Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2010 г. N 10АП-3543/2010

г. Москва

Дело N А41-21111/09

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2010 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макаровской Э.П.,

судей Бархатова В.Ю., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мартиросян К.С.,

при участии в заседании:

от истца: Батов В.А., доверенность от 25.12.2009 N 1013 исх.;

от ответчика: Морозова В.В., доверенность от 02.12.2009 б/н, Высоковская И.П., доверенность от 02.12.2009 б/н,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха

на решение Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2010 года

по делу N А41-21111/09, принятое судьей Жоголевой Е.Н.,

по иску Администрации городского округа Балашиха

к Обществу с ограниченной ответственностью "ФЛИНКБАУ"

о взыскании 17 063 694, 54 рублей,

при участии третьего лица: закрытого акционерного общества "МегаполисСтрой",

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ФЛИНКБАУ" (далее - ООО "ФЛИНКБАУ", общество) о взыскании 17 063 694, 54 рублей, в том числе задолженности в сумме 13 530 781, 09 рублей, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения договора аренды земельного участка площадью 21 700 кв.метров от 30 сентября 2005 за N 1216, договорной неустойки в сумме 3 532 913,45 рублей.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истцом увеличен размер исковых требований до 19 200 695,00 рублей, в том числе, 14 857 392,00 рублей основного долга, 4 343 303,00 рублей неустойки (т.1 л.д. 63-64).

Затем, истцом в порядке статьи 49 АПК РФ представлено уточненное исковое заявление от 04 февраля 2010 года, в котором уменьшен размер исковых требований до 18 687 387,00 рублей, в том числе: 13 539 781,00 рублей основного долга, 5 156 606,00 рублей неустойки (т.2 л.д. 1-2).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Закрытое акционерное общество "МегаполисСтрой".

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2010 года по делу N А41-21111/09 заявленные требования удовлетворены в части взыскания с ООО "ФЛИНКБАУ" в пользу Администрации городского округа Балашиха задолженности по арендной плате за землю по договору аренды земельного участка N 1216 площадью 21 700 кв. метров за 4 квартал 2008 года в размере 1 326 611,00 рублей, пени за 4 квартал 2008 года с 16 декабря 2008 года по 09 июня 2009 года в размере 116 078,38 рублей, пени на 1 квартал 2009 года с 16 марта 2009 года по 09 июня 2009 года в размере 56 380, 93 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Удовлетворяя требования Администрации городского округа Балашиха частично, суд первой инстанции, ссылаясь на статьи 384, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходил из того, что обязанность ответчика по оплате аренды земельного участка возникла с момента государственной регистрации договора уступки права, - с 21 октября 2008 года. В отношении срока возникновения и суммы пени суд первой инстанции взыскал с ответчика неустойку, начисленную за 4 квартал 2008 года за период с 16 декабря 2008 года по 09 июня 2009 года в сумме 116 078,38 рублей, за первый квартал 2009 года за период с 16 марта 2009 года по 09 июня 2009 года в размере 56 380,93 рубля.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Балашиха подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2010 года и принять по делу новый судебный акт (т.2, л.д. 67-70).

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации городского округа Балашиха настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по мотивам и основаниям, изложенным в ней, представив пояснения по расчету задолженности и пени. Считает вывод арбитражного суда первой инстанции о возникновении обязанности по оплате аренды земельного участка с момента государственной регистрации договора уступки права,- 21 октября 2008, неправомерным. К обществу с момента заключения договора аренды земельного участка перешла обязанность платить арендную плату за землю. Приняв право аренды 22 ноября 2007, общество должно было сделать первый платеж за 4 квартал 2007 года до 15 декабря 2007 года (по условиям договора). Считает, что в любом случае общество должно было исполнить свои обязательства по уплате ранее начисленной арендной платы с момента государственной регистрации договора уступки права аренды, то есть с 21 октября 2008 года.

Одним из доводов апелляционной жалобы является то, что общество пользуется земельным участком с 22 ноября 2007, а так как в соответствии с п. 4.5 договора уступки права аренды акт приема-передачи земельного участка и прав сторонами не составлялся, земельный участок передан ответчику по договору в момент подписания, - 22 ноября 2007 года. Таким образом, получив право аренды и пользуясь земельным участком, общество приобрело обязательство уплачивать арендную плату с момента начала аренды земельного участка. Апеллянт считает правомерным начисление пени с момента неисполнения обязательства, а не с момента регистрации договора.

Представители общества в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили апелляционный суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, представив в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу. Общество считает, что в силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) ООО "ФЛИНКБАУ" стало ответственным по договору аренды перед истцом с момента государственной регистрации перехода права аренды земельного участка к нему как новому арендатору. Право аренды первоначального кредитора, - ЗАО "МегаполисСтрой", перешло к ООО "ФЛИНКБАУ" в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. Указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства фактического использования земельного участка Обществом, а право аренды возникает только после государственной регистрации права. Отмечает, что в части перевода долга договор между ЗАО "МегаполисСтрой" и ООО "ФЛИНКБАУ" передачи права аренды земельного участка не был заключен.

В судебном заседании апелляционного суда представители общества пояснили, что договор аренды земельного участка общей площадью 2,17 кв. метров между первоначальным арендатором ЗАО "МегаполисСтрой" и Администрацией городского округа Балашиха был продлен на два года по соглашению сторон от 15 ноября 2007 года.

От третьего лица отзыва на апелляционную жалобу не поступило.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Московской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Судом установлено, что предметом исковых требований является взыскание задолженности, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора передачи от третьего лица (ЗАО "МегаполисСтрой") к ответчику (ООО "ФЛИНКБАУ") права аренды по договору от 30 сентября 2005 года за N 1216, заключенного между Администрацией городского округа Балашиха (арендодатель) и ЗАО "МегаполисСтрой" (арендатор) (т.1, л.д. 7-8), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, город Балашиха, микрорайон 28 (фасад общей площадью 2,17 га, входящий в состав земель поселений (вид угодий - под постройками) на период проектирования и строительства многоэтажных жилых домов (пункт 1.1. договора), на срок с 30 сентября 2005 года по 29 сентября 2006 года (раздел II договора аренды).

Пунктом 2.2 Договора аренды N 1216 предусмотрено, что платежи производятся ежеквартально до 15 числа последнего месяца квартала. В течение последующих 10-ти дней арендодателю предоставляются копии платежных поручений с отметкой банка об исполнении.

Таким образом, государственная регистрация вышеназванного соглашения о продлении срока действия договора аренды N 1216 Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 07 июля 2008 года свидетельствует, что первоначальный арендатор, - ЗАО "МегаполисСтрой", не выбыло из арендных правоотношений с Администрацией до момента государственной регистрации уступки прав аренды ООО "ФЛИНКБАУ".

Права и обязанности ЗАО "МегаполисСтрой" по договору аренды N 1216 исполняются ООО "ФЛИНКБАУ" в том объеме и на тех же условиях, которые существуют у ЗАО "МегаполисСтрой" на момент подписания настоящего договора (пункт 1.2. Договора уступки права).

На момент подписания договора уступки права ЗАО "МегаполисСтрой" имеет задолженность по арендным и иным платежам по земельному участку, которую ООО "ФЛИНКБАУ" обязуется погасить. Сумма задолженности, а также сроки и порядок ее погашения должны быть указаны в дополнительном соглашении к настоящему договору уступки права (п.2.6. соглашения).

По условиям дополнительного соглашения N 1 ООО "ФЛИНКБАУ" в полном объеме принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды N 1216 и именуется арендатором (пункт 2 дополнительного соглашения).

Указанное дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Данное обстоятельство не было опровергнуто ни в суде первой инстанции, ни при рассмотрении апелляционной жалобы.

Полагая, что права и обязанности ЗАО "МегаполисСтрой" на основании договора уступки права исполняются ООО "ФЛИНКБАУ" в том же объеме и на тех же условиях, которые существуют у ЗАО "МегаполисСтрой" на момент подписания договора аренды N 1216, Администрация уведомило общество о размере задолженности и необходимости ее погашения с 4 квартала 2006 года по 1 квартал 2009.

В связи с отсутствием погашения задолженности, Администрация обратилась с иском к ООО "ФЛИКБАУ" в арбитражный суд.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2010 года, Администрация обжаловала его в порядке апелляционного производства.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Положения вышеназванной нормы закона предусматривают передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что 22 ноября 2007 года между ЗАО "МегаполисСтрой" и ООО "ФЛИНКБАУ" подписан Договор уступки права, согласно которому ЗАО "МегаполисСтрой" передает (уступает), а ООО "ФЛИНКБАУ" принимает в полном объеме право аренды (права и обязанности арендатора) земельного участка, кадастровый номер 50:15:01 06 04 0017, площадью 2,17 га, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 28, на период проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, по договору аренды земельного участка от 30 сентября 2005 за N 1216.

В соответствии со статьей 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 389 ГК РФ установлено, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор уступки права зарегистрирован в регистрационном органе 21 октября 2008 года, после государственной регистрации соглашения о продлении срока действия договора аренды N 1216, произведенной 07 июля 2008 года.

Таким образом, общество приняло на себя права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N 1216 с момента регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области договора уступки прав, то есть с 21 октября 2008 года.

Вместе с тем, дополнительное соглашение от 17 апреля 2008 года к договору аренды земельного участка N 1216, заключенное между Администрацией, ЗАО "МегаполисСтрой" и ООО "ФЛИНКБАУ", предметом которого являлась замена арендатора ЗАО "МегаполисСтрой" на ООО "ФЛИНКБАУ", не было зарегистрировано в установленном законодательством порядке.

В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Поскольку обязанность общества по оплате аренды земельного участка возникла с момента государственной регистрации договора уступки права, а именно с 21 октября 2008 года, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Администрации в части взыскания с ООО "ФЛИНКБАУ" 1 326 611, 05 рублей основного долга по арендной плате за 4 квартал 2008 года.

В соответствии с п. 2.2. договора аренды земельного участка N 1216 платежи должны производиться ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, за просрочку платежей предусмотрена неустойка в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (т. 1, л.д. 7).

В материалах дела имеется копия платежного поручения от 28 июля 2009 г. N 4, согласно которого ответчик произвел платеж арендной платы истцу за 1 квартал 2009 г. в сумме 1 326 611,05 рублей (т. 2, л.д. 53).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пересчитал расчет неустойки и взыскал в пользу истца неустойку, начисленную за 4 квартал 2008 года в размере 116 078, 38 рублей за период допущенной ответчиком просрочки платежа с 16 декабря 2008 года по 09 июня 2009 года, за первый квартал 2009 в размере 56 380, 93 рублей за период просрочки с 16 марта 2009 года по 09 июня 2009 года.

На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению и не допущено нарушений процессуального закона согласно части 1 статьи 270 АПК РФ, в связи с чем правовых оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2010 года по делу N А41-21111/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха - без удовлетворения.

Председательствующий

Э.П. Макаровская

Судьи

В.Ю. Бархатов Е.Н. Виткалова