Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2009 г. N 10АП-4875/2009

г. Москва

Дело N А41-4238/09

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кручининой Н.А.,

судей Быкова В.П., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Феоктистовым М.В.,

при участии в заседании:

от истца: Цыпленков С.А., представитель по доверенности от 16.10.2009 г. N 89/10-09 Д

от ответчика: Онанян Марианна, представитель по доверенности от 14.12.2009 N 148/12-09Д; Райская М.В., представитель по доверенности от 10.06.2009 N 74/0609Д от КБ "Москоммерцбанк" (ООО): Галлиев Р.С., представитель по доверенности от 27.08.2009 N 17-12/2250; Бердимуратов Б.М., представитель по доверности от 21.10.2009 N 17-12/9574;

от ЗАО "Ипотечный брокер": Бердимуратов Б.Т., представитель по доверенности от 11.08.2009 г., Галиев Р.С., представитель по доверенности от 27.08.2009 N 1-ЮД;

от ОАО энергетики и электрофикации "Мосэнерго" - Марова С.А., представитель по доверенности от 11.11.2009 N 12-07/023-106;

от УФРС по Московской области: извещено, представитель не явился;

от Администрации Мытищинского муниципального района Московской области: извещена, представитель не явился;

от ООО "Росгосстрах-Столица": извещено, представитель не явился;

ГУП МО "Московское областное бюро технической инвентаризации": извещено, представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании

дело N А41-4238/09 Арбитражного суда Московской области

по иску ООО "Гидромашкомплект-М"

к ООО "Перспектива"

о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 незаключенным и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Гидромашкомплект-М" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Перспектива" о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрации Мытищинского муниципального района Московской области и Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - УФРС по Московской области).

Определением Арбитражного суда Московской области от 04 марта 2009 г. к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Коммерческий Банк "Москоммерцбанк" (общество с ограниченной ответственностью) (далее - КБ "Москоммерцбанк" (ООО)).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2009 г. исковые требования удовлетворены в части признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 незаключенным, в части требования о применении последствий недействительности сделки производство по делу прекращено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО "Гидромашкомплект-М", КБ "Москоммерцбанк" (ООО) и ООО "Перспектива" обратились с апелляционными жалобами в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Десятый арбитражный апелляционный суд, установив, что протокол судебного заседания от 01 апреля 2009 г. не подписан председательствующим судьей Пахаревой Т.Н и, руководствуясь пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" на основании частью 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании постановления от 08 июня 2009 года перешел к рассмотрению дела N А41-4238/09 Арбитражного суда Московской области по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для арбитражного суда первой инстанции (л.д. 107-109 т. 3).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2009 г. решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-4238 отменено. Исковые требования удовлетворены частично, договор купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 незаключенным, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2009 г. КБ "Москоммерцбанк" (ООО) обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 сентября 2009 г. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2009 г. по делу N А41-4238/09 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что судом апелляционной инстанции в нарушение положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дана надлежащая оценка следующим документам, представленным в материалы дела, а именно: право собственности продавца на спорное имущество (на часть здания: кафе с промтоварным магазином общая площадь 1 646,7 кв. м, этаж 2, инв. N 0786, лит. А объект 1 часть 1) зарегистрировано до заключения спорного договора (свидетельство о государственной регистрации права от 11 ноября 2005 г. НA N 0392494; основание государственной регистрации права - договор купли-продажи недвижимого имущества N 5507-46 от 25 января 2005 г. с дополнительным соглашением N 1 от 26 августа 2005 г. заключенного между ОАО энергетики и электрификации "Мосэнерго" и ООО "Гидромашкомплект-М"; запись в ЕГРП N 50-50-12/037/2005-321 (л.д. 48 т. 1); 10 мая 2007 г. между истцом - ООО "Гидромашкомплект-М" (арендатором) и ответчиком - ООО "Перспектива" (новым арендатором) был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16 марта 2006 г. N 5135, подписанного между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области (арендодателем) и ООО "Гидромашкомплект-М" (арендатором); зарегистрирован в ЕГРП N 50-50-12/062/2006-293 от 03 октября 2006 г.; (л.д. 128 т. 2) по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 16 марта 2006 г. N 5135 в отношении земельного участка площадью 2 629 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, дом 36, предоставленного для размещения кафе и промтоварного магазина, кадастровый номер 50:12:010 08:0020, категория земель: земли поселений (л.д. 34 т. 2); 10 мая 2007 г. между истцом - ООО "Гидромашкомплект-М" и ответчиком - ООО "Перспектива" был также составлен передаточный акт, согласно которому истец передал ответчику земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, а ответчик принял указанный земельный участок полностью в таком виде, в каком он был на момент заключения договора (л.д. 33 т. 2); 03 июля 2007 г. между ООО "Перспектива" (залогодатель) и Коммерческим банком "Москоммерцбанк" (ООО) был заключен договор ипотеки N 90-65331-ДИ-2007 предметом которого в соответствии с пунктами 1.1.1 и 1.1.2 являются часть здания (кафе с промтоварным магазином), имеющего площадь 1 646,7 кв. м, условный номер 12:10:03890:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, Мытищи, улица Юбилейная, дом 36, этаж 2, объект N 1, часть 1, помещение принадлежит залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01 марта 2007 г. 50 НБ N033339, выданным Управлением Росрегистрации по Московской области и право аренды земельного участка площадью 2 629 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, дом 36, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) - для размещения кафе и промтоварного магазина, кадастровый номер 50:12:010 08:0020 (л.д. 103 - 113 т. 1); 03 июля 2007 г. между ООО "Росгосстрах-Столица" (Страховщиком) и ООО "Перспектива" (страхователем) был заключен договор ипотечного страхования N 2001/07/108/914. Пунктом 1 указанного договора ипотечного страхования N 2001/07/108/914 от 03 июля 2007 г. установлен предмет договора: договор заключен в обеспечение выполнения обязательств по возврату кредита, выданного на основании Кредитного договора N 90-05331-ВКЛ-2007 от 03 июля 2007 г., ООО "Перспектива". Предметом настоящего договора является страхование риска гибели (уничтожения), повреждения (недостачи недвижимого имущества, находящегося в собственности у страхователя и переданного в залог ипотеку) выгодоприобретателю в обеспечение исполнения Кредитного договора, а также риска прекращения прав собственности страхователя на вышеуказанное недвижимое имущество (п. 1.2), а также суд апелляционной инстанции не установил было ли фактически передано продавцом спорное имущество покупателю и соответственно, использует ли покупатель спорное имущество при осуществлении им предпринимательской деятельности, в связи с чем при новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции обязан установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, исходя из предмета и оснований заявленного иска, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить представленные доказательства в их совокупности, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2009 года во исполнение указаний суда кассационной инстанции, данных в постановлении от 18 сентября 2009 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Росгосстрах-Столица", ОАО энергетики и электрофикации "Мосэнерго", ГУП МО "Московское областное бюро технической инвентаризации", поскольку не привлечение указанных лиц, к участию в деле, повлечет нарушение их прав и охраняемых законом интересов.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 декабря 2009 года привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО "Ипотечный брокер".

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "Гидромашкомплект-М" поддержал доводы искового заявления, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме, представил письменные пояснения по иску.

Представитель ООО "Перспектива" против удовлетворения иска возражал.

Представители КБ "Москоммерцбанк" (ООО), ОАО энергетики и электрофикации "Мосэнерго", ЗАО "Ипотечный брокер" против удовлетворения иска возражали, представили письменные пояснения по иску в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

УФРС по Московской области, Администрация Мытищинского муниципального района Московской области, ООО "Росгосстрах-Столица", ГУП МО "Московское областное бюро технической инвентаризации" надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили.

Рассмотрев исковое заявление, изучив материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседания, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между ОАО энергетики и электрофикации "Мосэнерго" (продавцом) и ООО "Гидромашкомплект-М" (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 25 января 2005 г. N 5507-46 согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора часть здания: кафе с промтоварным магазином общей площадью 1646, 7 кв.м., инв. N 0786, лит А, объект 1, часть 1, расположенное по адресу Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36 (л.д. 37-39, т.5).

Согласно материалам дела правоустанавливающих документов на часть здания (кафе с промтоварным магазином), назначения: нежилое, общая площадь 1646,7 кв.м., этаж 2, по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, для государственной регистрации перехода права собственности по договор купли-продажи недвижимого имущества от 25 января 2005 г. N 5507-46 с дополнительным соглашением к нему N 1 от 26 августа 2005 г. были представлены следующие документы: заявление, договор купли-продажи недвижимого имущества от 25 января 2005 г. N 5507-46, дополнительное соглашение N 1 от 26 августа 2005 г. к нему, письмо ОАО энергетики и электрофикации "Мосэнерго" от 01 сентября 2005 г. N 49-07/1748 о поступлении денежных средств, учредительные документы продавца и покупателя, а также извлечение их технического паспорта в отношении вышеназванного недвижимого имущества составленного по состоянию на 05 февраля 2004 г. (л.д. 14-48).

В суде апелляционной инстанции ГУП МО "МОБТИ" был представлен на обозрение суда подлинник регистрационного дела в отношении объекта недвижимости: часть здания: кафе с промтоварным магазином, общая площадь 1646, 7 кв.м., инв. N 0786, лит. А, объект N 1, часть N 1, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, условный номер: 50:12:10:03890:001:001.

Согласно представленному ГУП МО "МОБТИ" техническим паспортам, изготовленными Мытищинским филиалом ГУП МО "МОБТИ", первичная техническая инвентаризация кафе с промтоварным магазином, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д.36 была проведена 17 декабря 1996 г. по запросу ТЭЦ-27 филиала ОАО "Мосэнерго". По результатам технической инвентаризации был оформлен технический паспорт. Площадь здания по данным первичной инвентаризации составила: площадь подвала - 261,1 кв.м., площадь 1 этажа - 602, 4 кв.м., площадь 2 этажа - 783, 2 кв.м. Итого по зданию 1646, 7 кв.м. В соответствии со СНиП2.08.01-89 в общую площадь здания не вошли: техническое подполье площадью 198,4 кв.м.; вентиляционная камера площадью 148,5 кв.м.; вентиляционная камера площадью 77,5 кв.м.

Как следует из пояснений представителя ГУП МО "МОБТИ", при подготовке технического паспорта на объект у застройщика были истребованы документы, которые подтверждали, что указанный объект являлся отдельно стоящим зданием (Акт государственной приемочной комиссии от 08 апреля 1997 г., Постановление Главы Мытищинского района об утверждении акта Госкомиссии о приемке в эксплуатацию кафе с промтоварным магазином).

Однако 06 июня 1997 г. Московской областной регистрационной палатой Администрации Московской области было зарегистрировано право собственности на часть кафе с промтоварным магазином общей площадью 1646,7 кв.м., инв. N 0786, лит. А, объект 1 часть1.

В общую площадь здания вошли: техническое подполье площадью 198,4 кв.м.; вентиляционная камера площадью 148, 5 кв.м.; вентиляционная камера площадью 77, 5 кв.м.

Изменения, выявленные ГУП МО "МОБТИ" как 16 июня 2004 г., так и 15 марта 2005 г. не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Указанный объект недвижимости был продан ОАО "Мосэнерго" по договору купли-продажи N 5507-46 от 25 января 2005 г. ООО "Гидромашкомплект-М" в пределах ранее зарегистрированной площади, то есть до проведения технической инвентаризации 15 марта 2005 г. и 16 июня 2004 г., по результатам вышеназванных технических инвентаризаций площадь объекта недвижимости изменилась в сторону увеличения за счет включения в общую площадь строения площадей технического подполья и вентиляционных камер.

После государственной регистрации перехода права собственности от ОАО энергетики и электрофикации "Мосэнерго" к ООО "Гидромашкомплект-М" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 января 2005 г. N 5507-46 с дополнительным соглашением от 26 августа 2005 г. N 1 к договору, 06 мая 2006 г. ГУП МО "МОБТИ" была проведена техническая инвентаризация, согласно которой площадь здания изменилась и составила: площадь подвала - 608, 0 кв.м., при этом, в общую площадь вошли техническое помещение (198,4 кв.м.), вентиляционная камера (148, 5 кв.м.); площадь 1 этажа - 692, 0 кв.м., в том числе площадь летнего кафе 89,3 кв.м.; площадь 2 этажа - 782, 7 кв.м., итого по зданию: 2 160, 3 кв.м.

Пристройка летнего кафе общей площадью 89,3 кв. м. не была зарегистрирована в установленном законом порядке на нового собственника ООО "Гидромашкомплект-М".

В соответствии с пунктом 4.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 покупатель приобретает в соответствии со статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования. Права на земельный участок продавцом оформлены в аренду на 49 лет.

При этом следует отметить, что согласно регистрационному делу по государственной регистрации сделок с объектом недвижимости: часть здания: кафе с промтоварным магазином, общая площадь 1646, 7 кв.м., инв. N 0786, лит. А, объект N 1, часть N 1, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д.36, при государственной регистрации прав собственности ООО "Перспектива" копии технического паспорта объекта недвижимости либо экспликация объекта недвижимости для государственной регистрации согласно заявлению на государственную регистрацию перехода права собственности не представлялись, а также кадастровый план земельного участка, на котором размещен объект недвижимости (л.д. 208 приложение N 1).

После государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а именно: часть здания: кафе с промтоварным магазином, общая площадь 1646, 7 кв.м., этаж 2 инв. N 0786, лит. А, объект N 1, часть N 1, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, 10 мая 2007 года между ООО "Гидромашкомплект-М" (арендатором) и ООО "Перспектива" (новым арендатором) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16 марта 2006 г. N 5135, заключенного между ООО "Гидромашкомплект-М" и Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области, зарегистрированного в едином государственном реестре прав за N 50-50-12/062/2006-293 от 03 октября 2006 г., по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 16 марта 2006 г. N 5135 в отношении земельного участка площадью 2 629 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, дом 36, предоставленного для размещения кафе и промтоварного магазина, кадастровый номер 50:12:010 08:0020, категория земель: земли поселений (л.д. 34 т. 2).

В обоснование иска истец ссылался на то, что в нарушение императивных норм статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям указанного договора, поскольку в договоре не нашли своего отражения данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, поскольку согласно докладной записке главного бухгалтера ООО "Гидромашкомплект-М" по договору была продана часть здания, а фактически предано отдельное стоящее здание общей площадью 2 160,3 кв. м. (л.д. 24 т.1). Кроме того, истец указал на то, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 не отражены данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, а также расположение самого земельного участка, а также не отражены данные, позволяющие определить расположение части объекта недвижимости в составе всего объекта недвижимости.

Оценив представленные сторонами доказательств с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 незаключенным в связи со следующим.

В соответствии со статьями 420, 432, 433, 454, 549, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами; в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, при отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи с положениями статей 550 и 554 названного Кодекса договор купли-продажи недвижимости следует считать заключенным с момента его подписания контрагентами и, соответственно, согласованность предмета обязательства должна определяться именно на момент подписания единого текста договора.

Из представленных в материалы дела технических паспортов на здание, расположенное по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, 36, следует, что здание представляет собой отдельно стоящее 2- этажное здание с подвалом и техническим этажом, общей площадью строения 2160,3 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 2 629 кв.м., по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, дом 36, предоставленного для размещения кафе и промтоварного магазина с кадастровым номером 50:12:010 08:0020.

Исходя из буквального толкования условий договора, содержащихся в пункте 1.1, не возможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 стороны по договору пришли к соглашению о продаже объекта недвижимости, а именно: кафе с промтоварным магазином общая площадь 1 646,7 кв.м., расположенном на этаж 2, инв. N 0786, лит. А объект 1 часть 1, то есть нежилого помещения в составе недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, поскольку в силу условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 25 января 2005 г. N 5507-46 с дополнительным соглашением от 26 августа 2005 г. N 1 к договору, заключенного между ОАО энергетики и электрофикации "Мосэнерго" и ООО "Гидромашкомплект-М", последний приобрел право собственности на следующий объект недвижимости: часть здания: кафе с промтоварным магазином, общая площадь 1646, 7 кв.м., инв. N 0786, лит. А, объект N 1, часть N 1, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, то есть отдельно стоящее нежилое строение.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества N 15/11 от 15 ноября 2006 г. не имеется ссылки на условный номер: 50:12:10:03890:001:001 позволяющий определенно установить, что в спорном договоре указан весь объект недвижимости, а именно: часть здания: кафе с промтоварным магазином, общая площадь 1646, 7 кв.м., инв. N 0786, лит. А, объект N 1, часть N 1, расположенный по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36.

В том случае, если стороны намеревались продать - купить отдельно стоящее здание, в силу императивных норм статьи 554 Гражданского кодекса Российской федерации они обязаны были определить место его расположения на земельном участке и указать определенно-индивидуальные признаки этого земельного участка, а в случае продажи нежилых помещений расположенных на 2 этаже - недвижимое имущество в составе отдельно стоящего здания с указанием индивидуально- определенных данных нежилых помещений второго этажа.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества N 15/11 от 15 ноября 2006 г. отсутствует ссылка на договор аренды земли от 16 марта N 5135 с дополнительным соглашением N 1 от 25 сентября 2006 г., заключенного между Муниципальным образованием "Мытищинский муниципальный район Московской области" в лице Администрации Мытищинского муниципального района и ООО "Гидромашкомплект-М" в отношении земельного участка общей площадью 2 629 кв.м. с кадастровым номером 50:12:10 08 06:0020, расположенного на землях поселений по адресу Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, дом 36, для размещения кафе и промтоварного магазина, на котором расположен объект недвижимости, являющейся собственностью ООО "Гидромашкомплект-М" со сроком аренды на 49 лет с уплатой арендных платежей с 01 декабря 2005 г. (л.д. 127-132 т. 2).

Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16 марта 2006 г. N 5135 и передаточный акт от 10 мая 2007 г., заключены между ООО "Гидромашкомплект-М" и ООО "Перспектива" 10 мая 2007 г. и, то есть после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 и государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Гидромашкомплект-М" на ООО "Перспектива" на объект недвижимости объекта права: часть здания: кафе с промтоварным магазином, общая площадь 1646, 7 кв.м., этаж 2 инв. N 0786, лит. А, объект N 1, часть N 1, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, и не содержат каких-либо ссылок на оспариваемый договор.

При таких обстоятельствах на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи недвижимости и государственной регистрации перехода прав собственности между ООО "Гидромашкомплект-М" и ООО "Перспектива" в нарушение требований статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации не были согласованные существенные условия договора купли-продажи недвижимости - место расположение отдельно стоящего здания на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Возражения ООО "Перспектива" и КБ "Москоммерцбанк" (ООО) и ЗАО "Ипотечный брокер" о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества N 15/11 от 15 ноября 2006 г. является заключенным, поскольку на его основании за ООО "Перспектива" было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - часть здания: кафе с промтоварным магазином, общая площадь 1646, 7 кв.м., этаж 2 инв. N 0786, лит. А, объект N 1, часть N 1, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, аналогично указанному в свидетельстве на праве собственности выданному на имя ООО "Гидромашкомплект-М" в результате государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 января 2005 г. N 5507-46 с дополнительным соглашением от 26 августа 2005 г. N 1 к договору, а также тот факт, что вышеназванный объект недвижимости был предметом гражданско-правовых сделок, а именно: договора ипотеки и страхования подлежат отклонению в виду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, 03 июля 2007 года ООО "Перспектива" (залогодатель) и КБ "Москоммерцбанк" (ООО) (залогодержатель) заключили договор ипотеки N 90-05331-ДИ-2007 г. (л.д. 67-77, т.1).

Предметом вышеуказанного договора ипотеки является обеспечение исполнения заемщиком (физическим лицом) обеспеченного обязательства, в связи с чем залогодатель передает залогодержателю в залог недвижимое имущество, а именно: часть здания (кафе с промтоварным магазином), общей площадью 1646,7 кв.м., условный номер 50:12:10:03890:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, город Мытищи, ул. Юбилейная, д.36, а именно: этаж 2 , инвентаризационный N 0786, лит. А, объект N 1, часть N 1, а также право аренды земельного участка общей площадью 2 6929 кв.м., находящегося по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, город Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) - для размещения кафе и промтоварного магазина, кадастровый номер 50:12:010 08 06:0020 .

Согласно п.1.2 вышеуказанного договора ипотеки заложенное имущество по соглашению сторон оценивается в сумме 104 745000 руб. 00 коп., в том числе помещение по соглашению сторон оценивается в сумме 84 386 руб. 00 коп., право аренды по соглашению сторон оценивается в сумме 20 359 000 руб. 00 коп.

В суде апелляционной инстанции представитель КБ "Москоммерцбанк" (ООО) пояснил, что при заключении договора ипотеки независимым оценщиком была произведена рыночная стоимость объектов договора потеки, которая нашла свое отражение при определении стоимости заложенного имущества, что отражено в протоколе судебного заседания.

В суде апелляционной инстанции представитель КБ "Москоммерцбанк" (ООО) пояснил, что на момент предъявления настоящего иска срок действия договора ипотечного страхования N 2001/07/108/914 от 03 июля 2007 г. в силу 4.4 договора прекратился, поскольку ООО "Перспектива" не уплатил страховую премию, что отражено в протоколе судебного заседания и не отрицалось представителем ООО "Перспектива".

В силу абзаца 2 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре данных, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, законодатель не предусмотрел такую возможность как признание договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным в виду ввода его в гражданский оборот путем заключения последующих сделок с ним.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 27 апреля 2002 г. N 11011/01 выработана арбитражная практика при применении статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, косвенные обстоятельства, а именно: приобретение истцом этих же площадей у другого лица по договору купли - продажи, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема - передачи и свидетельства на право собственности, не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

Кроме того, следует отметить, что передаточный акт от 06 февраля 2007 г., составленный между ООО "Гидромашкомплект-М" и ООО "Перспектива" во сиполенние договора купли-продажи недвижимого имущества N 15/11 от 15 ноября 2006 г. подтверждает факт передачи недвижимого имущества, а именно: часть здания: кафе с промтоварным магазином, общая площадь 1646, 7 кв.м., этаж 2 инв. N 0786, лит. А, объект N 1, часть N 1, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, в таком виде, в каком оно было на момент заключения договора не соответствует действительности, поскольку на момент составления указанного акта, недвижимое имущество было переоборудовано по отношении к составу имущество приобретенного ООО "Гидромашкомплект-М" у ОАО энергетики и электрофикации "Мосэнерго", поскольку согласно ГУП МО "МОБТИ" проведенной 06 мая 2006 г. технической инвентаризации площадь здания изменилась в виду пристройки летнего кафе общей площадью 89,3 кв. м.

Следует признать обоснованными доводы истца о нарушении его прав как собственника имущества, поскольку одним из прав собственника имущества является получение соразмерной цены за продаваемый объект собственности.

Между тем, из договора купли-продажи недвижимого имущества N 15/11 от 15 ноября 2006 г. следует, что объекта права: часть здания: кафе с промтоварным магазином, общая площадь 1646, 7 кв.м., этаж 2 инв. N 0786, лит. А, объект N 1, часть N 1, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, продан за 10 300 000 руб., а согласно Договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16 марта 2006 г. N 5135 право аренды в отношении земельного участка общей площадью 2 629 кв.м. с кадастровым номером 50:12:10 08 06:0020, расположенного на землях поселений по адресу Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, дом 36, для размещения кафе и промтоварного магазина оценено в сумме 50 000 руб.

Между тем, согласно п.1.2 договора от 03 июля 2007 года ипотеки N 90-05331-ДИ-2007 г., заключенному через два месяца после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к ООО "Перспектива", по соглашению сторон (фактически рыночная стоимость объектов ипотеки) оценена в сумме 104 745 000 руб. 00 коп.: в том числе помещение в размере 84 386 руб. 00 коп., право аренды земельного участка в размере 20 359 000 руб. 00 коп., что в восемь и, соответственно, в 407 раз превышает стоимость имущества переданного ООО "Гидромашкомплект-М" по договорам, заключенным с ООО "Перспектива".

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", при определении является ли приобретатель добросовестным суду необходимо учитывать и те обстоятельства, в том числе о явно заниженной цене продаваемого имущества, поэтому в случае, когда имущество приобретается по цене ниже рыночной, ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи, поскольку не может быть договор купли-продажи помещения заключен по явно заниженной цене.

Довод КБ "Москоммерцбанк" (ООО) о том, что реальное исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 года свидетельствует о согласованности всех существенных условий договора, арбитражным апелляционным судом отклоняется, поскольку исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не является доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

При изложенных обстоятельствах договор купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 является незаключенным.

Незаключенность сделки означает ее юридическое отсутствие, а потому применение последствий недействительности сделки, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном конкретном случае не предусмотрено законом.

Таким образом, для удовлетворения требований ООО "Гидромашкомплект-М" о применении последствий недействительности сделки в виду признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 незаключенным, у суда апелляционной инстанции правовых оснований не имеется.

Доказательств того, что со стороны контрагентов по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 допущено злоупотребление правом, суду апелляционной инстанции не представлено (ч.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ООО "Перспектива" в пользу ООО "Гидромашкомплект-М" подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в сумме 1000 руб. и 1000 руб. за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 6 части 4 статьи 270, частью 5 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2009 года по делу N А41-4238/09 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 незаключенным.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "Перспектива" в пользу ООО "Гидромашкомплект-М" 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы.

Председательствующий

Н.А. Кручинина

Судьи

В.П. Быков Н.Н. Катькина