вопроса о приобретении права собственности по давности владения основано на суждении о конкретных фактах, исследовании фактических обстоятельств дела. Такими полномочиями обладает только суд. Поэтому регистрации права на недвижимость, которое возникло вследствие узукапии, должно предшествовать установление судом соответствующих фактов (открытость, добросовестность, непрерывность, истечение сроков владения). Если бы функция регистрации прав в России была бы возложена на суды (ипотечные суды), как это имеет место в Германии, Польше, бывших югославских республиках,*(19) то установление фактов и регистрация могли бы иметь место в рамках одного производства. Применительно же к системе поземельных бюро (швейцарская модель), принятой и в России, это невозможно, требуется предварительное обращение в суд.

Судебная практика по поводу применения абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ сложилась следующим образом. В частности, Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что "лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности. Данный спор должен быть рассмотрен судом по существу. При удовлетворении исковых требований право собственности возникает на основании решения суда, которое, в свою очередь, является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество".*(20) Таким образом, ВАС РФ все же отстаивает взгляд на приобретение по давности как на изъятие из принципа внесения.

Процессуальным законодательством (ст. 218 Арбитражного процессуального кодекса, ст. 264 Гражданского процессуального кодекса) предусмотрена возможность вынесения судебного решения по таким делам особого производства, как установление факта владения имуществом. Представляется, что в рамках указанной процедуры возможно установление фактического состава, необходимого для возникновения права собственности по давности. Тем самым законодатель подсказывает правильную (с точки зрения действующего закона) квалификацию ситуации - перед обращением в регистрирующий орган узукапиент должен получить судебное решение, подтверждающее наличие давностного состава; затем следует обращение с просьбой о регистрации, и с момента внесения в реестр у узукапиента возникает право собственности.

Тем не менее, несмотря на логическую стройность такого решения, оно не учитывает требований практики. Как правило, вопрос о приобретении по давности может быть поднят в ситуации, когда возникает спор между действительным собственником и лицом, полагающим себя собственником (то есть - узукапиентом). В подавляющем большинстве случаев заявление о давности делается для того, чтобы обессилить притязания истца о возврате вещи и лишить его титула собственника и соответствующей легитимации. Однако у этой эксцепции нет никаких перспектив, если узукапиент сам не стал собственником, хотя бы и "внекнижным". Если мы не признаем за давностью исключения из принципа внесения, мы можем окончательно нивелировать значение приобретательной давности в сфере недвижимости, что, как нам представляется, нежелательно.*(21)

Таким образом, абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ следует исключить, установив, что право собственности в силу давности возникает с момента окончания соответствующего срока. Регистрация права собственности, возникшего в результате давности, необходима лишь для того, чтобы бывший узукапиент смог распоряжаться вновь приобретенным правом.

Другой, не менее интересный случай исключения из принципа внесения, который остался совершенно без внимания исследователей регистрационного режима, - это правило п. 1 ст. 624 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на арендованное имущество, в отношении которого стороны условились о выкупе, переходит к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Думается, что это исключение из принципа внесения появилось в законе случайно. В самом деле, какое значение может иметь признание за арендатором, внесшим выкупные платежи, права собственности до момента государственной регистрации? Если имеется в виду защита арендатора от распоряжений собственника и от третьих лиц, то арендатор вполне защищен от них возражениями, основанными на ст. 617 Кодекса, в частности он вправе требовать признания права собственности и путем иска к новому приобретателю. Очевидно, что исключения из начала внесения в данном случае не требуется.

На наш взгляд, законодатель, формулируя ст. 624 ГК РФ, просто не учел, что в ст. 8 Кодекса имеется оговорка: "права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации..., если иное не установлено законом". А п. 1 ст. 624 как раз и следует рассматривать как случай, установленный законом. Таким образом, получается следующая конструкция: арендатор вносит выкупные платежи, срок аренды истекает - и он приобретает право собственности на вещь без внесения в реестр, в котором собственником по-прежнему числится арендодатель. Опять получается "раздвоение" собственности...

Судебная практика по вопросу применения ст. 624 ГК РФ не очень обширна. Тем не менее нам удалось обнаружить одно дело, которое демонстрирует понимание ст. 624 не fife lege lata (которое только что было изложено нами), a fife lege fereNda.

Общество с ограниченной ответственностью "Хольц-Лес" (далее - ООО "Хольц-Лес") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Интерлескомплект" (далее - ООО "Интерлескомплект") и Службе судебных приставов-исполнителей Балтийского района города Калининграда об освобождении от ареста административного здания и зданий складов, а также о признании права собственности на это имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является владельцем спорного имущества на основании исполненного договора аренды с правом выкупа, заключенного с ООО "Интерлескомплект", однако по долгам последнего перед открытым акционерным обществом "Калининградвторцветмет" (далее - ОАО "Калининградвторцветмет") это имущество в процессе исполнительного производства было арестовано.

Решением суда первой инстанции спорное имущество освобождено от ареста как приобретенное ООО "Хольц-Лес" на законном основании и ему принадлежащее, а в иске о признании права собственности отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменений, а апелляционная жалоба ОАО "Калининградвторцветмет" - без удовлетворения.

Суд кассационной инстанции состоявшиеся судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию по следующим основаниям.

Как следовало из материалов дела, в рамках возбужденного судебным приставом-исполнителем Балтийского подразделения Службы судебных приставов исполнительного производства в пользу ОАО "Калининградвторцветмет" с ООО "Интерлескомплект" на имущество последнего наложен арест. Право собственности ООО "Интерлескомплект" на арестованное имущество подтверждено договором купли-продажи, в соответствии с которым это имущество приобретено ООО "Интерлескомплект" у городского потребительского общества "Торгово-коммерческий центр-2", а также соответствующей регистрацией перехода права собственности к покупателю.

ООО "Хольц-Лес" обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении имущества от ареста, ссыпаясь на договор аренды с правом выкупа, заключенный между ним как арендатором и ООО "Интерлескомплект", арендодателем, а также на исполнение обязательств по внесению выкупной платы и передачу имущества от арендодателя.

Как отметила кассационная инстанция, указанные обстоятельства не подтверждают возникновение права собственности у ООО "Хольц-Лес".

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, подлежащей применению и к правоотношениям при аренде недвижимого имущества с правом выкупа, переход права собственности подлежит государственной регистрации, а в силу п. 2 ст. 223 Кодекса право собственности в этом случае возникает с момента государственной регистрации. Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре. Судом установлено, что переход права собственности от ООО "Интерлескомплект" к ООО "Хольц-Лес" не зарегистрирован, а это правомерно расценено в качестве основания для отказа в иске о признании права собственности. Мотивы, по которым регистрация не произведена, юридического значения при решении вопроса о собственности не имеют*(22).

Несмотря на некорректное применение ст. 551 ГК РФ,*(23) суд кассационной инстанции вполне правильно уловил юридическое значение исполнения обязательств по договору аренды с правом выкупа - оно лишь позволяет претендовать на возникновение права собственности на недвижимое имущество, но не имеет вещного эффекта.

Таким образом, мы можем сформулировать следующий вывод о значении ограничений принципа внесения: оно допустимо в двух случаях: во-первых, для защиты интересов оборота посредством задавнивания недвижимости (устранение коллизии между формальной и действительной собственностью; для возвращения неэксплуатируемой собственником недвижимости в оборот); во-вторых, для сохранения цельности юридической конструкции производного способа приобретения права собственности (наследственного преемства), но лишь при условии, что третьи добросовестные лица будут должным образом защищены при совершении отчуждений якобы от имени внесенного в книгу лица.*(24) Все эти необходимые отступления не влияют на общее значение начала обязательного внесения, установленного для создания системы достоверных сведений о правах на недвижимое имущество.

3. Начало легалитета применительно к регистрационному режиму означает, что документы, являющиеся основаниями регистрации права на недвижимое имущество, подлежат оценке с точки зрения их соответствия действующему законодательству. Следовательно, принятие решения о регистрации означает, что регистрирующий орган нашел представленные документы надлежащими и усмотрел наличие фактического состава, который является основанием для регистрации права на недвижимость.

Особой проблемой принципа легалитета является определение пределов проверки юридического содержания документов, представленных на регистрацию.

Сам по себе факт государственной регистрации не означает автоматически того, что зарегистрированные документы признаются соответствующими действующему законодательству. Характерный пример - государственная регистрация юридических лиц. Регистрирующий орган не вправе входить в рассмотрение содержания представленных документов, руководствуясь лишь самим фактом их наличия. Соответственно невозможен и отказ в государственной регистрации юридического лица по мотивам несоответствия его учредительных документов закону. Поэтому, для того чтобы однозначно говорить о легалитете иммобилиарного регистрационного режима, необходимо установить, подлежат ли представляемые для регистрации документы исследованию на предмет соответствия их закону.

В соответствии со ст. 13 Закона о регистрации правовая экспертиза является необходимой стадией процедуры государственной регистрации. К сожалению, ни Закон, ни ведомственные нормативные акты не раскрывают значение этого термина. Содержание правовой экспертизы косвенно может быть выведено из анализа п. 3 ст. 9 Закона о регистрации, в соответствии с которым регистрирующий орган имеет право проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у изготовивших их органов власти. "Действительность документов" означает, что регистрирующий орган должен установить, не имеют ли юридические факты-основания каких-либо пороков, отвечающих признакам недействительности сделок (порок формы, воли и волеизъявления, субъекта или объекта). Однако в ст. 20 Закона о регистрации основанием для отказа в регистрации называется лишь дефект содержания или формы сделки. Регистрирующий орган не должен вдаваться в проблемы дееспособности, если он не имеет каких-либо сведений о ее ограничении; кроме того, регистрирующий орган не вправе исследовать наличность и действительность волеизъявления лиц, обратившихся за государственной регистрацией.

Таким образом, легалитет регистрационного режима - только внешний, он не касается элементов, которые неизбежно являются скрытыми от регистрирующего органа. С одной стороны, такое положение дел следует приветствовать, так как оно облегчает процедуру регистрации прав. С другой - недоразвитый легалитет может привести к тому, что зарегистрированным вполне может оказаться право, которое основано на недействительной сделке.

Что следует предпринять в связи с этим? Очевидно, что возложение функций проверки наличности и действительности всех элементов составов, являющихся основанием для регистрации права, во-первых, значительно усложнит и замедлит функционирование регистрационного режима; во-вторых, придаст регистрирующему органу несвойственную ему функцию исследования фактических обстоятельств совершения сделок с недвижимостью.*(25)

Внешний легалитет регистрационных действий может быть с успехом дополнен теми положительными качествами, которые присущи нотариальному удостоверению сделок. В частности, речь идет о том, что нотариус, удостоверяя сделку, отвечает не только за ее содержание, но и за проверку дееспособности лиц, ее совершающих. Поэтому, полагаем, имеются перспективы широкого применения нотариальной формы сделки с недвижимостью. Нотариальная форма должна совершенно заменить не оправдавшую себя государственную регистрацию сделок с недвижимостью.*(26) В таком варианте была бы создана цельная система правовых предписаний, создающих полный легалитет иммобилиарного регистрационного режима, направленного на охранение интересов третьих лиц, для которых данные регистрации должны признаваться абсолютно легальными.

4. Открытость реестровых данных не представляет, как правило, каких-либо сложностей для правоприменения.*(27) Направленность этого принципа регистрационного режима на интересы всего общества также вполне очевидна.

Проблема состоит в другом - следует постоянно совершенствовать процедуру предоставления третьим лицам информации из реестра прав. По всей видимости, наилучшим подспорьем в данном случае могут стать современные информационные технологии передачи данных. На наш взгляд, на первых порах было бы вполне уместным создание системы электронного документообмена между регистрирующим органом и лицом, заинтересованным в получении информации, - то есть запрос об информации из реестра, направленный по электронной почте и подписанный электронной цифровой подписью, должен приравниваться к обычному запросу. Думается, что и предоставление информации о зарегистрированных правах также вполне может быть осуществлено в электронной форме. Однако и это не последний шаг в деле использования информационных технологий при осуществлении регистрационного режима. Весьма удобным было бы размещение самого реестра в сети Интернет и предоставление любому пользователю возможности получать информацию о правах, зарегистрированных в отношении того или иного объекта.

Именно таким образом организована система поземельной регистрации в Англии. Имеются и российские аналоги - например, Федеральная налоговая служба разместила в сети Интернет Единый государственный реестр юридических лиц, предоставив пользователям возможность самостоятельного поиска информации о зарегистрированных лицах. Безусловно, это в высшей степени удачная мера, которая должна стать примером для других органов, ведущих разнообразные государственные реестры.

5. И последний по счету (но отнюдь не последний по значимости) принцип иммобилиарного регистрационного режима, к которому мы обратимся, - это принцип публичной достоверности реестровых данных. Наверное, будет вполне справедливым сказать, что все прочие принципы (внесения, открытости и легалитета) являются подготовительными, направленными на усвоение регистрационным режимом начала публичной достоверности.*(28)

Начало публичной достоверности можно сформулировать следующим образом: для третьих лиц права на вещь, внесенные в реестр, равно как и отсутствие обременении прав признается истинным. Как можно заметить, это начало слагается из двух свойств реестра - публичности (открытости третьим лицам) и достоверности. Любопытно, что Редакционная комиссия по составлению проекта ВУ излагала начало публичной достоверности в виде двух начал - открытости (публичности) и бесповоротности - то есть невозможности изменить уже внесенные записи о добросовестно приобретенных правах.*(29) В соответствии с § 15 проекта ВУ право собственности и иные вещные права, приобретенные от лица, значащегося по книге собственником, остаются в силе, даже если впоследствии судебным решением было признано, что вещь не принадлежала лицу, отчудившему ее или обременившему ограниченным вещным правом. Аналогичное правило проводилось и в отношении ипотеки (§ 16 ВУ). Однако бесповоротность приобретения по книге не наступала в случае, когда приобретение было безвозмездным или недобросовестным (§ 17).

Другое исключение из принципа бесповоротности - ею не пользовались вещные права, хотя бы возмездно и добросовестно приобретенные, если судебным решением право одного из предшественников приобретателя было признано недействительным по причине установления его вследствие подлога иного преступления. Это правило имело ограничение - оно действовало только в том случае, если в течение трех месяцев со дня записи в книгу права, признанного недействительным, в книгу была внесена запись о погашении этого права или отметка об обеспечении иска по спору о праве собственности. Критика крайне отрицательно отнеслась к выставленным составителями проекта ВУ условиям действия бесповоротности. В частности, указывалось, что ограничение действия начала бесповоротности безвозмездностью и преступным выбытием могут отрицательно сказаться на твердости оборота; отдельно указывалось, что предшествующая недобросовестность не должна вредить последующей boNa fides.*(30)

Принципу публичной достоверности реестровых данных посвящено достаточно много исследований, в том числе и современных.*(31) Их общим выводом является констатация отсутствия этого начала в современном российском регистрационном режиме. К чему это приводит?

Главное негативное последствие - это неуверенность в приобретении права даже от отчуждателя, записанного в реестре. В Законе о регистрации содержится указание на то, что право, зарегистрированное в реестре, может быть оспорено в судебном порядке. Однако каких-либо ограничений оспаривания российский законодатель не предусмотрел.

Тем самым прочность оборота недвижимости поставлена под серьезную угрозу. Непонятно - для чего же существует система регистрации прав на недвижимое имущество, если зарегистрированные права могут быть обжалованы без всяких ограничений; естественно, никакого "укрепления" прав такая система создать не может. Понятно, что Закон о регистрации и ГК РФ требуют скорейшего изменения в части установления бесповоротности прав, приобретенных по реестру.

Вообще такое положение в организации оборота недвижимости как бы повторяет судьбу оборота движимостей по российскому праву. Так, ГК РФ не известен институт приобретения права собственности на движимую вещь от неуправомоченного отчуждателя, что, в свою очередь, вовсе не способствует стабильности оборота движимости.*(32) Последние поправки в ГК РФ (декабрь 2004 г.) не только не внесли ясность в законодательное понимание института защиты добросовестного приобретения, но лишний раз продемонстрировали абсолютную неспособность нашего законодателя понять простую истину - вместо того чтобы в очередной раз пытаться изобрести давно уже изобретенную конструкцию и в очередной же раз провалить эту попытку, лучше всего воспользоваться накопленным опытом как дореволюционных законотворцев (которые были не в пример образованнее и дальновиднее современных), так и имеющихся зарубежных образов (прежде всего германских и швейцарских). Увы, все последние законодательные потуги в направлении улучшения положения добросовестных приобретателей можно с горечью назвать - "поправки последней надежды".

Следует иметь в виду, что и приобретение права собственности на недвижимую вещь в силу публичной достоверности записи, и приобретение движимости от неуправомоченного отчуждателя имеют общее обоснование - отчуждатель, который с точки зрения материальной правды не является управомоченным на отчуждение, тем не менее легитимирован должным образом в глазах третьих лиц - либо владением движимой вещью, либо записью о праве на недвижимость в реестре. Этой внешней легитимации вполне хватает для того, чтобы добросовестные третьи лица, не обязанные вдаваться в исследования "качественности" прав отчуждателя на вещь, могли быть признаны приобретшими право на вещь в том, как оно следовало из легитимации отчуждателя.

Однако говорить о приобретении от лица, легитимированного реестром в качестве собственника, но затем утратившим легитимацию, как о добросовестном приобретении недвижимости, а о таком лице - как о добросовестном приобретателе, на наш взгляд, не совсем корректно (а ведь именно это и сделано в новой редакции ст. 223 ГК!). Ведь в момент отчуждения реестровым собственником был отчуждатель, а запись в реестре - единственное доказательство принадлежности прав! Таким образом, отчуждение, осуществленное на основе действительной записи, - это отчуждение от управомоченного собственника. Добросовестное приобретение - это приобретение от неуправомоченного лица, владение добросовестного приобретателя - всегда незаконное; лицо же, приобретшее по записи в реестре, всегда будет владеть вещью законно. Именно поэтому, на наш взгляд, все разговоры вокруг защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества, которые ведутся в последнее время, свидетельствуют лишь о непонимании сути проблемы - следует защищать недобросовестного приобретателя недвижимости, а последовательно провести начало бесповоротности реестровых записей, устранить возможность оспаривания внесенной записи.

Имеется различие и в объеме приобретаемого права - добросовестный приобретатель движимой вещи приобретает право не по сделке, а вследствие сложного юридического состава; такое приобретение является оригинарным. Приобретение же недвижимости по реестру от лица, который хотя и внесен в реестр, но с точки зрения материальной правды не является собственником, является все же деривативным. Право такого приобретателя остается обремененным теми ограничениями, которые были зафиксированы в реестре в момент отчуждения.

Что же касается условий, ограничивающих принцип бесповоротности, то современному российскому законодателю есть из чего выбрать. Например, по ГГУ (§ 892) единственное требование к приобретателю - это добрая совесть. Есть предложения отечественных разработчиков проекта ВУ, которые ограничивали действие бесповоротности в случае безвозмездности приобретения. Есть и еще одно ограничение, которое, быть может, вполне уместно в условиях современной российской действительности - а именно крайней коррумпированности подавляющего большинства представителей публичной власти - ограничить действие принципа бесповоротности, в случае если право лица, предшествующего приобретателю, основано на подлоге или иных преступных действиях.

На наш взгляд, следует тщательно проанализировать - какие из ограничений принципа публичной достоверности должны быть усвоены законом. Это может стать предметом отдельного исследования.

Общие выводы, которые могут быть сделаны в результате анализа основных начал регистрационного режима, заключаются в следующем:

1. В сфере оборота недвижимости публичный элемент практически полностью устраняет значение частных интересов. Это проявляется прежде всего в том, что оборот недвижимости становится гласным, а возникновение права на недвижимость ставится в зависимость от внесения в реестр (публичный элемент), а не от проявления исключительно частной воли. Этим оборот недвижимости отличается от оборота движимых вещей. Известное ограничение этого принципа есть отступление от общего публичного начала, допускаемое в частных интересах.

2. Начало легалитета регистрационного режима представляет собой явление, не связанное непосредственно с регистрацией самой по себе. Оно возникает лишь потому, что регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу представленных документов. Начало легалитета направлено на обеспечение частных интересов лиц, которые признаны собственниками и внесены в реестр.

3. Открытость реестра - важнейшее проявление публичного начала регистрационного режима. Однако это начало ограничено невозможностью получения сводной информации о принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества.

4. Публичная достоверность реестра представляет собой способ устранить возражения против прав, внесенных в реестр. В силу свойства публичной достоверности достигается формальная легитимация лица, внесенного в реестр, в качестве собственника, поэтому любое приобретение от такого лица следует считать правильным приобретением. Публичная достоверность является основой регистрационного режима, без которой последний представляет собой лишь систематизированный свод сведений о собственниках недвижимости.

5. Ограничения публичной достоверности являются компромиссом между частным интересом и публичным началом регистрационного режима: они призваны защищать лиц, которые по тем или иным причинам не были внесены в реестр в качестве собственников, но с материальной точки зрения имеют все основания для этого.

Р.С. Бевзенко,

кандидат юридических наук

"Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", N 12, декабрь 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) На наш взгляд, именно таким термином следует именовать совокупность правовых норм, регулирующих процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Существует, впрочем, и принадлежащий И.А. Базанову термин "вотчинный режим", который хотя весьма точен, но несколько архаичен (см.: Базанов И.А. Вотчинный режим в России. Томск, 1910. С. 1-3). Дословная модернизация этого термина в "вещный режим" (вотчинное право - вещное право) не даст решительно ничего, так как слово "вотчинный" демонстрирует главную особенность режима - его приложение к сфере недвижимого имущества (вотчин). Другой термин - "ипотечное право" также неприемлем, так как для современного юриста, ориентирующегося на названия нормативных актов, он будет означать нормы, регулирующие залог недвижимости (что, впрочем, само по себе не совсем точно) (ср.: Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891. С. 1-2).

С.А. Бабкин предложил именовать совокупность норм о регистрации прав на недвижимость формальным правом (Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 210). Неудачность этого термина состоит в том, что из него не ясно, что же имеется в виду, и он тем самым требует отдельного пояснения. Термин, предлагаемый нами, хотя и имеет в своей основе латинизмы, более понятен, чем термин "формальное право".

*(2) Существует, впрочем, и иное значение принципа специалитета - специальность реестра - это точное описание предмета и суммы каждого обременения недвижимости (Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891. С. 55 и далее). Такое понимание специалитета выражено в ст. 22 Закона об ипотеке, в соответствии с которой в реестре должно содержаться указание на "сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства". Такое значение принцип специалитета имел там, где допускалась так называемая генеральная ипотека - то есть установление залога на все имущество должника (ср.: Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. М., 2004. С. 120).

*(3) Бабкин С.А. Указ. соч. С. 199. Вообще дореволюционные исследователи вотчинного режима придавали старшинству вотчинных прав колоссальное значение. К примеру, сохранению очередности права в реестре способствовал ряд весьма интересных мер - очередь ипотеки, по которой собственник исполнил обязательство, предоставлялась в распоряжение собственника, который мог установить новый залог, передав новому залогодержателю освободившееся место (старшинство) в ряду ипотек; тем самым исключалось повышение места нижеследующих ипотек.

*(4) Нейперт А.Н. Главные основания ипотечной системы // Журнал Министерства юстиции. 1894-1895. N 9. С. 19.

*(5) Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного Устава. Юрьев, 1914. С. 75-84

*(6) Цеймерн М.К. Мысли обустройстве ипотечного порядка в России // Российские цивилисты XIX века о недвижимости и владении. Самара, 2004.

*(7) Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 36-37.

*(8) Проект Вотчинного Устава с Объяснительною к нему запискою. Т. 1. СПб., 1893. С. 52.

*(9) Бабкин С.А. Указ. соч. С. 198-199.

*(10) Например, приведенная норма ГК РФ некорректна даже с точки зрения построения предложения по правилам русского языка - слова "соответствующих прав на него" явно являются лишними; в цитированной норме Закона о регистрации является лишним слово "зарегистрированного".

*(11) Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Указ. соч. С. 86.

*(12) В частности, в тексте не указывается, на каком праве наследство признается принадлежащим наследнику. В литературе отмечается, что наследник является универсальным преемником наследодателя, потому и право на недвижимые вещи, составляющие наследство, возникающее у наследника, не может быть не чем иным, как собственностью (Писков И.П. Границы действия принципа обязательного внесения // Пивилистические записки. Вып. 2. М., 2002. С. 264). С этой аргументацией следует согласиться.

*(13) Петров Е.Ю. Конструирование правил оборота недвижимости // Пивилистические записки. Вып. 3. М., 2004. С. 454.

*(14) Проект Вотчинного Устава с Объяснительною к нему запискою. Т. 1. С. 164.

*(15) См. подр.: Писков И.П. Указ. соч. С. 267-272.

*(16) Петров Е.Ю. Указ. соч. С. 452.

*(17) Кажется, более точно этот случай может быть квалифицирован не как приобретение права собственности, а как устранение возражений о неправильности записи в реестре.

*(18) Ср. § 908 российского проекта Гражданского Уложения, гласивший: "Недвижимое имение, записанное в вотчинную книгу, может быть приобретено по давности владения, как в целом его составе, так и в части, лишь со времени смерти лица, значащегося по вотчинной книге последним собственником имения".

*(19) Бабкин СА. Указ. соч. С. 223.

*(20) Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. N 7.

*(21) Нежелательно, потому что давность способна "исправлять" расхождение между материальной и формальной истиной о принадлежности вещных прав.

Кстати, составители ВУ приняли решение, аналогичное отстаиваемому нами, - давность порождала право собственности без внесения в книгу (Проект Вотчинного Устава с Объяснительною к нему запискою. Т. 1. С. 165). Критику, впрочем, не вполне обоснованную, этого решения составителей см.: Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Указ. соч. С. 97-99.

*(22) Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 мая 2004 г. N А21-2/03-С2.

*(23) В одном из информационных писем ВАС РФ разъяснил, что к аренде с правом выкупа применяются лишь нормы о форме договора купли-продажи; следовательно, иные правила о продаже (ст. 551 ГК РФ) применению не подлежат, суд должен был руководствоваться нормами общей части Кодекса.

*(24) В литературе предлагается исключить принцип внесения при возникновении права собственности на вновь построенную недвижимую вещь (Петров О.Ю. Указ. соч. С. 454). Автор полагает, что это необходимо в связи с тем, что с момента завершения строительства и до момента государственной регистрации у лица, возведшего объект недвижимости, нет правовых средств защиты владения этим объектом. Однако решение проблемы правового режима объекта строительства, права на который не зарегистрированы, должно осуществляться через привязку к правам на земельный участок, а не посредством признания права собственности за лицом, возведшим постройку. Кроме того, признание кого-либо собственником недвижимости влечет за собой массу правовых последствий в отношении третьих лиц - начиная от коммунального обслуживания возведенного строения и заканчивая вопросами пользования земельным участком под зданием. Кажется, нет более надежного способа упрочить права на здание в глазах третьих лиц, чем государственная регистрации. Поэтому, на наш взгляд, нет никакой нужды в изменении обязательности принципа внесения при создании недвижимой вещи.

*(25) В проекте ВУ предполагалось установить, что вотчинное установление может отказать в регистрации только тогда, когда акты, представленные к регистрации, являются "очевидно противозаконными" (§ 240 ВУ).

*(26) Нам могут возразить, что особенности сегодняшней организации системы нотариата, а также высокие нотариальные пошлины не позволят широко провести начало нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Однако ценность такого возражения невелика. Система нотариата давно уже нуждается в модернизации, в частности требуется упразднение нотариальных округов и существенное увеличение численности нотариусов. Что же касается размера пошлин, то современные законотворческие инициативы свидетельствуют о том, что имеется тенденция к их постоянному снижению.

Значение нотариата в сфере недвижимости осознается и разработчиками Концепции реформирования законодательства о недвижимом имуществе. К сожалению, в Концепции хотя и предполагается отмена государственной регистрации сделок с недвижимостью, но замена ее нотариальным удостоверением не планируется.

*(27) См. подробный комментарий к соответствующим нормам Закона о регистрации в кн.: Киндеева Е.А. Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М., 2004 С. 256-267.

*(28) Ср.: Фрейтаг-Лорингове, А.Л. Указ. соч. С. 140-141.

*(29) За исключением, разумеется, технических неточностей (Проект Вотчинного Устава с Пояснительною к нему запискою. Т. 1. С. 64-85).

*(30) Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Указ. соч. С.162-164.

*(31) Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодательство. 2001. N 12; Копейкин А.Б. Международный опыт защиты собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. N 2; Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. N 4; Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Пивилистические записки. М., 2001.

*(32) Эта проблема прекрасно проанализирована в работах К.И. Скловского.